Promisiune bilaterala de vanzare-cumparare consemnata in inscris sub semnatura privata; lipsa dovezii dreptului de proprietate a promitentului vanzator; lipsa demersurilor pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra acestui teren; actiune pent...

Promisiune bilaterala de vanzare-cumparare consemnata in inscris sub semnatura privata; lipsa  dovezii dreptului de proprietate a promitentului vanzator; lipsa demersurilor pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra acestui teren; actiune pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare; netemeinicie.

Prin sentinta civila nr. 6500 din 06.05.2009, pronuntata de Judecatoria Iasi s-au dispus urmatoarele:
      "Admite in parte actiunea formulata de reclamantii TGC, CNP ... si T M CNP ... in contradictoriu cu paratii OV si OP, domiciliati in satul P, comuna D, judetul Iasi.
Prezenta hotarare tine loc de act autentic  de vanzare-cumparare pentru casa de locuit situata in satul P, comuna D, judetul Iasi, identificata in raportul de expertiza incheiat de expert Ruginosu Maria , nr. 853/2009, ce face parte integranta din prezenta hotarare.
Respinge cererea reclamantilor privind terenul".
      Pentru a se pronunta in acest mod prima instanta a retinut ca:
      La 18.101995 T C si T M au cumparat de la O V si O P o casa de locuit si suprafata de 250 mp teren aferent, situate in satul P, comuna D, judetul Iasi (76). Partile s-au obligat sa perfecteze actele la 15.12.1995.
Din expertiza topometrica nr. 847/2009 realizata de expertul Mangalagiu Ioan rezulta terenul identificat in posesia reclamantilor este de S= 274,55 mp, ca acesta se afla in posesia reclamantilor si ca este amplasat cadastral in SC.6, parcelele: CC 23/2 si A 23/1, cu urmatorii vecini: N: MM, S: DG, Est: HS, si V: Drum Satesc.
Din expertiza nr. 855/2009 realizata de expert Ruginosu Maria rezulta valoarea de circulatie a imobilului este de 2.780 Ron (valoare in care este inclusa casa de locuit, imprejmuirea si terenul.)
Casa de locuit, construita in anul 1965, cu o structura de rezistenta din valatuci pe furci, fara fundatii si avand ca utilitati doar curent electric este degradata din punct de vedere fizic, peretii acesteia prezentand numeroase fisuri datorate terenului cu usoare tendinte de alunecare , a lipsei fundatiilor, a vechimii constructiilor corelate cu o structura de rezistenta precara.
Din adeverinta nr. 5055/3.10.2008 - emisa de Primaria comunei D rezulta ca TC si M din satul P, judetul Iasi figureaza in registrul agricol al Primariei D la pozitia nr. 143, vol.II, cu urmatoarele bunuri mobile si imobile in proprietate: 40 mp construit in 1975 si o casa de locuit de 65 mp, construita in 1965.
Din adeverinta nr. 3725/4.08.2008 emisa de Primaria Comunei D, judetul Iasi rezulta ca O V din satul P judetul Iasi figureaza in registrul agricol al Primariei D, la pozitia 143 vol. II, cu urmatoarele bunuri mobile si imobile in proprietate: casa de locuit de 50 mp (1975), teren aferent de 250 mp.
Martorul GA - fila33- a declarat ca O V si P au vandut o casa si teren de 250 mp catre reclamanti  pentru 4 milioane lei vechi in 1995 pe care vanzatorii i-au primit si care in prezent sunt ocupate de reclamanti. A existat un inscris sub semnatura privata  dar nu s-au prezentat la notar si nu exista procese intre aceste persoane si ca reclamantii platesc impozite si taxe pentru teren.
In cauza s-a facut dovada dreptului de proprietate al cumparatorilor pentru casa, nu si pentru terenul in litigiu (cu acte de vanzare-cumparare, donatie si schimb).
Conform art. 969 Cod Civil conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Fata de toate aceste considerente rezulta ca prezenta actiune este partial intemeiata si, in baza art. 969 si 1073 Cod Civil instanta o va admite in parte, prezenta hotarare urmand sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru casa de locuit situata in satul P, comuna D, judetul Iasi, identificata in raportul de expertiza realizat de experta Ruginosu Maria, nr. 853/2009, ce face parte integranta din prezenta hotarare.
Cum nu s-a dovedit existenta dreptului de proprietate a vanzatorilor pentru terenul in litigiu si acestia nu pot transmite altor persoane mai mult decat au, instanta va respinge cererea reclamantilor privind terenul, ca neintemeiata.

          Impotriva acestei sentinte au declarat recurs in termen legal reclamantii TC si TM criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie. Sustin recurentii ca instanta de fond in mod gresit a respins actiunea in ceea ce priveste constatarea vanzarii si in ceea ce priveste terenul in suprafata totala de 274, 56 mp , acesta fiind situat in sectorul cadastral SC6.Cu acest teren sustin reclamantii ca paratii figureaza in proprietate din anul 1974 ca urmare a atribuirii de la fostul CAP in scopul construirii unei case. Acestia au obtinut autorizatia de constructie si prin urmare arata recurentii ca nu o puteau obtine daca nu aveau titlu de proprietate pe teren. Recurentii mai invoca in sustinerea recursului si concluziile celor doua expertize efectuate la prima instanta
In drept a invocat dispozitiile art. 3041 Cod procedura civila. Intimatii , legal citati, nu au formulat intampinare.
      In recurs, recurentii au depus o serie de inscrisuri fila21- fila 27, iar intimatii  nu a formulat intampinare.Analizand actele si lucrarile dosarului prin prisma motivelor de recurs invocate si raportat la dispozitiile legale incidente, tribunalul constata ca recursul este neintemeiat pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare:
Prin cererea de chemare in judecata reclamantii-recurenti au solicitat instantei sa dispuna pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare cumparare pentru imobilul compus din casa de locuit si teren in suprafata de 250 mp situat in sat P, com D, jud. Iasi in contradictoriu cu paratii OV si OP.
In fapt intre parti s-a incheiat un act de vanzare-cumparare sub forma unui inscris sub semnatura privata la data de 18.10.1995 prin care paratii OV si OP au vandut reclamantilor casa de locuit si terenul aferent acesteia de 250 mp pentru suma de 4000000 lei. Intrucat acesta nu a fost incheiat in forma autentica prevazuta de lege in cazul terenurilor, reprezinta doar o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare,promisiune prin intermediul careia nu a fost transferat dreptul de proprietate.
        Fiind o promisiune bilaterala de a contracta, in caz de neexecutare a obligatiei asumate raspunderea este contractuala, iar executarea silita in natura a obligatiei de a face se asigura prin actiunea personala avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care tine loc de act de vanzare-cumparare. Din cuprinsul disp. art. 1073 reiese ca o parte are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a unei obligatii de a face, iar art.1077 Cod civil permite partii care nu se afla in culpa ca, in caz de neexecutare a obligatiei de catre cealalta parte, sa fie autorizata chiar ea la ducerea la indeplinire, pe cheltuiala acesteia din urma, dispozitii ce se coreleaza cu cele ale art.969 Cod civil ce confera  putere de lege conventiilor incheiate de parti, reprezentand manifestarea lor de vointa in scopul producerii unor consecinte juridice si  din Titlul X art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005  ce reglementeaza "Circulatia juridica a terenurilor", conform caruia " In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract". Urmare a nefinalizarii tranzactiei, la data de 28.09.2008, reclamantii i-au notificat pe parati, solicitandu-le sa se prezinte la notariat in vederea perfectarii contractului in forma autentica .Deoarece paratii nu au dat curs acestui demers, reclamantii au fost nevoiti sa promoveze prezenta actiune. Pentru pronuntarea unei hotarari care tine loc de act de vanzare cumparare instanta trebuie sa verifice daca sunt indeplinite conditiile prevazute de lege in ceea ce priveste obiectul contractului,pretul si capacitatea partilor. Astfel una dintre conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca lucrul vandut este ca acesta sa fie proprietatea vanzatorului. Deci vanzatorul nu poate transmite un drept pe care acesta nu il are.
        Ori,in speta de fata , pentru terenul din promisiunea de vanzare-cumparare nu exista dovada dreptului de proprietate, dovada care se face prin titlul de proprietate al paratilor. Reclamantii nu au probat faptul ca paratii sunt proprietarii terenului. Adeverinta eliberata de Primarie, autorizatia de constructie nu valoreaza titlu de proprietate. Nu s-a probat nici macar ca paratii au facut demersuri pentru constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la suprafata de 250 mp aferenta casei de locuit, in ce stadiu se afla aceasta procedura, daca au obtinut propunere de validare sau invalidare de la Comisia Locala. Dovada irefutabila a dreptului de proprietate se face cu titlul de proprietate emis in conditiile prevazute de dispozitiile legilor fondului funciar. Cum in cauza nu a fost facuta aceasta dovada,prima instanta in mod corect a retinut ca nu poate fi pronuntata o hotarare de vanzare -cumparare in ceea ce priveste terenul aferent locuintei pe considerentul ca vanzatorii nu sunt proprietarii acestuia.
Pentru considerentele expuse mai sus, tribunalul in conformitate cu dispozitiile art. 312 Cod procedura civila a respins recursul si a mentinut sentinta recurata ca legala si temeinica.