Recurs. Vanzari - cumparari

        Recurs. Vanzari - cumparari. Incidenta interdictiei de vanzare prevazuta de art. 31 alin.1 legea nr.18/1991
         
Deliberand asupra recursului civil de fata:
Prin sentinta civila nr.1409/19.02.2009 Judecatoria Giurgiu a respins actiunea formulata de reclamantii J.I si J.L. in contradictoriu cu paratii T.M., T.L. si T.N.
           Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut ca prin titlul de proprietate nr.36732/12.05.1994 numitului T.T., ce a decedat apoi pe data de 02.12.2000, autorul paratilor, i s-a constituit dreptul de proprietate asupra suprafetei de 2.000 mp. teren arabil extravilan situata in mun. Giurgiu, sola 21/3.
         Pe timpul vietii sale, prin inscrisul sub semnatura privata intitulat "chitanta", pe data de 15.07.1999 numitul T.T. a convenit cu reclamantii sa le vanda suprafata de teren mostenita, convenindu-se pretul de 2.500.000 lei vechi, din care reclamantii au achitat suma de 2.000.000 lei vechi, stabilindu-se ca diferenta de 500.000 lei vechi sa fie platita dupa perfectarea actului de vanzare cumparare.
         Instanta de fond a retinut ca partile aveau capacitate de exercitiu, si-au dat consimtamantul la incheierea actului juridic, terenul era determinat, pretul a fost stabilit, dar conventia lor se intemeia pe o cauza juridica ilicita, ce frauda legea.
         In concret, pentru terenul respectiv dreptul de proprietate al numitului T.T., fusese constituit si nu reconstituit, astfel ca potrivit dispozitiilor art.31 alin.1 Legea nr.18/1991 acesta nu putea fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare.
         Ori in speta titlul de proprietate a fost emis pe data de 12.05.1994, iar conventia dintre parti a avut loc pe data de 15.07.1999, deci in interiorul termenului legal de 10 ani.
         Datorita acestui impediment legal, pe perioada mentionata de 10 ani, terenul constituit in proprietate este scos din circuitul civil, nefiind intrunita astfel una din conditiile esentiale de validitate a contractului de vanzare cumparare.
         Astfel, potrivit dispozitiilor art.32 alin.1 Legea 18/1991 a apreciat prima instanta ca promisiunea bilaterala de vanzare cumparare incheiata pe data de 15.07.1999 este lovita de nulitate absoluta si lipsita de efecte juridice, potrivit principiului de drept conform careia actul nul nu poate produce efecte juridice, iar la acest moment, dupa expirarea termenului de 10 ani, dupa ce numitul T.T. a decedat, mostenitorii acestuia nu isi mai dau consimtamantul valabil la incheierea conventiei de vanzare cumparare asupra terenului.
         Impotriva sentintei civile nr.1409/09.02.2009 pronuntata de Judecatoria Giurgiu au declarat recurs, in termen legal, J.I. si J.L., solicitand admiterea recursului, modificarea sentintei recurate si admiterea actiunii fata de T.M.a, T.L. si T.N., urmand a se constata savarsita vanzarea-cumpararea terenului.
         Examinand actele si lucrarile dosarului in raport de sentinta pronuntata si recursul formulat, tribunalul a constatat ca acesta este intemeiat, pentru urmatoarele considerente:
         Actiunea reclamantilor J.I. si J.L. a avut ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare pentru suprafata de 2.000 mp teren situat in extravilanul mun. Giurgiu, jud. Giurgiu, in contradictoriu cu paratii T.M., T.L. si T.N.
         A constatat tribunalul ca, desi prima instanta a retinut ca la data de 15.07.1999 intre reclamanti in calitate de promitenti-cumparatori si T.T. si T.M. in calitate de promitenti-vanzatori s-a incheiat un act sub semnatura privata intitulat "Minuta" prin care acestia din urma si-au asumat obligatia de a instraina reclamantilor suprafata de 2.000 mp teren situat in extravilanul mun. Giurgiu, judetul Giurgiu pentru pretul de 2.500.000 lei ROL din care a fost platit de catre cumparator la data incheierii chitantei suma de 2.000.000, iar diferenta a fost consemnata pe numele mostenitorilor defunctului T.T., respectiv T.M., T.L. si T.N., conform chitantelor si recipiselor aflate la filele 72-77 din dosarul de fond,  totusi nu a perfectat actul incheiat intre parti pe motiv ca terenul nu putea fi instrainat din moment ce a fost constituit vanzatorului T.T. prin titlul de proprietate nr.36732/12.05.1994 si potrivit art.31 alin.1 din Legea nr.18/1991 nu putea fi instrainat timp de 10 ani.
          Se observa ca paratii sunt unicii mostenitori ai defunctului T.T., conform sesizarii pentru deschiderea procedurii succesorale emisa de Primaria mun. Giurgiu.
         Avand in vedere ca potrivit art.5 alin.2 Titlul X din Legea nr.247/2005 dupa incheierea unui antecontract intre parti una dintre acestea refuza sa se prezinte pentru incheierea contractului, cealalta parte se poate adresa instantei pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de contract, rezulta ca actele de instrainare avand ca obiect terenuri trebuie sa fie incheiate in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute.
         Astfel, tribunalul a constatat ca actul incheiat intre reclamanti si T.T. si T.M. are valoarea unei promisiuni bilaterale de vanzare cumparare, a unui adevarat antecontract iar din titlul de proprietate nr.36732/12.05.1994 rezulta ca T.T. avea calitatea de proprietar al terenului instrainat, fapt ce ii permitea exercitarea dreptului de dispozitie cu privire la acesta.
         Imprejurarea retinuta de prima instanta in sensul ca dreptul de proprietate al acestuia asupra terenului mentionat a fost recunoscut prin constituirea dreptului de proprietate si ca atare nu putea fi instrainat timp de 10 ani, conform art.31 alin.1 din Legea nr.18/1991 nu este de natura a impieta asupra temeiniciei actiunii de fata si de a impiedica perfectarea contractului de vanzare cumparare.
         Aceasta deoarece nu poate fi primita sustinerea instantei de fond ca actul respectiv a fost intemeiat pe o cauza ilicita, ce frauda legea, din moment ce conventia a fost incheiata la data de 15.07.1999, iar actul incheiat intre parti nu poate fi interpretat ca fiind un act prin care s-a instrainat dreptul de proprietate asupra terenului, el avand doar natura juridica a unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare.
         Ca atare, prin actul intitulat "Minuta", partile si-au asumat obligatia de a vinde respectiv de a cumpara in viitor terenul la pretul convenit de comun acord, antecontractul incheiat nefiind insa de natura a transmite dreptul de proprietate din momentul incheierii lui iar la momentul la care instanta este sesizata cu recunoasterea vanzarii-cumpararii, termenul de 10 ani prevazut de interdictia reglementata de art.31 alin.1 din Legea nr.18/1991 a expirat.
         In aceste conditii, tribunalul a constatat ca in speta sunt indeplinite conditiile de valabilitate de fond ale unui contract de vanzare cumparare, inclusiv in ceea ce priveste obiectul sau, constand intr-un bun determinat si un pret stabilit sub forma unei sume de bani, conform art.1294 si urmatoarele C.civ., transmiterea dreptului de proprietate operand de la data recunoasterii tranzactiei dintre parti.
         Nu poate fi primita sustinerea intimatilor in sensul ca prin constatarea vanzarii cumpararii s-ar eluda dispozitiile art.31 alin.1 din Legea nr.18/1991 deoarece actiunea prin care se solicita a se constata intervenita vanzarea si pe cale de consecinta pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare nu este o actiune declarativa de drepturi care ar produce efecte retroactive, respectiv de la 15.07.1999 - data incheierii promisiunii de vanzare cumparare ci este o actiune constitutiva de drepturi care produce efecte de la momentul ramanerii irevocabile a hotararii judecatoresti.
         O interpretare in sensul celor afirmate de intimati ar insemna practic punerea semnului egalitatii intre promisiunea de vanzare-cumparare care da nastere numai unui drept de creanta si contractul de vanzare cumparare prin care se transmite, in speta, un drept real.
         In acest context, in baza art.312 C.proc.civ. tribunalul a admis recursul, a modificat in totalitate sentinta recurata si rejudecand cauza, a facut aplicarea principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii tot astfel a pagubelor si, in baza art.111 C.proc.civ., art.5 alin.2 Titlul X din Legea nr.247/2005 si art.1073-1077 C.civ., a admis actiunea.
         Pe cale de consecinta, a constatat intervenita vanzarea cumpararea terenului in litigiu.