Hotarare care sa tina loc de contract de vanzare/cumparare

Dosar nr.156/179/2010
         Domeniu alocat : Vanzari-cumparari
         Tip speta : sentinta civila
         Data spetei : s.c. nr. 1162/24.11.2010
         Titlu: Hotarare care sa tina loc de contract de vanzare/cumparare
        
        Prin cererea adresata acestei instante la data de 02.02.2010 si inregistrata  sub nr. 156/179/2010, reclamanta P.M. a chemat in judecata pe paratul Orasul Babadag reprezentat prin primar, solicitand sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare cumparare a suprafetei de 2500 mp. teren (lotul 4.4 ) situat in extravilanul localitatii Babadag, tarlaua 7, parcela 157, adjudecat de reclamanta in cadrul licitatiei organizate la data de 05.01.2007, pentru pretul de 5408 lei.
        In motivarea cererii, s-a invederat ca, in temeiul hotararii Consiliului Local al orasului Babadag nr.141/2005, paratul prin primar a organizat o licitatie publica privind vanzarea din domeniul privat al localitatii a unei suprafete de teren, compusa din mai multe loturi, fiind situata  in T7,  parcela 157.
        Reclamanta a aratat ca alaturi de alti participanti s-a inscris la licitatie, achitand taxele si depunand documentatia necesara, iar prin procesul-verbal de adjudecare incheiat la 05.01.2007, Comisia a adjudecat in favoarea sa lotul nr.4.4 , reprezentat de o suprafata de 2500 m.p. teren.
        Prin aceleasi hotarari adoptate de Consiliul Local Babadag, pretul la care s-a  adjudecat bunul, sustine reclamanta ca urma sa fie achitat in termen de 30 zile de la incheierea procesului verbal, obligatie pe care a indeplinit-o la data de 19.01.2007, insa din acel moment si pana in prezent, nu s-a finalizat incheierea unui contract de vanzare cumparare datorita unei atitudini de tergiversare adoptata de primarul orasului Babadag.
        In acest context, arata reclamanta ca, prin intermediul BEJ Vlad Irinel a comunicat reprezentantului paratului o notificare  prin care  se  solicita prezenta acestuia la BNP Elena Avram in vederea perfectarii contractului in forma autentica.
        S-a aratat ca primarul nu a dat curs acestei invitatii, imprejurare ce a fost certificata de notarul public, astfel ca este clara neexecutarea obligatiei privind transmiterea dreptului de proprietate de catre promitentul vanzator, sens in care devin incidente dispozitiile legale invocate.
        S-a sustinut ca, potrivit art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005, Titlul X, in situatia in care, dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara  constructii, una dintre parti  refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de  contract.
        Desi acest text face referire la antecontract, ca izvor al obligatiilor a caror neindeplinire se sanctioneaza in modul aratat mai sus, considera reclamanta ca el este aplicabil in toate situatiile in care se pune problema executarii unei obligatii de a face (de a incheia in viitor contractul de vanzare  cumparare) indiferent de actul juridic care i-a dat nastere.
        Din  aceasta perspectiva, apreciaza reclamanta ca procesul verbal de adjudecare are valoarea unui antecontract pentru ca genereaza in sarcina  autoritatilor publice obligatia de a incheia contractul prin care se transmite efectiv proprietatea cu adjudecatarul bunului.
        In dovedirea actiunii s-au depus la dosar, in copie, urmatoarele inscrisuri: procesul verbal nr.182 din 05.01.2007 incheiat cu ocazia licitatiei publice, certificat notarial incheiat la 11.11.2009 si autentificat sub nr. 9390 din 11.11.2009 la BNP Elena Avram din Tulcea, notificarea nr.135 din 29.10.2009 emisa catre Primaria orasului Babadag, chitanta seria PF nr.709/19.01.2007, chitanta  nr. 4426250 din 19.01.2007, cartea de identitate a reclamantei, factura  nr.0016060 din 11.11.2009.
        Prin intampinare, paratul a solicitat respingerea actiunii atat pe exceptie, cat si  pe fond.
        S-a solicitat respingerea actiunii ca inadmisibila, sustinandu-se ca actiunea in speta nu are temei juridic prevazut de lege, neexistand analogia  pretinsa de catre reclamanta in interpretarea actului dedus judecatii, neavand o norma de drept in vigoare, ca norma de referinta, pentru ca actul de licitatie sa fie interpretat prin metoda analogiei, ca un contract special, nenumit, respectiv ca un antecontract.
        S-a mai invederat ca actul de licitatie nu poate fi considerat un antecontract fiindca acesta nu are obiectul unui antecontract.
        Astfel, potrivit art.5 din Legea nr.247/2005 titlul X, dupa incheierea unui antecontract cu privire la un teren, daca una dintre parti refuza sa perfecteze contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic.
        Considera paratul ca acest text a fost inclus de legiuitor in Legea nr.247/2005 pentru ca instanta de judecata sa aiba un temei legal cand procedeaza la pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic, insa nu reglementeaza antecontractul, ci are in vedere preexistenta sa, ca un contract valabil incheiat intre parti, rezultat al acordului lor de vointa si al negocierii aspectelor esentiale care fac obiectul unui asemenea contract.
        Insa, in materia licitatiei publice nu exista promisiuni bilaterale de natura antecontractului, ci obligatii legale, prescrise de hotararea Consiliului local pe care se intemeiaza vanzarea bunului imobil si, de aceea, procesul verbal de licitatie din 05.01.2007 nu da nastere unui antecontract de vanzare-cumparare incheiate intre autoritatea administrativa si adjudecatar, neexistand un antecontract in aceasta cauza, deoarece intre adjudecatar si administratia locala nu au fost negociate elementele specifice antecontractului care constituie obiectul acestuia.
        Considera ca obiectul antecontractului este rezultatul negocierii partilor cu privire la modul de executare in viitor a dreptului lor de creanta referitor la obligatia de a perfecta vanzarea-cumpararea in forma autentica si cuprinde printre altele, un aspect esential cu valoare de conditie sine qua non si anume intelegerea partilor pentru cazul in care una dintre ele nu-si va respecta obligatia de a perfecta vanzarea-cumpararea in forma autentica.
        Astfel, obiectul oricarui antecontract poate cuprinde ori clauza de eficacitate (care priveste modul de realizare in continuare a dreptului de creanta a partilor), ori clauza de dezicere (care se refera la modul de desfiintare a contractului si repunerea partilor in situatia anterioara).
        S-a mai sustinut ca reclamanta trebuie sa dovedeasca ca partile in litigiu, in cadrul unei negocieri si apoi intr-un act anume, au recunoscut una celeilalte dreptul de a da curs promisiunii de a vinde sau de a cumpara si de a solicita instantei de judecata sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic, in lipsa unei asemenea dovezi, reclamanta cerand de fapt instantei de judecata ca prin analogie sa construiasca ea acordul de vointa, sa suplineasca vointa paratului.
        Considera ca in cauza lipsesc elementele esentiale ce definesc antecontractul fiindca acestea nu au fost supuse negocierii si nu au fost consemnate intr-un inscris, sens in care nu se poate proceda la efectuarea analogiei dintre o licitatie si un antecontract pentru ca rezultatul interpretarii va nesocoti vointa organizatorului licitatiei.
        De asemenea, s-a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a primarului, sustinandu-se ca nu ar avea atributii in transmiterea dreptului de proprietate a terenului si nici la perfectarea contractului in forma autentica si ca nu ar putea reprezenta orasul Babadag in chestiunea in speta.
        In argumentarea acestei exceptii s-a sustinut ca, prin Hotararea Consiliului Local Babadag nr.188 din 30.11.2006, primarul a fost imputernicit sa reprezinte consiliul local la perfectarea actului de vanzare cumparare in forma autentica, insa aceasta imputernicirea a fost retrasa de aceleasi consiliu prin emiterea Hotararii nr.1/12.01.2007, act prin care s-a revocat Hotararea nr.188 din 2006, respectiv in partea referitoare la pozitia nr.8 din anexa nr.1 si anexa nr.9, acolo unde se regasea si suprafata de teren adjudecata de reclamanta.
        Prin revocarea Hotararii nr.188/2006, s-a apreciat ca a fost retrasa imputernicirea primarului de a reprezenta consiliul la perfectarea actului de vanzare cumparare in forma autentica, sustinandu-se totodata ca prin aceeasi hotarare s-a revocat si posibilitatea vanzarii terenului prin licitatie publica si ca in aceste conditii procesul verbal de licitatie a fost lasat fara eficienta juridica  sub aspectul transmiterii  dreptului de proprietate si perfectarii actului autentic.
        De asemenea, s-a invocat si exceptia prescriptii dreptului la actiune  sustinandu-se ca raportul juridic dintre parti  s-a nascut la data de 05.01.2007, in temeiul procesului verbal de licitatie din aceasta data, act in baza caruia s-a nascut un drept de creanta in favoarea adjudecatarului si anume dreptul de a pretinde  autoritatii  administrative  respectarea obligatiei de a incheia contractul in forma autentica, iar actiunea a fost introdusa de reclamanta la instanta la data de 02.02.2010, context in care s-a solicitat respingerea actiunii ca tardiv introdusa  in raport de prevederile Decretului  nr.167/1958.
        Pe fondul  cauzei s-a solicitat respingerea actiunii, reiterandu-se in parte apararile invocate in sustinerea exceptiilor ridicate.
        S-a invederat ca, prin Hotararea nr.141/25.11.2005, Consiliul Local Babadag a dispus vanzarea la licitatie a suprafetei de 2.500 mp, teren (lotul 4.1), situat in extravilanul localitatii Babadag, tarlaua 7, parcela 157, iar prin Hotararea nr.188/2006 s-a aprobat raportul de evaluare al terenului si caietul de sarcini, instructiunile pentru ofertanti si s-a imputernicit primarul pentru a dispune componenta comisiei de licitatie, cat si pentru a reprezenta Consiliul Local la perfectarea actului  in forma autentica.
        Ca urmare a interventiei Institutiei Prefectului Judetului Tulcea, s-a sustinut ca, prin Hotararea nr.1 din 12.01.2007, s-a revocat de Consiliul Local Babadag Hotararea nr.188/2006 in partea referitoare la pozitia nr.8 din anexa nr.1 si din anexa nr.9 si implicit s-a revocat si imputernicirea data Primarului orasului Babadag de a reprezenta consiliul local la perfectarea actului de vanzare cumparare in forma autentica.
        S-a mai sustinut ca, art.1 lit.e din Legea nr.215/2001 precizeaza ca autoritatile executive in materia administratiei locale sunt primarii localitatilor si art.77 din aceeasi lege dispune ca primarul este o structura functionala subordonata consiliilor locale si ca acesta aduce la indeplinire hotararile consiliului local, rezultand ca erga omnes, toti sunt obligati sa respecte hotararile consiliului local si cum prin Hotararea nr.1 din 12.01.2007 s-a revocat instrainarea terenului, cum acesta nu mai poate fi vandut in forma autentica, cum nu mai exista obligatia de a face contractul la notar, apreciaza ca nimeni nu poate sa aduca la indeplinire in continuare actul de licitatie din 05.01.2007.
        S-a mai invederat ca reclamanta nu a urmat calea practicata in materia licitatiei in cazul refuzului autoritatii administrative de a perfecta vanzarea, aceea a obligarii autoritatii administrative pe cale judecatoreasca sa-si execute obligatia de a face, sub sanctiunea platii daunelor cominatorii.
        Cum prin Hotararea nr.1/2007 s-a revocat partial Hotararea nr.188/2006, in referire la dispozitiile susmentionate, s-a sustinut ca urmare Hotararii nr.1/2007 procesul verbal de licitatie a ramas fara eficienta juridica, fiind revocata vanzarea terenului si interzis transferul dreptului de proprietate.
      La termenul de judecata din data de 03 martie 2010, reclamanta, prin aparator, a invocat exceptia de nelegalitate a Hotararii nr.1/12.01.2007 prin care a fost revocata in parte Hotararea nr.188/30.11.2006 emisa de catre Consiliul Local Babadag, hotarare ce are o directa legatura cu solutionarea cauzei, solicitand, in temeiul art.4 alin.1 teza II din Legea nr.554/2004, suspendarea judecatii si sesizarea Tribunalului Tulcea in vederea solutionarii exceptiei, in sensul anularii Hotararii Consiliului Local Babadag nr.1/12.01.2007 ca nelegala.
      Statuand  asupra ordinii de solutionare a celor doua exceptii procesuale, respectiv a exceptiei de nelegalitate si a exceptiei prescriptiei dreptului la actiune, instanta a retinut ca pe plan procesual ambele exceptii reprezinta exceptii de fond, exceptia nelegalitatii fiind o chestiune prejudiciara, si apreciind  asupra ordinii de solutionare a celor doua exceptii in raport de caracterul si efectele produse de cele doua exceptii, se apreciaza prioritara in solutionare  exceptia de  nelegalitate, sens in care, in baza art.4 din Legea nr.554/2004, s-a suspendat judecarea cauzei pe perioada solutionarii exceptiei de nelegalitate si s-a trimis cauza Tribunalului Tulcea - Sectia contencios administrativ pentru solutionarea exceptiei de nelegalitate a Hotararii nr.1/12.01.2007 a Consiliului Local Babadag.
      Prin sentinta civila nr.1996 din 12.08.2010 pronuntata de Tribunalul Tulcea, s-a constatat nelegalitatea Hotararii nr.1/12.01.2007 emisa de Consiliul Local Babadag, judetul Tulcea.
      In motivarea sentintei, s-a retinut ca potrivit art.1 alin.6 din Legea nr.554/2004, autoritatea publica emitenta a unui act administrativ unilateral nelegal poate sa solicite instantei anularea acestuia, in situatia in care actul nu mai poate fi revocat intrucat a intrat in circuitul civil si a produs efecte juridice.
      In speta, dispozitiile revocate prin H.C.L. nr.188/2006 intrasera in circuitul civil si produsesera efecte juridice in sensul ca, dupa determinarea valorii, alcatuirea caietului de sarcini si a instructiunilor de desfasurare, s-a organizat licitatia publica si s-au adjudecat loturile puse in vanzare, fiind, asadar, desemnate si persoanele cumparatoare, conditii in care s-a apreciat ca nu se mai poate proceda la revocarea propriului act administrativ, ci se impunea sesizarea instantei de judecata pentru a se pronunta asupra revocarii, prevederile art.1 alin.6 din Legea nr.554/2004 fiind clare sub acest aspect.
      Mai mult, in aplicarea dispozitiilor art.19 alin.1 lit.e din Legea nr.340/2004 si art.3 alin.1 din Legea nr.554/2004, chiar Institutia Prefectului putea ataca direct in contencios administrativ actul emis de Consiliul Local Babadag, considerat nelegal.
      In consecinta, pe langa faptul ca nu se putea recurge la revocarea propriului act administrativ, s-a apreciat ca nu se justifica modalitatea in care s-a ales a se da efect adresei mentionate, in contextul in care toate celelalte acte administrative emise in cursul derularii procesului de licitatie au continuat sa-si produca efectele, exceptia de nelegalitate a actului administrativ sus mentionat fiind astfel admisa.
      Cauza a fost repusa pe rolul instantei urmare incetarii cauzei ce determinase suspendarea judecarii.
      In urma repunerii pe rol a cauzei, paratul prin reprezentant a precizat ca renunta la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a primarului, exceptie invocata prin intampinare in motivarea careia s-a invederat ca primarul nu ar avea atributii in transmiterea dreptului de proprietate a terenului si nici la perfectarea contractului in forma autentica si ca nu ar putea reprezenta orasul Babadag in chestiunea in speta, raportat la constatarea nelegalitatii Hotararii Nr.1/12.01.2007 emisa de Consiliul Local Babadag .
      Instanta avand in vedere dispozitiile art.137 alin.1 Cod procedura civila potrivit carora instanta se va pronunta mai intai asupra exceptiilor de procedura, precum si asupra celor de fond, care fac de prisos, in totul sau in parte, cercetarea in fond a pricinii, a acordat cuvantul partilor pe exceptii cat si pe fond.
      Statuand asupra exceptiei de inadmisibilitate se apreciaza ca neintemeiata, inadmisibilitatea apreciindu-se ca este un mijloc de aparare cu o natura juridica mixta, iar obiectul unei astfel de exceptii il reprezinta contestarea dreptului reclamantului de a sesiza instanta.
      Prin urmare, apreciindu-se inadmisibilitatea, ca fiind mijloc specific, cu trasaturi proprii, deosebite atat de apararile de fond, cat si de exceptiile de procedura, prin intermediul carora paratul, fara a contesta direct dreptul invocat de adversarul sau, se opune actiunii reclamantului, declarand-o inacceptabila si sustinand ca instanta nu poate examina cererea ce i s-a supus, instanta respinge  exceptia inadmisibilitatii actiunii ca neintemeiata.
      Referitor la exceptia de prescriptie extinctiva a dreptului de a solicita instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, reclamanta a solicitat respingerea acesteia ca nefondata, sustinand ca potrivit art.7 alin.1 din Decretul nr.167/1958, prescriptia incepe sa curga in momentul in care se naste dreptul material la actiune. De asemenea, conform art.7 alin.3, s-a sustinut ca daca dreptul este sub conditie suspensive sau cu termen suspensiv, prescriptia incepe sa curga de la data cand s-a implinit conditia sau a expirat termenul.
      In speta, s-a sustinut ca dreptul la actiune s-a nascut nu la data de 05.01.2010 cand s-a petrecut licitatia in cauza (astfel cum pretinde paratul), ci la expirarea termenului de 30 de zile prevazut in procesul verbal de licitatie pentru plata pretului de adjudecare.
      S-a sustinut ca reclamanta a platit pretul terenului la data de 19.01.2007, iar actiunea a fost inregistrata la aceasta instanta la data de 18.01.2010, invocandu-se stampila de pe plicul de expeditie.
      In speta, se constata ca actiunea reclamantei a fost inregistrata la instanta la data de 02.02.2010, insa acesta a fost inaintata prin posta, stampila de pe plicul de expeditie (fila 14 dosar) datand din 18.01.2010, pretul  fiind platit la data de 19.01.2007 conform chitantei emisa de parat si aflata la fila 11 dosar.
      Verificandu-se procesul verbal de vanzare la licitatie incheiat la data de 05.01.2007 se constata ca s-a prevazut un termen de 30 de zile de la adjudecarea licitatiei pentru achitarea pretului vanzarii.
      In procesul verbal prevazandu-se un termen suspensiv, se apreciaza ca prescriptia a inceput sa curga  de la data expirarii acestui termen.
      Indiferent daca calculul termenului s-ar realiza de la data platii efective sau de la data expirarii termenului de 30 de zile, prezenta actiune se apreciaza ca a fost introdusa in cursul termenului de prescriptie de 3 ani astfel cum prevede art.3 din Decretul nr.167/1958.
      Prin urmare, in speta de fata se apreciaza ca nu a intervenit prescriptia dreptului material la actiune, dreptul nefiind stins prin prescriptie.
      Pe fondul cauzei, se apreciaza actiunea ca neintemeiata, din urmatoarele considerente:
      Actiunea de fata este intemeiata pe dispozitiile art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005 titlul X. Potrivit acestui text de lege, "in situatia in care dupa incheierea unui antecontract, cu privire la  teren, cu sau fara constructii, daca una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul , partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate  pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
      Reclamanta a sustinut ca desi acest text face referire la antecontract, ca izvor al obligatiilor a caror neindeplinire o sanctioneaza in modul aratat mai sus, el este aplicabil in toate situatiile in care se pune problema executarii unei obligatii de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare, indiferent de actul juridic care i-a dat nastere.
      In cauza, utilizarea argumentului de analogie - ubi i adem est ratio i adem lex ess debet - nu poate fi acceptata, neputandu-se aprecia ca exista analogie intre un antecontract si actul de adjudecare.
      Antecontractul de vanzare cumparare a unui imobil este o promisiune bilaterala de a contracta, practica conformand in genere ca este o institutie de drept distincta de viitorul contract pe care il precede, el luand nastere intre parti in baza dispozitiilor art.969 Cod civil, producand efecte limitate, generand doar o obligatie de a face, de a incheia in viitor contractul promis, daca partile si-au respectat toate celelalte obligatii stipulate.
      Antecontractul cuprinde ori clauza de eficacitate, care priveste modul de realizare in continuare a dreptului de creanta al partilor ori clauza de dezicere care priveste modul de desfiintare a contractului si repunerea partilor in situatia anterioara.
      Procesul verbal de adjudecare nu se poate retine ca ar cuprinde vreuna din aceste clauze, avand o natura juridica diferita de cea a antecontractului. In degajarea acestei diferente se pleaca de la premisa de ordin principial ce defineste  natura juridica a acestora.
      Reglementarea cuprinsa in norma stipulata in art.5 alin.2 titlul X din Legea nr.247/2005 are un caracter special si o sfera de aplicare distincta, referindu-se la ipoteza prevazuta in norma juridica  ce o instituie.
      Norma juridica instituie o derogare si nu poate fi extinsa pe cale de analogie asupra altor situatii decat cele care se regasesc in ipoteza normelor juridice ce instituie o atare derogare.
      Obligatia de a consimti la incheierea unui contract de vanzare-cumparare, poate fi adusa la executare silita in natura in conditiile art.1073-1077 Cod civil (pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract) sau in conditiile art.5803 Cod procedura civila (aplicarea unei amenzi civile) pentru refuzul executarii obligatiei de a face.
      Pornind de la premiza distinctiei "antecontract" - "act de adjudecare" se apreciaza ca numai antecontractul este susceptibil de aplicarea dispozitiilor art.1073-1077 Cod civil si art.5 alin.2 titlul X din Legea nr.247/2005, pe cand in cazul adjudecarii la licitatie mijlocul juridic se apreciaza ca ramane acela al conditiilor stipulate in art.5803 Cod procedura civila, in situatia refuzului consimtirii la incheierea vanzarii.
      Pentru considerentele ce preced, se apreciaza neintemeiata prezenta actiune, raportat la fundamentarea in drept a cererii.