Contract de inchiriere spatiu comercial. Tacita relocatiune. Conditii

Daca termenul locatiunii a fost determinat de parti, locatiunea inceteaza de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a timpului, fara sa mai fie nevoie de o instiintare prealabila. Numai daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l impiedice (deci, cu permisiunea lui), locatiunea se considera reinnoita prin tacita relocatiune (reconductiune).
Termenul de preaviz reprezinta intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma denuntarii. Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita "concediu") este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar daca nu a fost acceptata de partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea contractului.
O.G. nr. 27/2003 nu se aplica decat in situatiile in care este vorba de lipsa unui raspuns al autoritatii publice, in termenul prevazut de lege, la o solicitare a unui petent in scopul autorizarii desfasurarii unei anumite activitati, prestarea unui serviciu sau exercitarea unei profesii, pentru alte situatii, precum cea privind prelungirea duratei unui contract de inchiriere fiind incidente dispozitiile dreptului comun, respectiv Codul civil. Prin sentinta civila nr. 288 din 27 februarie 2012 pronuntata in dosarul nr. 4420/208/2010 Tribunalul Caras-Severin a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a Consiliul Local al Comunei B, precum si actiunea formulata de reclamanta Comuna B, prin Primar, impotriva paratei S.C. V S.R.L. Virciorova, dispunand evacuarea societatii parate din spatiul situat in imobilul evidentiat in C.F. nr. 1719 Virciorova, nr. top. 1, respingand, in schimb, cererea reconventionala formulata de parata reclamanta reconventional S.C. V S.R.L. Virciorova impotriva reclamantei parata reconventional Comuna B avand ca obiect pretentii.
Impotriva acestei hotarari a declarat recurs societatea parata, solicitand desfiintarea ei in totalitate, ca fiind netemeinica si nelegala.
Prin decizia civila nr. 1643 din 10 octombrie 2012 Curtea de Apel Timisoara a respins recursul declarat de parata S.C. V S.R.L. Virciorova impotriva sentintei civile nr. 288 din 27 februarie 2012 pronuntata de Tribunalul Caras-Severin in dosarul nr. 4420/208/2010 in contradictoriu cu reclamantii intimati Comuna B si Consiliul Local al Comunei B.
Pentru a decide astfel, instanta de control judiciar a retinut ca, in esenta, societatea recurenta sustine ca evacuarea sa din imobilul proprietatea comunei este nelegala, desi termenul de 10 ani stipulat in contractul de inchiriere nr. 859/05.05.2000 a expirat in 5 mai 2010, intrucat anterior acestei date, prin adresa nr. 1/22.03.2010, a depus la Primaria Comunei B o cerere prin care a solicitat prelungirea locatiunii pe o perioada de 20 de ani, cerere la care nu a primit raspuns in termenul legal de 30 de zile, astfel ca in speta sunt incidente dispozitiile art. 7 alin. (1), art. 2 alin. (1) si art. 3 lit. b) din O.G. nr. 27/2003, care in mod eronat au fost inlaturare de judecatorul fondului.
Curtea constata ca aceste critici sunt neintemeiate, deoarece expirarea termenului convenit de parti constituie unul dintre cazurile de incetare a contractului de inchiriere. Daca termenul locatiunii a fost determinat de parti, locatiunea inceteaza de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a timpului, fara sa mai fie nevoie de o instiintare prealabila, art. 1436 alin. 1 din Codul civil prevazand ca locatiunea facuta pentru un timp determinat inceteaza de la sine cu trecerea termenului, fara sa fie trebuinta de o prealabila instiintare.
Daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l impiedice (deci, cu permisiunea lui), locatiunea se considera reinnoita prin tacita relocatiune (reconductiune) - art. 1437 si 1452 din acelasi cod. Intrucat tacita relocatiune opereaza un nou contract de locatiune, trebuie sa fie indeplinite conditiile cerute de lege pentru incheierea contractului, prin aceste conditii intelegandu-se nu numai cele de fond ale oricarui act juridic civil (capacitate, consimtamant, obiect si cauza), ci si cele specifice (spre ex., daca inchirierea are loc, potrivit legii, pe baza de licitatie publica, tacita relocatiune nu poate opera, simpla tolerare a folosintei locatarului nefiind suficienta pentru incheierea unui nou contract, daca legea nu prevede astfel). Tacita relocatiune va avea loc in conditiile primului contract, dar se va considera ca noul contract va fi incheiat fara termen.
Or, partile aflate in litigiu au stabilit prin conventia lor un termen de 10 ani pentru inchirierea de catre societatea recurenta a spatiului in suprafata de 124 mp., contra unei chirii lunare de 50.000 lei (ROL), iar prin adresa nr. 1043/26.07.2010, intimata Comuna B a adus la cunostinta locatarului expirarea termenului de inchiriere, precum si faptul ca nu a mai prelungit locatiunea, solicitandu-i, totodata, eliberarea spatiului in termen de 15 zile de la primirea acestei adrese.
Si daca s-ar acceptat faptul ca parata a fost lasata sa foloseasca spatiul inchiriat dupa expirarea termenului contractual, desi partea nu a administrat nicio dovada in acest sens, simplul fapt ca a depus la dosar anumite ordine de plata prin care a virat diverse sume de bani in contul primariei, deschis la Trezoreria Operativa a Municipiului C, mentionand pe documentele de plata ca reprezinta chiria aferenta spatiului in litigiu, nu poate determina, prin el insusi, concluzia ca in cauza a operat tacita reconductiune, de vreme ce prin adresa nr. 897/08.10.2012 aceasta institutie a aratat ca nu a fost niciodata de acord cu prelungirea contractului, ocuparea respectivului spatiu fiind ilegala, pretinsele sume achitate cu titlu de chirie dupa termenul de valabilitate a contractului nefiind acceptate de primarie, trebuie avuta in vedere imprejurarea ca prin adresa nr. 1043/26.07.2010 locatorul a denuntat unilateral, respectand si termenul de preaviz, conform alin. 2 al art. 1436 Cod civil, acest nou contract. Termenul de preaviz reprezinta intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma denuntarii. Cum partile litigante nu au stipulat in contract un asemenea termen, instanta urmeaza sa se raporteze la natura lucrului si obiceiul locului, iar fata de scopul avut in vedere de legiuitor - ca locatarul sa fie in masura sa-si gaseasca un lucru similar pe care sa-l ia in locatiune - se apreciza ca termenul de 15 zile stabilit de locator este unul rezonabil. Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita "concediu") este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar daca nu a fost acceptata de partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea contractului.
Sustinerile recurentei cu privire la incidenta art. 7 alin. (1), art. 2 alin. (1) si art. 3 lit. b) din O.G. nr. 27/2003, in sensul intervenirii unei aprobari tacite a reinnoirii locatiunii, pe o perioada de 20 de ani, ca urmare a faptului ca institutiile intimate nu au raspuns cererii sale, transmisa in data de 25 martie 2010, potrivit confirmarii de primire depusa la dosarul de fond, nu pot fi primite si in mod just au fost inlaturate si de catre tribunal, intrucat art. 1 prevede fara echivoc ca acest act normativ reglementeaza procedura aprobarii tacite ca modalitate alternativa de emitere sau reinnoire a autorizatiilor de catre autoritatile administratiei publice, dispozitiile ordonantei aplicandu-se, dupa caz: a) procedurilor de emitere a autorizatiilor; b) procedurilor de reinnoire a autorizatiilor; c) procedurilor de reautorizare ca urmare a expirarii termenului de suspendare a autorizatiilor sau a indeplinirii masurilor stabilite de organele de control competente. De asemenea, art. 2 statueaza ca procedura aprobarii tacite se aplica tuturor autorizatiilor emise de autoritatile administratiei publice, cu exceptia celor emise in domeniul activitatilor nucleare, a celor care privesc regimul armelor de foc, munitiilor si explozibililor, regimul drogurilor si precursorilor, precum si a autorizatiilor din domeniul sigurantei nationale. Nu in ultimul rand, art. 3, invocat de recurent, arata ca, in sensul prezentei ordonante de urgenta, termenii si expresiile de mai jos au urmatorul inteles: a) autorizatie - actul administrativ emis de autoritatile administratiei publice competente prin care se permite solicitantului desfasurarea unei anumite activitati, prestarea unui serviciu sau exercitarea unei profesii; notiunea de autorizatie include si avizele, licentele, permisele, aprobarile sau alte asemenea operatiuni administrative prealabile ori ulterioare autorizarii; b) procedura aprobarii tacite - procedura prin care autorizatia este considerata acordata daca autoritatea administratiei publice nu raspunde solicitantului in termenul prevazut de lege pentru emiterea respectivei autorizatii.
Ca atare, acest act normativ nu se aplica decat in situatiile in care este vorba de lipsa unui raspuns al autoritatii publice, in termenul prevazut de lege, la o solicitare a unui petent in scopul autorizarii desfasurarii unei anumite activitati, prestarea unui serviciu sau exercitarea unei profesii, pentru alte situatii, precum cea privind prelungirea duratei unui contract de inchiriere fiind incidente dispozitiile dreptului comun, respectiv Codul civil.