Contract de vanzare-cumparare.Cauza ilicita.Fraudarea legii.Nulitatea procedurii vanzarii la licitatie.

Contract de vanzare-cumparare.Cauza ilicita.Fraudarea legii.Nulitatea procedurii vanzarii la licitatie.      Pretul reprezinta obiectul prestatiei cumparatorului si corespunde valorii lucrului vandut. El trebuie sa fie fixat in bani, determinat sau determinabil, sincer si serios. Daca aceste conditii nu sunt indeplinite, contractul este nul absolut ca vanzare-cumparare, deoarece ii lipseste un element esential asupra caruia trebuie sa se realizeze acordul de vointa (art. 1295 C.civ).Prin pret sincer se intelege un pret real, pe care partile sa il fi stabilit nu in mod fictiv, ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate, iar prin pret serios se intelege un pret corespunzator valorii bunului vandut, adica un pret care sa nu fie derizoriu, atat de disproportionat cu valoarea bunului, incat sa nu existe pret.Pretul de 6.550.000 lei ROL cu care terenul a fost instrainat prin contractul autentificat sub nr. 2904/15.12.2004 este apreciat de instanta ca fiind sincer si serios, fiind stabilit cu scopul de a fi platit si avand ca temei o evaluare facuta de un expert.
In privinta cauzei contractului, se retine ca aceasta reprezinta obiectivul urmarit la incheierea actului juridic, in structura acestui element al actului juridic intrand scopul imediat (respectiv, scopul obligatiei, invariabil in cadrul unei anumite categorii de acte juridice, in contractele sinalagmatice, de exemplu, constand in reprezentarea mintala a contraprestatiei) si scopul mediat (respectiv, motivul determinant al incheierii unui act juridic).
Conditiile de valabilitate a cauzei (sa existe, sa fie reala si sa fie licita si morala) se raporteaza la scopul mediat.
Potrivit art. 966 C.civ., “obligatia ... nelicita nu poate avea niciun efect".
Examinand intreaga procedura ce a avut ca efect incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. 2904/15.12.2004, prin prisma acestui element de valabilitate a actului juridic, dar si a dispozitiilor legale cuprinse in Legea nr. 215/2001 a administratiei locale (art. 125 alin. 2, art. 47 alin. 1) si in Legea nr. 109/1996 (art. 187), instanta retine ca, potrivit art. 125 alin. 2 din Legea nr. 215/2001, instrainarea unui bun care apartine domeniului privat al unitatii administrativ-teritoriale se face prin licitatie publica, in conditiile legii.
Parata P.P. a sustinut ca a respectat conditia publicitatii licitatiei, anuntand desfasurarea acesteia intr-un ziar de circulatie la data de 04.12.2004.
De remarcat este ca, in copia ziarului de la fila 108 din dosar, vizata pentru conformitate cu originalul de Biblioteca Judeteana Alexandru si Aristia Aman (si pe care instanta o are in vedere datorita acestui aspect), nu apare amplasamentul terenului scos la licitatie.
Copia de la fila 34 din dosarul nr. 640/com/2005 al Tribunalului Dolj (care are prevazut amplasamentul) nu va fi avuta in vedere de instanta, nefiind semnata pentru conformitate.
In raspunsurile la interogatoriu, parata P.P.i a invocat ca anuntul licitatiei a fost afisat si la sediul sau, lucru nedovedit insa.
In consecinta, instanta apreciaza ca nici reclamanta si nici parata S.C.C. nu au putut avea cunostinta de licitatia care a avut loc la data de 13.12.2004, astfel ca nu a fost respectata conditia publicitatii.      La data de 05.05.2005, reclamanta S.C. E SRL Craiova a chemat in judecata pe paratii Primaria comunei Pielesti, D F. E. si D. S. C. pentru ca instanta, prin hotararea ce o  va pronunta, sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat  in 2004 de catre BNP N. si G., cu motivarea ca pretul este neserios si nesincer, contractul fiind intemeiat pe o cauza nelicita.
In motivarea cererii, s-a aratat ca, prin contractul de vanzare cumparare autentificat la 15.12.2004 la BNP N.si G. , P.P. a instrainat terenul in suprafata de 300 mp intravilan, situat in comuna Pielesti, sat Nichitoaia, paratei D. F. E. si sotului acesteia, teren care intrase in stapanirea cumparatorilor inca de la data de 13.12.2004, in urma intocmirii procesului verbal de licitatie de la data respectiva.
La data de 01.06.2005, parata P.P. a formulat intampinare, solicitand respingerea actiunii ca neintemeiata. A invocat exceptia de necompetenta materiala a Tribunalului Dolj-Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ in solutionarea cauzei, solicitand declinarea competentei de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Craiova.
La data de 02.06.2005, paratii D. F. E. si D. S. C. au formulat intampinare, solicitand respingerea actiunii ca neintemeiata.
Reconventional, paratii au solicitat constatarea nulitatii absolute a procesului verbal de negociere directa incheiat cu prilejul vanzarii constructiei -magazin satesc din satul Nichitoaia, comuna Pielesti, situat pe terenul proprietatea paratilor.
S-a aratat ca, in lipsa chitantei sau foii de varsamant, factura fiscala nu este dovada de plata a pretului si nu poate fi considerata ca act de vanzare-cumparare.
De asemenea, s-a invocat eroarea asupra substantei obiectului conventiei, ca urmare a falsei reprezentari de catre comisia de licitatie asupra calitatii de chirias a reclamantei-parate S.C. E S.R.L., eroare ce a determinat ca pretul de vanzare sa fie neserios si nesincer.
S-a mai aratat ca, in realitate, nu a existat o licitatie cu privire la constructie, ci numai o grosolana frauda la lege, cauza nefiind reala si licita, iar la data la care paratii au cumparat terenul, reclamanta nu figura inregistrata in evidentele P.P. ca proprietara a constructiei si de fapt nu se cunostea proprietarul acestei constructii, inregistrarea calitatii de proprietar a reclamantei facandu-se la data de 21.04.2005. 
Au invocat exceptia de necompetenta materiala a Tribunalului Dolj-Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ in solutionarea cauzei, solicitand declinarea competentei de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Craiova.
La data de 13.09.2005, reclamanta a precizat actiunea introductiva, aratand ca solicita constatarea nulitatii absolute a licitatiei desfasurate la data de 13.12.2004, la sediul P.P, care a avut drept consecinta incheierea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2904/2004 de BNP N.si G., la un pret neserios si nesincer si intemeiat pe o cauza nelicita.
S-a mai arata ca nelegalitatea contractului rezulta si din neindeplinirea procedurii de comunicare scrisa catre reclamanta, ca proprietara a cladirii, cu privire la propunerea si hotararea de vanzare, dar si din vanzarea terenului liber de orice sarcina, in conditiile in care acesta avea o sarcina impusa de art. 187 din Legea nr. 109/1996, potrivit caruia regimul juridic al terenului trebuia sa se reglementeze prin contract civil intre proprietarul terenului si proprietarul cladirii.
S-a solicitat introducerea in cauza a F.C., in calitate de constructor al cladirii care se afla pe terenul in cauza, constructie ridicata cu buna-credinta, in mod voluntar, de catre membrii C.C.P. pe terenul care apartinea statului inainte de anul 1989, in conditiile in care nu se punea problema viitorului proprietar al terenului, iar dupa anul 1989 cladirea a trecut in patrimoniul F.C., in urma fuziunii cu aceasta.
Fata de aceasta precizare, paratii au formulat intampinare, solicitand respingerea actiunii precizate.
Prin sentinta nr. 536/06.10.2005 Tribunalul Dolj-Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Craiova.
Prin sentinta civila nr. 12625/30.11.2005 pronuntata in dosarul nr. 16131/C/2005, Judecatoria Craiova a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Dolj-Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ, a constatat conflict negativ de competenta si a dispus inaintarea dosarului la Curtea de Apel Craiova in vederea solutionarii conflictului de competenta.
Curtea de Apel Craiova, prin decizia nr. 2CN/10.01.2006, a stabilit competenta de solutionare a actiunii formulate de reclamanta SC E. SRL, in favoarea Judecatoriei Craiova.
Cauza a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Craiova sub nr. 2063/C/RJ/2006  (nr. nou 6868/215/2006).
La termenul din data de 14.03.2006, instanta a dispus introducerea in cauza a paratelor F.C. si C.C.
La data de 16.05.2006 reclamanta a depus precizare a actiunii, solicitand introducerea in cauza a S.C.C., succesoarea in drepturi a C.C si a C.C. Craiova, intrucat a cumparat cladirea de la C.C. Craiova si nu de la F.C.
Prin intampinarea depusa la dosar, la data de 27.06.2006, parata S.C.C.F. Dolj a invocat exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, aratand ca nu are nici un raport cu partile din litigiu, nefiind parte nici in actul de vanzare a magazinului satesc din satul N., comuna Pielesti.
La termenul din 12.09.2006 instanta a dispus scoaterea din cauza a paratei F.C.
In scop probator, instanta a administrat proba cu acte si proba cu interogatoriul paratilor P.P., D.F.E. si D.S.C.
La termenul din 31.10.2006, instanta a respins ca neintemeiate exceptiile lipsei de interes a paratilor reclamanti in formularea cererii reconventionale si a lipsei calitatii procesuale active atat in privinta cererii principale cat si a cererii reconventionale si a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei P. P. pe capatul de cerere subsidiar prin care s-a solicitat de catre reclamanta-parata acordarea unui drept de superficie pe teren.
La data de 28.11.2006, paratii D. F. E. si D. S. C. au depus precizare la cererea reconventionala solicitand sa se constate ca o consecinta a nulitatii absolute a procesului verbal de negociere directa din data de 03.12.2002 si nulitatea facturii nr. 4385414 emisa de C.C. la data de 18.12.2002, aceste acte fiind incheiate cu incalcarea dispozitiilor legale.
Parata S.C.C.C. a depus, la data de 23.01.2007, intampinare la cererea reconventionala precizata, la care a anexat raport de constatare tehnica si evaluare si Hotararea nr. 1/05.06.2002 a UNCCC.
La termenul din 03.04.2007, la solicitarea aparatorului reclamantei, instanta a dispus efectuarea unor adrese catre Politia Municipiului Craiova si Parchetul de pe linga Judecatoria Craiova pentru a ne comunica daca sunt in posesia originalelor actelor de licitatie si, in caz afirmativ,  sa ne inainteze copii certificate de pe acestea.
Raspunsul din partea Parchetului de pe linga Judecatoria Craiova a fost depus la dosar la data de 16.04.2007.
La termenul din 29.05.2007, tot la solicitarea aparatorului reclamantei, instanta a dispus efectuarea unei adrese catre BNP N si G pentru a ne comunica actele  care au stat la baza intocmirii contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2904/15.12.2004, in copii certificate.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Prin contractul de inchiriere din 11.06.2002 (fila 56), reclamanta S.C. E. S.R.L. a inchiriat de la C.C. Craiova magazinul satesc situat in comuna Pielesti, sat Nichitoaia.
Aceasta constructie a fost realizata de C.C. Pielesti (a carei succesoare este parata S.C.C Craiova, pe un teren atribuit in folosinta prin Decizia nr. 245/26.07.1971 de Comitetul Executiv al Consiliului Popular al Judetului Dolj, in baza Decretului nr. 244/1955.
Potrivit art. 1 din acest act normativ,  terenurile proprietatea statului, aflate in administrarea comitetelor executive ale sfaturilor populare, necesare pentru constructii unitatilor cooperatiste, puteau fi transmise fara plata si fara termen in folosinta acestora, prin decizia comitetului executiv al sfatului popular regional.
Constructia-magazin satesc a fost inregistrata in inventarul mijloacelor fixe al Cooperativei de Consum Pielesti si ulterior al paratei S.C.C..Craiova, aceasta platind impozit si depunand declaratii de impunere la Consiliul Local Pielesti .
Ca urmare a efectuarii unor investitii de catre reclamanta S.C. E.  S.R.L., la magazinul detinut in baza contractului de inchiriere, s-a aprobat vanzarea acestui activ catre locatar, prin negociere directa, fiind emisa factura fiscala nr. 4385814/18.12.2002.
Pretul la care s-a vandut constructia s-a stabilit in baza raportului de evaluare intocmit de experta A.M (50.083.252 lei ROL), fiind platit conform chitantelor de la filele 179-180.
Consiliul Local Pielesti, prin Hotararea nr. 33/02.12.2004, a aprobat instrainarea suprafetei de 0,03 ha din  cvartalul 19, parcela 13 (teren pe care este amplasata constructia reclamantei), iar prin Dispozitia nr. 109/08.12.2004, Primarul comunei Pielesti a constituit comisia de evaluare a ofertelor.
La data de 04.12.2004, a fost publicat in ziarul Gazeta de Publicitate, anuntul privind scoaterea la licitatie publica  a terenului.
Licitatia a avut loc la data de 13.12.2004, fiind castigata de parata D.F. E. pentru suma de 6.550 000 lei ROL.
La data de 15.12.2004, s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2904/15.12.2004 intre paratele Primaria Pielesti si D. F. E.
Reclamanta a invocat drept motive de nulitate a acestui contract  pretul nesincer si neserios, precum si cauza ilicita. De asemenea, s-a invocat nelegalitatea intregii proceduri a licitatiei, precum si a contractului, ca urmare a nerespectarii conditiei publicitatii licitatiei, precum si a transmiterii terenului liber de orice sarcina.
In privinta pretului, instanta constata ca, la stabilirea acestuia, s-a avut in vedere raportul de evaluare intocmit de experta C.E.I. (filele 23-29 din dosarul nr. 640/com/2005) conform  caruia valoarea terenului era la acel moment de 6.000.000 lei.
Pretul reprezinta obiectul prestatiei cumparatorului si corespunde valorii lucrului vandut. El trebuie sa fie fixat in bani, determinat sau determinabil, sincer si serios. Daca aceste conditii nu sunt indeplinite, contractul este nul absolut ca vanzare-cumparare, deoarece ii lipseste un element esential asupra caruia trebuie sa se realizeze acordul de vointa (art. 1295 C.civ.).
Prin pret sincer se intelege un pret real, pe care partile sa il fi stabilit nu in mod fictiv, ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate, iar prin pret serios se intelege un pret corespunzator valorii bunului vandut, adica un pret care sa nu fie derizoriu, atat de disproportionat cu valoarea bunului, incat sa nu existe pret.
Pretul de 6.550.000 lei ROL cu care terenul a fost instrainat prin contractul autentificat sub nr. 2904/15.12.2004 este apreciat de instanta ca fiind sincer si serios, fiind stabilit cu scopul de a fi platit si avand ca temei o evaluare facuta de un expert.
In privinta cauzei contractului, se retine ca aceasta reprezinta obiectivul urmarit la incheierea actului juridic, in structura acestui element al actului juridic intrand scopul imediat (respectiv, scopul obligatiei, invariabil in cadrul unei anumite categorii de acte juridice, in contractele sinalagmatice, de exemplu, constand in reprezentarea mintala a contraprestatiei) si scopul mediat (respectiv, motivul determinant al incheierii unui act juridic).
Conditiile de valabilitate a cauzei (sa existe, sa fie reala si sa fie licita si morala) se raporteaza la scopul mediat.
Potrivit art. 966 C.civ., “obligatia ... nelicita nu poate avea niciun efect".
Examinand intreaga procedura ce a avut ca efect incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. 2904/15.12.2004, prin prisma acestui element de valabilitate a actului juridic, dar si a dispozitiilor legale cuprinse in Legea nr. 215/2001 a administratiei locale (art. 125 alin. 2, art. 47 alin. 1) si in Legea nr. 109/1996 (art. 187), instanta retine urmatoarele:
Potrivit art. 125 alin. 2 din Legea nr. 215/2001, instrainarea unui bun care apartine domeniului privat al unitatii administrativ-teritoriale se face prin licitatie publica, in conditiile legii.
Parata P.P. a sustinut ca a respectat conditia publicitatii licitatiei, anuntand desfasurarea acesteia intr-un ziar de circulatie la data de 04.12.2004.
De remarcat este ca, in copia ziarului de la fila 108 din dosar, vizata pentru conformitate cu originalul de Biblioteca Judeteana Alexandru si Aristia Aman ( si pe care instanta o are in vedere datorita acestui aspect), nu apare amplasamentul terenului scos la licitatie.
Copia de la fila 34 din dosarul nr. 640/com/2005 al Tribunalului Dolj (care are prevazut amplasamentul) nu va fi avuta in vedere de instanta, nefiind semnata pentru conformitate.
In raspunsurile la interogatoriu, parata P.P. a invocat ca anuntul licitatiei a fost afisat si la sediul sau, lucru nedovedit insa.
In consecinta, instanta apreciaza ca nici reclamanta si nici parata S.C.C. nu au putut avea cunostinta de licitatia care a avut loc la data de 13.12.2004, astfel ca nu a fost respectata conditia publicitatii.
Potrivit art. 187 din Legea nr. 109/1996 « terenurile transmise in folosinta pe durata nedeterminata si fara plata, in vederea realizarii de constructii pentru activitatea organizatiilor cooperatiei de consum si ale cooperatiei de credit, isi mentin acest regim juridic pe toata durata existentei constructiilor respective, in proprietatea organizatiilor cooperatiste.
Cladirile construite prevazute la alin.1 din prezentul articol pot face obiectul ipotecarii, urmand ca regimul juridic al terenului sa se reglementeze prin contract civil intre proprietarul terenului si noul proprietar al cladirii ».
Chiar daca s-ar considera ca reclamanta nu a adus la cunostinta paratei P. P. faptul ca a devenit proprietara constructiei amplasate pe terenul scos la licitatie, decat la data de 21.04.2005 cand a solicitat inregistrarea sa ca proprietar si a platit retroactiv impozitul, aceasta avea cunostinta de existenta unei constructii, proprietatea unei alte persoane (C.C. Craiova) pe terenul sau, aspect care reiese din declaratiile de impunere ale proprietarei anterioare a constructiei de la filele 46, 47, dar si din adresa nr. 3505,3998/2005 a Prefecturii Dolj, conform careia, in vederea obtinerii avizului de legalitate in privinta Hotararii nr. 33/02.12.2004 si a Dispozitiei nr. 109/08.12.2004, P.P. a adus ca dovada Registrul cadastral in care la pozitia nr. 13 figureaza « magazin satesc », cu suprafata de 0,03 ha la rubrica constructii.
De asemenea, C.Craiova (a carei succesoare este parata S.C.C. Craiova) a formulat la data de 17.02.1998 cerere de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului in suprafata de 330 mp, pe care este amplasat magazinul satesc din Nichioaia (fila 50), cerere primita de Consiliul Local Pielesti (conform confirmarilor de la fila 79).
Chiar daca la momentul licitatiei legea administratiei publice locale nu prevedea expres un drept de preemtiune la cumpararea terenului pentru proprietarul constructiei amplasate pe acesta (cum in prezent prevede art. 125), instanta apreciaza ca  intreaga procedura de licitatie este nelegala, fiind nesocotite, in primul rand, prevederile art. 187 din Legea nr. 109/1996, care impuneau autoritatii locale sa reglementeze regimul juridic al terenului cu proprietarul cladirii (aceste prevederi constituind o sarcina care afectau terenul, si cu toate acestea, in contractul incheiat ulterior s-a prevazut ca terenul nu este afectat de sarcini), dar si ale art. 125 care impunea publicitatea licitatiei.
Pe de alta parte, instanta retine ca la adoptarea Hotararii nr. 33 prin care s-a aprobat vanzarea, a participat si paratul D. S.C., in calitate de consilier, sotul paratei D. F., castigatoarea licitatiei, ori, potrivit art. 47 alin.1 din Legea 215/2001, « nu poate lua parte la deliberarea si adoptarea hotararilor consilierul care, fie personal, fie prin sot, sotie, afini sau rude pana la gradul al patrulea inclusiv, are un interes patrimonial in problema supusa dezbaterilor consiliului local ».
Potrivit alin.2, hotararile adoptate cu incalcarea acestor dispozitii legale sunt nule de drept.
Participarea consilierului  la adoptarea hotararii privind vanzarea la licitatie publica a terenului reiese din procesul verbal al Sedintei Consiliului Local, din raspunsul la interogatoriu si a fost constatata si de Prefectura Dolj (conform adresei de la fila 110).
Prin urmare, minuta de la fila 106, care nu poarta nici un numar de inregistrare si nici o data, a fost intocmita pro causa de parata P.P. si nu este luata in considerare de instanta.
Prin urmare, actiunea precizata va fi admisa in parte, urmand a constata nulitatea absoluta a intregii proceduri de licitatie publica organizata de parata P.P. la data de 13.12.2004 pentru vanzarea terenului situat in intravilanul comunei Pielesti, cvartalul 19, parcela 13, pe care se afla amplasata constructia denumita « magazin Nichitoaia », proprietatea reclamantei.
De asemenea, instanta urmeaza a constata si nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2904/15.12.2004 de BNP N si G, incheiat intre paratele P.P. si D.F.E. si privind aceeasi suprafata de teren.
Avand in vedere modul de solutionare a cererii principale, care viza nulitatea licitatiei si a contractului de vanzare cumparare, cererea privind stabilirea unui drept de superficie,  formulata in subsidiar, se va respinge.
Asupra cererii reconventionale formulate de parati se retin urmatoarele:
S-a invocat nulitatea facturii fiscale , deoarece in lipsa chitantei sau foii de varsamant, aceasta  nu este dovada de plata a pretului si nu poate fi considerata ca act de vanzare-cumparare, ori, asa cum s-a aratat deja, reclamanta a facut dovada platii pretului prin chitantele de la filele 179-180.
Factura face dovada acordului de vointa intervenit intre C. Craiova si reclamanta privind vanzarea-cumpararea, care, potrivit art. 1295 C.civ., este un contract consensual, fiind perfectat prin simplul acord de vointa al partilor, fara indeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea lucrului vandut si a pretului in momentul incheierii contractului.
Prin urmare, nu era necesara incheierea unui contract in forma autentica, asa cum este necesar in cazul instrainarii terenurilor.
De asemenea, s-a invocat eroarea asupra substantei obiectului conventiei, ca urmare a falsei reprezentari de catre comisia de licitatie asupra calitatii de chirias a reclamantei-parate S.C. “E.L." S.R.L., eroare ce a determinat ca pretul de vanzare sa fie neserios si nesincer.
Instanta apreciaza ca aceste sustineri sunt inlaturate prin existenta contractului de inchiriere nr. 285/11.06.2002 (fila 56), care dovedeste ca reclamanta a avut calitatea de locatar al constructiei, calitate in care a efectuat investitiile, iar pretul, stabilit in urma unui raport de evaluare intocmit de un expert, este apreciat de instanta ca fiind sincer si serios .
S-a mai aratat ca, in realitate, nu a existat o licitatie cu privire la constructie, ci numai o grosolana frauda la lege, cauza nefiind reala si licita.
Asupra acestor motive se retine ca nici Legea nr. 109/1996 si nici normele metodologice de aplicare  nu reglementeaza situatia vanzarii unui bun imobil de catre cooperativa de consum catre un locatar, asa cum este cazul vanzarii magazinului satesc Nichitoaia catre SC E.L. SRL, care la momentul vanzarii avea calitatea de chirias.
In aceasta situatie, in speta se aplica dispozitiile imperative ale HG nr. 577/2002, in vigoare la data efectuarii vanzarii-cumpararii si care stipuleaza in art. 109 alin.3 : « Societatile comerciale si regiile autonome care au in derulare contracte de locatie de gestiune, de inchiriere sau de asociere in participatiune pot vinde sau incheia contracte de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare, prin negociere directa cu locatarii sau asociatii, in situatiile in care acestia au efectuat investitii in activele pe care le utilizeaza, reprezentand mai mult de 15% din valoarea acestor active. In acest caz, din pretul de vanzare se scade valoarea investitiilor pe baza de raport de evaluare acceptat de parti ».
In consecinta, intrucat SC E.  SRL era locatarul spatiului vandut si realizase reparatii capitale si lucrari de modernizare la acest imobil, indeplinea conditiile impuse de lege pentru vanzarea prin negociere directa, situatie fata de care nu s-au incalcat dispozitiile aplicabile in materie, neputandu-se retine deci ca vanzarea a avut o cauza nereala si ilicita, motivul determinant existand la momentul incheierii contractului si fiind licit .
Prin urmare, cererea reconventionala este neintemeiata si urmeaza a fi respinsa.