Un alt mod de folosinta exercitat pe parcursul timpului de catre reclamanti nu-i abiliteaza sa primeasca o suprafata superioara, intrucat s-a fondat pe contestari provenind de la proprietari, dar chiar si in lipsa acestora, toleranta folosintei nu se...

Drept de folosinta. Limite.

       Un alt mod de folosinta exercitat pe parcursul timpului de catre reclamanti nu-i abiliteaza sa primeasca o suprafata superioara, intrucat s-a fondat pe contestari provenind de la proprietari, dar chiar si in lipsa acestora, toleranta folosintei nu se poate transforma intr-un drept real in persoana lor, in lipsa actului de transfer ce ar fi trebuit incheiat intre reclamanti, familia P., ori intre primii si actualii parati.

Trib. Bistrita-Nasaud, sect. I civ., decizia nr. 67/A/22 septembrie 2011

       Prin sentinta civila nr. 1976/2011 pronuntata de Judecatoria Bistrita a fost admisa, in parte, actiunea principala formulata de reclamantii MC si MVM impotriva paratilor GSD si GFD.
         A fost admisa cererea reconventionala formulata si precizata de paratii GSD si GFD, ca fiind intemeiata si, in consecinta:
       - s-a constatat ca reclamantii au dobandit un drept de folosinta (superficie) asupra suprafetei de 181 mp din terenul situat in Bistrita, str. _.. inscris in CF 2791 Bistrita, nr. top. 93/46, evidentiata pe planul de ansamblu si planul de amplasament si delimitare a imobilului cu nr. top. nou 93/46 - varianta nr. V din completarea III la raportul de expertiza tehnica intocmit de expertul PV si au fost obligati reclamantii la plata unei despagubiri anuale catre parati in suma de 3.439 lei, reprezentand lipsa de folosinta a terenului;
       - reclamantii au fost obligati sa-si ridice de pe terenul proprietatea paratilor, inscris in CF 2791 Bistrita, nr. top. 93/46, magazia de lemne si garajul - notate cu C2 =8 mp si C3=18 mp pe planul de ansamblu - varianta nr. V, plansa nr. 2/V din completarea III la raportul de expertiza tehnica intocmit de expertul PV, iar in caz de refuz autorizeaza pe paratii sa le ridice, pe cheltuiala reclamantilor;
       - s-a dispus rectificarea inscrierii din CF 2791/S/II Bistrita, nr. top. 93/46/S/II, in sensul radierii dreptului de proprietate al reclamantilor asupra "beci la parter" si "magazie lemne";
       - s-a dispus rectificarea suprafetei nr. top. 93/46 din CF 2791 Bistrita de la 818 mp la 840 mp;
       - s-a dispus intabularea in CF a drepturilor reale ale partilor asupra imobilelor teren si constructii, potrivit tabelului de miscare parcelara nr. 5 - varianta nr. V din completarea III la raportul de expertiza tehnica intocmit de expertul PV, act ce face parte integranta din sentinta.
       Au fost respinse ca fiind neintemeiate celelalte capete de cerere formulate in cadrul actiunii principale si exceptia prescriptiei dreptului reclamantilor la actiune, invocata de parati.
       Reclamantii au fost obligati sa plateasca paratilor suma de 3.512 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
       Impotriva sentintei expuse au declarat apel reclamantii.
       Examinand sentinta apelata, tribunalul retine:
       Situatia juridica a imobilelor in cauza s-a stabilit de catre prima instanta in deplina conformitate cu lucrarile prezentului dosar si ale celor acvirate.
       Sentinta civila nr. 7052/1993 pronuntata de Judecatoria Bistrita in dosarul nr. 3076/1993 (definitiva si irevocabila prin respingerea apelului, respectiv, recursului, prin decizia 641/A/1994 a Tribunalului Bistrita-Nasaud din dosar nr. 591/1994 si decizia nr. 980/1995 data de Curtea de Apel Cluj in dosar nr. 741/1995) consfinteste dobandirea dreptului de proprietate prin cumparare, la data de 29 iulie 1980, de catre numitii PI si PV, asupra terenului in suprafata reala de 818 mp, obiect si al prezentului litigiu.
       Pana la dezlegarea starii proprietatii prin sentinta din anul 1993, sotii P detineau in proprietate o casa de locuit in regim parter si in folosinta 100/700 mp intemeiat pe contractul autentic din 31 iulie 1990, despre care se aminteste si in sentinta.
       Tot in acelasi interval de timp, PI si V au incheiat cu reclamantii MC si MVM un inscris, intitulat "Act de buna intelegere si colaborare reciproca" in anul 1987. Prin prisma acestui inscris, reclamantii au incercat, si o fac in continuare, valorificarea drepturilor asupra etajului construit peste parterul proprietatea lui P. si a dreptului de proprietate, in principal, sau a celui de folosinta, in secundar, pentru cota de ? parte din teren.
       Referitor la constructii, prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Bistrita la data de 27 noiembrie 1990, inregistrata sub nr. 3695/1990, au sustinut ca apartamentul lor, de la etaj, se compune din 4 camere, bucatarie, baie, 2 holuri si scarile de la intrare. Pretentia astfel formulata echivaleaza cu o marturisire judiciara si in conformitate cu art. 1204 si 1206 din Codul civil li se poate opune si nu poate fi revocata, cu exceptia cazului in care marturisirea s-a facut din eroare de fapt, ipoteza ce nu subzista in cauza.
       Desi in acest dosar s-au depus autorizatia de instrainare a constructiilor nr. 17595/25 octombrie 1990, in care se arata ca in componenta apartamentului nr. II ar intra si o incapere beci in parterul imobilului si o magazie de lemne in curte, autorizatia nr. 8213/30 iulie 1987, cu anexele de la filele 38-40, sentinta nr. 1058/1991 a hotarat ca acest apartament de la etaj cuprinde 4 camere, baie, bucatarie, hol si scara de acces.
       Comparand dispozitivul hotararii cu intabularea operata in c.f. 2791/S/II nr. top 93/46/S/II se constata o eronata inscriere alaturi de spatiile de mai sus a unor incaperi cu destinatie beci la parter si magazie cu lemne. Inscrierea s-a facut tocmai in temeiul sentintei 1058/1991, insa cu nesocotirea ei, adaugandu-se eronat alte spatii decat cele prevazute in sentinta, in baza unor documentatii ce existau in dosarul 3695/1990 si carora instanta nu le-a dat eficienta. Greseala nu-i poate favoriza pe parati si nici nu o pot folosi in contra intereselor paratilor GSD si GFD, dobanditori de la fostii proprietari Pop a apartamentului nr. I, de la parter.
       Privitor la teren, conventia nu cuprinde clauze echivoce, indoielnice, ori tacite, care permit si obliga pe judecator sa le interpreteze in baza art. 970, 978, 979, 980, 981, 983 Cod civil. Prevederile contractuale sunt exprese, din ele putandu-se deduce cert vointa reala a contractantilor, intelesul actului intreg si intinderea conventiei, interpretare efectuata prin raportare la art. 977, 982, 984 Cod civil.
       Din lecturarea ei se desprinde cu claritate ca PI si V au consimtit la etajarea casei lor, cu obligatia pentru reclamanti de a conserva parterul ori de a indrepta posibilele stricaciuni care i se pot aduce; au stabilit ca sarcini pentru reclamanti revizuirea canalului de apa si de scurgere prin cuplarea noii instalatii necesare pentru casa supraetajata, refacerea gardului si portii de la intrare, au mai permis sa-si execute iesire la strada separata, precum si ingaduinta ca tinerii (reclamantii) sa-si puna lemnele de foc la modelul pe care este posibil la locul de langa lemnarie si garaj.
       Nu exista niciun fel de trimitere in act despre asumarea obligatiei de instrainare a vreunei portiuni din terenul de sub si de langa casa sau de permisiune de a-l folosi, desi in 1987 erau titularii unui drept de folosinta pe 100/700 parti, dar si creditorii unei obligatii de a face aflate in sarcina vanzatorilor AM si WR, rezultand din antecontractul fin 29 iulie 1980, perfectat prin sentinta civila nr. 7052/1993, si care i-au fi putut indreptati sa dispuna, simetric, printr-un act privat asupra terenului. Daca s-ar admite actiunea introductiva de fata, in principalul ei, atunci instanta ar adauga la contract, lucru ce-i este interzis.
       Trimiterile recursului la legile anterioare anului 1990 (Legea 58/1974, Legea 4/1973) nu-i pot intemeia cererile. Supraetajarea si intelegerea analizata nu se subscriu ipotezelor respectivelor acte normative. S-a dublat capacitatea locativa a casei autorilor paratilor in conditiile in care terenul, in final, s-a stabilit ca este proprietatea exclusiva a familiei Pop. Neincidenta legilor amintite se mai desprinde si din faptul ca in contextul autorizarii supraetajarii nu s-a acordat reclamantilor, la randul lor, o cota parte din teren in folosinta, si mai mult, capetele de cerere din cererea de chemare in judecata nu s-au formulat in directia constatarii indrituirii lor la teren in consens cu legile indicate, ci s-a formulat o actiune in prestatie tabulara fundamentata pe conventia din 1987, in care, asa cum s-a motivat mai inainte nu cuprinde vreo indatorire insusita de pretinsii vanzatori de a le acorda apelantilor vreun drept asupra terenului. Concluzia este sustinuta, coroborandu-se cu inscrisul, si de depozitiile martorilor BI, fost coproprietar al terenului alaturi de sotii P. si AL.    
       Pentru toate cele expuse, cei din urma pot beneficia de un drept de folosinta, dar numai in limita acordului proprietarilor terenului, adica cea dispusa prin sentinta.
       Un alt mod de folosinta exercitat pe parcursul timpului de catre reclamanti nu-i abiliteaza sa primeasca o suprafata superioara intrucat s-a fondat pe contestari provenind de la proprietari, dar chiar si in lipsa acestora, toleranta folosintei nu se poate transforma intr-un drept real in persoana lor, in lipsa actului de transfer ce ar fi trebuit incheiat intre reclamanti, familia P., ori intre primii si actualii parati.
       Plata sumei de 30.000 lei ca pret al jumatatii din teren nu a fost recunoscuta de PI (interogatoriu pct. 3 din dosar nr. 3695/1990), nu rezulta din vreo chitanta provenind de la proprietar, concomitenta cu incheierea actului de buna intelegere si colaborare reciproca sau chiar ulterioara, si nu este intarita de nici unul dintre martorii audiati in cauza.
       In conditiile aratate, apelantii nu pot fi considerati ca niste constructori de buna-credinta, deoarece nu au putut avea reprezentarea ca au cumparat si teren ori folosinta lui, in lipsa vreunei dovezi in legatura cu incheierea unui act juridic in acest sens. Prin urmare, solutia de demolare a sentintei este temeinica si legala.
       Ceea ce s-a gresit prin hotararea atacata, constituind motiv de apel, este determinarea cuantumului despagubirilor ce se datoreaza de reclamanti paratilor ca o contravaloare a folosintei. Din terenul de 181 mp, o suprafata de 136 mp se afla sub constructie. Ori, acest edificat este detinut in proprietate si de parati. Ca urmare o jumatate din suma aferenta celor 136 mp trebuie sa o suporte secunzii, ramanand in sarcina apelantilor obligatia platii a 2147 lei, limita in care se va admite apelul si se va schimba sentinta.
       Ambele parti au avansat cheltuieli cu declansarea caii de atac. Vazand masura mica a incuviintarii cererilor, mentinerea sentintei in proportie majoritara, in baza art. 274, 276 Cod procedura civila apelantilor li se acorda suma de 50 lei, iar intimatilor 1450 lei. Dupa compensarea lor, ramane in sarcina apelantilor sa plateasca intimatilor suma de 1400 lei.