Drept Civil. Drept de proprietate privata. Art.948 Cod civil

Drept Civil. Drept de proprietate privata.

Art.948 Cod civil

Constatare ca valabila a conventiei de vanzare cumparare in situatia in care parata nu a respectat obligatia de a incheia vanzarea stipulata in contractul de promisiune bilaterala de vanzare cumparare. Este necesar sa fie indeplinite conditiile prevazute de art.948 Cod civil, antecontractul sa nu prezinte vicii de fond ori de forma, promitentul vanzator sa fie proprietarul lucrului ce se vinde, sa nu existe impedimente la vanzare, sa se constate refuzul de a intocmi actul in forma ceruta iar promitentul cumparator trebuie sa faca dovada indeplinirii obligatiilor sale cu privire la pret ori sa fie gata sa si le indeplineasca. Reclamantul trebuie sa fie aceiasi persoana cu promitentul-cumparator.

JUDECATORIA FETESTI-SENTINTA CIVILA NR. 174 DIN 25 IANUARIE 2010

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante reclamantul X a chemat in judecata pe parata COMUNA Y - PRIN PRIMAR solicitand sa se constate valabilitatea conventiei de vanzare cumparare privind suprafata de 21.994,70 m.p. teren intravilan apartinand domeniului privat al unitatii administrativ teritoriale si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare pentru acest teren.
In motivarea cererii, legal timbrata, se arata ca a incheiat cu parata la data de 07.05.2008 un antecontract de vanzare cumparare  privind suprafata de 21.994,70 m.p. teren intravilan (din incinta fostei S.C. Z S.A.) apartinand domeniului privat al unitatii administrativ teritoriale, teren aferent cladirilor ce sunt proprietatea S.C. A S.R.L., reprezentata legal de X.  Terenul vandut se afla in tarlaua 449 cu si vecinatatile indicate.
A platit integral pretul stabilit de 9.500 lei la data incheierii antecontractului si tot de atunci a intrat in posesia terenului. Sustine ca a platit pretul prin chitanta si vanzatorul i-a emis factura. Conform intelegerii partilor promitenta vanzatoare se obliga sa intocmeasca documentatia de carte funciara si sa perfecteze contractul de vanzare cumparare in forma autentica pana la data de 01.09.2008.
Potrivit art.1077 Cod civil nefiind indeplinita obligatia de catre debitor reclamanta poate asemenea a fi autorizata de a o duce la indeplinire. Pentru reglementarea situatiei juridice a terenului se solicita admiterea cererii.
Se invoca dispozitiile art.969 Cod civil,  art. 1077 si art. 1295 Cod civil, art. 111 Cod procedura civila, art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea 247/2005.
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta constata urmatoarele:
S-a dispus efectuarea unei adrese catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara pentru a se comunica daca terenul obiect al antecontractului de vanzare cumparare este inscris in cartea funciara, precum si a unei adrese catre Primaria Comunei pentru a fi comunicata situatia juridica a terenului.
 Primaria Comunei a raspuns la adresa instantei precizand ca terenul intravilan in suprafata de 21.994,70 m.p. a intrat in administratia unitatii administrativ teritoriale in baza protocolului privind delimitarea hotarelor incheiat intre comuna, si comuna, comuna nou - infiintata prin reorganizarea vechii comun fiind atasata adresei Hotararile Consiliului Local.
A fost depusa si adeverinta nr. 1250/24.03.2008 prin care Primaria comunei Gura Ialomitei adevereste ca terenul intravilan in suprafata de 21.994,70 m.p. a fost preluat pe baza protocolului incheiat intre cele doua Primarii fara carte funciara si ca institutia nu dispune de bani pentru intocmirea cartii funciare.
Apreciindu-se utila solutionarii cauzei proba cu expertiza topografica si intrucat aparatorul reclamantului nu s-a opus, s-a dispus efectuarea unei expertize topo- cadastrale avand ca obiective identificarea, evaluarea imobilului, urmand ca expertul sa precizeze daca suprafata promisa vanzarii se afla in tarlaua 449.
Sub aspect probator a fost  administrata proba cu inscrisuri si proba cu expertiza tehnica topografica.
Se retine ca prin conventia intitulata "Antecontract de vanzare cumparare" incheiata la data de 07.05.2008,  promitenta vanzatoare Comuna  - prin Primar, se obliga sa vanda promitentului cumparator X, suprafata de  21994,70 m.p. teren intravilan apartinand domeniului privat al unitatii administrativ - teritoriale , teren aferent cladirilor ce sunt in proprietatea S.C. , reprezentata de X,  amplasat in tarlaua 449, avand ca vecinatatile indicate.
Pretul de vanzare a terenului este de 9.500 lei primit integral la data incheierii antecontractului potrivit chitantei si facturii fiscale.
In conventie se mentioneaza, printre alte obligatii si aceea a promitentei vanzatoare sa intocmeasca documentatia de carte funciara si sa perfecteze contractul de vanzare cumparare in forma autentica pana la data de 01.09.2008, in caz contrar promitentul cumparator este indreptatit sa solicite instantei de judecata competente pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
Potrivit art.2 alin.1 din Titlul X al Legii 247/2005 terenurile situate in intravilan si extravilan, cu sau fara constructii, indiferent de destinatie sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute  .
Pe de alta parte, art.5 alin.2 din Titlul X al Legii 247/2005 prevede ca  "In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Este necesar sa fie indeplinite conditiile prevazute de art.948 Cod civil, antecontractul sa nu prezinte vicii de fond ori de forma, promitentul vanzator sa fie proprietarul lucrului ce se vinde, sa nu existe impedimente la vanzare, sa se constate refuzul de a intocmi actul in forma ceruta iar promitentul cumparator trebuie sa faca dovada indeplinirii obligatiilor sale cu privire la pret ori sa fie gata sa si le indeplineasca.
Analizand procesul verbal incheiat la data de 15.06.2006 intre Primaria Comunei si adeverinta nr. 670/16.02.2009, se constata ca tarlaua 422 in suprafata de 6,19 ha include si tarlaua 449 in suprafata de 2,19 ha , teren ce constituie obiectul antecontractului de vanzare cumparare.
Prin Hotararea nr. 33/12.03.2008 adoptata de Consiliul Local al comunei s-a stabilit la art. 1 modificarea art. 1 din Hotararea Consiliului Local nr. 9 /18.01.2007 in sensul ca se aproba trecerea din domeniul public in domeniul privat al unitatii administrativ - teritoriale a suprafetei de 21.994,70 m.p. teren intravilan, tarla 449, avand vecininatatile indicate.
La art. 2 din hotararea sus amintita se aproba vanzarea de catre Consiliul Local catre S.C. A S.R.L. a suprafetei reale de 21.994,70 m.p. teren intravilan situat in tarlaua 449, proprietatea privata a unitatii administrativ teritoriale, iar la art. 3 se stabileste pretul de vanzare in suma de 9.500 lei pentru suprafata de 21.994,70 m.p. teren aferenta cladirilor aflate in proprietatea S.C A S.R.L.
Analizand antecontractul de vanzare cumparare instanta constata ca acesta a fost incheiat intre promitenta vanzatoare Comuna- prin Primar, pe de o parte si  promitentului cumparator X, pe de alta parte, fara sa se faca vreo referire la S.CA S.R.L., antecontractul fiind semnat  la rubrica promitent vanzator  de primar in calitate de reprezentant al comunei si la rubrica promitent cumparator de X.
Legea nr. 215/2001 stipuleaza la art. 36 alin. 5 lit. b " In exercitarea atributiilor prevazute la alin. (2) lit. c), consiliul local:
        b) hotaraste vanzarea, concesionarea sau inchirierea bunurilor proprietate privata a comunei, orasului sau municipiului, dupa caz, in conditiile legii; ».
Art.123 alin.2 ,3 si 4 din acelasi act normativ prevede ca "2) Vanzarea, concesionarea si inchirierea se fac prin licitatie publica, organizata in conditiile legii.
    (3) Prin derogare de la prevederile alin. (2), in cazul in care consiliile locale sau judetene hotarasc vanzarea unui teren aflat in proprietatea privata a unitatii administrativ-teritoriale pe care sunt ridicate constructii, constructorii de buna-credinta ai acestora beneficiaza de un drept de preemptiune la cumpararea terenului aferent constructiilor. Pretul de vanzare se stabileste pe baza unui raport de evaluare, aprobat de consiliul local sau judetean, dupa caz.
    (4) Proprietarii constructiilor prevazute la alin. (3) sunt notificati in termen de 15 zile asupra hotararii consiliului local sau judetean si isi pot exprima optiunea de cumparare in termen de 15 zile de la primirea notificarii.
In situatia vanzarii catre persoana fizica X erau aplicabile dispozitiile art.123 alin.2 care prevad obligativitatea licitatiei publice, dar in cauza nu s-a facut dovada ca s-a organizat o licitatie publica cu privire la vanzarea terenului si mai mult nu au fost respectate prevederile alin.3 din art. 123 al Legii 215/2001 privind dreptul de preemtiune de care se bucura S.C.A S.R.L., nu a fost depusa dovada notificarii acestei societati pentru a-si exprima optiunea de cumparare.
In situatia vanzarii catre societate (evident cele doua persoane nu se confunda, persoana fizica X si SC A-reprezentata prin X), daca se dovedea a fi detinatorul constructiilor, nu era necesara organizarea licitatiei . Daca dupa notificare societatea nu isi exprima optiunea de vanzare se proceda la vanzare catre oricare alta persoana.
Pentru cele ce preced, nefiind indeplinite conditiile impuse de dispozitiile amintite privitoare la vanzarea de bunuri proprietate privata a unitatii administrativ-teritoriale, instanta va respinge cererea formulata de reclamantul X in contradictoriu cu parata Comuna Gura Ialomitei - prin Primar, judetul Ialomita, ca neintemeiata.