Titlul de proprietate al chiriasilor cumparatori

Titlul de proprietate al chiriasilor cumparatori privind un imobil nationalizat abuziv de catre stat in perioada 1945-1989, in cazul in care a fost constatat valabil printr-o hotarare judecatoreasca, constatand-se astfel ca sunt de buna credinta, are preferabilitate fata de titlul de proprietate al fostului proprietar, in cadrul unei actiuni in revendicare.
Admiterea actiunii in revendicare impotriva paratilor chiriasi cumparatori ar duce la ruperea, in defavoarea lor, a justului echilibru ce trebuia pastrat intre protectia proprietatii si cerintele interesului general.
Atat recurentii - parati cat si intimatii - reclamanti au un bun in intelesul Conventiei, art.1 din Protocolul nr.1, asa cum s-a retinut in speta Raicu impotriva Romaniei, in care s-a mai statuat in sensul ca o nedreptate nu se poate indrepta cu o alta nedreptate, respectiv ca atenuarea vechilor prejudicii (respectiv ale reclamantilor - intimati) nu trebuie sa creeze noi neajunsuri disproportionate.
Daca s-ar admite actiunea in revendicare impotriva paratilor chiriasi cumparatori, apreciindu-se eventual ca aceasta ingerinta ar avea "o baza legala" si ar servi unei cauze "de utilitate publica" (respectiv inlaturarea ingerintei exercitate de stat impotriva reclamantilor), nu s-ar respecta criteriul de proportionalitate intrucat recurentii nu ar putea obtine dupa legea speciala - Legea nr.10/2001 - decat pretul reactualizat si cheltuielile efectuate cu apartamentul si nu o valoare reala de circulatie a acestuia, fiind pusi in situatia de a suporta povara responsabilitatii statului care s-a facut vinovat de ingerinta in dreptul de proprietate al intimatilor.
Pe de alta parte, reclamantii - intimati au fost protejati de Legea nr.10/2001, modificata prin OUG nr.8/2007 care le recunoaste dreptul la despagubiri in bani de pana la 150.000 Euro, daca valoarea bunului ar fi mai mare pentru diferenta ar fi putut beneficia de restul masurilor reparatorii prevazute de lege.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE, DECIZIA CIVILA NR. 209 din 6 februarie 2008, Dosar nr. 26242/3/2007 (26242/3/2007) ). Prin sentinta civila nr.2580/21.03.2005, Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a admis in parte cererea formulata de reclamantii G. (fosta T.) F. si T.L., in contradictoriu cu paratii M.I., M.F. si SC "ROM VIAL" SA, a obligat paratii M.I. si M.F. sa lase reclamantilor G. (fosta T.) F. si T.L., in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in Bucuresti, str.Berzei nr.40, sector 1, mezanin + etaj 1, compus din 3 camere, culoar, baie la parter, camara, debara, culoar la etajul 1, culoar, bucatarie, camara, WC, sala cazane la subsol, in suprafata utila de 153,4 mp, a respins cererea avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare - cumparare nr.1/112/1996, ca prescrisa, a respins cererea privind evacuarea paratilor M.I. si M.F. din imobil, ca neintemeiata, a respins cererea reclamantilor privind plata cheltuielilor de judecata, ca neintemeiata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta a retinut ca prin incheierea de sedinta din data de 13.12.2004 instanta a admis exceptia prescriptiei dreptului la actiune in ceea ce priveste capatul din cererea reclamantilor avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare - cumparare nr.1/112/1996, pentru considerentele retinute in incheierea de sedinta, acest petit fiind respins pentru motivul intervenirii prescriptiei dreptului la actiune.
La data de 07.02.1980 a fost incheiat contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1011 de Notariatul de Stat Local al Sectorului 1 Bucuresti (fila 10 dosar fond), intre M.T.E. in calitate de vanzatoare si reclamantii T.F. si T.L., in calitate de cumparatori, prin care acestia din urma au dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.1, situat in Bucuresti, str.Berzei nr.40, sectorul 1, ce se compunea din bucatarie, camara, scara interioara, spalatorie, pivnita la subsol, trei camere, baie, vestibul cu scara interioara la parter, o camera, debara, WC si scara interioara la etaj, precum si dreptul de folosinta asupra tuturor partilor din imobil care prin natura si destinatia lor sunt comune tuturor coproprietarilor de apartamente din imobil.
Prin sentinta civila nr.15/06.01.1987 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti (fila 12 dosar fond) s-a luat act de tranzactia incheiata intre reclamantii din prezenta cauza, T.F. si T.L., cu privire la iesirea din indiviziune asupra apartamentului mentionat, acestia convenind asupra iesirii din comunitate prin scoaterea apartamentului in vanzare la licitatie publica, urmand ca pana la instrainarea apartamentului folosinta acestuia sa fie partajata.
Potrivit notei privind situatia juridica a imobilului din Bucuresti, str.Berzei nr.40, sectorul 1, eliberata de SC "ROM VIAL" SA - Serviciul Fond Locativ (fila 82) bunul in discutie a fost preluat de stat in temeiul Decretului nr.223/1974, prin decizia nr.1153/06.06.1989 a Consiliului Popular al Municipiului Bucuresti - Comitetul Executiv, din acest act, aflat la fila 9 in dosar rezultand preluarea unei cote indivize de 1/2 din imobil, proprietatea reclamantei G.F., fosta T. F.
Aceeasi imprejurare rezulta si din adresa nr.64619/07.01.2005 emisa de Directia de Impozite si Taxe Locale Sectorul 1 Bucuresti (filele 68 - 70).
Prin contractul de vanzare - cumparare nr.1/112/19.11.1996 (fila 14) paratii M.I. si M.F. au cumparat de la parata SC "ROM VIAL" SA in temeiul Legii nr.112/1995 locuinta situata in Bucuresti, str.Berzei nr.40, sectorul 1, mezanin +  etajul 1, compusa din 3 camere, culoar, baie la parter, camera, debara, culoar la etajul 1, culoar, bucatarie, camara, WC, sala cazane la subsol, in suprafata utila de 153,40 mp, reprezentand o cota indiviza de 40,01% din imobil.
La data incheierii actului paratii ocupau locuinta vanduta in temeiul contractului de inchiriere nr.53690/12.04.1990 (filele 83-85), avand ca obiect folosinta exclusiva a spatiului mentionat in fisa locativa a contractului.
S-a constatat, in primul rand, ca paratii M.I. si M.F. nu au cumparat de la SC "ROM VIAL" SA cota indiviza de 1/2 din apartamentul nr.1, situat in Bucuresti, str.Berzei nr.40, sectorul 1, ce a facut obiectul preluarii, ci intregul apartament mentionat in contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1011 de Notariatul de Stat Local al Sectorului 1 Bucuresti, prin care  reclamantii, soti la acea data, au dobandit in devalmasie imobilul in discutie.
Aceasta pentru ca din examinarea actului incheiat in anul 1980 si a contractului de vanzare - cumparare incheiat de parati in anul 1996 se poate retine ca locuinta are aceeasi compunere, fiind evident ca s-a vandut intreaga locuinta si nu o cota de 1/2 din aceasta.
Mentiunea privind vanzarea unei cote indivize de 40,01% din imobil se refera la ponderea apartamentului vandut in intreg imobilul, care, asa cum rezulta din adresa privind rolul fiscal citata mai sus, este format din doua apartamente, nr.1 si nr.2, ce au apartinut unor proprietari diferiti, astfel incat partea din imobil vanduta paratilor M. reprezinta 40,01% din intreaga cladire.
Instanta a apreciat ca Decretul nr.223/1974 contravenea Constitutiei din 1965, in vigoare la acea data, intrucat prin masurile edictate era incalcat principiul consacrat constitutional in art.17 al egalitatii in drepturi a tuturor cetatenilor Romaniei.
De asemenea, era incalcat art.36 din Constitutie, care ocrotea dreptul de proprietate personala, preluarea imobilelor cetatenilor care isi stabileau domiciliul in strainatate fiind in evidenta contradictie cu aceste principii.
Dreptul de proprietate era consacrat la data preluarii si de art.481 Cod civil, care prevedea ca "nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire", in cauza preluarea nefiind realizata pentru motive de utilitate publica si nici cu acordarea unei despagubiri.
Lipsirea arbitrara a cetatenilor care paraseau tara de proprietatea lor incalca si dispozitiile tratatelor internationale la care Romania era parte, respectiv art.17 din Declaratia Universala a Drepturilor Omului, care ocrotea acelasi drept de proprietate.
Fata de aceste aspecte, instanta a constatat ca, intrucat actul normativ care a stat la baza emiterii deciziei de preluare a bunului imobil de la reclamanta G. (fosta T.) F. incalca dispozitiile interne, constitutionale si legale, precum si pe cele internationale in vigoare la data preluarii, statul nu a fost niciodata titularul dreptului de proprietate  asupra imobilului, neavand un titlu valabil.
Plecand de la aceasta premiza si comparand, mai departe, titlurile de proprietate invocate de reclamanti, iar pe de alta parte de paratii M.I. si M.F., instanta a constatat ca titlul invocat de reclamanti este preferabil, fiind  mai caracterizat decat cel al paratilor, astfel incat dreptul de proprietate al reclamantilor va fi recunoscut ca atare, conform art.480 Cod civil, fiind un drept legal dobandit, in conditiile in care statul a instrainat catre parati bunul preluat fara titlu valabil de la reclamant G.(T.)F. si, mai mult, a instrainat intreaga locuinta, desi preluase numai o cota indiviza de 1/2 din aceasta.
In acest context, instanta a constatat ca paratii M.I. si M.F. au cumparat de la o persoana care nu avea calitatea de proprietar, situatie care, fara sa determine nulitatea contractului, face insa ca titlul pretins de acestia sa nu fie preferabil celui invocat de reclamanti.
Prin decizia civila nr.324 A/09.02.2006, Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila a admis apelul formulat de apelantii - parati M.I. si M.F., impotriva sentintei civile nr.2580/21.03.2005 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, pe care a schimbat-o in parte in sensul ca a respins capatul de cerere privind revendicarea ca neintemeiat, a respins apelul formulat de apelanta - reclamanta G.F., impotriva aceleiasi sentinte, obligand-o pe aceasta apelanta la 600 RON, cheltuieli de judecata catre apelantii - parati.
Pentru a pronunta aceasta decizie, s-a retinut ca odata cu intrarea in vigoare a Legii nr.10/2001, privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 06.03.1945 - 22.12.1989, partile care au interesul in restituirea unor asemenea imobile, trebuie sa respecte prevederile procedurii administrative stabilite prin aceasta lege. In aceasta situatie, avand in vedere dispozitiile legale speciale privind reglementarea situatiei juridice a imobilelor preluate abuziv de catre stat, actiunea in revendicare pe drept comun nu poate fi acceptata.
Or, din actele depuse la dosarul cauzei nu rezulta ca reclamantii au parcurs procedura speciala prevazuta de Legea nr.10/2001. In acest context, prima instanta in mod gresit a admis actiunea in revendicare formulata pe dreptul comun conform art.480 Cod civil.
Celelalte critici ale apelantilor - parati au fost apreciate nefondate, deoarece din actele dosarului rezulta ca G.F. este una si aceeasi persoana cu T.F., iar in ceea ce priveste accesiunea imobiliara, aceasta situatie nu poate fi aplicata apelantilor - parati deoarece nu indeplinesc conditiile prevazute de art.488 si art.492 Cod civil.
In legatura cu exceptia prescriptiei dreptului la actiunea privind nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare, in speta dedusa judecatii se aplica dispozitiile legii speciale prevazute de art.46 alin.5 din Legea nr.10/2001, dispozitii aplicabile la data solutionarii cauzei si care prevaleaza dispozitiilor dreptului comun. In aceasta situatie, prima instanta in mod corect a retinut ca cererea privind anularea contractului de vanzare - cumparare pentru nulitate absoluta a fost formulata cu nerespectarea termenului special prevazut de art.46 alin.5 din Legea nr.10/2001, fiind deci prescrisa.
Prin decizia civila nr.347/26.02.2007, Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a Civila a admis recursurile formulate de recurentii - reclamanti G.F. si T.L., impotriva deciziei civile nr.324/A/09.02.2006 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila, pe care a casat-o in parte si a trimis spre rejudecare pe fond apelul declarat de M.I. si M.F., mentinand celelalte dispozitii ale deciziei.
In motivarea acestei decizii s-a retinut ca tribunalul avand de solutionat apelurile formulate de paratii M.I. si M.F., a retinut ca reclamantii nu puteau sesiza instanta cu o actiune in revendicare intemeiata pe dispozitiile dreptului comun, atata timp cat legea speciala, respectiv Legea nr.10/2001, le impune o alta procedura.
Aceasta constituie unica motivare a respingerii actiunii in revendicare ca neintemeiata, insa considerentele astfel retinute vizeaza in mod clar insusi inadmisibilitatea actiunii in revendicare.
Desi acest aspect nu este expres pus in discutie ca si exceptie, este evident ca instanta de apel a considerat actiunea inadmisibila raportat la dispozitiile Legii nr.10/2001, nu a solutionat revendicarea pe fond, potrivit criticilor aduse prin motivele de apel, iar simpla mentiune de respingere a revendicarii ca "neintemeiata" nu acopera lipsa cercetarii si motivarii pe fond a cauzei.
Raportat la acest aspect, Curtea a apreciat ca, in temeiul dispozitiilor art.312 pct.5 Cod procedura civila, se impune admiterea recursurilor, casarea in parte a deciziei recurate si trimiterea spre rejudecare pe fond a apelului declarat de M.I. si M.F., urmand ca instanta sa procedeze la compararea titlurilor de proprietate ale partilor.
Cat priveste celelalte critici formulate de recurenti referitor la modul in care a fost solutionata cererea de a se constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare, acestea au fost apreciate neintemeiate.
Corect s-a retinut prin sentinta civila pronuntata in prima instanta ca este prescrisa actiunea in constatarea nulitatii contractului de vanzare - cumparare incheiat intre SC "ROM VIAL" SA, ca vanzator si M.I. si M.F., in calitate de cumparatori.
Prin decizia civila nr.987/12.09.2007, Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila a  respins ca nefondat apelul declarat de apelantii - parati M.I. si M.F. impotriva sentintei civile nr.2580/2005 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti.
Pentru a pronunta aceasta decizie, tribunalul a retinut ca, in ceea ce priveste primul motiv de apel, este de retinut ca transcrierea in registrul de transcriptiuni a dreptului de proprietate are importanta si poate constitui un criteriu de preferabilitate doar atunci cand titlurile de proprietate ce se compara provin de la acelasi autor ceea ce nu este cazul in prezenta speta.
Pe de alta parte, compararea titlurilor de proprietate are in vedere tocmai ipoteza in care contractul de proprietate al apelantilor - parati valoreaza titlu de proprietate. In acest sens, sustinerile apelantilor - parati legate de opozabilitatea titlului lor, cat si de faptul ca acesta nu a fost desfiintat sunt neintemeiate, avandu-se tocmai in vedere procedeul juridic pe care l-a urmat prima instanta si pe care conform deciziei de recurs trebuie  sa-l urmeze si instanta de apel, respectiv acela al compararii titlurilor de proprietate.
De asemenea, tribunalul a retinut ca instanta de recurs a dispus ca in rejudecarea apelului sa se compare titlurile de proprietate, aceste dispozitii fiind obligatorii conform art.315 Cod procedura civila pentru instanta de rejudecare, ceea ce insemna ca reclamantii, in conceptia instantei de recurs, justifica dreptul lor de proprietate printr-un titlu valabil, astfel ca nu mai poate fi repusa in discutie problema calitatii procesuale active.
Nu in ultimul rand, in ceea ce priveste invocarea dispozitiilor art.488 si 492 Cod procedura civila, tribunalul a subliniat din nou ca in prezenta cauza se are in vedere existenta unui contract de vanzare - cumparare neanulat asupra constructiei, ceea ce valoreaza mai mult decat prezumtia relativa prevazuta de articolele invocate, prezumtie care poate fi rasturnata prin proba contrara.
In concluzie, tribunalul a constatat ca in mod corect prima instanta comparand titlurile de proprietate a constatat ca titlul reclamantilor este preferabil, fiind mai caracterizat ca urmare, in primul rand, a nevalabilitatii preluarii de catre stat ceea ce a condus  la concluzia ca niciodata dreptul de proprietate nu a iesit din patrimoniul reclamantilor, in timp ce paratii au dobandit de la un neproprietar.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs paratii - apelanti M.I. si M.F., criticand-o ca nelegala prin prisma dispozitiilor art.304 pct.9 Cod procedura civila pentru urmatoarele motive:
- instanta de apel trebuie sa retina ca paratii - apelanti sunt cumparatori de buna-credinta, cu titlu oneros, care nu aveau cum sa banuiasca ca statul nu este adevaratul proprietar al apartamentului vandut lor in baza Legii nr.112/1995, fiind astfel aparati in actiunea in revendicare de principiul error comunis facit jus;
- trebuia sa se retina ca la momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare nu exista notificare din partea reclamantilor de restituire a imobilului, nu exista actiune in revendicarea acestui imobil si titlul statului nu era contestat de nimeni.
Potrivit dispozitiilor art.312 alin.2 Cod procedura civila, Curtea va gasi fondat recursul pentru urmatoarele considerente:
Inainte de a se analiza motivele de recurs, Curtea va reitera problemele de drept dezlegate irevocabil in prezenta cauza.
Imobilul in litigiu a fost preluat de stat de la reclamanti fara titlu valabil prin Decretul nr.223/1974. Instanta de apel a retinut aceasta preluare abuziva, iar paratii nu au formulat motive de recurs pe acest aspect, chestiunea de drept intrand in puterea lucrului judecat.
Contractul de vanzare - cumparare nr.1/112/19.11.1996 incheiat de stat (prin reprezentant SC "ROM VIAL" SA) si paratii M.I. si M.F. este un contract valabil, care produce efecte juridice. Capatul de actiune vizand nulitatea acestui contract a fost respins ca prescris, solutia intrand in puterea lucrului judecat prin decizia de casare partiala nr.374/26.02.2007 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a Civila.
Plecand de la aceste chestiuni de drept dezlegate, Curtea urmeaza sa analizeze motivele de recurs invocate de parati sub trei aspecte: raportat la dreptul comun intern, art.480 si urmatoarele Cod civil, raportat la legea interna speciala, respectiv Legea nr.10/2001 si raportat la Conventia Europeana a Drepturilor Omului si la jurisprudenta C.E.D.O..
In ceea ce priveste dreptul comun, Curtea apreciaza ca in cauza opereaza principiul error comunis facit jus, atata vreme cat pana la data incheierii contractului de vanzare - cumparare de catre recurenti, respectiv 19.11.1996, titlul statului asupra imobilului nu fusese contestat de nimeni, nici macar de reclamanti, care desi ar fi putut sa beneficieze de prevederile reparatorii ale Legii nr.112/1995, nu au formulat cerere de restituire in natura si nici o actiune in revendicare a imobilului. Prin atitudinea lor pasiva a fost intarita convingerea chiriasilor cumparatori ca apartamentul este proprietatea statului.
In jurisprudenta s-a statuat ca aparenta creatoare de drept este susceptibila sa creeze un drept de proprietate subdobanditorului, indiferent daca vanzatorul, ca proprietar aparent a avut sau nu un titlu de proprietate valabil asupra imobilului instrainat.
Retinand ca, in speta, prin necontestarea titlului statului, eroarea a fost comuna si invincibila, ca subdobanditorii chiriasi cumparatori au fost de buna-credinta, intrucat orice demersuri ar fi intreprins ar fi constatat ca reclamantii nu au revendicat apartamentul si ca actul incheiat intre stat ca proprietar aparent si chiriasi a fost cu titlu oneros, Curtea, constatand indeplinite conditiile "error comunis facit jus", considera preferabil contractul de vanzare - cumparare nr.1/112/19.11.1996 fata de titlul de proprietate al reclamantilor, urmand ca din punct de vedere al dreptului comun  actiunea in revendicare sa fie respinsa.
Analizand motivele de recurs din perspectiva legii interne speciale, respectiv a Legii nr.10/2001, Curtea constata ca prin decizia nr.374/26.02.2007 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a Civila s-a mentinut ca valabil  contractul de vanzare - cumparare al recurentilor pentru apartamentul in litigiu, ceea ce face ca in cauza sa fie incidente prevederile art.45 alin.2 din Legea nr.10/2001.
Ca atare, din punct de vedere al legii speciale, in compararea titlurilor de proprietate exhibate de parti are preferabilitate contractul de vanzare - cumparare al recurentilor care sunt chiriasi cumparatori de buna-credinta ce au respectat prevederile art.9 din Legea nr.112/1995.
Raportand motivele de recurs la prevederile Conventiei pentru Apararea Drepturilor Omului si a Libertatilor Fundamentale si la jurisprudenta C.E.D.O. in cauza sunt incidente dispozitiile art.1 din Protocolul nr.1:
"Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.
Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contributii sau a amenzilor".
Jurisprudenta C.E.D.O. a statuat ca art.1 din Protocolul nr.1 contine trei norme distincte: prima care este cuprinsa in prima fraza a primului alineat si care are un caracter general, enunta principiul respectarii proprietatii, a doua figurand in cea de a doua fraza a aceluiasi alineat se refera la privarea de proprietate pe care o supune unor conditii si cea de a treia consemnata in cel de al doilea alineat care recunoaste statelor puterea, printre altele, de a reglementa folosirea bunurilor in conformitate cu interesul general. Aceste reguli au o stransa legatura intre ele. A doua si a treia reprezinta exemple particulare de atingeri ale dreptului de proprietate si ca atare, ele trebuiesc interpretate in lumina principiului consacrat de prima (James si altii contra Regatului Unit, hotararea din 21.02.1986).
Curtea constata ca prin decizia nr.374/2007 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a Civila recurentii - parati au dobandit un bun in intelesul art.1 din Protocolul nr.1 la Conventie, intrucat s-a respins actiunea in constatarea nulitatii contractului lor de vanzare - cumparare, acesta fiind considerat un act juridic valabil incheiat. Reclamantii - intimati au, la randul lor, un bun in intelesul art.1 din Protocolul nr.1 la Conventie, intrucat prin decizia nr.987/2007 a Tribunalului Bucuresti - Sectia a IV-a Civila s-a retinut, cu putere de lucru judecat, ca statul nu a avut un titlu valabil asupra apartamentului pe care l-a instrainat recurentilor prin Legea nr.112/1995, recunoscandu-se astfel - cu efect retroactiv - dreptul de proprietate al reclamantilor - intimati asupra apartamentului in litigiu.
Ca atare, atat recurentii - parati cat si intimatii - reclamanti au un bun in intelesul Conventiei.
In ceea ce-i priveste pe reclamantii - intimati se constata ca impotriva dreptului lor de proprietate a operat deja o ingerinta din partea statului, atat prin preluarea abuziva a imobilului, cat si prin vanzarea apartamentului catre chiriasul cumparator (in conditiile in care statul nu putea instraina potrivit art.1 din Legea nr.112/1995 decat locuintele dobandite cu titlu).
In ceea ce-i priveste pe recurentii chiriasi cumparatori impotriva lor nu a operat o ingerinta in dreptul lor de proprietate. S-ar ajunge la exercitarea unei ingerinte doar in masura in care s-ar admite actiunea in revendicare a intimatilor - reclamanti intrucat ar pierde dreptul lor de proprietate asupra apartamentului in litigiu consfintit, asa cum s-a aratat mai sus, atat prin lege, cat si prin decizia nr.374/2007.
Asa cum s-a retinut in speta Raicu impotriva Romaniei, chiriasii cumparatori beneficiau de un "bun" in sensul jurisprudentei Curtii, in baza hotararii, care a recunoscut valabilitatea contractului prin care acestia dobandisera apartamentul litigios. Astfel, neluarea in considerare a acestei hotarari irevocabile ar avea ca efect privarea recurentilor de bunul lor, in sensul celei de-a doua fraze a primului alineat al  art.1 din Protocolul nr.1.
S-a mai statuat in sensul ca o nedreptate nu se poate indrepta cu o alta nedreptate, respectiv ca atenuarea vechilor prejudicii (respectiv ale reclamantilor - intimati) nu trebuie sa creeze noi neajunsuri disproportionate.
S-a mai retinut de catre C.E.D.O. ca o privare de proprietate care sa tina de cea de-a doua norma se poate justifica numai daca se demonstreaza in special ca ea a intervenit din motiv de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege. Admiterea actiunii in revendicare impotriva recurentilor nu se incadreaza insa in aceste exceptii.
In plus, orice ingerinta in exercitarea dreptului de proprietate trebuie sa raspunda criteriului de proportionalitate. Trebuie pastrat un echilibru just intre cerintele interesului general al comunitatii si imperativele protectiei drepturilor fundamentale ale omului.
C.E.D.O. retine ca echilibrul ce trebuie pastrat va fi distrus daca persoana in cauza (respectiv recurentii) suporta o sarcina speciala si exorbitanta (pierderea dreptului de proprietate pentru singura locuinta pe care o au).
In acest sens, Curtea a statuat deja ca acest echilibru este atins, de obicei, atunci cand despagubirea platita persoanei private de proprietate este rezonabila in raport cu valoarea "venala" a bunului, asa cum este ea stabilita la data la care a intervenit privarea de proprietate.
In speta, daca s-ar admite actiunea in revendicare impotriva paratilor chiriasi cumparatori, apreciindu-se eventual ca aceasta ingerinta ar avea "o baza legala" si ar servi unei cauze "de utilitate publica" (respectiv inlaturarea ingerintei exercitate de stat impotriva reclamantilor), nu s-ar respecta criteriul de proportionalitate intrucat recurentii nu ar putea obtine dupa legea speciala - Legea nr.10/2001 - decat pretul reactualizat si cheltuielile efectuate cu apartamentul si nu o valoare reala de circulatie a acestuia, fiind pusi in situatia de a suporta povara responsabilitatii statului care s-a facut vinovat de ingerinta in dreptul de proprietate al intimatilor.
Aceasta este argumentatia pentru care in cauza Raicu contra Romaniei Curtea a retinut ca actiunea de rambursare a pretului platit si a cheltuielilor necesare si utile efectuate cu apartamentul, reglementata de dreptul roman nu ar putea duce la acordarea unei despagubiri care sa fie rezonabila in raport cu valoarea "venala" a apartamentului de care ar fi privata chiriasa cumparatoare.
Pe de alta parte, reclamantii - intimati au fost protejati de Legea nr.10/2001, modificata prin OUG nr.8/2007 care le recunoaste dreptul la despagubiri in bani de pana la 150.000 Euro, daca valoarea bunului ar fi mai mare pentru diferenta ar fi putut beneficia de restul masurilor reparatorii prevazute de lege.
In concluzie, instanta de recurs a apreciat ca o admitere a actiunii in revendicare impotriva paratilor chiriasi cumparatori ar duce la ruperea, in defavoarea lor, a justului echilibru ce trebuia pastrat intre protectia proprietatii si cerintele interesului general.
Fata de aceste considerente, instanta a admis recursul, a modificat in tot decizia atacata, in sensul ca a admis apelul, a schimbat in parte sentinta si a respins capatul de cerere privind revendicarea ca neintemeiat, au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei atacate.

4