Civil-pretentii

     Prin cererea adresata Tribunalului Tulcea si inregistrata la nr. ......, reclamanta S.C. ........ S.R.L. Tulcea a solicitat obligarea paratei S.C. ........ S.R.L. Bucuresti la plata sumei de 57.660,37 Euro, din care 24.500 Euro reprezinta penalitati pentru neindeplinirea obligatiei de a mentine spatiul comercial inchiriat, iar suma de 33.160,37 Euro constituie chirie, cheltuieli cu serviciile si de promovare pentru intervalul 1.01.2010/3.03.2010, precum si diferenta pozitiva dintre chiria datorata in baza contractului de inchiriere si chiria cu care s-a reinchiriat spatiul, calculata pentru 4.03.2010/4.03.2011, perioada de valabilitate a noului contract.
     In motivare, reclamanta arata ca intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere din 18.08.2008, avand ca obiect dreptul de folosinta asupra spatiului comercial situat in centrul comercial ........ Plaza Mall din Tulcea, str. Babadag nr. 159, pe o durata de 5 ani, in intervalul 25.08.2008 - data semnarii protocolului de preluare - pana la 25.08.2013, fara posibilitatea denuntarii unilaterale, insa la 01.01.2010 parata a incetat sa-si desfasoare activitatea in cadrul spatiului fara acordul sau expres si nu a prelungit perioada de valabilitate a scrisorii de garantie bancara expirata la 18.12.2009, dupa care, prin notificarea nr. 36/11.01.2010, ce a constituit si invitatie la conciliere, i s-au pus in vedere obligatiile de plata si rezilierea contractului in caz de neexecutare iar, la 19.02.2010, conform notificarii nr. 226/16.02.2010, contractul a si fost reziliat din culpa paratei, procedandu-se la predarea spatiului incepand cu 22.02.2010, ce a fost reinchiriat la 2.03.2010, pe o perioada de 1 an, respectiv de la 4.03.2010 si pana la 4.03.2011.
     Se mai sustine ca, in baza art. 15.7 si 15.8 din contractul de inchiriere, parata are obligatia de a plati sumele datorate pana la expirarea duratei pentru care contractul a fost incheiat, precum si diferenta pozitiva dintre chiria platibila in baza contractului partilor si cea platibila in baza noului contract de inchiriere, conditii in care sunt datorate urmatoarele sume: 24.500 Euro - penalitati pentru incalcarea obligatiei de a mentine deschis spatiul pe toata durata de functionare a spatiului comercial, in cadrul orarului de functionare in intervalul 1.01.2010/19.02.2010; 1534,83 Euro - cheltuieli cu serviciile si costurile de promovare ramase de achitat pana la expirarea duratei contractului, calculate conform art. 4.12, 4.8, 15.8 si 15.7 pct. i; 5116,12 Euro - chiria ramasa de achitat pana la implinirea duratei contractului, conform art. 15.8, respectiv pentru durata 1.01.2010/3.03.2010, 26.509,42 Euro - diferenta pozitiva intre chiria datorata in temeiul contractului si chiria cu care a fost reinchiriat spatiul, pentru perioada 4.03.2010/4.03.2011, 24.500 Euro - penalitati pentru neindeplinirea obligatiei de a mentine spatiul inchiriat.
     In drept, s-au invocat dispozitiile art. 969, art. 960, art. 1453 din Codul civil, art. 1 din Codul comercial, si art. 274 cu art. 7201) Cod proc. civ.
     In dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar, in copie, contractul de inchiriere nr. 962/18.08.2008, cu actele aditionale nr. 1/18 noiembrie 2008, nr. 2/6 aprilie 2009 si nr. 3/7 iulie 2009, contractul de inchiriere nr. 595/2.03.2010 incheiat cu S.C. ........ S.R.L. Tulcea, protocol de predare-primire din 25.08.2008, notificarea nr. 36/11.01.2010, proces-verbal de conciliere din 5 februarie 2010, notificarea nr. 226 din 16.02.2010, notificarea nr. 71/20.01.2011, alte inscrisuri, solicitand si proba cu interogatoriu.
     In aparare, parata a depus intampinare prin care a invocat exceptia de necompetenta teritoriala, dupa care s-a invocat exceptia nulitatii absolute a clauzei leonine inserata in art. 15.7 din contractul de inchiriere nr. 962/18.08.2008, fiind propusa si administrarea probei cu interogatoriu.
     Prin Incheierea din 13 mai 2011, s-a respins exceptia de necompetenta teritoriala a Tribunalului Tulcea ca nefondata, in timp ce cu privire la nulitatea clauzei leonine s-a constatat ca reprezinta o aparare de fond ce se analizeaza odata cu fondul cauzei.
     Examinand cauza, in raport cu probele administrate, instanta retine ca intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 962/18.08.2008 prin care S.C. ........  S.R.L. Tulcea, in calitate de locator a transmis dreptul de folosinta asupra spatiului comercial situat in Centrul comercial ........ Plaza Mall catre S.C. ........ S.R.L. Bucuresti, in calitate de locatar, pe o durata de 5 ani, pentru o chirie determinata potrivit modalitatii de calcul detaliata in art. 4.3 din intelegerea stabilita.
     Prin actul aditional nr. 1/21.11.2008, partile au modificat art. 4.3, art. 5.1 si art. 9.6 din contract, respectiv modalitatea de calcul a chiriei, constituirea de garantii si lucrarile realizate de chiriasi, cu durata limita de realizare.
In actul aditional nr. 2/6 aprilie 2009, ce si-a produs efectele de la 1 ianuarie 2009, s-a stipulat ca, intrucat chiriasul a solicitat proprietarului acordarea unor facilitati financiare temporare, expres limitate in timp si fara a putea fi interpretate ca avand caracter repetitiv, menite sa sprijine chiriasul in eforturile sale de redresare financiara, proprietarul a fost de acord cu modificarea unor prevederi ale contractului relativ la cuantumul chiriei ce urmeaza a fi platita de chirias in perioada 1 februarie 2009 - 30 iunie 2009.
In concret, art. 4.3 si art. 4.4 au fost completate cu un nou paragraf iar penultimul paragraf din art. 4.4 a fost modificat, aceste modificari intervenite avand aplicabilitate temporara, pe intervalul 1 ianuarie 2009 - 30 iunie 2009.
     In continuare, partile  au incheiat si actul aditional nr. 3 din 7 iulie 2009 in care, in preambul, s-au reluat cele statuate si in actul aditional nr. 2, modificarea vizand cuantumul chiriei ce urmeaza a fi platita de chirias proprietarului in perioada 1 iulie 2009/31 decembrie 2009.
     In paragraful introdus in art. 4.3 din contract, teza finala, partile au prevazut ca, in prima parte a lunii decembrie, partile vor renegocia conditiile contractuale pentru perioada urmatoare.
     Este evident ca partile contractuale au avut in vedere modalitatea de determinare a chiriei pentru perioada ulterioara datei de 31 decembrie 2009 pana la care functiona intelegerea cuprinsa in actul aditional nr. 3, fara a se insera vreo obligatie in acest sens si fara a fi prevazuta vreo consecinta, in contextul redresarii financiare a paratei de care aceasta s-a prevalat si nu conditiile denuntarii unilaterale, asa cum s-a solicitat de parata.
     Dealtfel, dupa cum s-a aratat, in acelasi act aditional s-a mentionat ca facilitatile financiare temporare nu vor putea fi interpretate ca avand caracter repetitiv, precum si ca nicio modificare adusa contractului prin actul aditional nr. 3 nu va putea fi interpretata ca avand caracter repetitiv, precum si ca nicio modificare adusa contractului prin actul aditional nr. 3 nu va putea fi interpretata ca modificand implicit, partial sau integral, orice alta prevedere a contractului, asa cum a fost amendat prin actul aditional nr. 1.
     In conditiile date, esuarea renegocierii conditiilor contractuale dupa 1 ianuarie 2010 nu putea avea niciun efect asupra intelegerii initiale a partilor intrucat reclamanta, in calitate de locator, nu s-a obligat la un anumit rezultat al renegocierii, acordarea facilitatilor fiscale si sprijinirea redresarii financiare a locatorului fiind strict o facultate, si nu o obligatie a proprietarului spatiului.
     De asemenea, esuarea negocierii nu poate fi calificata ca o neindeplinire a obligatiilor de catre proprietar, in mod substantial si continuu, in sensul dispozitiilor art. 18.3 din contract pentru a putea opera rezilierea intrucat o atare renegociere nu presupune neaparat si automat o scadere a chiriei, putand insemna, in acelasi timp, si o crestere a contravalorii folosintei in contextul in care locatorul a dovedit flexibilitate si, pentru o durata, a acceptat o reducere a chiriei fixata initial.
     In consecinta, argumentele prezentate impun concluzia ca nu a operat rezilierea incepand cu 31.12.2009, nesemnarea procesului-verbal de predare-primire din 31.12.2009 neputand avea un atare rezultat in sensul invocat, ci abia la 22.02.2010, cand s-a si predat spatiul comercial catre proprietar, conform notificarii nr. 226/16.02.2010.
     Nu se verifica incalcarea vreunei obligatii contractuale de catre proprietarul locator, in timp ce locatarul, desi contractul nu fusese reziliat, conform situatiei invederate, a inchis spatiul comercial si nu a mai achitat chiria aferenta.
     In acest context, este de subliniat ca S.C. ........ S.R.L. Tulcea a incheiat cu S.C. ........ S.R.L. Tulcea contractul de inchiriere nr. 595/2.03.2010 pentru acelasi spatiu comercial, pe o durata de 1 an, chiria fiind rezultatul inmultirii suprafetei cu o suma egala cu 3 Euro/m.p./luna.
     Potrivit art. 15.7 din contractul de inchiriere nr. 962 din 18.08.2008, in cazul in care proprietarul reinchiriaza spatiul catre o terta persoana, dupa survenirea unui eveniment prevazut de art. 15.1, si inaintea expirarii duratei inchirierii, chiriasul va plati sumele datorate in baza contractului, plus toate cheltuielile proprietarului pentru perioada dintre data de incetare si pana la prima plata a chiriei in baza unui nou contract de inchiriere, precum si diferenta pozitiva dintre suma chiriei platibila in baza prezentului contract si chiria platibila in baza noului contract de inchiriere, pana la expirarea duratei inchirierii, dupa cum va fi cazul.
     In acelasi contract, este prevazut ca proprietarul va avea dreptul de a retine o suma cu titlu de penalitate contractuala, in functie de angajamentul/obligatia contractuala incalcata in cuantum de 500 Euro/zi pentru nerespectarea obligatiei contractuale de a mentine deschis spatiul, fara intrerupere, in timpul orarului de functionare, cu exceptia cazurilor in care aceasta intrerupere nu dureaza mai mult de 1 ora/zi intr-un interval de 7 zile consecutive ori pe perioada sarbatorilor legale (art. 16.2 lit.i).
     Pentru ca nu a operat rezilierea contractului incepand cu 1 ianuarie 2010, rezulta ca parata datoreaza penalitatile de 500 Euro/zi pentru intervalul 01.01.2010/19.02.2010, cand nu si-a indeplinit obligatia de a mentine deschis spatiul comercial inchiriat (in total 24.500 Euro); diferenta pozitiva dintre chiria datorata in temeiul contractului nr. 962/2008 si chiria cu care a fost reinchiriat spatiul catre S.C. ........ S.R.L. Tulcea, calculata pentru perioada de derulare a contractului incheiat cu noul locator, respectiv 4.03.2010/4.03.2011 (suma de 26.509,42 Euro, diferenta de la 30.901,41 Euro la 4.391,99 Euro); cuantumul chiriei calculata conform art. 4.3, pentru perioada 1 ianuarie 2010 - 19.02.2010, dar si in continuare pana la reinchirierea spatiului, potrivit art. 15.7, respectiv 3 martie 2010 (5116,12 Euro); 1.534,83 Euro - cheltuielile cu serviciile si costuri de promovare determinate potrivit art. 4.8 si 4.12 din contract si datorate prin aplicarea prevederilor art. 15.7 lit. i) si art. 15.8.
     Relativ la clauza leonina, ca si clauza prin care un asociat isi stipuleaza totalitatea castigurilor si, in acelasi timp, este scutit de  participarea la pierderi, este de relevat ca atrage nulitatea, in conditiile articolului 1513 Cod civil.
     Articolul 1513 Cod civil prevede ca este nul contractul de societate prin care un asociat isi stipuleaza totalitatea castigurilor, precum si contractul prin care s-a convenit ca unul sau mai multi asociati sa nu participe la pierderi.
     Pe langa faptul ca aceasta clauza leonina este circumscrisa contractelor de societate, in speta, prin inserarea in contractul partilor, a prevederilor art. 15.7 ce reglementeaza modalitatea de acoperire a prejudiciului locatorului in situatia in care intervine nerespectarea obligatiilor chiriasului inainte de expirarea contractului, nu se incalca principiul egalitatii partilor pentru ca, in acelasi contract, sunt prevazute, in mod corelativ, si obligatii pentru proprietar, iar prevederile privind incetarea si rezilierea contractului in caz de neindeplinire a obligatiilor asumate se aplica ambelor parti.
     Drept urmare, contractul nu cuprinde doar avantaje pentru proprietar, ci si obligatii a caror nerespectare atrage sanctiunea convenita de parti, iar clauza prevazuta de art. 15.7 reprezinta expresia libertatii contractuale, a intelegerii partilor, caz in care nu poate fi calificata drept clauza leonina - lovita de nulitate, potrivit Codului civil.
     Fiind o aparare de fond ce nu se verifica in cauza, instanta urmeaza a da eficienta celorlalte aspecte relevate a caror incidenta obliga parata la plata catre reclamanta a sumelor mentionat a fi datorate, din categoria si in cuantumul invederat.