VANZAREA BUNULUI REALIZATA IN CONSIDERAREA CALITATII DE CHIRIAS - DECRETUL-LEGE NR. 61/1990

Vanzarea s-a efectuat in baza Decretului-lege nr. 61/1990, care la art. 5 alin. 2 prevede ca "locuintele ocupate de chiriasi se pot vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unitatilor specializate in vanzarea locuintelor".
Fiind vorba de o vanzare in considerarea calitatii cumparatorului, reclamanta nu putea dobandi niciodata in nume propriu imobilul in litigiu.
Reclamanta recurenta se prevaleaza de institutia mandatului fara reprezentare, cunoscuta si sub denumirea de contract de interpunere de persoane.
Mandatul fara reprezentare nu poate fi retinut in prezenta cauza.
Pe de o parte, in cauza nu s-a dovedit simulatia prin interpunere de persoane. Declaratia autentica de care se prevaleaza recurenta nu poate constitui act secret, deoarece este ulterioara incheierii actului public de dobandire a dreptului de proprietate.
Pe de alta parte, o asemenea conventie de interpunere este nula daca a fost intrebuintata pentru incalcarea sau eludarea unor dispozitii imperative sau prohibitive (frauda la lege).
Simplul fapt al platii pretului nu naste in beneficiul reclamantei recurente un drept de proprietate, ci doar un drept de creanta ce poate fi valorificat impotriva paratului, daca sunt indeplinite cerintele legale.
 Judecatoria Bistrita - sectia civila, Sentinta civila nr. 3643/2014, pronuntata in dosarul nr.  13628/190/2012

Prin cererea inregistrata la aceasta instanta sub numarul de mai sus, precizata la termenul din 23.09.2013, reclamanta D.M. a solicitat, in contradictoriu cu paratul I.I., sa se constate ca paratul a cumparat imobilul garsoniera compus din 1 camera, 1 baie, 1 antreu, inscris in CF nr. 50059-C1-U65, nr. cad. 8367/9/66, nr. top. 8544/1/66, cota parti comune 4,78/478,55, cota teren 8,83/1467,07 in folosinta, situat in B., str. D.V, nr. 9, et.3, ap.66, in calitate de mandatar al reclamantei, pretul integral al imobilului, in suma de 13.159.000 lei vechi, fiind suportat in totalitate de catre aceasta; sa fie obligat paratul sa-i transmita proprietatea imobilului mai sus mentionat printr-un act autentic de vanzare cumparare in caz contrar dispunand ca sentinta sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare; sa se dispuna intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului; si sa se dispuna evacuarea paratului din imobilul garsoniera situat in B., str. D.V, nr. 9, et.3, ap.66; cu cheltuieli de judecata.
In motivare se arata ca reclamanta este concubina paratului cu care locuieste impreuna de cca. 13 ani. Conform propriei declaratii autentificate, in data de 03.06.2002, paratul, in nume propriu, a incheiat contract de vanzare-cumparare cu privire la imobilul garsoniera, compus din 1 camera, 1 baie, 1 antreu, in care locuiesc impreuna si in prezent, situat in B., str. D.V., nr. 9, et.3, ap.66, cu vanzatoarea S.C. Ario S.A. B., pretul integral al acesteia fiind in suma de 13.159.000 lei vechi.
In prezent, paratul este proprietar tabular al imobilului, intabularea sa dispunandu-se in baza Sentintei civile nr. 3494/2005, pronuntata in dosarul nr. 4157/2005 al Judecatoriei B., imobilul fiind inscris in CF nr. 50059-C1-U65, nr. cad. 8367/9/66, nr. top. 8544/1/66, cota parti comune 4,78/478,55, cota teren in folosinta 8,83/1467,07. Prin declaratia autentificata sub nr. 2981/15.11.2005 de BNP D.M, paratul recunoaste ca la incheierea, in data de 03.06.2002, a contractului de vanzare-cumparare cu S.C. A. S.A., a actionat ca mandatar al reclamantei (garsoniera - declara paratul - "a fost cumparata de concubina mea D.M. care locuieste cu mine") si ca pretul vanzarii a fost suportat in totalitate de catre aceasta. De asemenea, prin declaratia autentica mentionata, paratul s-a obligat ca dupa finalizarea procesului in dosarul 4157/2005 al Judecatoriei B. sa treaca locuinta pe numele reclamantei.
Aceasta precizeaza ca mandatul dat paratului in vederea cumpararii garsonierei a fost un mandat fara reprezentare, acesta fiind motivul pentru care paratul a incheiat contractul de vanzare-cumparare cu S.C. A.  S.A., al carei angajat era, in nume propriu, fara aratarea calitatii de mandatar al sau. De esenta mandatului fara reprezentare este faptul ca mandatarul, in raporturile cu tertul cu care contracteaza, se comporta ca si cum ar lucra in nume propriu si nu in calitate de reprezentant al altuia si, prin urmare, tertului contractant ii ramane necunoscuta existenta contractului de mandat. Dar intre mandant si mandatar, mandatul fara reprezentare creeaza raporturi juridice similare celor care se nasc dintr-un mandat cu reprezentare.
Potrivit art. 1541 C.civ.(vechi), "mandatarul este dator, oricand i se va cere, a da seama mandantului de lucrarile sale si de a-i remite tot aceea ce ar fi primit in puterea mandatului", iar art. 1073 C.civ.(vechi) dispune ca "creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei". Cum a aratat reclamanta anterior, prin declaratia autentica, paratul si-a asumat obligatia de a-i remite, de a-i transmite printr-un nou act translativ, proprietatea asupra garsonierei dar pana in prezent nu si-a executat aceasta obligatie.
In ceea ce priveste petitul privind evacuarea paratului, reclamanta invedereaza ca, in ultimii ani, paratul a consumat frecvent bauturi alcoolice si pe acest fond si-a schimbat comportamentul devenind din ce in ce mai agresiv. In mod frecvent face scandal pe scara, o bate, o alunga din locuinta si o ameninta cu cutitul sa-i dea si ultimii bani. Reclamanta sustine ca este o persoana cu handicap permanent, nu se poate apara si nu poete fugi din fata actelor de agresiune, fiind nevoita sa sune la politie pentru a solicita ajutor de cateva ori pe luna.
In drept s-au invocat prevederile art. 1541, 1073 Cod civil vechi, art. 893, 894 Noul Cod civil si art. 274 Cod procedura civila.
In probatiune s-au anexat inscrisuri (f. 4-24).
Desi a fost legal citat, paratul nu a formulat intampinare si nu si-a desemnat reprezentant in instanta pentru sustinerea pozitiei procesuale.
Analizand actele si lucrarile dosarului si ale dosarelor nr. 4157/2005 a Jud. B., respectiv 424/2006 a Tribunalului BN, ambele atasate, instanta a retinut urmatoarele :
Prin actiunea precizata reclamanta a solicitat in esenta, sa se constate ca paratul I.I a cumparat imobilul garsoniera compus din 1 camera, 1 baie, un antreu, inscris in cf 50059-C1-U65, nr. cadastral 8367/9/66, nr. top. 8544/1/66, cota parti comune 4,78/478,55, cota de teren 8,83/1467,07 in folosinta, situat in B., str. D.V., nr.9, et.3, ap.66, pentru pretul de 13.159.000 lei Rol, in calitate de mandatar al reclamantei, pret suportat integral de aceasta, obligarea paratului de a transmite proprietatea imobilului astfel achizitionat, intabularea pe numele reclamantei si evacuarea paratului, din acest spatiul locativ.
Actiunea s-a motivat in drept pe dispozitiile art. 1541 Cod civil vechi, art. 893, 894 din noul Cod civil, cu motivarea ca prin sentinta civila nr. 3494/2005 a Judecatoriei B. pronuntata in dosarul nr. 4157/2005 a aceleasi instante, acesta a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, iar dupa finalizarea procesului, prin declaratia autentificata sub nr. 2981/15.11.2005 de BNP D.M, paratul recunoaste ca pretul vanzarii imobilului de catre S.C. A. SA, la 03.06.2002, a fost suportat integral de catre reclamanta.
In speta, este de lamurit mai intai aspectul referitor la legea aplicabila, in raport de momentul nasterii raporturilor juridice dintre parti, respectiv, data introducerii actiunii fila 2, cu modificarea ulterioara, fila 57.
Or, din modalitatea in care a fost redactata si sustinuta in tot ciclul procesual, cu referire la momentul nasterii raporturilor juridice dintre parti, 03.06.2002, data incheierii contractului de vanzare-cumparare intre SC A. SA si parat, respectiv, data autentificarii declaratiei extrajudiciare a paratului, 15.11.2005, raportul juridic de drept material este supus prescriptiilor Codului civil de la 1864.
Este real ca prin sentinta civila nr. 3494/2005 a Judecatoriei B. pronuntata in dosarul civil nr. 4157/2005, s-a constatat ca in baza contractului de vanzare cumparare nr. 17/03.06.2002, incheiat cu parata SC A.  SA, reclamantul I.I si paratul S.V, cumparator, au dobandit drept de proprietate asupra imobilului camera de locuit nr. 66, cu suprafata de 20,94 mp si cota indiviza de 5,63 din suprafata de folosinta comuna, situata in B., str. D.V., nr. 9, s-a dispus partajul in natura al imobilului atribuindu-i-se reclamantului I.I - parat in prezenta cauza, fiind obligat sa-i plateasca celuilalt cumparator S.V suma de 2928,99 Ron cu titlul de sulta compensatoare, luandu-se act de renuntarea reclamantului la intabularea dreptului de proprietate astfel dobandit, sentinta reformata prin decizia civila nr. 37/R/2006 a Tribunalului B.-N, pronuntata in dosarul nr. 423/112/2006 in sensul ca s-a modificat cuantumul sultei compensatoare in favoarea numitului S.V la suma de 657,95 Ron, actualizata la data platii, solutie irevocabila la 16.02.2006, filele 15-17, dosar atasat nr. 423/112/2006.
Anterior pronuntarii solutiei de catre instanta de control judiciar in modalitatea mai sus mentionata, respectiv la 15.11.2005, paratul I.I a dat declaratia autentificata sub nr. 2981 cu aceeasi data de BNP D.M, prin care arata ca garsoniera din B., str. D.V. nr. 9, ap. 99 a fost cumparata de la SC A.  SA la 03.06.2002, de catre concubina sa reclamanta D.M. cu care locuieste in acest imobil, iar pretul integral de 13.159.000 lei a fost achitat din banii proveniti de la parintii ei, urmand ca la finalizarea procesului aflat pe rolul Judecatoriei B. dosar nr. 4157/2005, sa "treaca locuinta pe numele acesteia".
Chiar daca paratul nu a formulat aparari in cauza, nicaieri din continutul acestei declaratii extrajudiciare, nu rezulta ca la achizitionarea bunului dobandit de parat, ca efect al hotararilor mentionate, a actionat in calitate de mandatar al reclamantei.
Orice interpretare s-ar da scriptul respectiv are doar forta probanta a unei recunoasteri extrajudiciare (chiar si luand in considerare conduita pasiva a paratului in tot ciclul procesual) si trebuie coroborata cu celelalte probe administrate in cauza.
Prin urmare, instanta a analizat daca in raport cu intreg materialul probator administrat, paratul I.I a actionat in calitate de mandatar al reclamantei la achizitionarea apartamentului de tip garsoniera, situat in B., str. D.V., nr. 9, ap. 66.
Indubitabil, din considerentele hotararilor mai sus mentionate, s-a statuat cu putere de lucru judecat faptul ca paratul I.I a dobandit cu titlul de cumparare alaturi de numitul S.V imobilul in litigiu, de la vanzatoarea SC A.  SA, pentru pretul de 13159000 lei Rol, stabilit in conditiile Decretului nr. 61/1990, ca in raport cu contributia reala a fiecarui copartas s-a efectuat partajul in natura, prin atribuirea bunului astfel dobandit paratului I.I, cu plata unei sulte compensatoare in favoarea celuilalt copartas, numitul S.V, avandu-se in vedere criteriul contributiei reale a fiecaruia la dobandirea bunului.
Vazand data la care a fost data de catre paratul I.I declaratia autentificata, la 15.11.2005, in raport cu data pronuntarii deciziei civile nr. 37/R/2006 a Tribunalului B.-N in dosarul nr. 423/112/2006, indubitabil reclamanta D.M avea cunostinta despre actiunea in  prestatie tabulara, aflata pe rolul instantei si avea posibilitatea sa invoce mandatul despre care face vorbire in speta, cu atat mai mult cu cat locuia efectiv in imobilul de pe str. D.V., nr. 9, ap. 66, B., impreuna cu paratul I.I, iar in sustinerea actiunii precizate invoca si depune declaratia autentificata sub nr. 2981/15.11.2005 de notarul public D.M.
Prin urmare, in lipsa unor dovezi certe, care sa ateste mandatul dat paratului I.I in sensul cumpararii imobilului in litigiu, pentru reclamanta, mandat care sa respecte forma si prescriptiile prevazute de textul art. 1541 invocat in speta, nu se poate retine existenta acestuia, fara a aduce atingere statuarilor instantei prin hotararile mentionate, respectiv puterii lucrului judecat, chiar daca se pretinde ca acestea nu ii sunt opozabile reclamantei.
Pe de alta parte reclamanta avea posibilitatea notificarii paratului in sensul obtinerii transferului dreptului de proprietate, asupra imobilului in litigiu, printr-una din modalitatile prescrise de lege, in cauza, reclamanta nefacand o minima dovada a refuzului paratului de a se prezenta la notar, pentru obtinerea dreptului pretins in cauza pendinte sau a unui drept de creanta asupra imobilului descris mai sus.
In drept s-au invocat dispozitiile art. 1541 C.civil, art. 274 C.proc.civ.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal, a declarat recurs reclamanta, solicitand admiterea recursului, modificarea in tot a hotararii atacate in sensul admiterii actiunii civile astfel cum a fost precizata si in consecinta: constatarea ca paratul a cumparat imobilul garsoniera compus din 1 camera, 1 baie, 1 antreu, inscris in CF nr. 50059-C1-U65, nr. cadastral 8367/9/66, nr. top. 8544/1/66, cota parti comune 4,78/478,55, cota teren 8,83/1467,07 in folosinta, situat in B., str. D.V., nr. 9, et. 3, ap. 66, in calitate de mandatar al reclamantei, pretul integral al imobilului in suma de 13.159.000 lei Rol fiind suportat in totalitate de catre reclamanta; obligarea paratului sa transmita reclamantei proprietatea imobilului mai sus mentionat printr-un act autentic de vanzare-cumparare, in caz contrar dispunand ca sentinta sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare; intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului; evacuarea paratului din imobilul garsoniera situat in B., str. D.V., nr. 9, et. 3, ap. 66, cu cheltuieli de judecata, reprezentand taxa judiciara de timbru, timbru judiciar si onorariu de avocat la fond si in recurs.
In motivare s-a aratat ca marturisirea (recunoasterea) uneia din parti este prevazuta ca mijloc de proba de dispozitiile art. 1170 C. civ. vechi sub a caror prescriptii intra raportul juridic dedus judecatii in prezenta cauza.
Conform dispozitiilor art. 1204 C.civ. vechi "Se poate opune unei parti marturisirea ce a facut sau inaintea inceperii judecatii sau in cursul judecatii". Potrivit art. 1205 din acelasi act normativ "marturisirea extrajudiciara verbala nu poate servi de dovada cand obiectul contestatiei nu poate fi dovedit prin martori", dispozitie logica - se arata in literatura de specialitate - deoarece a permite nelimitat dovada cu martori pentru a proba o marturie verbala, ar insemna eludarea interdictiei admisibilitatii probei cu martori in cazurile prevazute de art. 1191 alin. 1 si 2 C. civ.
Legea nu se ocupa special de marturisirea extrajudiciara scrisa care este astfel supusa regulilor generale referitoare la proba prin inscrisuri.
Conform practicii instantei supreme "marturisirea este recunoasterea pe care o persoana o face cu privire la existenta sau inexistenta unui fapt, pe care o alta persoana isi intemeiaza fie pretentia, fie apararea. Facuta sau nu in fata judecatorului, adica judiciara sau extrajudiciara, marturisirea este admisa ca mijloc de probatiune numai in legatura cu drepturile de care partea poate sa dispuna, daca se refera la faptul afirmat de partea adversa, daca este constienta si libera si daca este expresa.
Verificarea admisibilitatii marturisirii implica mai ales examinarea a doua aspecte din compunerea conditiilor ce trebuie indeplinite si anume, daca vointa autorului a fost constienta, libera si daca aceasta declarand ca nu si-a indeplinit o anumita obligatie, nu s-a aflat cumva in eroare de fapt".
Paratul a declarat urmatoarele: "Garsoniera din B., str. D.V. nr. 9, ap. 66 a fost cumparata de la SC A.  SA in data de 03.06.2002 de catre concubina mea D.M care locuieste cu mine in garsoniera, iar pretul integral al acesteia, de 13.159.000 lei a fost achitat de ea, din banii proveniti de la parintii ei. Dupa finalizarea procesului in dosarul nr. 4157/2005 al Judecatoriei B., ma oblig sa trec locuinta pe numele acesteia. Prezenta declaratie imi va servi la Judecatoria B.". Paratul a dat declaratia autentica la data de 15.11.2005, respectiv la o zi dupa pronuntarea sentintei civile nr. 3494/14.11.2005 in dosarul nr. 4157/2005 al Judecatoriei B., acvirat prezentei cauze si prin urmare cunostea faptul ca imobilul in litigiu i-a fost atribuit. In prezent paratul este proprietar tabular al imobilului.
Ambii martori audiati in dosarul nr. 4157/2005 al Judecatoriei B., acvirat, au declarat ca pretul locuintei a fost achitat de catre reclamanta.
Marturisirea paratului este facuta inainte de inceperea judecatii in prezenta cauza, este extrajudiciara si imbraca forma scrisa autentica.
Potrivit dispozitiilor art. 1173 alin. 1 C. civ. vechi "Actul autentic are deplina credinta in privirea oricarei persoane despre dispozitiile si conventiile ce constata".
Privita prin prisma practicii instantei supreme indeplineste conditiile ce rezulta din considerentele acesteia. Astfel:
1. marturisirea paratului este facuta in legatura cu dreptul de proprietate, drept care contine ca atribut dispozitia juridica asupra bunului la care se refera;
2. marturisirea paratului se refera la existenta faptului pe care reclamanta isi intemeiaza pretentiile din primul si al doilea petit al actiunii precizate, respectiv ca la achizitionarea imobilului paratul a actionat ca mandatar al reclamantei si in aceasta calitate este obligat a-i remite bunul.
In cuprinsul declaratiei autentice paratul afirma ca reclamanta este adevarata cumparatoare a locuintei in litigiu si ca pretul acesteia a fost achitat integral de aceasta. Aceasta marturisire este urmata de asumarea, de recunoasterea de catre parat a obligatiei de a trece locuinta pe numele reclamantei.
Cele doua manifestari de vointa ale paratului (respectiv recunoasterea faptului ca reclamanta este adevarata cumparatoare a locuintei si afirmarea propriei obligatii de a remite bunul) sunt complementare, confirmandu-se reciproc si constituie impreuna dovada ca la achizitionarea imobilului din litigiu paratul a actionat ca mandatar al reclamantei si ca in aceasta calitate are obligatia de a-i remite bunul.
3. marturisirea a fost facuta de parat in fata notarului public si aceasta imprejurare exclude orice suspiciune cu privire la existenta vreunei presiuni obiective asupra vointei sale;
4. marturisirea paratului este expresa sub toate aspectele. Astfel, cuprinde datele de identificare ale imobilului in discutie; datele de identificare ale cumparatorului; datele de identificare ale tertului vanzator al imobilului "SC A.  SA"; data cumpararii "03.06.2002"; pretul de cumparare -"13.159.000 lei" si mentiunea ca acesta a fost achitat de reclamanta din banii proveniti de la parintii sai; afirmarea, recunoasterea expresa a propriei obligatii - "ma oblig sa trec locuinta pe numele acesteia"; termenul de executare al obligatiei "dupa finalizarea procesului in dosarul nr. 4157/2005 al Judecatoriei B."; scopul precizat al declaratiei: de a fi folosita in instanta de judecata. Toate aceste aspecte impreuna cu faptul ca paratul a facut declaratia autentica la o zi dupa ce i-a fost atribuit bunul prin sentinta civila nr. 3494/14.11.2005 pronuntata in dosarul acvirat nr. 4157/2005 al Judecatoriei B., dovedesc faptul ca la momentul recunoasterii acesta nu se putea afla in eroare de fapt asupra celor declarate.
In ce priveste considerentul instantei de fond ca reclamanta avea posibilitatea sa invoce mandatul s-a aratat ca potrivit literaturii de specialitate "daca contractul incheiat de mandatar este unul din categoria celor care se incheie intuitu personae in virtutea legii (cum au fost, de exemplu, contractele de dobandire a locuintelor proprietate personala in temeiul Legii nr. 4/1973 - astazi abrogata - sau, in prezent, ale Decretului-lege nr. 61/1990 si ale Legii nr. 85/1992) mandantul nu poate obtine recunoasterea sa directa ca proprietar pe calea declararii simulatiei in conditiile art. 175 C. civ,. ci poate doar sa ceara ca mandatarul sa fie obligat sa-i transmita printr-un nou act, translativ proprietatea, daca acest lucru este legal posibil, sau in caz contrar sa obtina despagubiri de la mandatar".
In speta nu exista vreun impediment legal ca mandatarul sa fie obligat sa-i transmita proprietatea locuintei intrucat legea nu sanctioneaza cu nulitatea absoluta operatiunea de interpunere de persoane in contractele de dobandire a locuintelor in conditiile Decretului nr. 61/1990, iar nulitatea relativa e acoperita prin faptul participarii paratului la aceasta operatiune.
In ce priveste considerentul instantei de fond ca reclamanta avea posibilitatea "notificarii paratului in sensul obtinerii transferului dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu, printr-una din modalitatile prescrise de lege, in cauza, reclamanta nefacand o minima dovada a refuzului paratului de a se prezenta la notar" s-a aratat ca potrivit dispozitiilor art. 1522 alin. 1 NCC in vigoare la data introducerii actiunii, debitorul poate fi pus in intarziere si prin introducerea de catre creditor a unei cereri de chemare in judecata prin care acesta pretinde executarea obligatiei.
Din imprejurarile spetei se poate deduce fara putinta de tagada refuzul tacit al paratului de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului in discutie.
Astfel, desi partile locuiesc impreuna, iar paratul este proprietar tabular din anul 2006 pana in prezent nu si-a indeplinit obligatia. Cum rezulta din procesele verbale de contraventie seria PA nr. 0876185 din 06.11.2012, seria JO nr. 0586801 din 20.10.2012, seria JO nr. 0523316 din 23.10.2012, seria PA nr. 0876184 din 25.10.2012 paratul are un comportament violent, o alunga pe reclamanta din locuinta, ii adreseaza cuvinte si expresii jignitoare, o ameninta si face scandal si aceasta in conditiile in care reclamanta este o persoana cu handicap permanent de gradul 2. Apoi, desi legal citat paratul nu s-a prezentat nici macar la interogatoriu.
In drept s-au invocat dispozitiile art. 304 pct. 8, 9 C.proc.civ.
Recursul a fost legal timbrat cu taxa judiciara de timbru si timbru judiciar, anulate la dosar (f. 20, 38), la data de 11 iunie 2014 acordandu-i-se recurentei facilitatea reducerii taxei judiciare de timbru cu 50%.
Intimatul legal citat, nu s-a prezentat in instanta si nici nu a depus aparari scrise la dosar.
Analizand hotararea atacata prin prisma motivelor de recurs formulate, tribunalul a retinut faptul ca instanta de fond a pronuntat o hotarare legala si temeinica, neexistand niciun motiv care sa duca la casarea sau modificarea.