Evacuare. Procedura speciala prevazuta de art. 1033 si urm. NCPC. Incetare contract de inchiriere. Aplicarea regulilor de la tacita relocatiune. Promovarea cererii de un coproprietar.

Titlu: Evacuare. Procedura speciala prevazuta de art. 1033 si urm. NCPC. Incetare contract de inchiriere. Aplicarea regulilor de la tacita relocatiune. Promovarea cererii de un coproprietar.
Tip speta: sentinta civila
 Numar speta: 13 224
 Data speta: 14.11.2013
 Domeniu asociat: proprietate privata

Actiunea in evacuare reprezinta insa numai un act de administrare, putand fi intentata de unul dintre coproprietari, inclusiv in cazul locuintelor bun comun al sotilor, de catre unul din soti fara acordul celuilalt sot.
Nici institutia tacitei relocatiuni, la care se fac referire paratii sustinand ca au locuit in  imobil cu acordul reclamantilor, nu este operanta in cauza avand in vedere ca potrivit prevederilor art. 1810 Cod Civil daca dupa implinirea termenului, locatarul continua sa detina bunul si sa isi indeplineasca obligatiile fara vreo impotrivire din partea locatorului, se considera incheiata o noua locatiune in conditiile celei vechi.
Ori, in cauza de fata,  nu se poate retine ca nu a existat nici o impotrivire  din partea reclamantului  in conditiile in care acesta i-a notificat pe paratii la data de 22.03.2013 prin intermediul executorului judecatoresc in vederea eliberarii imobilului iar la data de 22.05.2013 a introdus  pe rolul instantei a actiunea avand ca obiect evacuarea paratilor.
Pe rol, solutionarea actiunii civile formulata de reclamantul R. L. L. in contradictoriu cu paratii C. M. si C. A. E., avand ca obiect "evacuare".
La apelul nominal facut in sedinta publica au raspuns reclamantul asistat de av. M. C. si av. P G, pentru parati, lipsind paratii.
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul oral al cauzei de catre grefierul de sedinta, care invedereaza instantei urmatoarele:
- procedura de citare este legal indeplinita;
- cauza are ca obiect "evacuare".
Av. P. G., pentru parati, depune adeverinte medicale eliberate pe numele paratilor si interogatoriul pentru a fi administrat reclamantului.
Instanta procedeaza la legitimarea reclamantului, acesta avand CI
S-a administrat proba cu interogatoriul reclamantului, raspunsurile acestuia fiind consemnate la dosarul cauzei.
Av. M. C., pentru reclamant, precizeaza ca renunta la administrarea probei cu interogatoriul paratilor.
Av. P. G., pentru parati, arata ca nu se opune.
Instanta ia act ca reclamantul, prin av. intelege sa renunte la administrarea probei cu interogatoriul paratilor.
Av., pentru reclamant, invedereaza instantei ca nu mai are alte cereri de formulat, exceptii de invocat si probe de administrat.
Av., pentru parati, de asemenea, invedereaza instantei ca nu mai are alte cereri de formulat, exceptii de invocat si probe de administrat.
In conditiile dispozitiilor art. 244 N.C.P.C, constata terminata cercetarea  procesului si in raport de dispozitiile art. 392 N.C.P.C deschide dezbaterile asupra fondului.
Av. pentru reclamant, avand cuvantul solicita admiterea actiunii, pronuntarea unei hotarari executorii prin care sa se dispuna evacuarea imediata a paratilor din imobilul pe care il ocupa fara drept, fara cheltuieli de judecata.
Av., pentru parati, avand cuvantul, a solicitat respingerea actiunii, ca neintemeiata, fara cheltuieli de judecata. Precizeaza ca reclamantul a promovat actiunea, desi imobilul se afla in indiviziune, iar paratii au acordul sotiei reclamantului sa locuiasca in imobil. De asemenea, mentioneaza ca, in raport de dispozitiile art. 906 NCPC, nu se acorda daune cominatorii si ca reclamantii beneficiaza de un titlu executoriu pe care pot sa il puna in executare.
In replica, av., pentru reclamant, precizeaza ca sotia nu a promovat actiunea impreuna cu reclamantul, intrucat aceasta nu este parte in contractul de locatiune, mentionand, totodata, ca  sentinta pronuntata in actiunea in revendicare a fost pusa in executare.
Instanta constatand lamurite toate imprejurarile de fapt si temeiurile de drept ale cauzei in temeiul art. 394 Noul Cod de Procedura Civila, inchide dezbaterile si retine cauza spre solutionare.

I N S T A N T A

Asupra actiunii civile deduse judecatii:
Prin actiunea civila, reclamantul R. L. L. a chemat in judecata pe paratii C. M. si C. A. E., solicitand instantei ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna evacuarea imediata a acestora din imobilul situat in C. pe care-l ocupa fara niciun drept,  precum si obligarea acestora la plata sumei de 100 lei pe zi de intarziere  reprezentand daune cominatorii incepand cu data notificarii acestora, pana la momentul evacuarii, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii, reclamantul a precizat ca impreuna cu sotia sa sunt proprietarii imobilului situat in C. conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. la BNP imobil pe care paratii il ocupa fara niciun drept, amanand, in mod repetat, plecarea, dupa expirarea termenului de 4 luni prevazut in contractul de inchiriere nr. 4/02.10.2012, respectiv data de 04.02.2013.
A mai aratat reclamantul ca desi  le-a pus in vedere paratilor, in nenumarate randuri sa paraseasca imobilul proprietatea sa, inclusiv notificandu-i, conform dispozitiilor art. 1037 NCPC, acestia au refuzat sa paraseasca imobilul.
Mai precizeaza reclamantul ca impreuna cu sotia sa continua sa locuiasca in imobilul apartinand soacrei impreuna cu fratele sotiei intrucat nu detin o locuinta proprie.
In drept,  au fost invocate dispozitiile art. 1039 si urm. NCPC.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 8 lei si timbru judiciar in cuantum de 0,3 lei.
 La data de 30.09.2013, paratii  au depus intampinare prin care au invocat exceptia netimbrarii cererii introductive, reclamantul avand obligatia de a achita taxa de timbru calculata la valoarea imobilului, iar pe fond, a solicitat respingerea cererii, ca neintemeiata.
In aparare, paratii au sustinut ca, in lipsa unui contract de locatiune incheiat in forma autentica in fata notarului public sau inregistrat la organul fiscal competent, reclamantul nu poate solicita evacuarea acestora, ci doar promova o actiune in revendicare, ca urmare a pierderii posesiei imobilului situat in C.
Paratii au mai sustinut ca au continuat sa locuiasca in imobil cu acordul reclamantului, invocand, totodata, dispozitiile art. 1037 NCPC conform carora reclamantul trebuia sa ii notifice cu cel putin 30 inainte de  expirarea termenului pentru care a fost incheiat contractul de inchiriere.
Prin incheierea de sedinta din data de instanta, in raport de dispozitiile art. 13 din Legea nr. 146/1997, a respins exceptia insuficientei timbrari, apreciind ca cererea dedusa judecatii a fost legal timbrata. Totodata, a respins exceptia insuficientei timbrari a capatului de cerere avand ca obiect daune cominatorii in cuantum de 100 lei/zi de intarziere, apreciind ca acest capat de cerere nu se timbreaza, avand in vedere natura daunelor solicitate.
Potrivit dispozitiilor art. 255 coroborat cu dispozitiile 258 Cod de procedura civila instanta a incuviintat proba cu inscrisuri si interogatoriul partilor apreciind ca aceste probe sunt admisibile putand duce la solutionarea cauzei.
A fost administrata proba cu interogatoriul reclamantului R. L. L., raspunsurile acestuia ia fiind consemnate si atasate la dosarul cauzei(fila 36).
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
In fapt, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. reclamantul R. L. L. in calitate de cumparator, a dobandit de la paratii C. M. si C. A. E., apartamentul situat in C. si dependinte, precum si dreptul de coproprietate fortata si perpetua asupra partilor din bloc, care prin natura sau destinatia lor sunt in folosinta comuna a tuturor proprietarilor.
La data de 02 octombrie 2012 intre reclamantul R. L. L. in calitate de proprietar si paratii C. M. si C. A. E. in calitate de chiriasi a fost incheiat contractul de inchiriere prin care s-a transmis paratilor dreptul de folosinta asupra apartamentului incepand din data de 02.10.2012 pana la data de 04.02.2013.
La  data de 22.03.2013, reclamantul i-a notificat pe parati prin intermediul executorului judecatoresc, solicitand acestora sa elibereze imobilul ca urmare a incetarii contractului de inchiriere nr. 4/02.10.2012 in termen de 30 zile  conform prevederilor art. 1037 N.C.pr.civ.
Astfel, instanta retine ca a incetat de drept contractul de inchiriere nr. 4/02.10.2012 incheiat intre parti la data expirarii termenului de inchiriere, respectiv 04.02.2013, iar paratii continua sa locuiasca in imobilul.
 In drept, se retine ca dreptul de proprietate privata este acel drept subiectiv ce apartine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unitatilor administrativ-teritoriale asupra oricarui bun, cu exceptia celor aflate exclusiv in proprietate publica, bunuri asupra carora titularul exercita posesia, folosinta si dispozitia, in putere proprie si interes propriu, insa in limitele determinate de lege.
Art. 555 Cod civ. determina continutul juridic al dreptului de proprietate prin enumerarea atributelor acestuia: dreptul de a folosi bunul (jus utendi), dreptul de a-i culege fructele (jus fruendi) si dreptul de a dispune de bun (jus abutendi).
In cauza de fata, instanta constata ca proprietarul apartamentului in litigiu, respectiv reclamantul, este privat de dreptul sau de folosinta, ca atribut al dreptului de proprietate, respectiv exercitarea de catre acesta a stapanirii efective asupra bunului in materialitatea sa, direct si nemijlocit, prin putere proprie si interes propriu.
In ceea ce priveste sustinerea paratilor referitoare la faptul ca actiunea in evacuare ca face obiectul cauzei de fata  trebuia promovata de ambii soti avand in vedere ca imobilul din care se solicita evacuarea este un bun comun  aceasta nu poate fi retinuta pentru urmatoarele considerente:
In primul rand, real fiind ca imobilul din care s-a cerut evacuarea paratilor constituie bun comun al reclamantului si al numitei instanta constata ca nu opereaza principiul unanimitatii, care este aplicabil numai in cazul in care actiunea dedusa judecatii este un act de dispozitie juridica, ipoteza in care actiunea este inadmisibila daca este introdusa de un singur coproprietar fara acordul celuilalt sau celorlalti coproprietari.
Actiunea in evacuare reprezinta insa numai un act de administrare, putand fi intentata de unul dintre coproprietari, inclusiv in cazul locuintelor bun comun al sotilor, de catre unul din soti fara acordul celuilalt sot.
Nici institutia tacitei relocatiuni, la care se fac referire paratii sustinand ca au locuit in  imobil cu acordul reclamantilor, nu este operanta in cauza avand in vedere ca potrivit prevederilor art. 1810 Cod Civil daca dupa implinirea termenului, locatarul continua sa detina bunul si sa isi indeplineasca obligatiile fara vreo impotrivire din partea locatorului, se considera incheiata o noua locatiune in conditiile celei vechi.
Ori, in cauza de fata,  nu se poate retine ca nu a existat nici o impotrivire  din partea reclamantului  in conditiile in care acesta i-a notificat pe paratii la data de 22.03.2013 prin intermediul executorului judecatoresc in vederea eliberarii imobilului iar la data de 22.05.2013 a introdus  pe rolul instantei a actiunea avand ca obiect evacuarea paratilor.
Mai mult, instanta arata ca prin contractul de inchiriere incheiat intre parti, art. 4.2,  acestea au prevazut ca in cazul in care nici una din parti nu-si va manifesta vointa cu privire la  incetarea contractului de inchiriere pana la data incheierii perioadei contractuale, partile nu inteleg sa invoce tacita relocatiune.
Totodata, instanta mai arata ca, imprejurarea ca paratii au un titlu executoriu reprezentat de sentinta civila din data de 05.03.2012 prin care s-a dispus evacuarea paratilor din imobilului nu poate constitui un temei al respingerii actiunii promovate de reclamant avand in vedere ca in prezenta cauza reclamantul a invocat ca temei al cererii de evacuare comportamentul paratilor ulterior solutionarii primului proces.
In ceea ce priveste sustinerea paratilor referitoare la faptul ca in lipsa unui contract de locatiune incheiat in forma autentica sau inregistrat la organele fiscale reclamantul trebuia sa promoveze o actiune in revendicare ca urmare a pierderii posesiei si nu o actiune in evacuare instanta constata ca este neintemeiata pentru urmatoarele considerente:
In primul rand, instanta arata ca potrivit dispozitiilor art. 1781 Cod Civil contractul de locatiune se considera incheiat indata ce partile au convenit asupra bunului si asupra pretului, iar in cazul imobilelor utilizate ca locuinte, evacuarea chiriasului  nu se va putea dispune decat prin hotarare judecatoreasca (art. 1831 din Noul Cod Civil), indiferent de forma contractului de inchiriere.
De asemenea, instanta mai arata ca  in materia actiunii in evacuare, nu se pune in discutie insusi dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar folosinta acestuia, folosinta incalcata de catre parati, urmare a ocuparii fara titlu a imobilului,  actiunea in evacuare reprezentand un instrument juridic aflat la indemana proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apararea folosintei bunului, ca dezmembramant al dreptului de proprietate.
Astfel, instanta constata ca reclamantul in calitate de proprietar are dreptul la dobandirea folosintei bunului, ca atribut al dreptului de proprietate. De altfel, reclamantul prin actiunea de fata nu a solicitat obligarea paratilor sa ii recunoasca dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar evacuarea acestora.
Ca atare, nu se impune folosirea, in mod obligatoriu, a unei actiuni in revendicare atunci cand reclamantul-proprietar nu se gaseste  in situatia de a dovedi dreptul lui de proprietate paratilor atata timp cat acestia nu se pot prevala de calitatea de posesori, fiind simpli detentori precari, calea actiunii in revendicare trebuind urmata in situatia in care paratii se pot prevala de un titlu de proprietate asupra bunului ocupat, caz in care instanta va proceda la compararea titlurilor de proprietate exhibate de parti.
Mai mult,  instanta constata ca dispozitiile 1033-1044 Noul Cod de procedura civila reglementeaza procedura evacuarii din imobilele folosite sau dupa caz ocupate fara drept de catre fosti locatari sau alte persoane.
Astfel, in urma incetarii de drept a contractului de inchiriere nr. 4/02.10.2012,  instanta retine ca paratii nu mai detin la acest moment un titlu valabil care sa le confere un drept de folosinta asupra imobilului in litigiu pe care sa-l opuna reclamantului, motiv pentru care instanta va admite actiunea si va dispune evacuarea paratilor, acestia  fiind obligati, potrivit dispozitiilor art.  1796, lit.d Cod civ. si art. 5.2.4  din contractul partilor,  sa restituie bunul in buna stare.
In ceea ce priveste cererea reclamantului privind obligarea paratilor  la plata daunelor cominatorii in cuantum de 100 lei pe zi de intarziere instanta il va respinge  ca neintemeiat avand in vedere ca potrivit dispozitiilor art. 887 N.Cod de procedura civila in cazul in care obligatia debitorului consta in evacuarea acestuia dintr-o locuinta, iar debitorul nu executa de bunavoie obligatia sa in termenul prevazut in somatia creditorul va solicita executarea silita putand sesiza instanta de executare in vederea aplicarii unei penalitati.
In raport cu disp.art. 451 N. C.pr.civ., va lua act ca reclamantul  nu solicita plata cheltuielilor de judecata.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Admite in parte cererea.
Dispune evacuarea paratilor din imobil.
Respinge capatul de cerere privind obligarea paratilor la plata daunelor cominatorii in cuantum de 100 lei pe zi de intarziere ca neintemeiat.
Ia act ca reclamantul nu solicita cheltuieli de judecata.
Executorie.
Cu drept de apel  in 5 zile de la pronuntare, apel ce se va depune la sediul Judecatoriei Craiova.