- antecontract de vanzare-cumparare, schimbarea intentiei proprietarului terenului in privinta vanzarii; clauza de dezicere/clauza de arvuna.

Prin  sentinta  civila nr.  909/23.01.2009  pronuntata de  Judecatoria  Iasi  au fost  respinse   exceptia  lipsei  coparticiparii   procesuale  pasive  obligatorii  si  actiunea  formulata  de  reclamantul  M.  C.  in contradictoriu cu  paratii  P.  V.,  P.  S.,  P.  A.  si  P.  A..
      Pentru a  pronunta  aceasta  sentinta  instanta  de  fond  a  constatat ca, prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Iasi sub numarul 5051/245 din 19 martie 2008, reclamantul M. C. a chemat in judecata  paratii P. S., P. V., P. A. si P. A., pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru suprafata de 5000 mp teren agricol, situat in intravilanul satului Banu, comuna Dumesti, judetul Iasi, cu cheltuieli de judecata.
      In fapt, reclamantul a incheiat cu autorul paratilor P. T.G. si cu paratul P. S. un inscris sub semnatura  privata intitulat contract de vanzare-cumparare, prin care paratul P. S. impreuna cu tatal, respectiv autorul celorlalti parati, i-au vandut suprafata de 5000 mp situata in sat Banu, comuna Dumesti, la punctul  intitulat "Tarlaua Fata Sosea" avand ca vecini pe C. V. si C. Gh. M.
      In fine, se mai arata de reclamant ca s-a achitat pretul vanzarii de 150 RON si intrat in posesia terenului.
      Autorul paratilor a decedat, iar paratii au refuzat sa se prezinte la Notariat pentru perfectarea vanzarii in forma autentica, motiv pentru care s-a formulat prezenta actiune.
      In dovedire s-au atasat inscrisuri si aplicat dispozitiile O.U.G. nr. 51/2008, privind taxa judiciara aferenta.
      In completarea probatoriului s-a solicitat proba cu inscrisuri, proba testimoniala cu declaratia martorului  R. D. (fila 33 dosar), interogatoriul paratilor P. S. si P.  V. (filele 34, 35 dosar), expertiza topo cadastrala intocmita de ing. exp. I. G. probe incuviintate si administrate de instanta.
      Instanta  a  retinut ca fata de actele si lucrarile dosarului, prin prisma contestarii actiunii la interogator de catre parati, care au declarat la interogator si in intampinare (fila 36 dosar), ca terenul a fost lucrat de reclamant cu titlu de arenda, tatal lor nu a perfectat nici o  vanzare, iar mama lor P. M., fiind in viata la data incheierii inscrisului (8.XII.1995), era firesc sa semneze la rubrica vanzatori, intrucat era coproprietar, ca  parintii lor in permanenta au inteles ca terenul a fost dat in arenda.
      Instanta a apreciata ca reclamantul nu a dobandit imobilul in litigiu prin cumpararea lui de la autorul paratilor desi s-a efectuat plata pretului insa predarea-primirea terenului la data incheierii antecontractului a fost cu titlu de arenda.
      In prezent terenul nu mai este stapanit de reclamant a declarat martorul R. D., iar cel care a semnat actul a fost numai P. S., nu a fost prezent P. T. G. la data cand s-a intocmit inscrisul  si platit pretul.
      S-a mai aratat de parati la fila 36, si faptul ca s-a inserat in respectivul antecontract si o clauza de dezicere in favoarea vanzatorilor precizand totodata despagubirea datorata de vanzatori in caz de dezicere (razgandire), respectiv "plata catre cumparator a sumei de 3 (trei) ori mai mult conform cursului valutar", conditii in care o data acceptata  in antecontract aceasta clauza, consimtamantul vanzatorilor poate fi revocat unilateral si instanta nu mai poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
      In considerarea acestei clauze de dezicere, mostenitorii dupa paratul  P. T. G., paratii P. S. si P. V. din prezenta cauza, au si incheiat un antecontract de vanzare-cumparare inclusiv pentru terenul in litigiu aferent titlului de proprietate nr. 50595 din 23.05.1995, emis pe numele lui P. T. G. catre M. A., antecontract autentificat sub nr. 497/21.03.2008 de B.N.P. Iasi (fila 58 dosar),  act in baza caruia M. A. a si formulat in conditiile art. 49-56 Cod procedura civila, cerere de interventie in nume propriu depusa la fila 55 dosar si cum aceasta nu a fost sustinuta, s-a respins admisibilitatea in principiu a cererii de interventie.
      In virtutea indivizibilitatii raportului litigios, iar vanzarea-cumpararea avand ca obiect un bun imobil  indivizibil, reprezentand un act de dispozitie ce presupune acordul tuturor coindivizarilor si motivat de acest aspect, s-a invocat din oficiu lipsa coparticiparii procesuale pasive obligatorii in conditiile in care actiunea nu a fost formulata in contradictoriu si cu P. M., sotia supravietuitoare a lui P. T. G.
      Ulterior invocarii exceptiei, s-a depus la dosar fila 92 certificatul de deces in extras pentru uz oficial pentru P. M., decedata la 6 mai 2000, astfel ca, in raport de acest aspect, s-a respins exceptia ca fiind ramasa fara obiect.
      Concluzionand pe fond, instanta a constatat  clauza de dezicere inserata in contract, ce impiedica realizarea conventiei si in baza careia promitentul-vanzator nici nu si-a respectat obligatia si vinde lucrul unei alte persoane (A. M.), reclamantul nemaifiind nici in posesia terenului, cum a declarat martorul (la fila 33 dosar), nu poate cere predarea terenului, pentru ca nu a dobandit proprietatea.
      Inscrisul sub semnatura privata invocat nu consfinteste o vanzare validata in contextul dispozitiilor art. 1073-1077 Cod civil si ca atare instanta a dispus  respingerea actiunii in sensul celor din dispozitivul prezentei sentinte.
  Impotriva  acestei sentinte  a declarat  recurs reclamantul  M.  C.
Reclamantul a  aratat  ca  au fost  gresit  apreciate  probele  administrate  si ca  stapaneste  terenul  de  la  momentul semnarii  actului.  Recurentul a  sustinut  ca  vanzatorii  se  pot  dezice  doar  in conditiile  in care  achita  catre  cumparator  de  trei ori pretul  stabilit  iar  nulitatea  antecontractului  incheiat  cu intervenientul  poate fi invocata  si pe cale de  exceptie.
Recurentul arata ca  daca  vanzatorii  au  incheiat act de  vanzare  cu alta  persoana  nu  inseamna  ca  s-au  dezis  de  actul  incheiat cu el  atat  timp cat  nu  s-a  respectat  obligatia   prevazuta pentru  aceasta    situatie.
A solicitat  admiterea  recursului  si a  actiunii.
Legal citati  intimatii P.  V.,  P.  S.  au depus  intampinare  si au solicitat respingerea  recursului.
In  sustinerea  intampinarii  au fost  depuse  acte.
Analizand sentinta  atacata  in raport  de  motivele  invocate  cat  si din  oficiu,  conform  art.  3041 Cod procedura civila, Tribunalul  constata  recursul  neintemeiat.
Astfel,  prin  conventia  incheiata  la  8.12.1995  P.  G.  si S.  au  inteles  sa  vanda  lui  M.  S.  suprafata de 0,5  ha  teren  agricol contra  sumei de  1.500.000 lei (vechi).
S-a  mai stipulat  faptul ca  pretul a fost platit  iar in cazul  in care  vanzatorii  nu vor  respecta  contractul, vor  plati  cumparatorului  de  trei ori  pretul  stabilit.
Din  titlul  de  proprietate  la  dosar ( fila  7)  rezulta  ca  titularii  dreptului  de  proprietate  pentru  terenul  in litigiu  sunt  P.  V.  si M..
Actul  in cauza, nu face, prin urmare  legatura  cu titularii dreptului  de  proprietate  mentionati  in titlul de  proprietate  de  la fila  7 dar  trimite  la  titlul de  proprietate  de la  fila   83  al carui  titular  este  P.  G.
Din conventie  rezulta ca  paratul  intimat  P.  S.  a  semnat  si in locul lui P.  G.  care a  lipsit la  incheierea  actului, aspect  confirmat  si  de martorul  semnatar  al conventiei  R.  D. (fila  33).
Prin urmare, conventia  a  fost  semnata  de  un  neproprietar  in calitate  de  vanzator.
Martorul  R.  D. (fila  33)  a  declarat  ca  in prezent  reclamantul  recurent nu stapaneste  terenul.
Nu  sunt  astfel  indeplinite  conditiile  de perfectare  a  actului  de  vanzare-cumparare  atat  timp cat  proprietarii  actuali  terenului, P.  V. si S..   au  primit  spre  vanzare  terenul  altei persoane,  actul  a  fost semnat  de  alta persoana  decat  proprietarul, iar reclamantul  nu mai este  in posesia  bunului.   Mai  mult, actul  prevede  si o clauza  de arvuna  si nu  de  dezicere astfel cum  a  retinut  instanta  de  fond.  Clauza  de  dezicere  da dreptul uneia  sau  ambelor  parti  contractante  de  a  denunta  contractul  in schimbul  unei sume  de  bani (dezicere) achitata  cocontractantului.
Clauza  de arvuna (art.  1297 - 1298  Cod civil)  se  refera  la faptul ca actul  poate  fi  desfiintat  unilateral, pretul dezicerii  constand  in  pierderea  arvunei  platite  sau  restituirea  dublului  acesteia. (prin  conventia  partilor  poate fi  considerata  tot  o clauza  de  dezicere).
Este  cazul  spetei de  fata  in care  partile  au  prevazut  ca in cazul  in care  vanzatorul  se  razgandeste  este  obligat a inapoia  cumparatorului  de  trei  ori  pretul  platit.  Schimbarea  intentiei  proprietarilor  terenului  rezulta  tocmai  din  antecontractul  incheiat  cu o  alta persoana.
In legatura  cu  nulitatea  antecontractului de vanzare cumparare  incheiat  de  actualii  proprietari  cu o  terta  persoana, aspect la care  se  refera  recurentul, se  poate  invoca  pe cale  de  exceptie  dar  instanta  de  fond  nu a  fost investita  cu o  astfel de  cerere  pentru a  fi in masura  sa se  pronunte.
Din  ansamblul  probatoriului administrat  prima  instanta a  retinut  corect  ca nu sunt  indeplinite  conditiile  pentru  perfectarea  actului  iar  recursul formulat  este  nefondat  motiv pentru care a   fost respins.
Conform  art.  274  Cod procedura civila  afost  obligat  recurentul  la plata cheltuielilor de  judecata  suportate  de  intimati.