Hotarire de act autentic

R O M A N I A

                                                  I N S T A N ? A

Prin cererea inregistrat? la instan cu nr. 189 din.2009, reclamantul B Ga chemat in judecat? para?ii CA ?i CI, solicitand:
      -s? se pronun?e o hot?rare care s? ?in? loc de act autentic de vanzare-cump?rare a imobilului situat in satul/com. D, jud. V, imobil compus din cas? de locuit, anexe gospod?re?ti ?i din suprafa?a de 2.447 m.p. teren aferent construc?iilor ?i din ingr?ditura casei de locuit, avand vecin?tile: N- S D; S- G V ?i drum s?tesc; E ?i V- CA ?i CI;
      -s? fie obliga?i para?ii la plata cheltuielilor de judecat?.
      In motivarea ac?iunii, reclamantul a ar?tat c? prin inscrisul sub semn?tur? privat? intitulat "Act de vanzare", intocmit la data de 27.09.1997, para?ii CA ?i CI, so?i, au promis s? vand? reclamantului, cu pre?ul de 20 milioane lei vechi, imobilul proprietatea lor, a para?ilor, situat in satul/com. D, jud. V, avand vecin?tile: N- S D;  S- G V ?i drum s?tesc; E ?i V- CA ?i CI. La momentul intocmirii acestui inscris, reclamantul a pl?tit para?ilor, cu titlu de pre?, suma de 12 milioane lei vechi, urmand ca diferen?a de 8 milioane lei vechi s? fie pl?tit? la data intocmirii contractului de vanzare-cump?rare in form? autentificat?. Dup? intocmirea inscrisului sub semn?tur? privat?, reclamantul a intrat in posesia imobilului, posesie pe care o are ?i in prezent, a renovat ?i a efectuat imbun?tiri la imobil, a pl?tit impozitele ?i taxele anuale. La data de 12.10.2009, cand reclamantul a inten?ionat s? intocmeasc? contractul de vanzare-cump?rare in form? autentic?, para?ii au refuzat intocmirea contractului, pretinzand un pre? mai mare decat cel convenit ini?ial de p?r?i.
      In dovedirea ac?iunii, reclamantul a folosit proba cu inscrisuri, depunand, in copie,  contractul de vanzare-cump?rare imobiliar? autentificat cu nr. 16.02.1995 la Notariatul de Stat B, inscrisul sub semn?tur? privat? intitulat "Act de vanzare", intocmit la data de 27.09.1997, titlul de proprietate nr. 7.05.1999, Autoriza?ia de construire nr. 23.01.2001 emis? de Prim?ria com. V, jud. V, Notificarea nr. 14.10.2009 emis? de biroul executorului judec?toresc B G C din B, adeverin?a nr. 22.10.2009 emis? de Prim?ria com. D, jud. V, Incheierea de certificare nr. 20 nov.2009 emis? de biroul notarului public F L din B, procesul-verbal nr. 2009 intocmit de biroul executorului judec?toresc B G C; proba cu martori; proba cu interogatoriu.
      La data de 17.12.2009, para?ii CA ?i CI au formulat intampinare, prin care au ar?tat c? ei nu au nicio culp? fa de situa?ia c? nu a fost intocmit contractul de vanzare-cump?rare in form? autentificat?, iar suma de 800 lei, reprezentand diferen de pre?, se impune s? fie actualizat?.
      La aceea?i dat?, para?ii CA ?i CI au formulat cerere reconven?ional? (filele 42-43 dosar), prin care au solicitat ca reclamantul s? fie obligat la plata c?tre para?i a sumei de 8.000 lei, reprezentand diferen de pre? (suma de 800 lei, actualizat?) ce urma s? fie pl?tit? de c?tre reclamant, para?ilor, conform promisiunii de vanzare-cump?rare din 27.09.1997.
      Para?ii-reclaman?i au depus la dosar, in copie, Notificarea nr.25/19.11.2009, emis? de biroul executorului judec?toresc BCG.
      Din analiza probelor administrate, se re?in urm?toarele:
      Prin contractul de vanzare-cump?rare imobiliar? autentificat cu nr. 773/16.02.1995 la Notariatul de Stat B, PV ?i PE au vandut fiicei lor CI ?i so?ului acesteia, CA, un imobil situat in satul D, com. V, jud. V, imobil compus din cas? de locuit cu 2 camere, sal? ?i anexe gospod?re?ti, precum ?i suprafa?a de 2.500 m.p. teren aferent construc?iilor, imobil invecinat cu: drumul public pe dou? p?r?i, propr. S D ?i propr. I I.
      Prin inscrisul sub semn?tur? privat? intitulat "Act de vanzare", intocmit la data de 27.09.1997, para?ii CA ?i CI au promis s? vand? reclamantului B G un imobil compus din cas? de locuit ?i din suprafa?a de 20 ari teren, avand ca vecini la nord S D, la sud I I. In "Actul de vanzare" s-a consemnat c? para?ii promiten?i au primit de la reclamant suma de 12.000.000 lei (vechi), urmand ca diferen?a de 8.000.000 lei (vechi) s? fie pl?tit?  la intocmirea actelor "definitivate".
      Ulterior, prin titlul de proprietate nr. 7.05.1999 s-a reconstituit titularului PV dreptul de proprietate pentru suprafa?a de 7 ha 700 m.p. teren, situat? pe raza satului D, com. Vii?oara, jud. V, din care face parte ?i suprafa?a de 2.400 m.p. teren situat? in intravilanul satului D, avand vecin?tile: N- S D; E- DS; S- I J; V- DS.
      PV, titular inscris in titlul de proprietate nr. 7.05.1999, este tat?l paratei CI.
      Conform adeverin?ei nr. 22.10.2009 emis? de Prim?ria com. D, jud. V, incepand din anul 1997 reclamantul a intrat in posesia imobilului din satul D, ce a f?cut obiectul promisiunii vanz?rii-cump?r?rii ?i a pl?tit anual taxele ?i impozitele aferente acestui imobil.
      Prin Autoriza?ia de construire nr. 23.01.2001 emis? de Prim?ria com. V, jud. V, reclamantul a fost autorizat s? construiasc? o anex? gospod?reasc? in satul D.
      Prin Notific?rile nr. 23/14.10.2009 ?i nr. 24/26.10.2009, emise de biroul executorului judec?toresc BCG din B, reclamantul B Ga invitat para?ii CA ?i CI s? se prezinte la biroul notarului public B D din B, la data de 26.10.2009, respectiv la biroul notarului public F L din B, la data de 20 nov.2009, in scopul incheierii contractului de vanzare-cump?rare a imobilului din satul/com. D, ce a f?cut obiectul promisiunii vanz?rii-cump?r?rii.
      Din Incheierea de certificare nr. 20 nov.2009 emis? de biroul notarului public F L din B, rezult? c? la data de 20 nov.2009 la acest birou notarial s-a prezentat numai so?ia reclamantului, in timp ce para?ii nu s-au prezentat.
      Prin Notificarea nr. 19.11.2009, emis? de biroul executorului judec?toresc BCG, CA ?i CI au comunicat reclamantului c? se impune ca p?r?ile s? stabileasc? un alt pre? de vanzare-cump?rare pentru imobil, deoarece au trecut 12 ani de la data intocmirii antecontractului de vanzare-cump?rare.
      Din procesul-verbal nr. 2009 din data de 16.12.2009, intocmit de biroul executorului judec?toresc BCG, rezult? c? reclamantul a achitat suma de 800 lei, reprezentand diferen?a de pre? pe care acesta o datora para?ilor CA ?i CI in baza conven?iei intitulat? "Act de vanzare" din data de 27.09.1997. Suma de 800 lei a fost consemnat? la CEC Bank B, cu recipisa nr. 396937/1 din 16.12.2009, recipis? depus? la biroul executorului judec?toresc BCG.
      Potrivit declara?iilor martorilor S E ?i M T, audia?i la propunerea reclamantului, imobilul ce a f?cut obiectul promisiunii vanz?rii-cump?r?rii este situat in satul/com. D, jud. V. La data intocmirii inscrisului sub semn?tur? privat?, para?ii au promis s? vand? reclamantului casa de locuit, precum ?i terenul aferent construc?iilor ?i din ingr?ditura casei, cu pre?ul de 20 milioane lei vechi. La data intocmirii inscrisului reclamantul a pl?tit suma de 12 milioane lei vechi, urmand ca diferen?a de 8 milioane lei vechi s? fie pl?tit? la data intocmirii contractului in form? autentic?. La data promisiunii vanz?rii-cump?r?rii, para?ii nu aveau titlu de proprietate pentru terenul aferent construc?iilor ?i nu aveau intocmit? nici documenta?ia cadastral? a imobilului.
      Martora M T, prezent? la intocmirea inscrisului sub semn?tur? privat?, a declarat c? ea a in?eles c? p?r?ile au convenit s? intocmeasc? contractul de vanzare-cump?rare in form? autentic? dup? ce para?ii ob?ineau titlul de proprietate pentru teren ?i dup? ce intocmeau documenta?ia cadastral? a imobilului. Aceea?i martor? a declarat c? titlul de proprietate nr. 1870/48291/7.05.1999 a fost ridicat in anul 1999, de la Prim?ria comunei V (din care s-a constituit actuala comun? D) de c?tre reclamantul B G, acesta semnand pentru primire intr-un registru. Ulterior, documenta?ia cadastral? a imobilului fost ins? intocmit? de c?tre reclamant, pe cheltuiala sa. Martora a mai declarat c?, la data intocmirii inscrisului sub semn?tur? privat?, reclamantul avea toat? suma de 20 milioane lei vechi, necesar? plii pre?ului, ins? nu a pl?tit-o integral deoarece actele de proprietate pe care le aveau para?ii nu erau deplin valabile.
      Martorul S E, prezent la intocmirea inscrisului sub semn?tur? privat? incheiat de p?r?i, a declarat c? p?r?ile au convenit s? incheie contractul de vanzare-cump?rare in form? autentic? dup? intocmirea titlului de proprietate pentru terenul aferent construc?iilor ?i c? documenta?ia cadastral? trebuia s? fie intocmit? pe cheltuiala para?ilor.
      Ambii martori au declarat c? p?r?ile nu au stabilit care dintre ei urma s? aib? ini?iativa incheierii contractului in form? autentic?.
      Prin r?spunsurile date la interogatoriul propus de reclamant, para?ii CI ?i CA au ar?tat c?:
      -la data promisiunii vanz?rii-cump?r?rii imobilului, ei, para?ii, nu aveau titlu de proprietate pentru terenul aferent construc?iilor ?i nici nu aveau intocmit? documenta?ia cadastral?;
      -p?r?ile nu au convenit cu privire la data la care urma s? fie incheiat contractul in form? autentic?;
      -reclamantul are posesia imobilului incepand din anul 1997;
      -la imobilul in cauz? reclamantul a efectuat unele lucr?ri, constand in construirea unei magazii ?i a unui gard in fa?a casei.
      Paratul CA a sus?inut c? dup? o perioad? de aproximativ 2 ani de la incheierea antecontractului de vanzare-cump?rare el a solicitat reclamantului s?-i pl?teasc? diferen?a de pre?, scop in care paratul a expediat scrisori reclamantului ?i s-a deplasat la locuin?a acestuia. Aceste sus?ineri ale paratului nu au fost dovedite.
In cauz? sunt aplicabile prev. art.5 alin.2 din Titlul X privind circula?ia juridic? a terenurilor din Legea nr. 2005, conform c?rora:
"In situa?ia in care, dup? incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau f?r? construc?ii, una din p?r?i refuz? ulterior s? incheie contractul, partea care ?i-a indeplinit obliga?iile poate sesiza instan?a competent? care poate pronun?a o hot?rare care s? ?in? loc de contract".
In cauz?, para?ii refuz? s? incheie cu reclamantul un contract de vanzare-cump?rare pentru imobilul men?ionat in antecontractul pe care ei l-au intocmit la data 27.09.1997, motivand c? diferen?a de pre? de 800 lei noi, pe care reclamantul o mai avea de pl?tit, este o sum? prea mic?.
Aceast? ap?rare a paratului este apreciat? ca lipsit? de relevan, in condi?iile in care p?r?ile nu au stabilit o dat? pan? la care ele s? incheie contractul de vanzare-cump?rare imobiliar? in form? autentificat? ?i nici nu au stabilit care dintre p?r?i s? aib? ini?iativa incheierii contractului.
De observat c?, la data incheierii antecontractului, para?ii aveau act de proprietate pentru terenul aferent construc?iilor ?i din ingr?ditura casei de locuit ce a f?cut obiectul promisiunii vanz?rii-cump?r?rii, suprafa?a de teren (2.500 m.p.) fiind men?ionat? in chiar contractul de vanzare-cump?rare imobiliar? autentificat cu nr. 16.02.1995 la Notariatul de Stat B.
In realitate, conform "Planului de amplasament ?i delimitare imobil" intocmit de ing. C V M, depus de reclamant la filele 7-8 ale dosarului instan?ei, suprafa?a de teren aferent? construc?iilor ?i din ingr?ditura casei de locuit, ce a f?cut obiectul antecontractului incheiat de p?r?i, este de 2.447 m.p.
      Privitor la cererea reconven?ional?, prin care para?ii-reclaman?i CA ?i CI au solicitat ca reclamantul s? fie obligat la plata c?tre para?i a sumei de 8.000 lei, reprezentand diferen de pre? (suma de 800 lei, actualizat?) ce urma s? fie pl?tit? de c?tre reclamant, para?ilor, conform promisiunii de vanzare-cump?rare din 27.09.1997, se re?ine c? para?ii-reclaman?i nu au pl?tit nicio sum? de bani cu titlu de tax? judiciar? de timbru ?i nu au depus timbru judiciar pentru judecata acestei cereri.
         Conform art. 1 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, ac?iunile ?i cererile introduse la instan?ele judec?tore?ti, se taxeaz? in mod diferen?iat, dup? cum obiectul acestora este sau nu evaluabil in bani, cu excep?iile prev?zute de lege.
Pe acest temei, la termenul de judecat? din 14.01.2010, instan?a a pus in vedere para?ilor-reclaman?i obliga?ia de a pl?ti suma de 591 lei, tax? judiciar? de timbru ?i de a depune timbru judiciar in sum? de 8 lei - incheierea de ?edin din data de 14.01.2010, fila 77 dosar; aceast? obliga?ie nu a fost ins? indeplinit? de c?tre para?ii-reclaman?i.
Constatand neplata taxei judiciare de timbru ?i nici a timbrului judiciar, in temeiul art. 35 alin.5 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 1997 se va dispune anularea, ca netimbrat?, a cererii reconven?ionale prin care para?ii-reclaman?i CA ?i CI au solicitat ca reclamantul s? le pl?teasc? suma de 8.000 lei, reprezentand diferen de pre? (suma de 800 lei, actualizat?).
Privitor la ac?iunea formulat? de reclamant, aceasta este apreciat? ca intemeiat?, urmand s? fie admis?.
      In consecin, potrivit art. 111 Cod. pr. civ., art. 969-970, art.1073 Cod. civ., se va constata c?, prin inscrisul sub semn?tur? privat? intitulat "Act de vanzare", intocmit la data de 27.09.1997, para?ii CA ?i CI au promis s? vand? reclamantului B G, cu pre?ul de 20.000.000 lei vechi, integral pl?tit, un imobil compus din cas? de locuit, anexe gospod?re?ti ?i din suprafa?a de teren real m?surat? de 2.447 m.p. aferent? construc?iilor ?i din ingr?ditura casei de locuit, imobil situat in satul/com. D, jud. V, avand vecin?tile: N- S D; S- G V ?i drum s?tesc; E ?i V- CA ?i CI, individualizat prin "Planul de amplasament ?i delimitare imobil" intocmit de ing. C V M, ce face parte din prezenta sentin.
      Se va dispune transferul din patrimoniul para?ilor CA ?i CI, in patrimoniul reclamantului B G, a dreptului de proprietate asupra imobilului (cas? de locuit, anexe gospod?re?ti ?i suprafa?a de 2.447 m.p. teren aferent) situat in satul/com. D, jud. V, avand vecin?tile: N- S D; S- G V ?i drum s?tesc; E ?i V- CA ?i CI, individualizat prin "Planul de amplasament ?i delimitare imobil" intocmit de ing. C V Ml, ce face parte din sentin.
Prezenta sentin va ?ine loc de act autentic de vanzare-cump?rare imobiliar?.
Potrivit art. 274 alin.1, art.277 Cod.proc.civ, para?ii vor fi obliga?i, in solidar, s? pl?teasc? reclamantului cheltuielile de judecat? efectuate in proces (711 lei tax? judiciar? de timbru; 5 lei timbru judiciar; 59,5 lei tax? de notificare; 238 lei onorariu pt. notarul public; 150 lei cheltuieli de notificare; 450 lei onorariu avocat).
In cheltuielile de judecat? vor fi incluse ?i sumele de bani pe care reclamantul le-a efectuat pentru intocmirea documenta?iei cadastrale, deoarece, conform art. 1305 din Codul civil, "spezele vanz?rii sunt in sarcina cump?r?torului, in lips? de stipula?ie contrarie". Or, din declara?iile martorilor audia?i in cauz? a rezultat c? documenta?ia cadastral? pentru imobil trebuia intocmit? de c?tre para?i, iar nu de c?tre reclamant. Ca urmare vor fi incluse in cheltuielile de judecat? ?i sumele de 60 lei, reprezentand tax? pl?tit? la Oficiul de Cadastru ?i Publicitate Imobiliar? V, ?i de 1010 lei, reprezentand c/valoarea documenta?iei cadastrale.

5