Civil - reintegrare spatiu locativ

DECIZIA CIVILA NR. 126
Sedinta publica de la 4 noiembrie  2011

Cu privire la apelul civil, constata urmatoarele:
     Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Tulcea la data de 10.09.2010, sub nr. .../327/2010, reclamantul  ...   ...  ... a chemat in judecata parata  ...  ... , solicitand instantei, ca prin hotararea ce o va pronunta, sa fie integrat in locuinta pe care a ocupat-o pana la data de 06.09.2010, situata in Tulcea, str. I.L. ... , nr.  ... , bl.  ... , sc.  ... , ap.  ... , judetul Tulcea.
In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca a incheiat cu parata un contact de inchiriere pentru imobilul situat in municipiul Tulcea, str. I.L. ... , nr.  ... , bl.  ... , sc.  ... , ap.  ... , valabil pana la data de 01.09.2011, insa dupa ce la data de 05.08.2010 a primit o notificare de reziliere a contractului de inchiriere, pe data de 06.09.2010 nu a mai putut intra in apartament, deoarece yalele de la usa de intrare erau schimbate.
     In drept, reclamantul a invocat prevederile art. 1420 pct. 3, art. 1424 Cod civiol, art. 311 Cod pr. civila si art. 50 din Legea 114/1996.
     Legal citata, la data de 05.11.2010, parata a formulat cerere reconventionala prin care a solicitat rezilierea contractului de inchiriere incheiat intre parti, evacuarea reclamantului parat din imobil, obligarea acestuia la plata chiriei restante cu penalitati de intarziere, obligarea reclamantul parat la plata sumei de 700 lei lunar pana la data executarii efective a hotararii de evacuare si obligarea la plata chiriei lunare de 700 lei pe toata perioada necesara pentru o noua inchiriere a imobilului.
     Instanta a administrat la cererea partilor proba cu inscrisuri, interogatoriul reclamantului si proba testimoniala cu martorii: Ilie Gabriel si Corleanca Adrian, care au fost audiati de instanta in cursul judecatii.
     Prin sentinta civila nr. 1369 din 15.04.2011 a Judecatoriei Tulcea a fost respinsa actiunea principala formulata de  ...   ...  ... , fiind admisa in parte cererea reconventionala introdusa de  ...  ... .
     Instanta a dispus rezilierea contractului de inchiriere din data de 01.09.2009 incheiat intre parti cu privire la imobilul situat in mun. Tulcea str. I. L.  ...  nr.  ... , bl.  ... , sc.  ... , ap.  ... , din culpa reclamantului parat  ...   ...  ... , evacuarea acestuia din urma din imobilul  amintit si obligarea la plata chiriei restante in suma de 5.600 lei, pentru lunile august 2010 -  martie 2011, la care se adauga penalitatile de intarziere de 1% pe zi de, de la data scadentei fiecarei chirii lunare si pana la plata efectiva.
     De asemenea, reclamantul a fost obligat sa-i plateasca paratei reconveniente suma de 700 lei lunar, incepand cu  luna aprilie 2011, inclusiv pana la data executarii efective a hotararii de evacuare, precum si suma 1.270 lei reprezentand  cheltuieli de judecata.
     A fost respins ca nefondat capatul de cerere din cererea reconventionala privind obligarea reclamantului-parat la plata chiriei lunare de 700 lei pe toata perioada necesara pentru o noua inchiriere a imobilului.
     Pentru a se pronunta astfel, instanta de fond a examinat probele administrate in cauza retinand urmatoarea situatie.
Prin Contractul de inchiriere din data de 01.09.2009, parata reclamanta   ...  ...  a inchiriat reclamantului parat  ...   ...  ... , imobilul situat in municipiul Tulcea, str. I.L. ...  nr.  ... , bl.  ... , sc.  ... , ap.  ... .
Conform punctului IV din contract, chiria lunara pentru folosirea imobilului este de 700 lei, care se plateste cel mai tarziu pana la prima zi a lunii in curs, iar neplata in termen obliga pe locatar la achitarea de penalitati de intarziere de 1% pe zi de intarziere, aplicate asupra sumei datorate.
De asemenea, potrivit contractului, punctul VII.2, rezilierea contractului intervine in cazul neachitarii la timp a datoriilor de catre locatar.
     Potrivit art. 969 alin. 1 din Codul civil, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
     De asemenea, potrivit art. 1169 din Codul civil, cel ce face o propunere inaintea judecatii trebuie sa o dovedeasca.
     Din declaratiile celor doi martori rezulta ca, intre proprietar si chirias au existat discutii contradictorii referitoare la datoriile restante la plata energiei electrice.
Sustinerea reclamantului-parat in sensul ca de la data de 06.09.2010, parata-reclamanta a schimbat yala de la usa, si in acest fel nu i s-a permis accesul in apartament, nu are nici un suport probator, fiind contrazisa de martorul Ilie Gabriel care a declarat ca, cheia este la reclamant, care a schimbat yala.
     Intrucat reclamantul-parat nu a probat in nici un fel pretentiile sale si nu s-a prezentat in  instanta, desi a fost citat cu mentiunea "personal la interogatoriu", in baza art. 225 Cod procedura civila, instanta a asimilat atitudinea pasiva a acestuia cu o recunoastere a pretentiilor paratei-reclamante, care a fost coroborata cu probele administrate in cauza.
     Avand in vedere ca din luna august 2010 reclamantul- parat nu a mai platit chiria lunara, astfel cum aceasta era prevazuta in contract, instanta a dispus rezilierea Contractului de inchiriere, din culpa reclamantului-parat.
     S-a mai retinut de catre prima instanta, ca drept consecinta a rezilierii contratului de inchiriere, reclamantul-parat ocupa fara titlu imobilul, aducand prin atitudinea sa, prejudicii proprietarului si atingere dreptului de proprietate al acestuia.
     Conform art.  25 din Legea  nr. 114/1996, legea locuintei, "Evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotarari judecatoresti irevocabile. Chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contractul de inchiriere, pana la data executarii efective a hotararii de evacuare."
     In consecinta,  s-a dispus evacuarea reclamantului si obligarea la plata chiriei restante (in suma de 5.600 lei pentru lunile august 2010 - martie 2011), precum si a chiriei de 700 lei lunar incepand cu luna aprilie 2011 si  pana la  executarea hotararii de evacuare.
     Referitor la cererea paratei-reclamante de obligare a reclamantului-parat la plata chiriei lunare de 700 lei pe toata perioada necesara pentru o noua inchiriere a imobilului, instanta a apreciat ca aceasta nu este fondata in conditiile in care prejudiciul nu este cert si poate depinde de vointa sa de a incheia sau nu contractul de inchiriere in anumite conditii.
Pentru a dispune obligarea reclamantului-parat la plata cheltuielilor de judecata catre parata-reconvenienta, instanta a avut in vedere prevederile art. 274 alin. 1 Cod pr, civila, conform carora, partea care cade in pretentiuni va fi obligata, la cerere, sa plateasca cheltuielile de judecata.
     Impotriva acestei sentinte civile  a declarat apel, in termen legal, reclamantul  ...   ...  ... , criticand-o ca netemeinica si  nelegala.
     In motivarea apelului, s-a sustinut ca prima instanta a interpretat gresit probele administrate in cauza si incidenta dispozitiilor contractuale, stabilind contrar celor dovedite , ca apelantul nu a platit chiria stabilita, si ca locuieste in continuare in apartamentul paratei, refuzand sa il elibereze.
     De asemenea, s-a sustinut ca prima instanta nu a analizat cererea de chemare in judecata si documentele prezentate in sustinerea acesteia, din care rezulta ca reclamantul-apelant nu mai avea acces in apartament si la bunurile sale personale deoarece proprietarul a schimbat yala.
     In consecinta, s-a solicitat schimbarea hotararii atacate in sensul admiterii actiunii principale si respingerii cererii reconventionale formulate de  ...  ... .
     In sustinerea motivelor de apel, au fost depuse la dosar copiile mai multor documente (facturi de la ENEL, adrese si notificari, plangeri si cereri ale reclamantului contractul de inchiriere, chitante ENEL si U.P.S., (filele 14-37 si filele 47-73 din dosar)
     Prin intampinarea depusa in cauza de intimata  ...  ... , si concluziile formulate de avocat s-a solicitat respingerea apelului declarat de reclamantul  ...   ...  ... impotriva hotararii pronuntata de prima instanta.
     Examinand sentinta civila apelata, sub aspectul criticilor formulate, tribunalul constata ca apelul este intemeiat.
     Astfel, s-a dovedit ca partile au incheiat la 1.09.2009 un contract de inchiriere al apartamentului intimatei  ...  ...  situat in Tulcea, pe str. I. L.  ...  nr.  ... , bl.  ... , sc.  ... , ap.  ... .
     S-a stabilit ca durata contractului de inchiriere este de 2 ani, respectiv pana la 1.09.2011, iar chiria lunara este de 700 de lei si va fi platita in prima zi a lunii in curs.
     Conform intelegerii dintre parti, neplata in termen a chiriei obliga la penalitati de intarziere de 1% pe zi si poate conduce la rezilierea contractului si evacuarea silita a locatarului.
     Din titlul referitor la reziliere, rezulta ca aceasta poate interveni fie prin acordul partilor (cu un preaviz de 30 de zile), fie ca urmare a neachitarii la timp a datoriilor de catre locatar catre locator, respectiv ca urmare a unor intarzieri de 20 zile la plata.
     Din  inscrisurile ce emana de la intimata  ...  ...  (filele 59-60) rezulta ca locatorul a ales rezilierea unilaterala a contractului de inchiriere pentru neplata chiriei pe luna august 2010, solicitandu-i eliberarea apartamentului incepand cu 1.09.2010.
     Locatorul a comunicat de asemenea, faptul ca, chiria pe luna august 2010, se va compensa cu garantia depusa de locatar (de 700 lei), urmand ca acesta din urma sa-i achite cheltuielile de intretinere si reparatii in suma de 450 lei.
     La randul sau, apelantul  ...   ...  ... i-a comunicat intimatei ca nu este de acord sa elibereze apartamentul la 1 septembrie 2010, ci eventual la 1 octombrie 2010, fiind nemultumit la randul sau de sumele foarte mari de bani care i se pretind pentru plata curentului (deoarece suma corecta ar fi de 1.320 Ron si nu de 2.200 Ron, cat a platit) pentru sumele platite la asociatia de locatari (unde figureaza ca in apartamentul respectiv locuiesc doua persoane si nu una singura).
     Ca urmare a neintelegerilor dintre parti, in luna septembrie 2009, intimata a schimbat yala de la usa apartamentului inchiriat, astfel incat apelantul nu a mai avut acces la bunurile sale personale din apartament.
     Asa cum rezulta din inscrisul de la fila 20 din dosarul de apel, in momentul primirii instiintarii de eliberare a imobilului de catre intimata-parata, locatarul datora doar chiria pe luna august 2010 insa intimata-parata i-a adus la cunostinta ca va incasa suma de 700 lei, depusa cu titlul de garantie in contul acestei chirii, nemaisolicitand alte sume de bani cu acest titlu.
Ulterior intimata-parata  a solicitat apelantului evacuarea din  imobil, invocand rezilierea contractului de inchiriere fara a motiva aceasta cerere si fara ca acest lucru sa fie posibil, intrucat in contractul incheiat partile nu au inserat pactul comisoriu de gradul IV, singurul care ar fi permis rezilierea  conventionala.
In aceasta situatie, incetarea contractului inainte de expirarea duratei acestuia prin reziliere ar fi fost posibila doar pe cale de actiune in justitie si nicidecum printr-o simpla  instiintare expediata locatarului.
Ca urmare, intrucat nu se poate retine culpa apelantului in indeplinirea propriilor obligatii contractuale, dar si intrucat acesta nu a mai folosit imobilul  inchiriat din luna septembrie 2010, intrucat intimata-parata a schimbat incuietoarea usii, se constata ca impotriva acestuia nu se poate dispune evacuarea  din imobil insa nici reintegrarea in spatiu pentru simplul motiv ca durata contractului avuta in vedere a expirat (durata contractului fiind 1 septembrie 2009-1 septembrie  2011), iar relatiile dintre parti sunt tensionate.
Important de retinut este si faptul ca instanta nu va putea retine culpa apelantului in executarea contractului pentru simplele neintelegeri dintre parti privind  plata utilitatilor (energie electrica, intretinere, etc) intrucat pe de o parte,  intimata-parata nu a probat ca apelantul ar datora vreo suma de bani, care oricum era plafonata la un maxim de  200  lei conform clauzei din contract, iar pe de alta parte nu s-a prevazut prin conventie ca neexecutarea de acest tip sa fie apta sa conduca la reziliere, fiind apreciata si   de instanta ca o obligatie neesentiala in executarea contractului. 
     Referitor la cererea intimatei-parate de obligare a reclamantului la plata chiriei lunare viitoare (de 700 lei) pentru perioada necesara unei alte inchirieri a apartamentului, tribunalul apreciaza ca in mod corect a fost respinsa de prima instanta pentru considerentele expuse in motivare.
     Fata de cele expuse, urmeaza a fi admis ca fondat apelul declarat de apelantul-reclamant  ...   ...  ... impotriva sentintei civile nr. 1369 din 15.04.2011 pronuntata de Judecatoria Tulcea in dosarul nr. 6655/327/2010, avand ca obiect reintegrare in spatiu, in contradictoriu cu  intimata-parata  ...  ... .
Va fi schimbata in pare sentinta apelata in sensul ca se va respinge cererea reconventionala in totalitate, ca nefondata.
Fata de  prevederile art. 274 Cod pr. civila,  va fi inlaturata  dispozitia de obligare a reclamantului la plata catre  ...  ...  a cheltuielilor de judecata.
Vor fi mentinute celelalte dispozitii ale sentintei apelate
In conformitate cu prevederile art. 276 Cod pr. civila vor fi compensate cheltuielile de judecata efectuate de parti, urmand a se dispune obligarea reclamantului-parat sa plateasca paratei-reclamante suma de 1.222 lei, cheltuieli de judecata ramase necompensate.
      
5