Imbogatire fara just temei. Raportare la beneficiul prezumat al posesorului unui spatiu comercial, pana la data evictiunii.

Imbogatire fara just temei. Raportare la beneficiul prezumat al posesorului unui spatiu comercial, pana la data evictiunii.

Reclamanta - vanzator al spatiului comercial nu este indreptatita sa pretinda, pe considerentul imbogatirii fara justa cauza, eventualul profit pe care l-a obtinut parata -cumparator, cu ocazia exploatarii activului achizitionat, pana la momentul evictiunii sale de catre un tert. Nu se poate pretinde ca parata s-a imbogatit fara just temei, ca urmare a utilizarii imobilului in temeiul unui titlu, anterior deposedarii legale de catre adevaratul proprietar.
           Fiind probat faptul ca inaintea operarii transferului dreptului de proprietate, reclamanta fusese notificata de catre tertul evingator, parata reconvenienta este indreptatita sa pretinda despagubiri vanzatorului, determinate de evictiune. Daca insa acest prejudiciu este raportat la un prezumtiv rezultat financiar pozitiv, estimat prin raportare la activitatea fostului detentor al imobilului, iar nu la datele din contabilitatea societatii parate (care sa ateste in mod neechivoc obtinerea de profit), o asemenea actiune a celui evins este, la randul sau, nejustificata.

        Reclamanta S.C. EFORIE S.A a solicitat obligarea S.C. JEAMATI S.R.L. la plata sumei de 748.323.000 lei, reprezentand echivalentul profitului obtinut de societatea parata, in urma exploatarii activului ,,Cantina Ancora’’; s-a apreciat ca sunt intrunite conditiile imbogatirii fara just temei, in masura in care parata a beneficiat de spatiul comercial, cu toate ca imobilul a fost  predat in cele din urma adevaratului proprietar, in urma unei actiuni in revendicare.
        S-a aratat ca parata a exploatat activul in temeiul contractului de vanzare-cumparare incheiat la 23.02.1993; ulterior incheierii acestui contract intre partile prezentului litigiu, imobilul a fost restituit A.N.E.F.S. Bucuresti, prin hotarare judecatoreasca.
Prin sentinta civila nr. 254 COM/ 1998 a Tribunalului Constanta-sectia comerciala, parata S.C. JEAMATI S.R.L. a obtinut castig de cauza in actiunea in regres fata de vanzatorul spatiului - S.C. EFORIE S.A. - instanta dispunand restituirea pretului obtinut in urma vanzarii. Reclamanta apreciaza ca aceasta suma nu a fost, insa, redusa cu valoarea profitului obtinut de parata pe perioada derularii activitatii in acelasi spatiu, pana la evictiune.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 992 cod civil.
Prin intampinare, parata a aratat ca actiunea in regres a avut ca obiect doar valoarea actualizata a pretului bunului pentru care a fost evins, iar nu si beneficiul pierdut de societate ca efect al evictiunii. In cererea reconventionala, S.C. JEAMATI S.R.L.  a pretins la randul sau obligarea reclamantei la plata sumei ce reprezinta beneficiul nerealizat pe perioada 1993 - 1997, ca urmare a evictiunii totale.
S-a sustinut ca reclamanta fusese notificata de catre tertul evingator, anterior vanzarii activului si ca in masura in care evictiunea nu ar fi avut loc, societatea reconvenienta ar fi inregistrat profit, a carui valoare urmeaza a fi stabilita prin expertiza.
Ambele actiuni au fost respinse ca nefondate.
Potrivit art. 1337 si urm. cod civil, vanzatorul este de drept obligat sa raspunda fata de cumparator pentru evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut, cu consecinta restituirii pretului in conditiile art. 1341 cod civil.
Textul art. 1343 cod civil statueaza ca vanzatorul are dreptul de a opri din pret o suma egala cu foloasele obtinute de catre cumparator din reducerea valorii bunului pentru care acesta din urma a fost evins.
Din actele depuse, ca si din cuprinsul hotararii judecatoresti privind restituirea pretului, reiese ca societatea reclamanta a cunoscut posibilitatea evictiunii totale, inainte de incheierea actului de vanzare-cumparare.
In aceste conditii, fata de textele legale mentionate, se va retine ca actiunea reclamantei, cu privire la restituirea prezumtivului profit al cumparatorului evins, este nefondata. Reclamanta nu poate pretinde ca parata s-a imbogatit fara just temei, ca urmare a utilizarii imobilului in temeiul unui titlu, anterior deposedarii legale de catre adevaratul proprietar.
Pretentiile paratei reconveniente sunt, la randul lor, nefondate.
Cel evins poate pretinde, potrivit art. 1341 cod civil, daune interese si spezele contractului de vanzare, pe care urmeaza a le proba in contra vanzatorului.
In speta, insa, parata nu a probat existenta unui prejudiciu rezultat din lipsa de folosinta, intrucat acesta a fost raportat la profitul pe care l-ar fi obtinut reclamanta, daca ar fi utilizat activul turistic. Din raspunsurile la interogator, precum si din inscrisurile depuse reiese ca parata nu a exploatat activul licitat, intrucat evictiunea a operat imediat dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare.
Ori, rezultatul financiar pozitiv, generat de utilizarea unui spatiu comercial, nu poate fi prezumat si nu poate fi estimat in legatura cu activitatea fostului detentor al imobilului, in absenta unor elemente certe in contabilitatea societatii parate, care sa ateste in mod neechivoc obtinerea de profit.
(sentinta civila nr. 2163 COM/ 11.09.2000, definitiva conform deciziei civile nr. 959/2001 a Curtii de Apel Constanta-sectia comerciala)