Contestatie la executare

Privilegiul special al asociatiei de proprietari pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile comune. Rezolvarea concursului dintre privilegiul special si ipoteca, potrivit dispozitiilor codului civil si nu potrivit dispozitiilor codului de procedura civila.
               
                 Art.2342 alin.2 teza a II-a din Codul civil, ce reglementeaza concursul dintre ipoteca si privilegiu, sub conditia inscrierii garantiilor in cartea funciara, se aplica doar privilegiilor speciale, potrivit art.157 din Legea nr.71/2011, de punere in aplicare a Noului cod civil, urmand ca ordinea de prioritate intre privilegiile generale si ipoteci sa fie rezolvata potrivit codului de procedura civila.
                Din prevederile art.51 alin.1 din Legea nr.230/2007, privind asociatiile de proprietari, rezulta ca privilegiul asociatiei de proprietari pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile comune este unul special el afectand o anumita categorie de imobile, cele din condominiu si nu toate imobilele proprietarului debitor al asociatiei. Numai in masura in care privilegiul purta asupra tuturor imobilelor debitorului se putea vorbi de un privielgiu general. Pe de alta parte, alin.2 al aceluiasi art.51 prevede ca privilegiul se inscrie in cartea funciara, iar o asemenea prevedere ar fi fost inutila in masura in care nu ar fi fost vorba de un privilegiu special intrucat doar privilegiile speciale sunt supuse inscrierii in cartea funciara pentru a dobandi rang prioritar in raport cu alte garantii imobiliare.
             In ipoteza in care, privilegiul apelantei-contestatoare este unul special, se aplica regula concursului cu ipoteca, reglementat de art.2342 alin.2 teza a II-a din Codul civil, care prevede conditia inscrierii privilegiului special in cartea funciara pentru a avea rang prioritar fata de ipoteca.

(Tribunalul Arad ,sectia civila, decizia civila  nr. 2/A din 12 ianuarie 2015, dosar nr. 7736/55/2014).

Prin sentinta civila nr. 4171 din 29.09.2014 pronuntata de Judecatoria Arad s-a respins contestatia la executare formulata de Asociatia de Proprietari din Arad in contradictoriu cu intimatii C.B. S.A. si M.C.A., impotriva proiectului de distribuire a sumelor de bani obtinute din vanzarea la licitatie al imobilului din Arad, in cadrul dosarului executional al B.E.J. G.H.D.
Nu au fost acordate cheltuieli de judecata.
Pentru a hotari astfel prima instanta a retinut ca, in baza titlului executoriu constituit din contract de credit si contract de ipoteca, incheiate intre intimata C.B. SA si intimatul M.C.A., s-a pornit de catre creditoarea intimata C.B. S.A. executarea silita imobiliara impotriva intimatului debitor M.C.A., respective vanzarea la licitatiei a imobilului situat in Municipiul Arad Arad, proprietatea debitorului M.C.A., pentru recuperarea sumei de 59.247 lei catre C.B. SA., reprezentand creanta si dobanzi si a sumei de 310 lei, catre C.B. S.A., reprezentand cheltuieli de executare silita avansate de aceasta, precum si a sumei de 5.621 lei si 422 lei catre BEJ G.H.D., reprezentand onorariu executor judecatoresc, respectiv alte cheltuieli executare, executarea silita formand obiectul dosarului executional nr.70/2013 al B.E.J. G.H.D.
Prima instanta a mai retinut ca, prin Proiectul de distribuire a sumei de bani incheiat la data de 07.04.2014 in dosar executional al B.E.J. G.H.D., in temeiul prevederilor art. 873 Cod procedura civila s-a procedat la distribuirea sumei rezultate din executarea silita, sume astfel, suma de 310 lei, catre C.B. S.A., reprezentand cheltuieli de executare silita avansate de aceasta, 5.621 lei si 422 lei catre BEJ G.H.D., reprezentand onorariu executor judecatoresc, respectiv alte cheltuieli executare, 59.247 lei catre C.B. SA., reprezentand creanta si dobanzi, care urmeaza sa fie alocata creditoarei in conformitate cu dispozitiile art. 866 Cod procedura civila.
 Deasemenea in Proiectul de distribuire a sumei de bani incheiat la data de 07.04.2014, s-a consemnat faptul ca deoarece suma recuperata in urma vanzarii imobilului situat in mun. Arad, nu acopera creanta creditorului ipotecar C.B. S.A., prin Sucursala Arad nu se va da curs solicitarii P. M. Arad Directia Venituri prin adresa din 07.04.2014 in vederea recuperarii sumei de 499 lei si nici solicitarii Asociatiei de Proprietari din Arad inregistrata la B.E.J. G.H.D., in vederea recuperarii sumei de 3.713,69 lei, precizindu-se ca suma de 65.000 lei este consemnata in contul biroul executorului judecatoresc, iar dupa distribuirea sumei va ramane de recuperat suma de 1020,72 lei.
In cauza sunt incidente prevederile art. 2338 Cod civil, art. 2339 si art. 2342 Cod civil, art. 51 alin. 1 din Legea nr. 230/ 2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.
Conform prevederilor art. 51 alin. 1 din Legea nr. 230/ 2007 - privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari - “Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute."
De asemenea, prima instanta a avut in vedere prevederile art. 2338 Cod civil cu privire la -  Privilegiile generale, precum si prevederile art. 2339 Cod Civil cu privire la -  Privilegiile speciale.
A mai avut in vedere si aspectul cu privire la  Concursul privilegiilor intre ele si concursul dintre privilegii si ipoteci, care este reglementat de art. 2342 Cod Civil.
Deasemenea potrivit prevederilor art. 157 din Legea nr. 71/2011 dispozitiile art. 2.342 din Codul civil se aplica numai privilegiilor speciale.
In cauza pentru creditul acordat de creditoare debitorului in valoare de 50.000 lei din contractul de credit s-a garantat cu ipoteca de rang I in favoarea creditoarei C.B. SA asupra imobilului situat in mun. Arad, conform  contractului de ipoteca autentificat in data de 08.10.2012, iar  dreptul de ipoteca in valoare de 69.000 lei a dobanzii variabile de 12,75 % pe an plus comisioanele aferente s-a  intabulat in favoarea C.B. SA, in Cartea Funciara Arad prin incheierea din 09.10.2007.
Prima instanta a mai retinut ca ulterior prin Incheierea din 21.10.2013 s-a intabulat in cartea funciara din Arad contestatoarea Asociatia de Proprietari din Arad strada Praporgescu bloc 9 B  avand CIF nr. 6526978, dreptul de ipoteca legala in valoare de 2.110,72lei.
Prima instanta in analiza cu privire la concursul privilegiilor intre ele si concursul dintre privilegii si ipoteci, a constatat ca desi contestatroarea are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar al debitorului asupra imobilului inscris in CF  nr. 308979-C1-U12 Arad in temeiul prevederilor art. 51 alin. 1 din Legea nr.  230/ 2007, in concurs cu ipoteca imobiliara constituita in favoarea intimatei creditoare C.B. S.A., nu se poate retine ca Asociatia de Proprietari din Arad are rang preferabil cata vreme aceasta nu si-a inscris privilegiul in Cartea Funciara nr. 308979-C1-U12 Arad, mai inainte ca ipoteca sa fi fost inscrisa, de creditoarea intimata C.B. S.A , astfel ca nefiind intrunita cerinta  reglementata de art. 2342 alin. 2 teza II Cod Civil, pentru ca intr-o atare situatie sa se poata retine sustinerea conrestatoarei creditoare conform careia ar beneficia de un privilegiu special preferat creditoarei C.B. S.A,  titulara  ipotecii imobiliare mai sus amintite.
In contextul in care nu au rezultat aspecte vizand nerespectarea dispozitiilor cu privire la intocmirea proiectului de distribuire prevazut de art. 873 Cod procedura civila, prima instanta in temeiul prevederilor art. 716 Cod procedura civila a respins contestatia la executare formulata de Asociatia de Proprietari din Arad in contradictoriu cu intimatii C.B. S.A. si M.C.A., impotriva proiectului de distribuire a sumelor de bani obtinute din vanzarea la licitatie al imobilului situat in Arad in cadrul dosarului executional al B.E.J. G.H.D.
In cauza nu au fost acordate cheltuieli de judecata.
Impotriva acestei hotarari a declarat apel contestatoarea Asociatia de Proprietari din Arad prin care solicita admiterea apelului, schimbarea in totalitate a hotararii atacate si admiterea contestatiei la executare impotriva proiectului de distribuire a sumelor de bani obtinute din vanzarea la licitatie a imobilului situat in municipiul Arad, a intimatului debitor M.C.A., in cadrul dosarului executional al BEJ G.H.D. din municipiul Arad, astfel cum a fost solicitata in actiunea introductiva, cu cheltuieli de judecata, constand in taxa judiciara de timbru din prima instanta si din apel.
In motivare, apelanta considera ca hotararea primei instante este netemeinica si nelegala, deoarece a solutionat cauza, aplicand in mod gresit dispozitiile art. 2342 al. 2 teza a doua Cod civil, aceste dispozitii, fiind aplicabile numai privilegiilor speciale, astfel cum este prevazut de Legea nr.71/2011 de punere in aplicare a noului Cod civil. Art. 157 dispune ca “Dispozitiile art. 2342 din Codul civil se aplica numai privilegiilor speciale".
Invedereaza ca, dispozitiile art. 2339 Cod civil prevad cazurile de privilegii speciale. Insa, asociatia in caliate de apelanta are un privilegiu general, acest aspect rezulta din doua dispozitii legale: a) art. 1338 Cod civil intilulat “Privilegii generale" si b) art. 51 al.2 din Legea 230/2007.
Apelanta considera ca, din interpretarea dispozitiilor legale enuntate mai sus rezulta ca dispozitiile art. 2342 Cod civil nu sunt aplicabile in prezenta cauza.
Fiind aplicabile dispozitiile art. 864 Cod procedura civila raportat la art. 51 al.2 din Legea 230/2007 si art. 866 Cod procedura civila si art. 2335 Cod civil. Creditorul privilegiat este preferat celorlalti creditori, chiar daca drepturile acestora s-au nascut ori au fost inscrise mai inainte.
In drept apelanta a invocat dispozitiile art. 480 al. 2 Cod procedura civila.
Intimata C.B. S.A a formulat intampinare prin care solicita respingerea apelului formulat de catre contestatoare.
               In motivare, intimata considera ca prima instanta a apreciat in mod temeinic si legal cu privire la cauza dedusa judecatii, prezentand in considerentele hotararii pronuntate motivele de fapt si de drept care au condus la respingerea actiunii formulate de contestatoarea Asociatia de proprietari din Arad, iar solutia pronuntata este temeinica si legala, in raport de actele si lucrarile dosarului, precum si de dispozitiile legale incidente.
Pe cale de exceptie procesuala, invoca exceptia tardivitatii apelului. Avand in vedere ca cererea de contestatie la executare a Asociatiei de proprietari din Arad a fost facuta impotriva proiectului de distribuire a sumei de bani, fiind intemeiata in drept, printre altele si pe art. 875 si art. 876 Noul Cod de procedura civila, devin aplicabile prevederile art. 876 alin. 1 NCPC privind solutionarea unei asemenea contestatii si termenul de exercitare a caii de atac.
Astfel, potrivit dispozitiilor art. 876 alin. 1 NCPC "Toate contestatiile formulate impotriva proiectului de distribuire se judeca de instanta de executare, printr-o singura hotarare, de urgenta si cu precadere, cu citarea in termen scurt a partilor. Hotararea poate fi atacata numai cu apel in termen de 5 zile de la comunicare."
Din interpretarea acestui articol rezulta fara echivoc ca in cazul solutionarii unei contestatii impotriva proiectului de distribuire, termenul pentru exercitarea caii de atac este de 5 zile de la data comunicarii hotararii iar nu de 30 de zile de la data comunicarii acesteia. De altfel, posibilitatea existentei si a unui alt termen de introducere a apelului decat cel general, este prevazuta in chiar Codul de procedura civila la art. 468 alin. 1 "Termenul de apel este de 30 de zile de la comuunicarea hotararii, daca legea nu dispune altfel".
Intimata C.B. S.A precizeaza ca in speta de fata calea de atac este apelul iar, potrivit dispozitiilor derogatorii de la regula generala, termenul de introducere este de 5 zile de la data comunicarii hotararii. Asadar, chiar daca in cuprinsul hotararii se prevede un termen de exercitare a caii de atac de 30 de zile de la data comunicarii, termenul se calculeaza de fapt in conditiile impuse de lege si nu in cele inscrise in hotarare (art. 457 NCPC "Hotararea judecatoreasca este supusa numai cailor de atac prevazute de lege, in conditiile si termenele stabilite de aceasta, indiferent de mentiunile din dispozitivul ei").
In consecinta, nu importa din punct de vedere juridic faptul ca in sentinta atacata se indica eronat un alt termen de exercitare a caii de atac, cata vreme dispozitiile legale speciale sunt clare.
De asemenea, intimata C.B. S.A invedereaza faptul ca hotararea atacata a fost comunicata Asociatiei de proprietari din Arad la data de 10.11.2014, conform procesului verbal de inmanare existent la dosar, data de la care curge termenul de 5 zile de declarare a apelului, iar apelul a fost depus la data de 19.11.2014, conform stampilei aplicate de serviciul registratura al Judecatoriei Arad, termenul de introducere a caii de atac fiind in mod evident depasit.
Consecinta acestui fapt, partea adversa este sanctionata cu decaderea din dreptul de a mai ataca hotararea instantei de fond si, fiind o exceptie procesuala peremptorie, se impune respingerea apelului ca tardiv.
Cu privire la starea de fapt, invedereaza ca in baza contractului de credit din 05.10.2007, C.B. S.A. - Sucursala Arad a acordat un credit in valoare de 50.000 lei intimatului M.C.A., garantat cu ipoteca de rang I, constituita in favoarea Bancii, asupra imobilului situat in Arad, inscris in cartea funciara conform contractului de ipoteca din 08.10 2007, autentificat.
Intrucat imprumutatul nu si-a indeplinit obligatia de plata la scadenta a ratelor de credit si a dobanzilor aferente, intimata C.B. S.A a solicitat BEJ G.H.D. demararea executarii silite asupra garantului ipotecar, fiind deschis dosarul executional din 2013, iar prin incheierea civila din 14. 11.2013, Judecatoria Arad a incuviintat executarea silita pentru recuperarea sumei de 58.672,81 lei, la care se calculau in continuare accesorii pana la achitarea integrala a debitului si la care se adaugau si cheltuielile ocazionate de procedura executionala.
Intimata C.B. S.A mai arata ca, in urma indeplinirii actelor de executare silita din dosarul nr. 70/2013, BEJ G.H.D. a obtinut la data de 03.03.2014 valorificarea prin vanzare la licitatie a imobilului adus in garantie de intimatul M.C.A. pentru pretul de 65.600 lei si, dupa ce creditorii intervenienti si-au depus titlurile lor, a procedat in data de 07.04.2014 la intocmirea Proiectului de distribuire a sumei rezultate din executare.
Prin acel proiect se prevedea distribuirea sumei dupa cum urmeaza: 310 lei catre intimata C.B. S.A reprezentand cheltuieli de executare silita avansate de aceasta, 5.621 lei si 422 lei catre BEJ G.H.D., reprezentand onorariu executor judecatoresc, respectiv alte cheltuieli executare si 59.247 lei catre intimata C.B. S.A  reprezentand creanta si dobanzi.
Avand in vedere ca la data vanzarii la licitatie a garantiei imobiliare valoarea totala a creantei de recuperat in dosarul executional nr. 70/2013 era de 66.508,61 lei, iar pretul de adjudecare nu acoperea aceasta creanta, executorul nu a dat curs solicitarii celorlalti creditori intervenienti, dintre care apelanta Asociatia de proprietari din Arad era creditor privilegiat imobiliar inscris ulterior, facand in mod corect aplicarea prevederilor legale referitoare la rangul creantelor garantate si ordinea lor de preferinta la indestulare, functie si de succesiunea operatiunilor de inscriere in cartea funciara a drepturilor de ipoteca si a privilegiilor creditorilor.
Intimata C.B. S.A considera ca, apelanta critica in mod injust hotararea primei instante ca fiind neintemeiata si nelegala, sustinand ca privilegiul imobiliar al asociatiei de proprietari confera creantei acesteia un rang prioritar la indestulare fata de alti creditori, chiar daca drepturile acestora s-au nascut ori au fost inscrise mai inainte.
De asemenea, considera ca in motivarea hotararii sale de respingere a contestatiei la executare ca neintemeiata, prima instanta a retinut corect ca, in primul rand, o ipoteca imobiliara inscrisa anterior in cartea funciara are preferinta la indestulare fata de un privilegiu imobiliar asupra aceluiasi imobil, dar care a fost notat ulterior iar, in al doilea rand, proiectul de distribuire a sumelor obtinute din vanzarea la licitatie a imobilului in cauza a fost intocmit de executorul judecatoresc cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare.
Astfel, apelanta Asociatia de proprietari din Arad solicita distribuirea cu prioritare catre aceasta a sumei de 2.110,72 lei, reprezentand cote contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, si abia apoi distribuirea catre banca-creditor ipotecar a sumei ramase din pretul obtinut prin vanzarea la licitatie a imobilului intimatului debitor M.C.A. In motivarea acestei cereri, apelanta invoca prevederile art. 51 alin. 1 din Legea 230/2007, precum si dispozitiile art. 2335 Cod civil, ignorandu-se in totalitate, prevederea derogatorie (art. 156) din Legea de aplicare a Codului civil.
Intimata C.B. S.A considera ca se afla in prezenta unui concurs dintre un privilegiu, asa cum este el prevazut in articolele precitate, art. 51 alin. 1 din Legea 230/2007 si art. 2335 Cod civil, si o ipoteca constituita pe cale conventionala, ambele inscrise in cartea funciara a imobilului urmarit in dosarul de executare nr. 70/2013 al BEJ G.H.D..
Invedereaza ca, apelanta asociatia de proprietari are calitate de creditor privilegiat al intimatului debitor M.C.A. privilegiul sau derivand din Legea 230/2007, iar in caz de concurs cu o ipoteca imobiliara constituita in favoarea Bancii in calitate de intimata, apelanta asociatia de proprietari are rang preferabil numai daca si-a inscris privilegiul in Cartea Funciara mai inainte ca ipoteca sa fi fost inscrisa. Ori, aceasta conditie nu este intrunita de apelanta, de vreme ce ipoteca Bancii a fost inscrisa in data de 09.10.2007, pe cand dreptul de privilegiu (ipoteca legala) a fost intabulata abia la data de 21.10.2013, adica dupa 6 ani.
Pe cale de consecinta, avand in vedere ca rangul creantei Bancii in calitate de intimata are preferinta conferita de inscrierea anterioara in registrul de publicitate imobiliara fata de rangul creantei apelantei, solicita instantei sa inlature apararile acesteia si sa mentina ca legal intocmit Proiectul de distribuire a sumei rezultate din executare.
De asemenea, intimata C.B. S.A solicita respingerea apelului, in principal, ca tardiv iar in subsidiar ca neintemeiat si mentinerea sentintei atacate ca temeinica si legala.
In drept, a invocat dispozitiile art. 205 Noul Cod de procedura civila si textele de lege invocate in cuprinsul acesteia.
In probatiune a depus la dosar inscrisuri.
Intimatul M.C.A. nu a formulat intampinare.
Analizand apelul de fata, prin prisma motivelor formulate si a probelor administrate, tribunalul retine urmatoarele:
                Apelul este nefondat, potrivit celor ce succed:
                Apelanta-contestatoare sustine ca proiectul de distribuire a sumelor de bani obtinute din vanzarea la licitatie a imobilului situat in Arad, judetul Arad, in cadrul dosarului executional al BEJ G.H.D. trebuia modificat in sensul schimbarii ordinii rangului creantelor ce trebuie achitate. Apelanta-contestatoare a solicitat si in fata primei instante ca dupa distribuirea sumelor de bani reprezentand cheltuieli de executare silita, avansate de creditor si onorariul cuvenit executorului judecatoresc, sa ii fie alocate sumele de 150 lei, cu titlu de onorariu avocatial pentru inscrierea privilegiului imobiliar in cartea funciara si 2110,72 lei, cu titlu de cote de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
               Apelanta-contestatoare sustine ca beneficiaza de un privilegiu general in baza art.2338 Cod civil, preferat ipotecii creditoarei-intimate C.B.  S.A. si ca, in consecinta, prima instanta a respins gresit contestatia la proiectul de distribuire a sumelor, nesocotind rangul si semnificatia privilegiului.
                Tribunalul este de acord cu apelanta-creditoare asupra faptului ca, art.2342 alin.2 teza a II-a din Codul civil, ce reglementeaza concursul dintre ipoteca si privilegiu, sub conditia inscrierii garantiilor in cartea funciara, se aplica doar privilegiilor speciale, potrivit art.157 din Legea nr.71/2011, de punere in aplicare a Noului cod civil, urmand ca ordinea de prioritate intre privilegiile generale si ipoteci sa fie rezolvata potrivit codului de procedura civila.
                Cu toate acestea, contrar sustinerilor apelantei, privilegiul de care se prevaleaza nu este unul general ci un privilegiu special imobiliar. Din prevederile art.51 alin.1 din Legea nr.230/2007, privind asociatiile de proprietari, rezulta ca privilegiul asociatiei pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile acesteia poarta doar asupra apartamentelor si a altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu. Cu alte cuvinte privilegiul este unul special el afectand o anumita categorie de imobile, cele din condominiu si nu toate imobilele proprietarului debitor al asociatiei. Numai in masura in care privilegiul purta asupra tuturor imobilelor debitorului se putea vorbi de un privielgiu general. Pe de alta parte, alin.2 al aceluiasi art.51 prevede ca privilegiul se inscrie in cartea funciara, iar o asemenea prevedere ar fi fost inutila in masura in care nu ar fi fost vorba de un privilegiu special intrucat doar privilegiile speciale sunt supuse inscrierii in cartea funciara pentru a dobandi rang prioritar in raport cu alte garantii imobiliare.
                  In ipoteza analizata, in care, privilegiul apelantei-contestatoare este unul special, se aplica regula concursului cu ipoteca, reglementat de art.2342 alin.2 teza a II-a din Codul civil, care prevede conditia inscrierii privilegiului special in cartea funciara pentru a avea rang prioritar fata de ipoteca. Cum privilegiul a fost inscris de apelanta- contestatoare la data de 21.10.2013, ulterior inscrierii ipotecii creditoarei-intimate C.B. S.A., ce a avut loc la data de 09.10.2007, rezulta ca nu poate fi preferat ipotecii, motiv pentru care atat proiectul de distribuire a sumelor rezultate din licitatie, cat si solutia primei instante de respingere a contestatiei la executare sunt legale iar apelul va fi respins in baza art.480 alin.1 Cod procedura civila.