Drept Civil. Obligatia de a vinde locuinta catre chiriasi in cazul exercitarii dreptului de optiune prevazut de art.9 alin.1 din Legea 112/1995 . Limitare a prerogativelor dreptului de proprietate conforma cu art.41 din Constitutie.

Prin instituirea obligatiei de a vinde in temeiul Legii 112/1995 se aduce o limitare a prerogativelor dreptului de proprietate exercitat asupra imobilului de catre Consiliul Local al Municipiului Constanta si Municipiul Constanta prin Primar, respectiv a dreptului de dispozitie, insa norma legala mentionata este conforma prevederilor art.41 din Constitutie, care, garantand dreptul de proprietate, prevede expres si faptul ca limitele si continutul acestui drept sunt stabilite de lege.
Dreptul de a cumpara este un drept izvorat din lege, astfel ca pentru aplicarea acestui act normativ, instanta verifica numai daca sunt indeplinite conditiile impuse de actul normativ.

Prin sentinta civila nr. 2818/26.02.2013 pronuntata de Judecatoria Constanta in dosarul civil nr.24913/212/2012 a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei Regia Autonoma Exploatarea Domeniului Public si Privat Constanta, ca neintemeiata.
A fost respinsa cererea formulata de reclamantii B.F. si B.G. in contradictoriu cu paratii Regia Autonoma Exploatarea Domeniului Public si Privat Constanta, Consiliul Local al Municipiului Constanta si Municipiul Constanta prin Primar, ca neintemeiata.
Au fost obligati reclamantii la plata catre paratii  Consiliul Local al Municipiului Constanta si Municipiul Constanta prin Primar a sumei de 560 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta civila, in baza materialului probator administrat in cauza, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de parata Regia Autonoma de Exploatare a Domeniului Public si Privat Constanta, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Regia Autonoma Exploatarea Domeniului Public si Privat Constanta  este administratorul fondului locativ apartinand Municipiului Constanta si in conditiile art.9 din Legea nr.112/1995 incheie contracte de vanzare-cumparare, in numele si pe seama Municipiului Constanta, pentru locuintele ce cad sub incidenta acestei legi speciale.
Conform art.9 alin.5 din legea amintita, vanzarea locuintelor ce cad sub incidenta acestui act normativ se realizeaza prin unitati specializate, comisionul cuvenit acestor unitati care administreaza si vand apartamentele fiind de 1% din valoarea acestora.
 Regia Autonoma Exploatarea Domeniului Public si Privat Constanta  este o astfel de unitate specializata, vanzarea locuintelor din domeniul privat al Municipiului Constanta in temeiul Legii nr.112/1995 realizandu-se prin intermediul acesteia, astfel ca aceasta are calitate procesuala pasiva in cauza.
Conform art. 29 alin. 1 din HG nr. 20/1996 vanzarea apartamentelor in conditiile Legii nr. 112/1995 se face de catre societatile comerciale si/sau unitatile specializate in vanzarea locuintelor sau care administreaza locuintele, existente la data intrarii in vigoare a legii.
Chiar daca vanzarea se face de catre Regia Autonoma de Exploatare a Domeniului Public si Privat Constanta, in favoarea Statului Roman, in calitate de mandatar, prin dispozitiile legale mai sus mentionate s-a stabilit ca  vanzarea imobilelor in conditiile Legii 112/1995 se face de catre administratorul locuintelor, RAEDPP Constanta avand aceasta calitate.
Fata de aceste considerente, parata Regia Autonoma de Exploatare a Domeniului Public si Privat Constanta are calitate in aceasta cauza, astfel ca instanta de fond a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocate de aceasta ca neintemeiata.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Prin contractul de inchiriere din data de 28.09.1982 inregistrat la nr. 989 si prelungit ulterior la data de 19.08.1999 si 08.09.2004, a fost inchiriat de catre stat apartamentul compus din doua camere in suprafata de 36,75 mp, dependinte principale (hol, bucatarie, camera baie, W.C. si culoar) in suprafata de 36,83 mp precum si boxa in suprafata de 3mp, situat in Constanta, str. Dragos-Voda nr. 6 subsol, jud. Constanta, defunctului Bulumete Gheorghe, reclamantii in calitate de fiu si sotie ai acestuia fiind mentionati in fisa locativa.
Dupa decesul chiriasului, contractul de inchiriere a fost preluat de sotia acestuia, reclamanta B.F. cu care parata Regia Autonoma de Exploatare a Domeniului Public si Privat Constanta a incheiat contractul de inchiriere nr.989/07.07.2009, iar in fisa locativa erau mentionati fiii acesteia B.L si B.F.
In drept, potrivit art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995: "Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului." iar conform art. 14: "Persoanele indreptatite la restituirea in natura a apartamentelor sau, dupa caz, la acordarea de despagubiri vor depune cereri in acest sens, in termen de 6 luni de la intrarea in vigoare a legii."
Pe langa conditiile impuse de Legea nr. 112/1995, pentru a se putea vinde la solicitarea chiriasului aceste imobile, cum este si cel in cauza, este insa necesara disponibilitatea proprietarului de a vinde acest imobil, respectiv Municipiul Constanta.
Locuinta in discutie apartine domeniului privat al unitatii administrativ-teritoriale a Municipiului Constanta si este supusa regimului juridic de drept comun, fiind incidente art. 4 alin. 2 si art. 5 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia si Legea nr. 215/2001 privind administratia publica locala.
In materia proprietatii, legiuitorul a reglementat vanzarea-cumpararea locuintelor detinute de chiriasi, pentru imobilele preluate abuziv in perioada 6 martie 1946 - 22 decembrie 1989, constituind pentru chiriasi dreptul de preemtiune.
In cazul dreptului de preemtiune se reglementeaza numai prioritatea la cumparare in conditii identice si nu dobandirea de bunuri in conditii avantajoase, fara a se crea privilegii pentru categoria de persoane ce le detin.
Reclamantii in calitate de chiriasi au dobandit vocatia de a cumpara, iar paratii de a vinde imobilul ce nu a fost revendicat si restituit, in conformitate cu dispozitiile art. 42 alin. 1-3 din Legea nr. 10/2001 si respectiv art. 9 din Legea nr. 112/1995.
In interpretarea dispozitiilor mentionate vocatia nu echivaleaza cu obligatia, nu se poate pune semnul egalitatii si nici nu se poate retine ca numai chiriasul are "optiunea" cumpararii locuintei, iar unitatea detinatoare nu poate opta in a nu vinde locuinta.
In art. 44 alin. 1, Constitutia garanteaza dreptul de proprietate privata, oricare ar fi titularul acesteia, persoana fizica sau juridica, intre care si a unitatilor administrativ-teritoriale. Prin inlaturarea posibilitatii autoritatilor publice locale de a dispune in mod liber de bunurile aflate in proprietatea privata a unitatilor administrativ-teritoriale, in sensul de a opta sau nu pentru vanzarea acestora, se incalca dreptul acesteia de exercitare a prerogative dispozitiei ca atribut ce tine de esenta dreptului de proprietate, cat si principiul libertatii contractuale.
In acest sens s-a pronuntat Curtea Constitutionala prin Decizia nr. 871/2007 referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 110/2005 privind vanzarea spatiilor proprietate privata a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, cu destinatia de cabinete medicale, precum si a spatiilor in care se desfasoara activitati conexe actului medical, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 236/2006, dar care poate fi retinuta si in speta, regimul juridic al bunurilor fiind acelasi, acestea apartinand domeniului privat.
Prin urmare, constatand inexistenta unei obligatii legale a paratilor de a vinde reclamantilor imobilul locuinta situat in Constanta, str. Dragos - Voda nr. 6 subsol, jud. Constanta, instanta a respins cererea reclamantilor ca neintemeiata.
Fiind in culpa procesuala, in baza art. 274 alin. 1 C.proc.civ., reclamantii vor fi obligati la plata catre paratii Consiliul Local al Municipiului Constanta si Municipiul Constanta prin Primar a sumei de 560 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand onorariu de avocat.
Impotriva acestei sentinte civile au declarat  apel reclamantii B.F si B.G. criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, aratand, in esenta, ca in mod eronat instanta de fond a retinut ca in aplicarea dispozitiilor cuprinse in Legea nr.112/1995, dreptul de a opta pentru cumpararea locuintei detinute in calitate de chirias la data aparitiei legii, apartine numai chiriasului, in timp ce unitatea care administreaza fondul locativ, nu poate refuza instrainarea imobilului in conditiile reglementate de norma de drept anterior invocata.
Din aceasta perspectiva se arata ca in mod gresit instanta de fond  a ajuns la concluzia inexistentei unei obligatii legale de a vinde imobilul inchiriat in conditiile cuprinse in Legea nr.112/1995, deoarece aceasta este consacrata atat in Legea nr.112/1995 cat si in Normele Metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin HG nr.20/1996.
Legal citata, intimata Regia Autonoma de Exploatare a Domeniului Public si Privat Constanta si-a exprimat, prin intampinare, pozitia procesuala fata de prezenta cale de atac, solicitand respingerea apelului ca nefondat.
La randul lor, legal citati intimatii parati Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local al Municipiului Constanta si-au exprimat pozitia procesuala fata de prezentul apel, solicitand prin aparator respingerea acestui apel ca nefondat.
Examinand legalitatea si temeinicia sentintei civile apelate prin prisma criticilor formulate, instanta retine:
  Obligatia de a vinde imobilul nu poate reveni decat proprietarului acestuia, deoarece actul de vanzare-cumparare este un act translativ de proprietate.
   Regia Autonoma de Exploatare a Domeniului Public si Privat Constanta, are calitate de administrator al fondului locativ care se afla in domeniul privat al Municipiului Constanta   astfel incat poate fi mandatata de catre proprietar sa instrumenteze vanzarea, insa hotararea de instrainare nu ii poate apartine paratei  Regia Autonoma Exploatarea Domeniului Public si Privat Constanta, ci paratilor Consiliul Local Constanta si Municipiul Constanta prin Primar, in calitatea lor de titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului litigios.
Potrivit art. 9 alin. 1 din Legea 112/1995 "chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului".
Optiunea reglementata de art. 9 din Legea 112/1995 este instituita in favoarea cumparatorilor si nu in favoarea vanzatorilor, care din momentul in care s-a formulat cerere de cumparare sunt obligati sa vanda, doar cumparatorului recunoscandu-i-se dreptul de a opta sau nu, pentru cumparare.
Regia Autonoma Exploatarea Domeniului Public si Privat Constanta  este administratorul fondului locativ apartinand Municipiului Constanta si in conditiile art. 9 din Legea nr.112/1995 incheie contracte de vanzare-cumparare, in numele si pe seama Municipiului Constanta, pentru locuintele care cad sub incidenta acestei legi speciale.
Conform art. 9 alin.5 din legea amintita, vanzarea locuintelor care cad sub incidenta acestui act normativ se realizeaza prin unitati specializate, comisionul cuvenit acestor unitati care administreaza si vand apartamentele fiind de 1% din valoarea acestora.
 Regia Autonoma Exploatarea Domeniului Public si Privat Constanta  este o astfel de unitate specializata, vanzarea locuintelor din domeniul privat al Municipiului Constanta in temeiul Legii nr.112/1995 realizandu-se prin intermediul acesteia, astfel ca aceasta are calitate procesuala pasiva in cauza, astfel cum judicios a retinut instanta de fond.
Conform art. 29 alin. 1 din HG nr. 20/1996 vanzarea apartamentelor in conditiile Legii nr. 112/1995 se face de catre societatile comerciale si/sau unitatile specializate in vanzarea locuintelor sau care administreaza locuintele, existente la data intrarii in vigoare a legii.
Chiar daca vanzarea se face de catre RAEDPP Constanta, in favoarea statului roman, in calitate de mandatar, prin dispozitiile legale mai sus mentionate s-a stabilit ca  vanzarea imobilelor in conditiile Legii 112/1995 se face de catre administratorul locuintelor, RAEDPP Constanta avand aceasta calitate.
Art. 13 din HG. Nr. 20/1996 dispune ca  pentru stabilirea valorii de despagubire, a valorii apartamentelor care se restituie in natura sau a pretului de vanzare al apartamentului, dupa caz, pentru locuintele realizate initial din fonduri de stat, cumparate ulterior ca locuinte proprietate personala si apoi trecute in proprietatea statului, precum si pentru apartamentele realizate din fondurile populatiei cu sprijinul statului in credite si executie, trecute in proprietatea statului si care fac obiectul Legii nr. 112/1995, se folosesc normele prevazute in Decretul-lege nr. 61/1990 (anexa nr. 1 si anexa nr. 2), in functie de data realizarii lor, inainte sau dupa 1 ianuarie 1977, cu completarile prevazute la art. 16 din Legea nr. 85/1992, republicata.
Art. 14 din acest act normativ stabileste ca  pentru evaluarea locuintelor, altele decat cele executate din fondurile de stat sau din fondurile populatiei cu sprijinul statului in credite si executie, se folosesc preturile pe m2 suprafata utila si normele prevazute in Decretul nr. 93/1977, asa cum a fost modificat prin art. III pct. 1 si 2, respectiv, in tabelul nr. 1 din anexa nr. 4 la Decretul nr. 256/1984, iar pentru anexele gospodaresti ale acestora se folosesc normele din tabelul nr. 7 din anexa nr. 4 la acelasi decret.
Prin urmare, la stabilirea pretului de vanzare se vor avea in vedere dispozitiile legale mai sus enuntate.
Conform art.36 alin.2 lit. C din Legea nr.215/2001 Consiliul local exercita  atributii privind administrarea domeniului public si privat al comunei, orasului sau municipiului;
          Alin. 5 lit. b stipuleaza ca in exercitarea atributiilor prevazute la alin. (2) lit. c), consiliul local hotaraste vanzarea, concesionarea sau inchirierea bunurilor proprietate privata a comunei, orasului sau municipiului, dupa caz, in conditiile legii.
Din aceasta perspectiva si pentru respectarea dispozitiilor legale mai sus enuntate Consiliul Local Constanta are calitate procesuala pasiva in cauza.
Prin aparitia OUG 40/1999 dispozitiile Legii 112/1995 referitoare la dreptul de cumparare reglementat in favoarea chiriasilor nu a fost inlocuit cu dreptul de preemtiune, deoarece o dispozitie legala nu poate fi inlocuita tacit, ci numai expres.
Este adevarat ca potrivit art. 480 Cod civil proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege.
Prin instituirea obligatiei de a vinde in temeiul Legii 112/1995 se aduce o limitare a prerogativelor dreptului de proprietate exercitat asupra imobilului de catre Consiliul Local al Municipiului Constanta si Municipiul Constanta prin Primar, respectiv a dreptului de dispozitie, insa norma legala mentionata este conforma prevederilor art.41 din Constitutie, care, garantand dreptul de proprietate, prevede expres si faptul ca limitele si continutul acestui drept sunt stabilite de lege.
Dreptul de a cumpara este un drept izvorat din lege, astfel ca pentru aplicarea acestui act normativ, instanta verifica numai daca sunt indeplinite conditiile impuse.
In cauza, reclamantii erau chiriasi in imobilul in litigiu si nu a dobandit si nici nu a instrainat vreun imobil dupa 01.01.1990 in Constanta, conform inscrisurilor existente la dosar.
Prin urmare, pentru toate aceste considerente in temeiul art.296 Codul de procedura civila raportat la art.9 pct.5 din Legea nr. 112/1995, se va admite apelul declarat de catre apelantii Bulumete Floarea si Bulumete Grigore si va schimba in parte sentinta civila apelata, in sensul ca se va admite actiunea formulata de catre reclamantii Bulumete Floarea si Bulumete Grigore in contradictoriu cu paratii Regia Autonoma de Exploatare a Domeniului Public si Privat Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local al Municipiului Constanta.
Vor fi obligati paratii  Regia Autonoma Exploatarea Domeniului Public si Privat Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local al Municipiului Constanta sa vanda catre reclamantii Bulumete Floarea si Bulumete Grigore imobilul situat in Constanta, str. Dragos-Voda nr. 6 subsol, jud. Constanta, apartament compus din doua camere in suprafata de 36,75 mp, dependinte principale (hol, bucatarie, camera baie, W.C. si culoar) in suprafata de 36,83 mp precum si boxa in suprafata de 3mp, care formeaza obiect contractului de inchiriere nr.989/07.07.2009, in temeiul art.9 din Legea nr. 112/1995, la pretul care va fi stabilit in baza dispozitiilor acestei legi.
Vor fi mentinute celelalte dispozitii ale sentintei civile apelate.
Retinand culpa procesuala a intimatilor parati Regia Autonoma de Exploatare a Domeniului Public si Privat Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local al Municipiului Constanta, vor fi obligati acestia catre apelantii reclamanti la plata sumei de 2000 lei, reprezentand cheltuieli de judecata.