Proprietate comuna pe cote parti fortata si perpetua asupra podului

Prin sentinta civila nr.1005/2.09.2009 pronuntata de Judecatoria Sinaia a fost admisa actiunea reclamantilor C.I.C. si C.L., s-a constatat nulitatea partiala a contractului de vanzare-cumparare nr.446-N din 03.12.1996 cu privire la holul de la etajul imobilului situat in Sinaia,... jud.Prahova, spatiu  care asigura accesul la podul cladirii si care este un spatiu comun, pentru locatarii imobilului.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut ca reclamantii au dobandit in baza contractului de vanzare-cumparare nr.546/N/16.12.1996 imobilul situat in orasul Sinaia,......, jud.Prahova, compus din 4 camere de locuit si dependinte in proprietate exclusiva avand holul si casa scarii in indiviziune in cota de 45,94 %. Conform acestui contract au dobandit si cota parte indiviza asupra partilor de constructie, instalatii si asupra dotarilor care prin natura lor nu pot fi folosite decat in comun, precum si cota parte de 45,94 % din spatiile de folosinta comuna ale imobilului si din terenul de sub constructie.
A mai retinut instanta de fond ca paratii O.I. si O.L. au dobandit in baza contractului de vanzare-cumparare nr. 446/N/ 03.12.1996 apartamentul din orasul Sinaia,......, jud.Prahova, format din 4 camere de locuit si dependinte in exclusivitate, iar in indiviziune casa scarii, etajul, demisol hol, demisol si imprejmuire in cota de 32,53 %. Conform acestui contract paratilor si cota parte de 32,53 % din spatiile de folosinta comuna ale imobilului, precum si terenul de sub casa.
De asemenea, mai retine instanta de fond ca paratul O.I. a devenit locatar principal al acestui apartament situat in imobilul din Sinaia,........, jud. Prahova anterior acestei vanzari inca din anul 1985 in baza contractului de inchiriere nr. 4748/21.06.1985.
Prima instanta a constatat ca, studiind fisa anexa a contractului de inchiriere nr. 4748/1985, rezulta ca paratul a ocupat un apartament la etaj, compus din 4 camere, bucatarie si WC, camara, beci, WC la demisol, precum si o magazie in suprafata utila de 48 m.p. avand in folosinta exclusiva suprafata utila de 128,28 mp. Totodata, in fisa suprafetei locative care a fost inchiriata paratului nu a figurat nici cu suprafata utila casa scarii etaj si nici cu suprafata utila casa scarii demisol.
Totodata, instanta de fond a mai constatat ca, asa cum a rezultat din raportul de expertiza tehnica specialitatea constructii intocmit de catre expert tehnic inginer Enoae Constantin in urma analizarii inscrisurilor aflate la dosarul cauzei, inclusiv a documentatiei depusa de parata S.C. CONTI - S.A. Ploiesti, holul in litigiu denumit de catre paratii Olaru  "vestibul" nu a figurat ca spatiu in folosinta exclusiva a niciuneia dintre parti in contractele de inchiriere incheiate cu acestia, astfel ca suprafata "utila aferenta casei scarii si holul de la etaj in suprafata utila de 7.00 m.p. a fost considerat spatiu comun pentru locatarii imobilului asigurand accesul la podul imobilului.
Pe de alta parte, avand in vedere prev. de art. 9 alin.1 din Legea nr. 112/1995 rap. la art. 6 din normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, dreptul de a cumpara apartamentele in care locuiesc il au numai chiriasii care au incheiat contract de inchiriere valabil numai asupra acestora.  
A mai constatat instanta de fond ca, din raportul de expertiza tehnica specialitatea constructii a rezultat, fara dubiu, ca suprafata cumparata de paratii O.I. si O.L. nu cuprinde nici magazia si nici holul de 7.00 m.p. care este comun cu casa scarii de la etaj si care in plan figureaza ca parte din apartamentul acestora, iar holul suprafata utila de 7.00 m.p. la etajul unu nu a figurat in niciunul din cele trei contracte de inchiriere depuse la dosarul cauzei de catre parati, acesta fiind alaturi de casa scarii circulara in folosinta comuna, inclusiv pentru a asigura accesul in podul imobilului care este o suprafata comuna.
Instanta de fond a mai  retinut ca prin contractul de vanzare-cumparare nr. 446/N/03.12.1996 incheiat de S.C. CONTI - S.A. Ploiesti cu O.I., holul in litigiu a fost precizat ca fiind parte din proprietatea paratului, in acelasi timp casa scarii, etaj si demisol fiind in folosinta comuna.
Totodata, instanta de fond a constat ca, din cuprinsul acestui contract a rezultat ca suprafata utila cumparata de paratul O.I. este de 81,96 m.p. fata de suprafata utila inchiriata anterior de 128,23 m.p., fara a se preciza de unde apare diferenta de suprafata intre cele doua documente.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal, au declarat apel paratii O.I. si O.L., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
In motivarea cererii de apel, apelantii parati au aratat ca instanta de fond nu a staruit in a afla adevarul, ca s-a multumit sa audieze in singur martor si ca a analizat o expertiza mai mult decat superficiala, astfel incadrandu-se art. 129 alin.5 Cod pr. civ.
De asemenea, chiar daca din probele aflate la dosarul cauzei nu s-a putut stabili cu certitudine daca holul in litigiu a fost sau nu in folosinta lor pana la incheierea contractului de vanzare cumparare, au mai aratat apelantii parati ca instanta de fond a pronuntat o hotarare de constatare a nulitatii partiale intemeiata pe art.9 alin., art.22 alin.1 si 2 din Legea nr. 112/1995 si art. 6 din normele de  aplicarea Legii nr.112/1995, situatie fata de care solicita sa se constate ca motivarea in drept este gresita intrucat art. 22 se refera la imobilele restituite in natura, iar art. 6 din norme se refera la o exceptie a art.10 din lege, care nu are nici o legatura cu cauza dedusa judecatii.
S-a mai aratat ca instanta de fond in luarea deciziei, s-a bazat si pe expertiza care a fost intocmita de expert Enoae Constantin fara ca paratii sa fie prezenti si fara sa fie convocati in termenul legal, expertiza care este mai mult decat neconcludenta, intrucat, chiar expertul a aratat ca sunt contradictii intre suprafata inchiriata si cea cumparata, neprecizand de unde apar aceste neclaritati.
De asemenea, s-a mai aratat ca, la solicitarea paratilor, a fost audiata martora Tabarasi Stefana, care a aratat ca din anul 1970 vine in casa lor si in tot acest timp ei au fost cei care au folo9sit holul de la etaj.
Apelantii parati au mentionat ca la dosar a fost depusa o expertiza dintr-un alt dosar care are ca obiect desfiintarea unor usi de acces, una fiind chiar ce de la intrarea in hol, proces intentat tot de catre intimatii reclamanti din acest dosar, care insa s-a soldat cu esecul acestora, intrucat instanta a respins cererea acestora.
Apelantii parati au considerat ca instanta de fond nu a depus toate diligentele pentru a intelege si deslusi speta dedusa judecatii.
De asemenea, au apreciat apelantii parati ca, odata pronuntata constatarea nulitatii absolute partiale, instanta de fond trebuia sa puna in discutia partilor si repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului, astfel cum si se arata in recursul in interesul legii formulat de Procurorul General al Romaniei, in sensul ca instantele de judecata trebuie sa dea eficienta disp.art.129 alin.4 Cod pr. civila ca este necesar ca instantele de judecata, in virtutea rolului activ sa puna in discutia partilor, in cadrul termenului prevazut de art. 132 alin. 1 Cod pr. civ. dreptul pe care acestia il au de a completa cererile cu acest petit; ca o astfel de interventie a instantei ar fi trebuit sa fie facuta sub forma unor simple ipoteze de natura sa duca la dezlegarea pricinii, fara a se aduce atingerea unor drepturi procesuale ale partilor ce decurg din principiul disponibilitatii si fara a anticipa solutia care ar fi trebuit sa se dea in final, dupa analiza sustinerilor si probelor si ca in procesul civil, rolul activ al instantei nu trebuie sa afecteze principiul disponibilitatii si echilibrul procesual dintre parti, ci trebuie sa dea eficienta intereselor generale, consacrate prin norme imperative, menite sa contribuie la solutionarea cauzelor in mod legal si intr-un termen rezonabil.
In drept, au fost invocate prevederile art. 294 si urm. Cod procedura civila.
Apelul a fost inregistrat pe rolul Tribunalului Prahova sub nr. 242/ 310/2008, iar intimatii - reclamanti, legal citati, au depus intampinare prin care a solicitat respingerea caii de atac exercitate, ca fiind nefondata.
Prin nota de sedinta  depusa la dosar la data de 04.12.2009, intimata SC Conti SA a precizat ca  a fost supusa divizarii, iar toate drepturile si obligatiile decurgand din incheierea de contracte de vanzare cumparare, in baza Legii nr.112/1995, au fost preluate de SC Conti Tranzimob  SA,  societate  care   a fost citata  in caza ca urmare a  transmisiunii calitatii  procesuale  pasive.
Examinand sentinta atacata, prin prisma motivelor de apel formulate de catre parati, dar si a  dispozitiilor legale incidente, tribunalul constata ca aceste motive sunt nefondate, pentru considerentele ce urmeaza a fi expuse.
In primul rand, tribunalul constata ca raportul de expertiza in specialitatea constructii civile  intocmit de expert Enoae Constantin a  fost depus la dosarul  de fond la data de 30.07.2009 (filele 142-149),  judecatorul fondului  punandu-l in discutia partilor, in sedinta  publica  din 26.08.2009.
Din cuprinsul  partii introductive  a incheierii de dezbateri  pronuntata la acea data (fila 152 dosar fond), se poate observa faptul ca  paratii  O.I. si O.L., prin aparitorul ales, au precizat ca nu au obiectiuni  la raportul de expertiza  efectuat in cauza,  solicitand  acordarea cuvantului in dezbateri.
Or, potrivit art.212  alin.2 cod pr. civila,  expertiza  contrarie  trebuie ceruta motivat  la primul termen dupa  depunerea lucrarii, aceasta norma legala  ce are  caracter dispozitiv  completandu-se  cu prevederile art.108 alin.3  cod p. civila  ce statueaza ca neregularitatea actelor de procedura se acopera daca partea  nu a invocat-o  la prima  zi de infatisare  ce a  urmat dopa aceasta neregularitate si  inainte  de a se pune concluzii in fond.
Este adevarat ca in conformitate  cu dispozitiile art.208 alin.1  cod pr. civila,  atunci cand pentru efectuarea expertizei este  nevoie de o lucrare la fata locului,  ea nu  poate fi facuta  decat  dupa citarea partilor  prin carte postala recomandata, cu dovada de primire, aratand  zilele si orele  cand incepe si continua lucrarea.
Reglementand obligatia citarii partilor, textul legal evocat mai sus cuprinde dispozitii defavoare pentru acestea, astfel incat in ipoteza nerespectarii  obligatiei  de convocare  intervine  sanctiunea nulitatii relative a raportului de expertiza care trebuie invocata in conditiile instituite de art.108 alin.3  cu aplicarea art.212  alin.2  cod pr. civila.
Prin urmare,  nulitatea raportului de expertiza nu ar putea constitui motiv de apel  decat daca  raportul de expertiza s-a depus  cu mai putin  de 5 zile  inaintea ultimului termen de judecata,  la care  partea nu a fost prezenta ori,  desi a  fost  prezenta,  instanta  a  respins cererea de amanare  pentru a lua cunostinta de raportul de  expertiza.
In cauza, in mod indubitabil a intervenit sanctiunea decaderii apelantilor parati  din dreptul la invocarea  nulitatii raportului de expertiza  pentru necitarea lor legala, dar si din dreptul la formularea oricarei obiectiuni  cu privire la aceasta lucrare,  atat timp cat  fusese depus la dosar  cu aproape o luna inaintea  termenului de judecata, la care instanta a pus expertiza in discutia contradictorie a partilor, iar O.I. si O.L., reprezentati de avocatul ales,  au  declarat  ca nu au de formulat  niciun fel de  obiectiune.
In aceste conditii, tribunalul nu poate lua in considerare criticile  apelantilor referitoare la neconvocarea lor in termen legal, precum si la caracterul superficial al raportului de  expertiza  intocmit de expertul  Enoae Constantin.
De altfel, concluziile  acestui mijloc  stiintific de proba sunt foarte clare, asigurand o lamurire deplina a situatie de fapt supusa analizei primei  instante, atat timp cat expertul desemnat a constatat ca holul denumit vestibul de cadre parati  nu figureaza  ca spatiu  in folosinta lor exclusiva conform contractului de inchiriere nr.4748/21.06.1985 si  anexei  nr.1  ce constituie parte integranta a respectivului contract (filele 80-82  dosar fond).
Acelasi expert a concluzionat, verificand  contractele de inchiriere, cu  anexele lor, incheiate cu intimatii reclamanti si cu titularul Lepadatu Iorga, ca holul cu suprafata de 7 mp. amplasat la etajul I nu figureaza  nici  in respectivele contracte, aflandu-se alaturi de casa scarii circulara, in folosinta comuna,  inclusiv pentru a asigura accesul in podul imobilului care, de asemenea, este bun comun.
Practic, prin includerea acestui hol in suprafata  vanduta paratului O.I.  in baza contractului de vanzare-cumparare nr.446/N incheiat cu SC Conti SA, casa scarii de la etaj si demisol  ramanand in  folosinta  comuna  s-a ajuns in situatia  blocarii  accesului celorlalti locatari  pe casa scarii in zona etajului, dar si in podul imobilului, catre care  nu exista vreo alta posibilitate de patrundere.
In ceea ce priveste diferenta constatata  intre suprafata inchiriata si aceea cumparata, tribunalul apreciaza ca imprejurarile  ce au determinat o atare diferenta   sunt lipsite de relevanta, in acest cadru procesual, atat timp cat  in mod  cert holul  cu suprafata de  mp. nu a facut obiectul contractului de inchiriere incheiat cu O.I., in fisa  suprafetei locative inchiriata  fiind enumerate  urmatoarele spatii aflate in  folosinta exclusiva: o camera la etaj -  cu suprafata de 22,7 mp., o camera la etaj - de 9,8 mp., o camera  la etaj - de 8,7 mp. dar si o alta  camera tot la  acelasi nivel - de 6,8 mp, precum si un  grup sanitar - de 1 mp, in vreme ce la demisol  se situau  bucataria - de 8,60 mp., camera - de 8,5 mp., beciul - de 6 mp., un alt  grup  sanitar - de 1 mp., la care se adauga  magazia de lemne - de 48 mp. si un alt beci la demisol - de 7,13, mp.
Se impune precizarea ca trimiterea  realizata de judecatorul fondului  la dispozitiile art.22 alin.1 si 2 din Legea nr.112/1995, este explicabila din perspectiva  faptului ca reprezinta  unicul  text din acest act normativ care reglementeaza  situatia spatiilor  aflate in folosinta  comuna dintr-un imobil  compus din mai multe apartamente, neexistand niciun impediment  pentru a fi aplicat pentru identitate de ratiune si in cazul vanzarii catre chirias a apartamentelor  pe care le-au  folosit in baza unor contracte de inchiriere, iar nu numai in ipoteza  restituirii in natura catre fostii proprietari, vizat expres prin norma legala analizata.
Sustinerea  potrivit careia instanta de fond nu a depus  toate diligentele pentru a intelege si deslusi  spata dedusa  judecatii, formulata de  apelantii parati este apreciata de tribunal ca fiind neavenita, iar depozitia martorei   Tebarasi Stefana nu poate determina infrangerea regimului juridic de proprietate  comuna pe cote parti fortata si perpetua  aplicabil  holului,  casei scarii de la etaj, dar si podului imobilului.
Chiar daca potrivit  declaratiei martorei mentionate, familia Olaru  a fost aceea care a folosit holul, casa scarii de la etaj si podul, in conditiile in care aceste spatii nu i-au  fost atribuite in folosinta  exclusiva prin  contractul de inchiriere,  tribunalul  constata ca  paratul O.I.  nu era indreptatit  la  cumpararea holului cu suprafata de 7mp. ce a fost inclus in apartamentul vandut prin contractul  nr.446/N  doar prin schita anexa la contract.
Fata de imprejurarea ca spatiul aferent casei scarii de la etaj ce asigura patrunderea catre podul imobilului a ramas in proprietatea comuna a locatarilor imobilului situat in Or.Sinaia,... jud.Prahova, iar reclamantii nu au  alta posibilitate de acces  catre  scara si podul  identificate  anterior, este de domeniul  evidentei ca  holul  in litigiu formeaza obiectul dreptului de coproprietate fortata, destinatia  acestuia  fiind de a asigura utilizarea normala, eficient, nu doar a  incaperilor vandute apelantilor   parati, dar si a celorlalte spatii care, potrivit  precizarilor de mai sus,  nu au  fost  transmise in proprietatea exclusiva a vreuneia dintre parti.
Prin urmare,  in baza  art. 296  cu aplicarea  art. 108 alin.3  si art.212  alin.2 cod pr.civila, coroborate cu art.9 alin.1 si art.22 din Legea nr.112/1995,  tribunalul  va respinge apelul declarat de parati  impotriva sentintei nr.1005/02.09.2009 a Judecatoriei Sinaia, ca fiind nefondat.
Desi prin motivele de apel, paratii  au solicitat  completarea probelor  administrate la instanta de fond,  precum si probe noi, constant in acte, martori, interogatorii,  tribunalul  va respinge  aceasta cerere, in baza art.295 cu aplicarea  art.167 alin.1  cod pr. civila,  fata de imprejurarea ca,  pe de  o parte, probatoriul administrat in prima instanta este  suficient pentru lamurirea cauzei sub toate aspectele, iar pe de alta  parte  nu au fost indicate  imprejurarile  pe care intentionau sa le dovedeasca prin  intermediul probelor noi propuse.
In baza art.274  cod pr.civila,  apelantii  aflati in culpa procesuala vor fi obligati la plata sumei de 800 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata  reprezentand onorariu avocat potrivit  chitantei   aflata la fila 61 dosar apel.