O.U.G.nr.40 /1999. Schimb Obligatoriu de locuinte.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Iasi, reclamantii M.C. si M.M. au chemat in judecata pe parata L.G., pentru ca instanta, prin hotararea ce o va pronunta, sa dispuna evacuarea paratei din imobilul situat in Iasi, precum si obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca au devenit proprietari ai imobilului prin cumparare de la fostul proprietar, caruia bunul ii fusese retrocedat. La data preluarii apartamentului de catre fostul proprietar de la Consiliul Local Iasi figurau drept chiriasi L.G. si D.O. Reclamantii au procedat la notificarea celor doua chiriase, in conformitate cu prevederile art. 10 alin 1 din OUG nr. 40/1999, anuntandu-le ca le vor pune la dispozitie un nou imobil pe durata valabilitatii contractelor de inchiriere. Ca urmare a imposibilitatii de ajunge la un consens cu paratele asupra schimbului obligatoriu de locuinte, reclamantii au promovat o actiune in evacuare a acestora.
Prin sentinta civila pronuntata de catre Judecatoria Iasi, astfel cum a fost modificata prin decizia civila a Tribunalului Iasi, a fost admisa actiunea in evacuare cu privire la D.O., respingandu-se insa cererea formulata in contradictoriu cu parata din prezenta cauza, instanta de recurs apreciind ca reclamatii nu au facut dovada faptului indeplinirii conditiilor prevazute de art. 23 si 24 din O.U.G. nr.40/1999.
Vazand decizia Tribunalului, reclamantii au efectuat din nou demersuri pentru realizarea schimbului de locuinte, fiind notificata in acest sens si parata la B.N.P., care nu s-a prezentat si nici nu a adus la cunostinta reclamantilor vreun motiv de refuz al acceptarii locuintei propuse de catre acestia. Reclamantii au aratat, de asemenea, ca imobilul oferit paratei pe calea schimbului obligatoriu de locuinte intruneste conditiile prevazute de lege.
Prin intampinarea depusa in sedinta publica, parata L.G. a  invocat exceptia autoritatii de lucru judecat, iar, pe fondul cauzei, a solicitat respingerea, ca neintemeiata, a actiunii formulate de reclamanti, precum si obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, parata a aratat ca exista autoritate de lucru judecat cu privire la cererea formulata de catre reclamanti, avand in vedere dispozitivul deciziei pronuntate de catre Tribunalul Iasi, prin care a fost respinsa actiunea formulata de reclamanti in contradictoriu cu parata, avand ca obiect evacuarea acesteia din imobilul ce face obiectul prezentului litigiu.
Pe fondul cauzei, parata a aratat ca imobilul oferit de catre reclamanti pe calea schimbului obligatori de locuinte nu intruneste cerintele prevazute de lege, tinand cont de varsta si starea de sanatate a paratei. In plus, acesta este compus doar dintr-o camera si dependinte, fiind in suprafata de doar 26,57 mp; locuinta oferita nu este proprietatea reclamantilor, fiind inchiriata de acestia si la un pret mult superior posibilitatilor de plata ale paratei, iar termenul contractual este de 2 ani. Toate acestea reprezinta motive care o indreptatesc pe parata sa refuze primirea la schimb a apartamentului propus de catre parati.
Solutionand cu prioritate, in temeiul art. 137 Cod procedura civila, exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de catre parata, instanta a apreciat ca aceasta este neintemeiata, pentru considerentele ce urmeaza a fi expuse in cele ce urmeaza.
Potrivit art. 1201 Cod civil, "este lucru judecat atunci cand a doua cerere in judecata are acelasi obiect, este intemeiata pe aceeasi cauza si este intre aceleasi parti, facuta de ele si in contra lor, in aceeasi calitate", rezultand de aici ca autoritatea de lucru judecat presupune o tripla identitate: de parti, obiect si cauza.
Instanta retine ca prezentul litigiu se poarta intre aceleasi parti si are drept obiect tot evacuarea paratei L.G. Cat priveste cauza actiunii formulate, reprezentand situatia de fapt fundamentata juridic, indiferent de textul de lege invocat de parte in sustinerea pretentiilor sale, instanta apreciaza ca aceasta este sensibil diferita. Astfel, cauza prezentei cereri este reprezentata de refuzul nejustificat al paratei de a proceda la schimbul obligatoriu de locuinte, astfel cum acesta este reglementat de art. 23 si 25 din O.U.G. nr.40/1999, fata de oferta concreta propusa de catre reclamanti, oferta ce are drept obiect apartamentul situat in Ias. In litigiul anterior purtat intre parti, cauza cererii era reprezentata tot de refuzul nejustificat al paratei fata de schimbul de locuinte, insa in raport de notificarile 96 si 96 bis, efectuate la acel moment de catre reclamanti.
In alta ordine de idei, conform unei practici unitare in acest sens, deoarece exceptia autoritatii de lucru judecat tinde sa impiedice pronuntarea unor hotarari contradictorii cu privire la acelasi litigiu, ea poate fi invocata doar cand instanta se pronunta asupra fondului pretentiei deduse judecatii. Or, in litigiul solutionat anterior prin sentinta civila a Judecatoriei Iasi, astfel cum a fost modificata prin decizia civila a Tribunalului Iasi, instanta nu s-a pronuntat cu privire la existenta dreptului reclamantilor de a obtine schimbul obligatoriu de locuinte, ci a constatat doar neindeplinirea unor conditii formale ce vizau strict propunerea locativa facute paratei.
Cat priveste fondul pretentiei dedusa judecatii, instanta a constatat ca, potrivit dispozitiilor art. 23 alin 1 din O.U.G. nr.40/1990, proprietarii au dreptul sa ceara si sa obtina mutarea chiriasilor din locuinta, pe calea unui schimb obligatoriu. Conditiile de realizare ale acestui schimb sunt prevazute in art. 23 si 25 din acelasi act normativ si presupun, in mod particular, respectarea unei suprafete locuibile de 15 m.p. de persoana, precum si, in ipoteza in care locuinta oferita la schimb este proprietatea altei persoane, incheierea de catre aceasta a unui contract de inchiriere pentru un termen care nu poate fi mai mic decat cel prevazut in contractul initial.
In acest sens, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a subliniat (Cauza Cleja si Mihalcea impotriva Romaniei), prin raportare la prevederile O.U.G. nr.40/1990, necesitatea asigurarii unui just echilibru intre imperativele interesului general, respectiv protectia sociala a chiriasilor si tranzitia progresiva catre un sistem de contracte de inchiriere liber negociate si cele ale protejarii drepturilor fundamentale ale indivizilor. Cu referire specifica la prevederile art. 23 si 25 din O.U.G. nr.40/1999, CEDO a subliniat ca acestor prevederi le lipseste gradul de previzibilitate cerut pentru realizarea unui just echilibru intre interesele sus-mentionate. Instanta europeana a constatat in mai multe ocazii ca instantele nationale trebuie sa manifeste o grija deosebita in aplicarea acestor prevederi, in contexul in care acestea aduc o ingerinta in dreptul proprietarului de a se bucura de bunurile sale, drept protejat de art. 1 din Protocolul nr. 1 din Conventie.
Cu referire concreta la litigiul dedus judecatii, instanta constata ca, de aceasta data, reclamantii au facut dovada faptului ca locuinta oferita pe calea schimbului obligatoriu indeplineste exigentele prevazute de dispozitiile art.23 cu privire la spatiu, locuinta inchiriata de reclamanti avand un spatiu locuibil de 26 m.p., iar parata nu se face obiectul niciuneia dintre situatiile expuse la anexele 1 si 2 din O.U.G. nr.40/1999, pentru a avea dreptul la o camera suplimentara.
Instanta considera, de asemenea, ca sunt intrunite si exigentele prevazute de art. 23 alin 3 din acelasi act normativ, in conditiile in care acesta din urma nu impune ca locuinta oferita la schimb sa fie proprietatea reclamantilor, o astfel de interpretare convertindu-se in impunerea unei sarcini disproportionate pentru acestia, nefiind nici permisa de textul de lege. Termenul de inchiriere de 2 ani se inscrie in limitele legale, deoarece expira pe10 septembrie 2010, iar aceasta durata acopera atat termenul stabilit prin O.U.G. nr.8/2004, cat si eventual, cei 5 ani de la emiterea deciziei de restituire a imobilului.
Cat priveste apararile paratei de natura a motiva refuzul sa incheie un nou contract de inchiriere, instanta le-a apreciat drept neintemeiate. Astfel, parata invoca faptul ca pretul chiriei, astfel cum este prevazut in contractul incheiat de catre reclamantul M.C. pentru locuinta pusa la dispozitie paratei este excesiva in raport de veniturile pe care aceasta le realizeaza. Dar, potrivit reglementarilor in materie locativa, contractul de inchiriere naste obligatii doar in sarcina locatarului cat priveste plata chiriei; chiar in ipoteza subinchirierii, cum e cauza de fata, locatarul principal ramane direct obligat fata de sublocator si nu sublocatorul.
Parata invedereaza, de asemenea, ca locuinta oferita la schimb este situata la un etaj superior (etajul 4), intr-un bloc fara lift, aspect recunoscut de catre reclamantul M.C., iar ea este nedeplasabila pe distante mici sau medii, dupa cum rezulta din adeverita medicala depusa de aceasta la dosar. Cu toate acestea, potrivit dispozitiilor art. 24 alin 3 din O.U.G.nr.40 /1999, chiriasul nu poate invoca, drept motiv al refuzului, etajul la care se afla locuinta la schimb, prevedere clara si neconditionata, menita tocmai a evita exercitarea abuziva de catre chiriasi a dreptului de refuz, cat si impunerea unei sarcini excesive pentru proprietari si, in nici o circumstanta, nu ar putea fi invocata pentru a mentine privarea de proprietate a reclamantilor.
Din aceste considerente, apreciind ca atitudineea paratei, care nu s-a prezentat nici la notificarea facuta de catre reclamanti la notarul public si a invocat diferite motive pentru a refuza acceptarea schimbului obligatoriu de locuinte constituie un refuz nejustificat, motiv pentru care instanta a admis cererea formulata si a dispus evacuarea paratei din imobilul situat in Iasi. (sentinta civila nr., in dosar nr.)