Servitutea de vedere creata de proprietarul originar al fondului are caracter perpetuu

       Servitutea de vedere creata de proprietarul originar al fondului are caracter perpetuu.
       
       
       Existenta la data cumpararii imobilelor de catre parati  a servitutii de vedere, este o consecinta a crearii in favoarea fondului prin destinatiunea data, de proprietarul originar al acestuia, atat prin construirea casei (care nu s-a schimbat sub aspectul formei, amplasarii sau configurarii ei), cat si prin modalitatea de partaj, in speta fiind aplicabile dispozitiile art. 625-628 din vechiul Cod Civil, in vigoare la acea data.
       
       
       
       Judecatoria Bistrita - sectia civila, sentinta civila nr. 10874/2011
       
       
            Prin cererea de chemare in judecata precizata inregistrata la aceasta instanta sub nr. de mai sus, reclamantii CD si COC au chemat in judecata paratii GA si GR, solicitand in principal instantei ca, prin sentinta pe care o va pronunta sa obligati paratii sa respecte servitutea de vedere si sa desfiinteze ferestrele existente in zidul casei de locuit proprietatea acestora, deschise  inspre imobilul proprietatea reclamantilor inscris in CF 11957 Bistrita, identificat cu numar cadastral 5773, constand din casa de locuit din caramida in regim P+E+M si teren in suprafata de 182 m.p. si care sunt situate la o distanta mai mica de 19 decimetri de linia despartitoare a proprietatilor si sa dispuna granituirea imobilelor inscrise in CF 11957 Bistrita, identificat cu numar cadastral 5773, constand din casa de locuit din  caramida in regim P+E+M si teren in suprafata de 182 m.p. - proprietatea reclamantilor si in CF 11956 Bistrita, identificat cu numar cadastral 5772, constand din casa din caramida si teren in suprafata de 338 m.p. - proprietatea paratilor, prin stabilirea liniei despartitoare si sa oblige paratii sa contribuie in mod egal la edificarea unui gard despartitor opac, inalt de 5 metri, iar in secundar sa oblige paratii sa inlocuiasca ferestrele de vedere existente in zidul casei de locuit proprietatea acestora, deschise inspre imobilul proprietatea reclamantilor inscris in CF 11957 Bistrita, identificat cu numar cadastral 5773, cu ferestre de lumina mate, care sa nu poata fi deschise si care sa nu permita vederea spre imobilul proprietatea reclamantilor, cu cheltuieli de judecata in caz de opozitie.
       In motivare, arata reclamantii ca sunt proprietari asupra imobilelor inscrise in CF 11957 Bistrita, identificate cu numar cadastral 5773, constand din casa de locuit din caramida in regim P+E+M si teren in suprafata de 182 m.p. care se invecineaza cu imobilele proprietatea paratilor, inscrise in CF 11956 Bistrita, identificate cu numar cadastral 5772, constand din casa din caramida si teren in suprafata de 338 m.p.
       Casa de locuit proprietatea paratilor are peretele dinspre terenul proprietatea reclamantilor paralel cu linia despartitoare. Pe acest perete se afla deschise ferestre de vedere inspre terenul proprietatea reclamantilor, iar distanta dintre perete si limita de proprietate este de 0,80 metri. In acest fel sunt incalcate dispozitiile art. 612 din Codul Civil, conform carora nimeni nu poate avea ferestre de vedere asupra proprietatii vecinului daca nu exista o distanta de minim 1,90 metri intre zid si proprietatea vecina, iar aceasta distanta se masoara de la zidul pe care se afla ferestrele de vedere si pana ia linia despartitoare a celor doua proprietati, nu pana la casa vecinului, respectiv a reclamantilor.
       Arata reclamantii ca, pornind de la definitia data servitutilor prin art. 576 din Codul Civil, conform careia servitutea este o sarcina impusa asupra unui bun imobil pentru uzul si utilitatea unui imobil avand un alt stapan, se poate afirma ca servitutile au scopul de a inlesni sau largi utilitatea unui alt imobil, ce apartine altui proprietar. Raportat la modul in care sunt amplasate ferestrele de vedere ale paratilor, utilitatea terenului proprietatea reclamantilor este restransa, in sensul ca pentru orice modificare a constructiei edificata pe teren au nevoie de acordul vecinilor, respectiv al paratilor, intrucat acestia sunt considerati persoane afectate de aceste lucrari, desi nu constructia reclamantilor nu respecta distanta minima prevazuta de Codul Civil, ci constructia paratilor. Avand in vedere aceasta situatie, precum si faptul ca in speta este vorba de o servitute de vedere creata contrar legii, ea trebuie desfiintata.
       Se mai arata ca, in ceea ce priveste cererea privind granituirea celor doua terenuri limitrofe, aceasta se impune intrucat in prezent terenurile sunt delimitate cu gard verde, astfel ca se impune delimitarea pe cale judecatoreasca a celor doua proprietati limitrofe.
       In drept, s-au invocat dispozitiile art. 584. 612 si urm., art. 998, 999 si 1077 din Codul Civil.
       In probatiune, s-au depus la dosarul cauzei, in copie, inscrisuri, s-a solicitat interogatoriul paratilor, expertiza tehnica si incuviintarea probei testimoniale.
Paratii, legal citati, au formulat intampinare prin care au solicitat instantei sa respinga actiunea reclamantilor de a fi obligati sa desfiinteze ferestrele existente in zidul casei acestora cu vedere spre proprietatea reclamantilor; sa respinga cererea privind obligarea lor de a contribui la edificarea unui gard despartitor opac, inalt de 5 metri, intrucat exista gard despartitor intre proprietati, aratand ca se opun granituirii celor doua imobile, deoarece limitele proprietatilor au fost fixate chiar de reclamanti, un gard despartitor existand in fapt, cu cheltuieli de judecata.
       In probatiune, s-a solicitat interogatoriul reclamantilor, proba cu inscrisuri, precum si proba testimoniala. 
       Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
       Asa cum rezulta din copia contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 5028/13.09.2005 de BNP BEF si BDA (filele23-24), paratii au dobandit, prin cumparare de la parintii reclamantului casa in litigiu, impreuna cu curtea si gradina acesteia in suprafata totala de 338 mp, bun comun al parintilor reclamantului, dobandit cu titlu de atribuire, edificare si partaj, imobile inscrise in CF Bistrita 11956/N de sub A+1 cu nr.top. 5772, casa fiind compusa din trei camere, bucatarie, camara, baie, vestibul, situate in Bistrita.
        Reclamantul CD i-a reprezentat pe parintii sai la incheierea contractului, in baza procurii pe care acestia i-au dat-o, depusa in copie la dosar la fila 25, semnand in locul si numele acestora pe actele de instrainare, in calitate de mandatar.
       Trebuie precizat ca aceasta constructie a fost edificata, potrivit autorizatiei si certificatului de urbanism depuse in copie la filele 26-27 la dosarul cauzei, in anii 1971-1972 de parintii reclamantului, fara a suferi modificari fata de acea data, exceptand zugraveli interioare si exterioare, repararea acoperisului si imbunatatirea conditiilor de locuit pentru marirea confortului, fapt recunoscut de altfel de partile in proces. Pe acelasi lot de teren, in anul 2000 s-a mai construit un imobil-casa de locuit, (P+1E+M) pe care proprietarul fondului originar a donat-o fiului sau CD.
       In anul 2005, la solicitarea reclamantului CD si a tatalui acestuia CV, terenul in discutie a fost parcelat "in vederea instrainarii", cu aceasta ocazie formandu-se doua loturi: unul care cuprindea vechea casa de locuit impreuna cu o suprafata de 338 mp inscris pe CV, iar al doilea lot cuprinzand noua casa de locuit impreuna cu 182 mp inscris pe reclamantul CD, iar cu aceasta ocazie au fost fixate clar limitele de proprietate intre cele doua loturi.
       Ulterior parcelarii, proprietarul CV a vandut paratilor (prin mandatar CD - reclamantul) vechea casa, impreuna cu terenul in suprafata de 338 mp teren, rezultat in urma dezmembrarii, ca a doua parcela (c.f. 4846 Bistrita, foaia A si B si memoriu tehnic, schite, tabel de miscare parcelara, fisa corp de proprietate, plan amplasament).
          Astfel , rezulta ca in favoarea fondului paratilor, proprietarul initial CV a creat la data partajului doua servituti, una de trecere si una de vedere, fondul aservit fiind cel pe care ulterior partajului l-a donat fiului sau, reclamantul.
       Trebuie mentionat ca la acea data reclamantii nu au obiectat cu privire la situatia imobilelor nici la data partajului, nici la data cand au acceptat donatia si nici la data cand le-au vandut paratilor terenul, achiesand in acest mod la cele stabilite de proprietarul originar al fondului, ba mai mult chiar reclamantul CD s-a ocupat personal atat de parcelare cat si de vanzarea catre parati. De altfel, chiar prin primul petit al actiunii reclamantii recunosc existenta servitutii de vedere si cer ca paratii sa fie obligati sa o respecte.
       Ca atare, la data cumpararii imobilelor de catre parati au existat servitutile de trecere si vedere, ele fiind create in favoarea fondului lor prin destinatiunea data de proprietarul originar al fondului, atat prin construirea casei (care nu s-a schimbat sub aspectul formei, amplasarii sau configurarii ei), cat si prin modalitatea de partaj,in speta fiind aplicabile dispozitiile art. 625-628 din vechiul Cod Civil, in vigoare la acea data.
       Din acest punct de vedere, constituirea in acest fel a servitutilor propriu-zise are loc atunci cand unul si acelasi proprietar a doua imobile vecine stabileste intre ele o stare de fapt care ar fi o servitute daca ar apartine la proprietari diferiti. Atunci cand cele doua parti ale aceluiasi fond vor avea fiecare proprietari diferiti, urmare a instrainarii, situatia de fapt stabilita de fostul proprietar se va transforma intr-o servitute veritabila, deoarece potrivit art. 625 C.civ. "destinatiunea proprietarului tine loc de titlu".
          Dobanditorul imobilului obtinut prin donatie a fost obligat la acea data si este dator in continuare sa respecte servitutea stabilita prin destinatiunea data de proprietarul fondului, fiind - de asemenea - tinut sa nu faca nimic spre a scadea sau ingreuna intrebuintarea servitutii.
Fata de modul cum s-a stabilit mejdia intre proprietati, invocarea de catre reclamanti a dispozitiilor art. 612 Cod Civil este neavenita, din moment ce nu paratii, ci reclamantii sunt cei care au fixat limitele proprietatilor,casa paratilor fiind construita de proprietarul fondului originar, iar reclamantii au acceptat donatia exact in starea in care se afla la acea data, obligandu-se astfel sa respecte servitutea creata.
       Argumentul invocat de catre reclamanti in sustinerea cererii lor, referitor la cei 19 decimetri intre zidul cu ferestre si proprietatea vecina este un nonsens cat timp exista servitutea si se recunoaste existenta ei, pentru ca logica reglementarii servitutilor (de trecere, de vedere, etc.) este tocmai faptul ca prevad situatii ce nu se circumscriu dispozitiilor art. 611-616 Cod Civil, adica stari de fapt care dezmembreaza proprietatea asupra fondului aservit conferind unele atribute fondului dominant, atribute ce constituie sarcini impuse proprietarului fondului aservit.
       Astfel, servitutea de vedere in discutie, este pentru reclamanti o servitute negativa, care le impune sa nu construiasca, sa nu planteze, etc. astfel incat dezmembramantul creat in favoarea fondului paratilor sa fie respectat.
       In privinta solicitarii reclamantilor de a desfiinta ferestrele existente care nu respecta prevederile art. 612 C.civ. aceasta apare ca fiind neintemeiata, deoarece situatia de fapt descrisa mai sus a fost creata numai prin fapta lor proprie si a antecesorului lor.
       De asemenea nu este necesara o noua delimitare intre proprietati, deoarece actele atasate la dosar si cercetarea locala efectuata, precum si raspunsurile date de parti la interogatoriu dovedesc ca intre acestea exista un gard ridicat chiar de reclamanti, cu stalpi de fier fixati in beton si plasa de sarma , gard care respecta intocmai documentatia de parcelare pe care acestia au anexat-o.
       Petitul formulat este in spirit de sicana si are la baza necesitatea ca reclamantii sa obtina de la parati o declaratie autentificata privind acordul lor asupra realizarii de catre reclamanti a unei extinderi a cladirii lor, edificata in regim P+E+M, inscrisa in CF 11957/N Bistrita, nr. cadastral 5773. Desi paratii au fost notificati in acest sens de catre reclamanti (filele 38-39 din dosar), prin Raspunsul dat de acestia (fila 40), si-au exprimat regretul ca nu pot sa dea reclamantilor acordul solicitat, deoarece desi au anexat notificarii certificatul de urbanism nr. 828/21.04.2009 nu au depus alaturat si proiectul si nu au mentionat destinatia extinderii pe care intentioneaza sa o faca, motiv pentru care paratii cred ca aceasta extindere le va umbri total locuinta, iar in privinta servitutii de vedere, ei au precizat in raspuns ca aceasta a fost creata la data la care s-a vandut casa paratilor, data la care s-a stabilit limita dintre proprietati si gardul despartitor  a fost creat chiar de catre reclamanti.
       Limitele actuale dintre cele doua proprietati nu au fost modificate, fiind cele fixate de reclamanti prin documentatia de parcelare din anul 2005, situatie in care granituirea nu este intemeiata, starea de fapt - reiesita din intreg probatoriul administrat cauzei - fiind similara celei relatate de parati in intampinarea depusa.
       Astfel, s-a dovedit cu actele depuse la dosar, cu recunoasterea din interogatoriul reclamantului, cu declaratia martorului VPI (f. 72) si cu expertiza intocmita in cauza, ca mejdia dintre proprietatea paratilor si cea a reclamantilor a fost stabilita de insusi reclamantul impreuna cu tatal sau CV, prin impartirea fondului de avere originar in doua proprietati pe care se afla edificate imobilele partilor in litigiu. Parcelarea s-a facut in martie 2005, dupa cum rezulta din documentatia cadastrala inregistrata la OCPI BN sub nr. 1789/25.03.2005, corpul de proprietate initial fiind impartit intre numitul CV si fiul acestuia, reclamantul CD, "in vederea instrainarii".
       La  data de 13.09.2005, CV le-a vandut casa in care locuiesc impreuna cu terenul aferent evidentiat in schitele de parcelare ale memoriului tehnic, sens in care l-a mandatat pe fiul sau, reclamantul CD, sa incheie "orice acte privind bunurile noastre mobile si imobile pe care le detinem" (procura din 18.02.2005).
  Dupa cum rezulta si din interogatoriul luat reclamantului (f. 61), parcelarea s-a facut de acesta "in numele parintilor" (raspuns la intrebarea 3), deoarece ei erau plecati in SUA, dupa care tot reclamantul a semnat actele de instrainare, si - din nou el - a edificat gardul intre cele doua proprietati (raspuns la intrebarea nr. 5 din interogatoriu, f. 61).
       Este mai mult decat evident ca din moment ce in urma parcelarii reclamantii au devenit proprietari de jure ai imobilelor ce le-au revenit, CD a edificat gardul despartitor intre lotul proprietatea sa si cel instrainat paratilor in calitate de proprietar si nu de mandatar al tatalui sau, deoarece acesta din urma nu mai detinea nici un drept ocrotit de lege deoarece si-a instrainat partea. La ridicarea gardului, CD a respectat partajarea stabilita de tatal sau (prin mandatar reclamantul), fixand gardul pe acea mejdie la 0,8 m si respectiv 1,09 m de zidul proprietatii paratilor.
       De asemenea, reclamantul prin raspunsul dat la intrebarea nr. 7 din interogatoriu (fila 61) a recunoscut ca el a "propus ca acest gard sa ramana din plasa pentru a avea vizibilitate", data fiind distanta mica dintre proprietatile partilor. Tot reclamantul a fost cel care a recunoscut, prin raspunsul de la intrebarea nr.10 din interogatoriu (fila 62) ca a promovat prezenta actiune, intrucat exista neintelegeri  intre el si parati, care nu i-au dat acordul pentru ca el si sotia sa sa-si poata face extinderea casei lor.
       Asa fiind, este evident ca prin parcelarea fondului originar facuta de CV (proprietarul initial) prin mandatar CD (reclamantul), dar si prin faptul material al ridicarii gardului la distanta de 0,80 m (1,09 m) de constructia instrainata a rezultat o servitute prin destinatia stabilita de proprietar. Servitutea de buna vedere este definita ca fiind  un drept imobiliar asupra lucrului altuia (dezmembramant al dreptului de proprietate asupra fondului aservit) si se transmite odata cu fondul dominant, iar caracteristica sa de baza este aceea ca servitutea are un caracter perpetuu, durand atat timp cat exista imobilele si situatia din care s-au nascut (art. 636 si urm. C.civ.).
       Fata de considerentele expuse mai sus, reiesite din probele cu inscrisurile dosarului, precum si din expertiza tehnica topografica si completarea la aceasta efectuate in cauza de expertul PV, rezulta ca spetei nu ii sunt aplicabile disp. art. 612 C.civ. care instituie distanta de 1,90 m intre ferestrele imobilelor si mejdie, intrucat prin sarcina impusa fondului aservit de proprietarul originar textul devine inaplicabil, iar paratii nu au edificat casa dupa ce au cumparat terenul si nici nu au infiintat geamuri noi.
       Dimpotriva reclamantii au edificat casa dupa construirea celei cumparate de parati, astfel ca starii de fapt expuse mai sus ii sunt aplicabile dispozitiile art. 625 - 627 C.civ., din urmatoarele motive: lotul initial era (anterior lunii martie 2005) proprietatea exclusiva a numitului CV si acesta, prin parcelare, a pus lucrurile in starea din care a rezultat servitutea, astfel ca proprietatea reclamantului a devenit fond aservit, iar imobilul transmis paratilor ulterior a devenit fond dominant (art. 626 C.civ.); ca atare, destinatiunea data de proprietar tine loc de titlu (art. 625 C.civ.) pentru ca servitutea de buna vedere este continua si aparenta; in momentul instrainarii catre parati - ca urmare a partajului facut - chiar daca contractul nu mentioneaza servitutea, aceasta continua sa existe (art. 627 C.civ.), astfel cum a fost creata ca urmare a partajarii proprietatii originare.
       Pentru motivele aratate, instanta constata ca actiunea reclamantilor, astfel cum a fost formulata si precizata, este neintemeiata atat in ceea ce priveste petitele principale cat si subsidiarul si urmeaza sa o respinga ca atare.
       La adoptarea acestei solutii, instanta a avut in vedere si constatarile de la fata locului, continute in procesul-verbal intocmit la data de 11.11.2011, atasat la fila 121 din dosar, respectiv faptul ca motivul introducerii actiunii a fost cel legat de refuzul paratilor de a-i da reclamantului acordul pentru extinderea locuintei sale, dar si lipsa dorintei lor de a rezolva situatia pe cale amiabila, precum si faptul ca cele doua ferestre din casa paratilor au vedere catre spatele casei reclamantilor, in zidul casei acestora din urma nefiind decat doua ferestre care se afla la inaltime si sunt mate, fiind create doar pentru casa scarii.
       Practic , paratii nu au vedere decat spre o portiune din  terenul aferent  casei reclamantilor, dar ei au fost constienti ca la momentul vanzarii casei parintilor catre parati aceste ferestre existau, iar gardul a fost construit ulterior tocmai de catre reclamanti, astfel ca fixarea lui pe limitele stabilite conventional intre parti la data edificarii lui nu reprezinta culpa paratilor.
       Sentinta civila a ramas irevocabila, nefiind promovata nici o cale de atac impotriva acesteia.