Temeinicia cererii de evacuare dintr-o locuinta in situatia in care nu s-a solicitat in prealabil rezilierea contractului de inchiriere pentru care a operat tacita relocatiune

Prin sentinta civila nr. 1748/06.02.2009 instanta a admis cererea de obligare a paratei la plata pretentiilor solicitate de catre reclamanta si a respins cererea de evacuare a paratei.
Pentru a hotara astfel au fost retinute urmatoarele:
Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Iasi reclamantul CLI a solicitat instantei ca, prin hotararea ce o va pronunta, in contradictoriu cu parata A sa dispuna obligarea paratei  la plata   sumei de X lei  pentru folosinta spatiului  situat in Iasi si evacuarea paratei din spatiul inchiriat pentru neplata contravalorii folosintei spatiului .
In motivarea actiunii reclamantul sustine ca parata detine locuinta situata la adresa mai sus mentionata  fara a detine un titlu locativ valabil din anul 2006. Parata a fost somata sa achite debitul datorat dar aceasta nu s-a conformat neachitand debitul datorat motiv pentru care s-a inregistrat o restanta in suma totala de din care echivalent chirie si  penalitati de intarziere. Intrucat parata refuza predarea imobilului si continua sa locuiasca in acest spatiu fara forme legale conform art. 25 din Legea nr. 114/1996 solicita evacuarea acesteia din locuinta de la adresa indicata.
Intre reclamant si parata s-a incheiat contractul de inchiriere nr. prin care reclamantul se obliga sa asigure paratei, folosinta unui spatiu cu destinatia de locuinta situat in Iasi, cu obligatia pentru aceasta din urma de a achita o chirie lunara ,  pe durata  unui termen de 5 ani , incepand cu data de 01.05.2001 pana la  data de 01.05.2006.
 Potrivit art. 1452 c. civ.,, daca locatarul si dupa expirarea termenului locatiunii continua a ramane in casa sau apartamentul inchiriat fara nicio impiedicare din partea locatorului el se considera ca voieste a le ocupa sub aceleasi conditii si pentru un timp determinat de obiceiul locului si nu poate nici sa iasa nici sa fie concediat inainte de a se fi facut vestirea in termenul obisnuit in localitate"
 In cauza de fata  termenul  pentru care a fost inchiriata locuinta a  expirat la data de 01.05.2006 dar din probele administrate a rezultat faptul ca parata a continuat sa  detina locuinta si dupa expirarea termenului iar reclamantul nu a impiedicat-o. Acest lucru rezulta din faptul ca reclamantul a solicitat obligarea paratei la contravaloarea chiriei pentru perioada 01.11.2007-31.07.2008 ceea ce denota ca de la data expirarii contractului (01.05.2006) si pana la data de 01.11.2007 parata a achitat chiria datorata iar reclamantul a incasat chiria fara  a anunta concediul. In aceste conditii  a operat potrivit dispozitiei legale mentionate anterior tacita relocatiune, contractul considerandu-se incheiat in aceleasi conditii ca primul contract  dar fara termen.
 In speta, din probatoriul administrat rezulta ca reclamantul a  asigurat paratei folosinta spatiului din Iasi dar aceasta  nu a achitat pentru perioada 01.11.2007-31.07.2008 chiria la care s-a obligat prin contract.   Deoarece in cauza s-a facut de catre reclamant dovada faptului ca parata nu a achitat chiria mai mult de trei luni, chiar mai mult de un an, iar aceasta nu a administrat probe din care sa rezulte o alta situatie de fapt, instanta  tinand cont de faptul ca potrivit art. 969 c.civ. ,,conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante"urmeaza a  sa admita capatul de cerere referitor la plata contravalorii chiriei si sa o oblige pe reclamanta  la plata sumei de  lei cu titlu de chirie  aferenta perioadei 01.11.2007-31.07.2008
 Potrivit art. 5 din contractul incheiat de catre parti in cazul in care chiriasul nu achita  chiria in termen de 10 zile de la expirarea lunii pentru care urmeaza sa se faca plata datoreaza penalitati de intarziere. Prin aceasta clauza contractuala partile au stabilit de comun acord cuantumul prejudiciului suferit de catre locator in cazul in care locatarul nu isi indeplinesc obligatia de plata a chiriei la termenul stabilit in contract. Deoarece potrivit art. 969 c. civ. conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante iar din probele administrate a rezultat faptul ca parata nu si-au indeplinit obligatia contractuala de a achita la termen chiria datorata instanta retine ca in mod corect reclamantul a dat eficienta clauzei penale inserate in contract si a calculat penalitati de intarziere la cuantumul chiriei datorate de parata. Pentru aceste motive instanta va admite si cererea de obligare a paratei la plata penalitatilor de intarziere si o va obliga la plata sumei de 756 lei cu acest titlu.
In ceea ce priveste cererea de evacuare a paratei instanta retine ca evacuarea este sanctiunea civila aplicabila locatarului in cazul neindeplinirii unor obligatii legale sau contractuale referitoare la modul de exercitare a drepturilor locative, presupunand rezilierea prealabila a contractului de inchiriere a locuintei si constand in obligarea chiriasului, la incetarea actelor de folosinta a suprafetei locative pe care o detine in baza contractului reziliat sau pe care a ocupat-o abuziv, fara a poseda un titlu locativ valabil.
 Deoarece in cauza de fata asa cum s-a aratat anterior a operat tacita relocatiune a contractului de inchiriere nr. 6021/17.05.2001 iar prin prezenta actiune reclamantul  desi avea posibilitatea de a solicita si rezilierea contractului de inchiriere nu a solicitat acest lucru instanta retine ca  in acest moment parata poseda un titlu locativ valabil care o indreptateste sa foloseasca locuinta.
Pentru aceste motive instanta va respinge cererea de evacuare ca neintemeiata.
Deoarece capatul de cerere referitor la evacuarea paratei va fi respins instanta va respinge si cererea reclamantei de a fi obligata parata la plata cheltuielilor de judecata reprezentand taxa judiciara de timbru si timbru judiciar achitate pentru acest capat de cerere.