REZILIERE CONTRACT EVACUARE

Domeniu asociat- REZILIERE
Sentinta civila nr. 162
Data- 17.01.2011
Autor- Dulama Eleonora           
 Titlu: REZILIERE CONTRACT EVACUARE

     Prin SC nr. 162/2011 pronuntata in dosarul civil  nr. 573/204/2010, instanta a admis actiunea formulata de reclamantul O.B.  prin P a respins cererea reconventionala formulata de paratul  U.I., a dispus rezilierea contractului de inchiriere nr.9155/2008 si s-a dispus evacuarea paratului-reclamant din imobilele situate in orasul B compuse din camera in suprafata de 9,56 mp si teren in suprafata de 198 mp.
     Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta a avut in vedere urmatoarele :
     Prin contractul de inchiriere nr.58/2003, reclamantul in calitate de proprietar a inchiriat paratului o suprafata locativa pe o perioada de 5 ani, pana in anul 2008.
     La expirarea acestui termen, s-a incheiat contractul de inchiriere nr.9155/2008 termenul fiind tot de 5 ani, respectiv pana in anul 2013.
     Paratul, in calitate de chirias, a locuit si locuieste si in prezent in acest spatiu, fara insa a-si indeplini obligatiile contractuale, respectiv de a achita chiria lunar la termenele si conform sumei prevazute in contract, aspect recunoscut de el insusi in intampinare, dar motivat prin problemele de ordin familiar care oricum nu sunt exoneratoare de raspunderea contractuala.
     Din situatia debitului restant depusa la dosar de reclamant, rezulta ca pe anii 2007-2008 paratul nu a achitat nici o suma  din chirie, abia la 1.10.2009 a achitat partial suma de 318 lei si numai la acest moment debitul este in totalitate achitat.
     Ca urmare a acestei atitudini a paratului, reclamantul proprietar a solicitat rezilierea contractului de inchiriere pentru neplata chiriei cel putin trei luni consecutiv, conform clauzei prevazuta in contractul de inchiriere.
     Paratul a invocat inadmisibilitatea unei astfel de cereri, intrucat contractul de inchiriere nu este semnat de el, astfel incat nu este un contract valabil.
     Sustinerea paratului reclamant este neintemeiata intrucat chiar daca actul juridic reprezentat de contractul de inchiriere nu poarta semnatura paratului in calitate de chirias, acest aspect nu echivaleaza cu lipsa contractului insusi.
     Dupa cum se cunoaste, conditiile de validitate a unei conventii sunt reprezentate astfel cum arata si disp. art. 948 cod civil de capacitate, consimtamant, obiect si cauza.
     In cazul de fata  intereseaza cele doua laturi ale consimtamantului, respectiv oferta si acceptarea.
     Astfel, in situatia in care reclamantul a facut oferta in  scris prin incheierea contractului de inchiriere in discutie, acceptarea nu necesita in principiu conditiile speciale de forma, ca singura conditia de a exprima neindoielnic vointa de a incheia contractul.
     Acceptarea poate fi atat expresa cat si tacita, in aceasta ultima modalitate trebuie sa rezulte in mod cert, din anumite imprejurari, gesturi sau atitudini ale acceptantului. Evident ca cea mai concludenta acceptare tacita poate fi executarea de catre acceptant a obiectului ofertei.
     In cazul in speta, este evident ca paratul reclamant a acceptat oferta de a inchiria spatiul locativ atata timp cat a locuit si locuieste in el, a indeplinit obligatiile impuse in contract, chiar daca unele din ele (chiria) cu mare intarziere, neputandu-se prevala de unele clauze contractuale care ii sunt favorabile, de exemplu de folosirea spatiului timp de 2 ani de zile cu toate prerogativele ce decurg de aici iar apoi sa sustina ca  nu este un contract valabil incheiat.
     Astfel, instanta apreciaza ca sustinerile paratului privind nevaliditatea contractului de inchiriere sunt simple speculatii, fara suport legal, motiv pentru care nu au fost luate in considerare.
     Contractul de locatiune urmeaza regulile generale in materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiva, astfel ca neexecutarea unei obligatii principale, ale uneia dintre parti (ex. neplata chiriei) da dreptul celeilalte parti de a cere - dupa punerea in intarziere - rezilierea contractului.
     In cazul de fata paratul a fost pus in intarziere prin notificarile adresate de catre reclamant  astfel incat actiunea acestuia a fost  apreciata ca intemeiata,
si a fost admisa in temeiul art.969 cod civil, art.1429 alin.2 cod civil, dispunandu-se rezilierea contractului de inchiriere, iar in temeiul art.480 cod civil s-a dispus evacuarea paratului din imobil, intrucat prin rezilierea contractului nu mai detine un titlu locativ propriu.
     Referitor la  cererea reconventionala formulata de paratul reclamant prin care solicita obligarea reclamantului parat la incheierea unui contract de inchiriere, aceasta a fost respinsa ca neintemeiata  intrucat potrivit  disp .art.14 alin.2 lit.c din OG nr.40/1999, proprietarul poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere atunci cand chiriasul nu a achitat chiria cel putin trei luni consecutiv, acesta fiind de altfel si motivul rezilierii contractului precedent.
     De altfel ar fi fost nefiresc ca actul juridic in derulare sa fie reziliat inainte de termen din culpa chiriasului si totodata sa i se admita cererea lui de obligare a proprietarului la incheierea unui alt contract de inchiriere.
     Instanta a apreciat ca in cauza nu sunt incidente disp.art.13 alin.1 lit.b din OUG 40/1999, invocate de reclamant in actiune privind imposibilitatea reinnoirii unui contract de inchiriere intrucat chiar daca a invocat faptul ca paratul detine o alta locuinta, nu a facut o dovada certa in acest sens, eliberarea unei autorizatii de construire nefiind suficienta pentru a atesta existenta materiala a acestei constructii.
     
     
      1