Cerere de acordare a unei servituti de trecere pe fondul aservit. Solutie de respingere. Daca infundarea este rezultatul faptei proprietarului insusi, trecerea nu mai poate fi ceruta vecinului fondului, cel care a creat o astfel de stare urmand sa su...

Cerere de acordare a unei servituti de trecere pe fondul aservit. Solutie de respingere. Daca infundarea este rezultatul faptei proprietarului insusi, trecerea nu mai poate fi ceruta vecinului fondului, cel care a creat o astfel de stare urmand sa suporte consecintele.


Prin cererea formulata la data de 15.04.2008 si inregistrata pe rolul acestei instante sub nr.3162/303/2008, reclamanta SC MS si P Impex SRL a chemat in judecata pe parata SC I SA, solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta, instanta sa dispuna acordarea unei servituti de trecere pe fondul aservit situat in Bucuresti, sector 6, pe o lungime de aproximativ 200 m si o latime de 7 m, precum si acordarea tuturor mijloacelor pentru intrebuintarea acestei servituti.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca a devenit proprietarul imobilului situat in Bucuresti,  sector 6, compus din teren in suprafata de 4665 mp si constructiile edificate pe acesta, in temeiul contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.266. Potrivit contractului, accesul cumparatorului se face prin strada Constantin Noica insa acesta nu asigura exploatarea intregii proprietati, ci doar a partii situate in imediata vecinatate a strazii respective, suprafata de teren situata in spatele constructiilor existente avand caracter de loc infundat.
A mai aratat reclamanta ca aceasta portiune de teren libera de constructii este folosita in desfasurarea activitatii curente, avand un rol important in respectarea conditiilor de igiena impuse de lege pentru activitatea de restaurante pe care o desfasoara societatea. Pe terenul proprietatea paratei este construit un drum pe care reclamanta l-a folosit ocazional tocmai pentru realizarea activitatilor de salubrizare, cu acordul paratei, pe care solicita sa fie acordat dreptul de trecere in masura in care indeplineste conditiile prev.de art.617 Cod civil.
Parata a formulat intampinare, prin care a solicitat, in principal, respingerea actiunii ca inadmisibila, aratand ca terenul reclamantei nu are caracter de loc infundat in sensul art.616 Cod civil, iar reclamanta nu a folosit niciodata accesul prin Calea Plevnei, trecand pe proprietatea privata a paratei. In subsidiar, parata solicitat respingerea cererii ca neintemeiata, aratand ca reclamanta are o iesire de 5 m latime la calea publica, respectiv la strada Constantin Noica, aceasta nu face dovada interventiei vreunui caz de forta  majora care sa o indreptateasca sa invoce clauzele contractului si sa ceara recunoasterea unei servituti conventionale de trecere, iar pretinsa situatie a existentei unui loc infundat se datoreaza faptei proprii a reclamantei care si-a construit un gard pe terenul sau, in spatele constructiilor, divizandu-l in doua zone.
Totodata, parata a aratat ca prin actiunea introductiva reclamanta nu precizeaza ce fel de servitute de trecere doreste pentru a putea justifica dimensiunile indicate in actiune, respectiv 200 m lungime si 7 m latime.
Prin sentinta civila nr. 2921/ 09.04.2009 instanta a respins actiunea ca neantemeiata. In acest sens a avut in vedere ca, prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.266/01.02.2002, SC I SA, in calitate de vanzator, in baza Hotararii AGA nr.2/29.01.1999 si a contractului de leasing imobiliar cu clauza irevocabila de vanzare din 31.01.2000, a vandut catre SC MS si P Impex SRL, in calitate de cumparator, imobilul-activ „Complex Cantina”, situat in Bucuresti, sector 6, cu numar cadastral 2834/2, intabulat in CFN, compus din teren in suprafata de 4665 mp, impreuna cu constructiile aflate pe acesta in suprafata totala construita de 2273,16 mp.
Potrivit prevederilor contractuale, accesul cumparatorului la imobilul ce face obiectul contractului se face prin strada Constantin Noica, sector 6, aflata pe latura de Sud-Est a terenului, iar, pentru cazuri de forta majora, accesul  se poate face pe poarta din Calea Plevnei, sector 6. La aceeasi data, intre parti s-a incheiat o conventie constatata prin inscris sub semnatura privata, prin care SC I SA si-a manifestat acordul ca pana la data de 31.03.2005 sa asigure accesul pe poarta din Calea Plevnei si a camioanelor de marfa si materiale care deservesc SC MS si P Impex SRL si a masinilor proprietatea firmei, cu titlu gratuit. Dupa data de 31.03.2005, partile pot incheia o noua conventie prin care SC MS si P Impex SRL sa-i fie permis accesul in activul situat in Bucuresti, Calea Plevnei, sector 6, folosind calea de acces in conditiile prezentei conventii. Potrivit declaratiei autentificate sub nr.318/07.02.2002, pretul activului „Complex Cantina”, care a facut obiectul contractului de vanzare mentionat, a fost stabilit pe baza raportului de evaluare intocmit la 05.04.1999, fara a se avea in vedere constructiile C2, C21 si C22, deoarece, desi au fost intabulate pe numele SC I SA, ca urmare a faptului ca au fost construite pe terenul acesteia, nu au fost evidentiate in contabilitatea acestei societati, fiind construite din fondurile proprii ale cumparatorului si evidentiate ca atare in contabilitatea acestuia.
Aceste aspecte sunt confirmate de reclamanta prin raspunsul la intrebarea nr.5 din interogatoriul propus de parata si de raportul de evaluare intocmit la data de 05.04.1999. La data de 06.06.2008, intre parti a intervenit un nou contract de vanzare cumparare autentificat sub nr.884/06.06.2008, prin care SC I SA a vandut catre SC MS si P Impex SRL imobilul situat in Bucuresti, Calea Plevnei, sector 6, cu numar cadastral, compus din teren in suprafata de 482,50 mp si constructia edificata pe acesta cu o suprafata construita de 258,44 mp.
Si in cuprinsul acestui contract, partile au convenit ca accesul cumparatorului la imobilul ce face obiectul sau se va face prin strada Constantin Noica, iar, pentru cazurile de forta majora, accesul se poate face pe poarta din Calea Plevnei.
Potrivit concluziilor raportului de expertiza tehnica in specialitatea topografie intocmit de expert tehnic, terenul proprietatea reclamantei are acces la drumul public, respectiv la strada Constantin Noica, pe o latime de 5 m, insa partea din spate a terenului care in momentul actual este folosita ca spatiu tehnologic de depozitare resturi menajere, pivnita, depozit de marfa, cat si terenul liber din spatele imobilelor, reprezinta, in acceptiunea expertului, un loc infundat a carui iesire catre calea publica este prin incinta SC I SA.
La aprecierea concluziilor raportului de expertiza, instanta va avea in vedere disp.art.616 Cod civil, potrivit carora proprietarul al carui loc este infundat, care nu are nicio iesire la calea publica, poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului, cu indatorirea de a-l despagubi in proportie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona.
Rezulta astfel ca prin „loc infundat” se intelege o suprafata de teren cu sau fara constructii care nu are nicio iesire la drumul public, fiind inconjurat pe toate laturile de alte proprietati sau invecinandu-se cu forme de relief care nu pot fi practicate. Imposibilitatea de a iesi la drumul public trebuie sa aiba un caracter absolut, cu aceasta situatie putand fi asimilata si ipoteza in care iesirea la drumul public ar prezenta inconveniente grave periculoase. Pe de alta parte, determinarea caracterului de loc infundat trebuie sa fie straina de conduita proprietarului care, urmare a edificarii unor constructii sau efectuarii altor amenajari, si-a blocat singur iesirea la drumul public. Acesta este dator sa manifeste diligenta in exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, de o maniera care sa preintampine crearea unor situatii care ulterior l-ar impiedica sa exploateze terenul in intregime si ar aduce atingere raporturilor de vecinatate, fiind singurul raspunzator pentru o eventuala fapta imputabila exclusiv lui insusi.
Prin urmare, in cazul in care infundarea este rezultatul faptei proprietarului insusi, trecerea nu mai poate fi ceruta vecinului fondului, cel care a creat o astfel de stare urmand sa suporte consecintele.
In speta de fata, terenul dobandit de reclamanta in temeiul contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.266/01.02.2002, privit ca un tot unitar, are acces el insusi si in mod direct la drumul public, respectiv la strada Constantin Noica, imprejurare confirmata de concluziile raportului de expertiza tehnica intocmit in cauza.
Imprejurarea ca, datorita modului in care au fost amplasate o serie de constructii pe teren de insasi reclamanta, accesul in partea din spatele acestora a fost ingreunat, nu confera terenului in ansamblul sau caracterul de loc infundat, in sensul art.616 Cod civil, cu atat mai mult cu cat drumul de trecere ar putea deveni practicabil cu anumite cheltuieli din partea proprietarului.
In consecinta, apreciind in baza probelor administrate ca terenul in ansamblul sau, situat in Bucuresti, strada Constantin Noica, sector 6, nu prezinta caracter de loc infundat in sensul art.616 Cod civil, nejustificand cererea de acordare a unei servituti de trecere asupra fondului aservit proprietatea paratei, instanta a respins cererea reclamantei ca neintemeiata.
Sentinta pronuntata nu este definitiva, fiind in curs de solutionare apelul exercitat de reclamanta.