Evacuare

Evacuarea unei persoane dintr-un imobil poate avea loc pe cale amiabila sau pe cale judiciara. In ceea ce priveste evacuarea pe cale judiciara, aceasta poate fi realizata pe calea dreptului comun, fie prin procedura speciala reglementata de art. 1033 si urm. N.C.proc.civ.
Fata de procedura speciala a evacuarii prev. de art. 1033 si urm. N.C.proc.civ., instanta investita cu cererea de evacuare, este indreptatita sa analizeze  existenta/inexistenta titlului respectiv eficacitatea/ineficacitatea titlului ocupantului imobilului.

Sectia civila decizia nr. 595 din 19 noiembrie 2014

Reclamantul S C a formulare cerere de chemare in judecata in contradictoriu cu SC L S M SRL Braila si  B B, in calitate de parati, si cu M A, in calitate de intervenienta fortata, solicitand evacuarea paratilor SC L S M SRL si B B, din imobilul situat in Galati, str. Rapei nr. 1, obligarea fiecarui parat la plata de daune cominatorii de 100 lei pe intarziere de la data ramanerii definitive a hotararii si pana la plecarea efectiva din imobil.
Prin sentinta civila nr. 1849/28.02.2014, Judecatoria Gala?i a admis exceptia inadmisibilitatii si a respins ca inadmisibila cererea reclamantului de introducere in cauza in calitate de intervenienta fortata a intervenientei M A. A admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului B B si a respins cererea formulata in contradictoriu cu acest parat ca fiind formulata impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva. A respins ca nefondata cererea formulata de reclamantul S C in contradictoriu cu parata SC L S M SRL, Braila.
Cu privire la inadmisibilitatea formularii de catre reclamant a cererii de introducere in cauza in calitate de intervenient fortat a intervenientei M A s-a retinut ca cererea formulata de reclamant, de a se judeca in contradictoriu cu fosta sa sotie, dar nu in calitate de parat, ci de intervenient fortat, nu se incadreaza in dispozitiile art. 68-71 N.C.proc.civ. si nici in dispozitiile  celorlalte ipoteze reglementate pentru interventia fortata.
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului B B, instanta a retinut ca la data formularii cererii in evacuare paratul B B nu avea calitatea de chirias, iar potrivit mentiunilor din intampinarea formulata de intervenienta M A, nici nu mai folosea imobilul.
Pe fondul litigiului s-a retinut ca, in  conditiile in care se formuleaza actiune in evacuare pe calea dispozitiilor speciale si nu exista nicio hotarare din care sa rezulte ineficacitatea titlului ocupantului imobilului, analizarea conditiilor de incheiere a contractului de comodat excede obiectului cauzei.
Impotriva sentintei civile nr. 1849/28.02.2014 pronuntata de Judecatoria Galati, a declarat apel reclamantul S C care a aratat ca instanta de fond a respins gresit cererea de introducere in cauza in calitate de intervenient fortat a numitei M A, deoarece in raport de pozitia acesteia(a dispus singura de un bun comun, a cules singura fructele unui imobil bun comun) aceasta era singura cale prin care putea obtine o hotarare opozabila.
A mai aratat ca instanta de fond a admis gresit exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului B B, deoarece din actele depuse(contracte de inchiriere, adrese emise de SC Electrica) rezulta ca si dupa expirarea contractului se inregistreaza consum de energie electrica, iar imobilul figureaza inregistrat cu contracte  de furnizare a energiei electrice.
Apelantul a sustinut si ca instanta in mod gresit a respins cererea de evacuare a paratei SC L S M SRL Braila, in conditiile in care aceasta nu a dovedit ca a parasit imobilul sau are un contract de locatiune.
Apelul este fondat.
a) Potrivit regulii unanimitatii, un codevalma? poate efectua singur fara acordul celorlal?i codevalmasi numai acele acte de administrare care au ca scop si finalitate administrarea si conservarea bunului.
In cauza, intervenienta a cedat folosin?a imobilului fara acordul reclamantului si nu este de acord cu evacuarea paratilor din imobil.
Ca urmare, constatand ca cererea de interventie fortata nu indeplineste toate conditiile de admisibilitate, in mod corect instanta de fond a respins aceasta cerere pe exceptia de inadmisibilitate.
b) In referire la paratul B B, instanta de fond a retinut ca acesta nu mai ocupa garajul. De altfel acest aspect a fost recunoscut si de apelant cu ocazia dezbaterilor.
Retinand ca la data depunerii actiunii, paratul nu mai folosea garajul, in mod corect a retinut instanta de fond ca acesta nu are calitate procesuala pasiva in proces.
c) Cu privire la cererea de evacuare a paratei SC L S M SRL Braila, pe calea procedurii speciale prev. de art. 1033 si urm. N.C.proc.civ., se constata urmatoarele:
Evacuarea unei persoane dintr-un imobil poate avea loc pe cale amiabila sau pe cale judiciara. In ceea ce priveste evacuarea pe cale judiciara, aceasta poate fi realizata pe calea dreptului comun, fie prin procedura speciala reglementata de art. 1033 si urm. N.C.proc.civ.
Procedura speciala mai sus mentionata este incidenta in situatia in care intre parti a fost incheiat un contract de locatiune, dar si in ipoteza in care imobilul este ocupat fara drept de catre o persoana cu sau fara permisiunea ori ingaduinta proprietarului.
In cazul primei ipoteze, procedura speciala este aplicabila si in cazul in care intre parti a fost incheiat un contract de comodat.
Avand in vedere ca reclamantul este codevalma? alaturi de intervenienta asupra imobilului constructie, in calitatea sa de coproprietar, poate denunta contractul. Despre aceasta denuntare parata a avut cunostinta in mod cert la data de 03.09.2013, data la care a primit notificarea reclamantului.
In aceste conditii, fata de continutul art. 1037 alin.1 si 2 N.C.proc.civ., se retine ca incepand cu data depunerii actiunii la instanta,  parata SC L S M SRL Braila, nu mai justifica ocuparea imobilului cu titlu.
Ca urmare, de la aceasta data, parata a avut cunostinta despre faptul ca foloseste un imobil aflat in devalmasie, iar unul dintre codevalmasi se opune transmiterii dreptului de folosinta, motiv pentru care nu mai putea incheia valabil prelungirea contractului de comodat.
In aceste conditii, avand in vedere ca reclamantul a solicitat expres evacuarea paratei pe calea procedurii speciale a evacuarii prev. de art. 1033 si urm. N.C.proc.civ., ca prin motivarea actiunii se face referire in mod expres la existenta unor contracte de locatiune/comodat expirate, avand in vedere si motivele de apel prin care invoca lipsa titlului, se constata ca aprecierea instantei de fond cu privire la faptul ca reclamantul a  contestat doar faptul ca nu si-a dat acordul la incheierea contractului, ca si-a fundamentat cererea doar pe imprejurarea ca intervenienta nu putea incheia contractul decat cu acordul sau, este gresita.
Totodata, fata de procedura speciala a evacuarii prev. de art. 1033 si urm. N.C.proc.civ., instanta investita cu cererea de evacuare, este indreptatita sa analizeze  existenta/inexistenta titlului respectiv eficacitatea/ineficacitatea titlului ocupantului imobilului. Ca urmare, analizarea conditiilor de incheiere a contractului de comodat nu excede obiectului cauzei, astfel cum in mod gresit a retinut instanta de fond.
O alta interpretare ar lipsi de continut aceasta procedura speciala.
Pentru aceste considerente, apelul a fost admis.