Actiunea in revendicare imobiliara

Intr-o actiune in revendicare trebuie verificate doua aspecte esentiale: daca reclamantul face dovada proprietatii asupra bunului revendicat si daca paratul foloseste fara drept respectivul bun. Actiunea in revendicare poate fi admisa doar daca cele doua elemente verificate sunt intrunite si nicidecum pe considerente de eventuala calitate.

Decizia civila 59/R din 26.01.2011.
Prin sentinta civila nr. 1039/15 decembrie 2009 a Judecatoriei Dragomiresti s-a admis in parte actiunea in revendicare introdusa de reclamantul L. P., in contradictoriu cu paratii L.  I., H. V. si T. I., respingand in rest actiunea ca neintemeiata.
Paratii au fost obligati sa lase in deplina posesie si pasnica folosinta reclamantului, terenul in suprafata de 32 mp, , inscris in CF nr. 1032 top. 162/b/2, prin mutarea gardului pe aliniamentul 31-32-33 din conturul 31-32-33-H-I-J, spre terenul in suprafata de 169 mp ocupat de parati din proprietatea tabulara a reclamantului L.P., delimitat in anexa la raportul de expertiza integrat in prezenta hotarare in conturul  F-G-H-I-J-K-F, in caz contrar reclamantul fiind autorizat sa mute el insusi acel gard, pe cheltuiala paratilor, conform prezentului dispozitiv, actiunea fiind respinsa ca neintemeiata pentru diferenta de 137 mp din suprafata revendicata.
S-a admis in parte cererea de constatare a dobandirii dreptului de proprietate prin prescriptie achizitiva asupra terenului in suprafata de 137 mp, ocupata de reclamant din proprietatea tabulara a paratului L. I.,  delimitat in anexa la raportul de expertiza in conturul  E-F-G-L si dispune inscrierea dreptului in cartea funciara, cu titlu de drept uzucapiune.
S-a admis cererea de constatare a dreptului de proprietate dobandit prin accesiune imobiliara asupra casei si anexelor gospodaresti si dispune inscrierea constructiilor avand teren aferent suprafata de 137 mp, in aceeasi cartea funciara, in favoarea reclamantului, cu titlu de  drept accesiune imobiliara.
S-a anulat ca netimbrata cererea reconventionala a paratului L.I., formulata impotriva reclamantului L. P.
Paratii au fost obligati la plata cheltuielilor de judecata catre reclamant, in masura in care au fost dovedite, fiecare cate 316,40 lei.
In considerentele sentintei s-a retinut ca desi reclamantul a revendicat initial 100 mp,  cu motivarea ca a fost ocupata de paratul fratele sau, din probele administrate au rezultat urmatoarele imprejurari  :
-paratul ocupa impreuna cu intervenientii numai o suprafata de 169 mp din terenul proprietate tabulara a reclamantului, teren ce este inscris in CF nr.1032 top 162/b/2, cu privire la aceasta suprafata constatandu-se ca nu este afectata de constructii, precum si ca  este cuprinsa in conturul  H-I-J-31-32-33, intrucat, din analiza schitelor anexe la raportul de expertiza, rezulta ca parcela de 169 mp face parte  atat din suprafata identificata a fi inscrisa in CF 1032 top 162/b/2 in favoarea reclamantului, conturul F-G-H-I-J-K-F, cat si din suprafata gasita in folosinta paratului si a intervenientilor, in conturul 30-31-32-33-34-35-36-37-38-39 din schita anexa s la raportul de expertiza, cu precizarea ca, potrivit aceleiasi schite(f.68), si in folosinta reclamantului s-a gasit o suprafata mai mare decat cea inscrisa in CF nr. 1032 top 162/b/2, anume cea cuprinsa in conturul 11-23-24-25-26-30-31-32-33-34-1, care include si perimetrul de 137 mp din conturul E-F-G-L, identificata de expert ca fiind proprietate tabulara a paratului L.I.
-prin urmare, reclamantul initial, potrivit aceleiasi schite anexe si acelorasi concluzii din raportul de expertiza efectuat in cauza, ocupa o suprafata de 137 mp din terenul proprietate tabulara a paratului initial, inscris in CF.1033 top 162/b/1, pe care si-a edificat casa si anexe gospodaresti in baza autorizatiei de constructie din 1979 (f.86); cu privire la aceasta suprafata, iar nu la cea de 169 mp aflata deja in proprietatea  reclamantului si in posesia paratului, reclamantul initial a solicitat, prin completarea de actiune ( fata de care  nu au fost invocate disp.art.138 C.pr.civ.), a se constata dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune,  instanta retinand astfel apreciind ca din eroare s-a solicitat mai mult, in motivarea acestui capat de cerere reclamantul referindu-se la suprafata de 137 mp din  terenul  proprietatea paratului, ocupata de constructiile sale, precum si  constatarea dreptului de proprietate asupra  constructiilor edificate pe acest teren, prin accesiune imobiliara, mentinand capatul de cerere initial formulat si precizat in urma depunerii raportului de expertiza.
Pentru a se retine aceste imprejurari, instanta a coroborat concluziile expertului cu raspunsurile paratului la interogatoriu,  acesta a recunoscut ca reclamantul si-a ridicat casa pe o parcela din terenul  sau, identificata de expert a avea suprafata de 137 mp, nerecunoscand ca el  insusi a ocupat o suprafata  din terenul reclamantului, fiecare parte fiind proprietar tabular pentru o suprafata distincta de 500 mp, cu privire la care s-a constatat, pentru fiecare, dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, conform sentintei civile nr. 362/05.03.1975 a Judecatoriei Viseu de Sus, drepturile de proprietate asupra acestor terenuri fiind inscrise in CF nr.1032 top162/b/2-in favoarea reclamantului, si in CF nr.1033 top 162/b/1 in favoarea paratului.
La aceleasi concluzii conduc si declaratiile  martorilor, mai precis a unuia  dintre martori, cel de-al doilea aratand ca nu cunoaste personal elemente de fapt in legatura cu cauza,  iar primul martor - sora  reclamantului si a paratului, relevand ca stie ca parintii acestora ii reprosau reclamantului ca si-a  apropiat  prea  mult constructia de cele ale paratului.
Astfel fiind, instanta de fond, retinand cele de mai sus, a constatat ca fiecare dintre parti ocupa din terenul celuilalt o anumita suprafata,  urmand a fi admisa actiunea in revendicare in parte, numai in ce priveste diferenta dintre suprafete  identificate a fi ocupate abuziv  reciproc,anume de 32 mp, din intravilanul comunei Botiza, inscris in CF 1032 top 162/b/2, suprafata ce urmeaza a fi eliberata de parat si intervenientii ce nu au formulat nici un fel de aparare, prin mutarea gardului pe aliniamentul  31-32-33 din conturul 31-32-33-17-I-J spre terenul in suprafata de 169 mp ocupata de parat din proprietatea tabulara a reclamantului, respingandu-se  cererea pentru diferenta de 137 mp, intrucat este neintemeiata cata vreme o suprafata egala este ocupata de insusi reclamant din proprietatea tabulara a paratului, inscrisa in CF nr.1033 top 162/b/1 si, cu atat mai mult cu cat reclamantul, prin completarea cererii introductive, a solicitat a se constata ca a dobandit dreptul de proprietate prin  prescriptie achizitiva, iar asupra constructiilor edificate pe acest teren, prin accesiune imobiliara artificiala, drepturi de proprietate ce solicita a fi intabulate in favoarea reclamantului.
A se hotari altfel ar echivala cu  nesocotirea principiului ce interzice imbogatirea fara justa cauza, reclamantului recunoscandu-i-se prin lege dreptul de proprietate ce-l apara prin prezenta actiune numai daca este exercitat potrivit art.1-3 din Decretul nr.31/1954, anume cu buna-credinta si potrivit cu scopul economic si social in considerarea caruia i-a fost recunoscut.
Pe de alta parte se va retine ca reclamantul, astfel cum rezulta din declaratia martorei, inca de cand traiau parintii sai, si-a edificat casa  si anexele gospodaresti pe terenul proprietatea fratelui sau, anume in anul 1980 si in baza autorizatiei din 1979, astfel incat, a revendica acum suprafata ce i-a ocupat acesta din urma ar infrange principiul  exercitarii cu buna-credinta a dreptului de proprietate, raportat la imprejurarea  ca reclamantul, la randul sau, ocupa 137 mp din terenul paratului, cu privire la care solicita a se constata dreptul de proprietate  dobandit prin uzucapiune, cerere ce a fost admisa, retinandu-se aplicabile disp.art.27 din Decretul-lege nr.115/1938 "in cazul in care s-au inscris fara cauza legitima, drepturi reale, care pot fi dobandite in temeiul  uzucapiunii, ele vor ramane valabil dobandite, daca titularul dreptului le-a posedat cu buna-credinta, potrivit legii, timp de 10 ani."
Se retine ca dreptul  paratului asupra terenului ocupat de reclamant pentru construirea casei si a anexelor gospodaresti, a fost inscris fara cauza legitima in ce priveste suprafata identificata de expert a fi de  137 mp  si in posesia reclamantului, data fiind  pasivitatea paratului  fata de aceasta imprejurare  vreme de 29 de ani, cuprinsa intre anul 1980 - anul inceperii construirii in baza Autorizatiei din 1979 eliberata in baza documentatiei acolo aratate si a "Actului de proprietate sau folosinta a terenului" si data de 13.01.2009, precum si de 13.10 2009, cand paratul a facut primele acte de opozitie fata de posesia exercitata de reclamant, manifestate in raspunsul la interogatoriu si in cererea reconventionala, acte procesuale facute la termenele  din aceleasi date.
Se retine totodata si buna credinta cu care  s-a exercitat posesia reclamantului, aceasta  prezumandu-se conform art.1892 alin.2 C.civ., paratul nefacand  dovada contrara, mai mult, pana la  exercitarea prezentei actiuni, nu a avut pretentii proprii fata de reclamantul initial, acesta din urma avand credinta ca a construit pe terenul sau, exercitand o posesie utila, neintrerupta si sub nume de proprietar, in conditiile art. 1847-1857 C. civil, raportat la pasivitatea manifestata de parat in perioada 1980-2009, cu privire la care instanta observa  ca-i ramane o actiune in constatarea dreptului de proprietate asupra terenului in suprafata de 137 mp ocupata din terenul reclamantului, similara celei exercitate de acesta in prezenta cauza.
Pe cale de consecinta, s-a admis si cererea de constatare a dreptului  de proprietate prin accesiune imobiliara asupra constructiilor edificate pe terenul constatat a fi dobandit prin uzucapiunea tabulara reglementata de art.27 din Decretul-lege nr.115/1938, fiind intrunite conditiile art.492  C.civ. , anume " Orice  constructie, plantatie sau lucru facut in  pamant sau asupra pamantului, sunt prezumate a fi facute de catre  proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana ce se dovedeste din contra", pentru a hotari astfel instanta avand in vedere prevederea legala referita precum si Autorizatia de construire eliberata in anul 1979 reclamantului, urmand ca in temeiul art. 20 din Legea nr.7/1996 sa   dispuna intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra suprafetei de  137 mp, dobandita prin uzucapiune si a constructiilor edificate  pe acest teren, dobandite prin accesiune imobiliara artificiala.
In ce priveste actiunea in revendicare a suprafetei de 137 mp,  reprezentand diferenta din suprafata de 169 mp, identificata de expert a fi parte din suprafata de 500 mp inscrisa in CF nr.1032 top 162/b/2 in favoarea reclamantului, instanta a respins-o, retinand ca dreptul de proprietate aparat prin prezenta actiune este  exercitat abuziv fata de imprejurarea retinuta anterior, aceea ca reclamantul a ocupat abuziv terenul in aceeasi suprafata  de 137 mp din suprafata de 500 mp inscrisa in favoarea paratului in CF nr.1033 top 162/b/1,  pentru aceasta suprafata de 137 mp actiunea fiind apreciata neintemeiata din considerente de morala,  a caror aplicabilitate este de ordonata de art.1 din Decretul nr.31/1954 care  face trimitere la regulile de convietuire sociala, netemeinicia decurgand si din principiul ce interzice imbogatirea fara justa cauza.
In ce priveste cererea reconventionala instanta de fond a  abordat cu prioritate exceptia netimbrarii, ce a fost admisa, raportat la imprejurarea ca s-au acordat doua termene de judecata in vederea pretuirii terenului revendicat de paratul-reclamant si a timbrarii la valoarea indicata dupa pretuirea sa in conformitate cu art.112 pct.3 C.pr.civ., cererea reconventionala urmand a fi anulata ca netimbrata in baza art.20 alin.3 din legea 146/1997.
Intrucat cererea reclamantului a fost admisa  in parte, potrivit art.274 C.pr.civ., instanta i-a obligat pe parat si pe intervenienti la plata a cate ¼ din totalul cheltuielilor de judecata efectuate de reclamant, raportat la imprejurarea ca cererea principala apreciata a fi cea avand ca obiect revendicarea, a fost admisa intr-o asemenea proportie, cu consecinta ca paratul si intervenientii vor fi obligati la plata, catre reclamant, a sumei de 316,40 lei fiecare.
Impotriva acestei hotarari a declarat recurs paratul L. I. solicitand in principal casarea sentintei si trimiterea cauzei spre rejudecare iar in subsidiar modificarea acesteia in sensul respingerii capetelor de cerere.
In motivarea cererii de recurs s-a aratat ca instanta de fond desi constata ca potrivit expertizei tehnice fiecare dintre parti ocupa parte din proprietatea tabulara a celeilalte, nesocotind totalmente dispozitiile legale in materie, schita de dezmembrare avuta in vedere la intabularea dreptului real, declaratiile martorilor, dar si calitatea posesiei, admite cererea in uzucapiune in temeiul art. 27 din decretul-lege nr. 115/1938, apreciind ca reclamantul ar fi fost de buna credinta, a construit pe terenul din litigiu in anul 1980 o casa si astfel folosind imobilul timp de 10 ani a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului, timp in care paratul a fost de rea credinta.
Potrivit art. 27 din Legea nr. 115/1938, in cazul in care s-au inscris fara cauza legitima, adica pe baza unui titlu nevalabil, drepturi reale ce pot fi dobandite prin uzucapiune, ele vor ramane valabil dobandite daca titularul dreptului le-a posedat cu buna credinta potrivit legii, timp de 10 ani.
Examinand sub aspect juridic cel putin criteriile legate de stare de fapt rezultata din probele administrate in cauza, modul in care partile au dobandit dreptul de proprietate, titlurile care sunt opuse reciproc de catre parti, exercitarea posesiei de catre acestea de-a lungul timpului, este evident ca instanta de fond nu a luat spre analiza dispozitia legala invocata (art. 27 din Legea nr. 115/1938), pronuntand astfel o hotarare nelegala.
Ceea ce trebuie avut in vedere in speta este faptul ca partile si-au intabulat dreptul de proprietate asupra terenurilor urmare a retinerii de catre o instanta de judecata a indeplinirii conditiilor legale ale unui mod originar de dobandire a acestui drept real, sens in care s-a emis titlu valabil, respectiv sentinta civila nr. 362/1975 pronuntata de Judecatoria Viseu de Sus.
De asemenea, partile au exercitat si exercita o posesie in cadrul acelorasi limite de hotar care au fost avute in vedere si cu ocazia constatarii prescriptiei achizitive.
Fata de aceasta situatie, nu incape indoiala ca este gresita si in acelasi timp total nelegala retinerea instantei de fond ca pornind de la acelasi regim juridic a trupului de teren din care s-au dezmembrat cele doua parcele de teren ale partilor, avandu-se in vedere dobandirea in acelasi mod de catre parti a dreptului de proprietate si dovedit fiind faptul ca partile au folosit terenurile intre aceleasi limite dintotdeauna, nu se poate conferi uneia dintre parti calitatea de detinator de buna credinta iar celuilalt ca fiind de rea credinta.
In cauza se impune in continuare administrarea de probe, inclusiv testimoniale, verificarea legalitatii si veridicitatii schitei de dezmembrare, verificarea calitatii posesiei reclamantului-intimat, probe care nu pot fi administrate in calea recursului, motiv pentru care se impune casarea cu trimitere in rejudecare.
In drept s-au invocat prevederile art. 299 si urmatoarele Cod procedura civila, art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938.
Intimatul L. P., prin aparatorul sau, a solicitat respingerea recursului apreciind ca hotararea primei instante este temeinica si legala.
Recursul este fondat.
Reclamantul L. P. si L. I. sunt frati. In 1975 obtin o hotarare judecatoreasca prin care in favoarea fiecaruia dintre cei doi s-a constatat dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra a cate 500 mp teren, dispunandu-se intabularea. Astfel reclamantul a devenit proprietar pe parcela cu nr. top. 162/b/2, iar paratul pe parcela cu nr. top. 162/b/1. Din dezmembrarea parcelei-mama a rezultat si parcela cu nr. top. 162/b/3, ramasa probabil pe mai departe, o vreme, in folosinta parintilor celor doi frati.
Din raportul de expertiza tehnica judiciara intocmita in cauza, reiese ca reclamantul foloseste din parcela cu care figureaza ca proprietar tabular, deci din topograficul 162/b/2, o suprafata de 331 mp si peste 500 mp din parcela cu nr. top. 162/b/3, pe care nu este intabulat nici unul dintre frati. Paratul foloseste din totalul parcelei pe care o detine in proprietate de 500 mp (topograficul 162/b/1) doar 363 mp si, la fel ca si reclamantul, foloseste o suprafata distincta din parcela cu nr. top. 162/b/3, mai mare de 500 mp.
Reclamantul mai ocupa insa 137 mp din parcela cu nr. top. 162/b/1 pe care e intabulat paratul, pe portiunea L-G-F-E din planul de situatie intocmit de expert. Pe aceasta portiune de teren reclamantul isi are edificate si parte din constructii.
Pe de alta parte si paratul ocupa din parcela reclamantului cu nr. top. 162/b/2 o suprafata de 169 mp, teren pe care il foloseste impreuna cu paratii H. V. si T. I.
Este evident ca folosinta din teren nu coincide cu amplasamentul parcelelor asa cum apare in schita de dezmembrare din 1974 care a folosit la inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara. Expertul arata ca potrivit acestei schite, limita intre parcela cu nr. top. 162/b/1 si cea cu nr. top. 162/b/2 trebuie stabilita pe aliniamentul L-E de pe planul de situatie intocmit in cauza.
Asadar fiecare dintre frati ocupa cate o portiune de teren din parcela pe care apare ca intabulat celalalt.
Prima instanta s-a oprit la o solutie prin care procedeaza oarecum la o compensare a drepturilor partilor. In lipsa unei intelegeri intre frati si a stingerii litigiului pe cale amiabila nu exista vreun temei pentru o astfel de solutie.
Intr-o actiune in revendicare trebuie verificata doua aspecte esentiale: daca reclamantul face dovada proprietatii asupra bunului revendicat si daca paratul foloseste fara drept respectivul bun. Actiunea in revendicare poate fi admisa doar daca cele doua elemente verificate sunt intrunite si nicidecum pe considerente de eventuala calitate.
Prima instanta fara a lamuri cadrul procesual pronunta o hotarare netemeinica si nelegala.
Reclamantul L. P. depune o precizare de actiune prin care solicita, printre altele, si constatarea dreptului de proprietate prin prescriptie achizitiva asupra terenului in suprafata de 169 mp, fara a oferi date de identificare topografica a acestei suprafete de teren.
Prima instanta deduce ca ar fi vorba de o eroare de redactare si ca de fapt reclamantul prin precizarea sa a inteles sa se refere la cei 137 mp din terenul intabulat in favoarea paratului si pe care reclamantul isi are edificate constructiile. Mai apoi, fara a se invoca in drept pentru petitul de uzucapiune, prevederile art. 27 din Decretul-Lege nr. 115/1938, instanta de fond face aplicarea acestora. Nu remarca insa faptul ca terenul pentru care constata in favoarea reclamantului dobandirea dreptului de proprietate prin prescriptie achizitiva este intabulat in favoarea paratului si nu a reclamantului. Or, uzucapiunea tabulara sau prin convalescenta titlului reglementata de dispozitiile art. 27 din Decretul-Lege nr. 115/1938 presupune ca dreptul de proprietate sa fie intabulat deja in cartea funciara pe numele uzucapantului in baza unui titlu nevalabil.
In cauza de fata insa terenul este intabulat nu in favoarea reclamantului ce pretinde ca l-a uzucapat, ci in favoarea fratelui acestuia.
Acest temei de drept nu a fost invocat de catre reclamant, fiind invocate prevederile art. 1846-1847 Cod civil.
Petitul de uzucapiune al reclamantului fiind cercetat pe un alt temei decat cel invocat de catre reclamant, fara ca partile sa-si poata exprima punctul de vedere prin prisma prevederilor legale retinute de catre instanta, modul de solutionare a cauzei echivaleaza cu o necercetare a fondului pricinii, situatie in care s-a casat sentinta civila recurata si s-a trimis cauza spre rejudecare.