Obligatia de a face. Obligarea unitatii administrativ teritoriale de a incheia un contract de vanzare cumparare. Legea aplicabila.

Obligarea unitatii administrativ teritoriale de a incheia un contract de vanzare cumparare. Legea aplicabila.  In situatia in care apartamentul a fost construit din fondurile statului, acesta cade sub incidenta Legii nr. 114/1996, republicata si a Noului Cod civil, iar in ceea ce priveste vanzarea sub incidenta Legii nr. 85/1992, republicata si a Decretului-Lege nr. 61/1990, republicat.

Sectia civila decizia nr. 734 din 22 decembrie 2014

Reclamanta P.A.I, in contradictoriu cu para?ii Municipiul Galati prin Primar ?i SC LOCONFORT SA, a solicitat obligarea para?ilor sa incheie cu ea contract de vanzare-cumparare cu privire la imobilul apartament situat in Gala?i.
Prin sentinta civila nr. _./_..04.2014, Judecatoria Galati a respins, ca nefondata, excep?ia lipsei calita?ii procesuale active a reclamantei P.A.I. A admis ac?iunea avand ca obiect obliga?ie de a face, formulata de reclamanta P.A.I in contradictoriu cu para?ii Municipiul Gala?i prin Primar ?i SC LOCONFORT SA, a obligat para?ii sa incheie cu reclamanta contract de vanzare-cumparare pentru imobilul apartament cu nr. __, situat in Gala?i si a obligat para?ii la cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut urmatoarele:
In fapt, intre paratul Municipiu Gala?i reprezentat prin Primar, in calitate de proprietar ?i S I R , in calitate de chiria?, s-a incheiat contractul de inchiriere nr. _./112/_..01.2013, avand ca obiect inchirierea imobilul apartament situat in Gala?i, str. ___, pentru perioada 24.01.2013 - 24.01.2018, prin reinnoirea unui alt contract de inchiriere.
S-a retinut ca potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1996 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului.
In cauza, defuncta S I R, autoarea reclamantei a optat, a?a cum s-a aratat, cat timp a fost in via?a, pentru cumpararea imobilului in care locuia cu chirie, astfel incat ?i-a exercitat personal acest drept.
De?i este un drept intuitu personae, acest drept nu s-a stins la moartea chiria?ului, deoarece defuncta ?i-a exercitat dreptul ?i a inceput formalita?ile pentru incheierea contractului cat timp a fost in via?a, astfel incat continuarea formalita?ilor pentru incheierea contractului poate fi reluata de succesorii titularului dreptului, in cauza reclamanta, in calitate de mo?tenitor testamentar.
In consecinta, instanta a respins, ca nefondata, exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei.
Cu privire la fondul cauzei, instanta a constatat ca dreptul de a cumpara este o facultate pentru chiria?i iar, in situa?ia in care chiria?ul ?i-a manifestat op?iunea de a cumpara, unitatea administrativ teritoriala este obligata sa vanda acestuia imobilul care a facut obiectul contractului de inchiriere, daca sunt indeplinite condi?iile impuse de lege.
Impotriva acestei hotarari a formulat apel paratul Municipiul Galati, aratand ca in cauza nu sunt aplicabile prevederile Legii nr. 112/1995 ci ale Legii nr. 10/2001, in vigoare la data incheierii contractului de inchiriere, lege care nu mai prevede obligatia entitatii detinatoare de a vinde locuinta ci stabileste doar un drept de preemtiune pentru chirias, in ipoteza in care unitatea detinatoare hotaraste sa vanda imobilul. A solicitat cheltuielile de judecata aferente fondului cauzei.
Prin incheirea din data de 10.12.2014, tribunalul a admis in principiu cererea de interventie in favoarea apelantului Municipiul Galati, cu motivarea aratata in respectiva incheiere.
Apelul este fondat.
Imobilul in cauza, nu a intrat in patrimoniul Municipiului Galati ca urmare a vreunei nationalizari ci a fost construit din fondurile statului. Astfel, acest imobil nu poate face obiectul Legii nr.112/1995 cum de altfel nu poate face nici obiectul Legii nr. 10/2001.
Or, in acest caz hotararea instantei de fond apare ca fiind nelegala sub aspectul temeiului de drept care a fost avut in vedere la pronuntarea sentintei apelate.
Atat timp cat apartamentul respectiv a fost construit din fondurile statului, acesta cade sub incidenta Legii nr. 114/1996, republicata si a Noului Cod civil, iar in ceea ce priveste vanzarea sub incidenta Legii nr. 85/1992, republicata si a Decretului-Lege nr. 61/1990, republicat.
Potrivit art. 7 din Legea nr. 85/1992, republicata, apartamentele se pot vinde doar catre chiriasi. Potrivit art. 1 din Decretul-Lege nr. 61/1990, republicat, vanzarea se face prin societatile pentru vanzarea locuintelor, adica, in cauza de fata, prin parata SC Loconfort SA.
In aceste conditii, tribunalul constata ca reclamanta nu are calitatea de chirias pentru imobilul in cauza si nici nu a avut vreodata aceasta calitate. Faptul ca autoarea sa, fata de care este legatar universal, a avut calitatea de chirias, nu ii confera si reclamantei calitatea de chirias. Aceasta putea deveni titulara contractului de inchiriere, in conditiile art. 1834 din Noul Cod civil, in vigoare la data decesului fostei chiriase (articol ce inlocuieste art. 27 din Legea nr. 114/1996), in situatia in care ar fi indeplinit conditiile aratate experes de respectivul text de lege. Adica sa fi fost ascendent, descendent sau sot al chiriasului care a decedat  si sa fi fost mentionata in contractul de inchiriere si sa fi locuit cu fosta chiriasa. Insa reclamanta nu indeplinea la momentul decesului fostei chiriase niciuna dintre aceste conditii si pe cale de consecinta nu putea deveni titulara contractului de inchiriere. In aceste conditii nici nu putea solicita paratei SC Loconfort SA si nici Municipiului Galati sa ii vanda apartamentul in cauza.
Tribunalul apreciaza ca reclamanta nu avea vocatie proprie de a cumpara imobilul si nici nu a fost transferat in patrimoniul sau, in virtutea mostenirii testamentare, dreptul defunctei S I - R de a cumpara apartamentul, asa cum gresit a retinut instanta de fond, atat timp cat dreptul de a cumpara locuinta este un drept intuituu personae, care inceteaza in momentul decesului.
Fata de aceste considerente, tribunalul urmeaza sa admita apelul si in mod implicit si cerea de interventie.