Drept civil. Admisibilitatea actiunii in revendicare introdusa dupa intrarea in vigoare a legii 10/2001 impotriva cumparatorului in baza legii 10/2001. Irelevanta bunei credinte, inaplicabilitatea dispozitiilor art. 46 alin. 2) din legea 10/2001 in c...

1. Drept civil. Admisibilitatea actiunii in revendicare introdusa dupa intrarea in vigoare a legii 10/2001 impotriva cumparatorului in baza legii 10/2001. Irelevanta bunei credinte, inaplicabilitatea dispozitiilor art. 46 alin. 2) din legea 10/2001 in cadrul actiunii in revendicare in raport si de jurisprudenta CEDO in materia respectarii dreptului de proprietate.

(decizia civila nr. 628R/26.10.2006, dosar nr. 48330/3/2005, Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IX-a civila si pentru cauze privind proprietatea intelectuala)

Analizand recursul prin prisma motivelor formulate, Curtea retine urmatoarele:
I. O prima critica adusa deciziei pronuntata de instanta de apel a fost aceea referitoare la faptul ca instanta nu a motivat in nici un fel de ce a respins si capatul de cerere prin care se solicitase a se constata nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului revendicat.
      Curtea apreciaza intemeiata aceasta critica.
     a) Astfel, examinand cuprinsul considerentelor deciziei se constata ca nu s-a motivat absolut deloc de ce s-a respins acest capat de cerere. Respingerea capatului respectiv a fost implicita, dar neechivoca atat timp cat, urmare a schimbarii in tot  a sentintei, instanta de apel a respins ca nefondata actiunea, aceasta avand doua capete de cerere asupra carora s-a pronuntat prima instanta: 1) constatarea nevalabilitatii titlului statului si 2) revendicare.
      In raport de cele retinute anterior devine incident motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 7 C proc civ, si anume, "hotararea nu cuprinde motivele pe care se sprijina" respingerea primului capat de cerere.
      Ca efect al incidentei motivului respectiv de recurs, Curtea va proceda la analizarea criticilor expuse de apelanti in ceea ce priveste acest capat de cerere, in functie de rezultatul acestui demers urmand a se aprecia daca se impune sau nu modificarea deciziei cu privire la aceasta chestiune.
      In acest sens apelantul Municipiul Bucuresti a considerat ca imobilul a trecut in mod legal in patrimoniul statului in temeiul Decretului nr 92/1950, act normativ ce a produs efecte juridice depline. Apelantii C. I. si C. S. au criticat si ei hotararea primei instante prin care s-a retinut ca Decretul nr. 92/1950 nu a constituit titlu valabil.
      Curtea considera criticile nefondate pentru urmatoarele considerente:
      Dupa cum rezulta din probele administrate la dosar imobilul in litigiu a fost preluat de statul roman de la autorul reclamantilor, fara plata, in temeiul Decretului nr 92/1950.
Decretul nr. 92/1950 nu a putut produce nici un efect juridic asupra
 dreptului de proprietate cu privire la imobilele preluate de stat de la cetateni, el fiind sub acest aspect, un act normativ neconstitutional, si, in consecinta, fara efecte juridice.
      Astfel dispozitiile art. 18 din Constitutia Romanei din 1948, in
 vigoare la data emiterii Decretului nr. 92/1950 dispuneau: "proprietatea particulara si dreptul de mostenire sunt recunoscute si garantate prin lege" iar potrivit art. 10 din aceeasi Constitutie "pot fi facute exproprieri pentru cauza de utilitate publica pe baza unei legi si cu o dreapta despagubire stabilita de justitie".
Prin Decretul nr. 92/1950 s-a dispus trecerea in mod gratuit in
 proprietatea statului a apartamentului ce face obiectul litigiului de fata, ceea ce, in mod vadit contrazicea dispozitiile Constitutiei din 1948, act normativ cu forta juridica superioara Decretului nr. 92/1950.
In consecinta, prin Decretul 92/1950 dreptul de proprietate asupra
 imobilului respectiv nu s-a transmis in mod valabil in proprietatea statului, consecinta fiind aceea ca statul nu a avut un titlu valabil asupra acestuia niciodata.
Avand in vedere considerentele expuse, retinand caracterul nefondat al criticilor apelantilor cu privire la solutionarea capatului de cerere privind constatarea nevalabilitatii titlului statului asupra imobilului ce face obiectul prezentului litigiu, Curtea urmeaza sa admita recursul cu privire la acest aspect si sa respinga ca nefondate motivele de apel referitoare la acest aspect.
b) Potrivit art. 6 din legea nr. 238/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia:
1) "Fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unitatilor administrative teritoriale si bunurile dobandite de stat in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, daca au intrat in proprietatea statului in temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constitutiei, a tratatelor internationale la care Romania era parte si a legilor in vigoare la data preluarii de catre stat.
2) Bunurile preluate de stat fara un titlu valabil, inclusive cele obtinute prin vicierea consimtamantului, pot fi revendicate de fostii proprietar sau de succesorii acestora, daca nu fac obiectul unei legi speciale de reparatie.
3) Instantele judecatoresti sunt competente sa stabileasca valabilitatea titlului."
Potrivit art. 2 alin. 2) din legea nr. 10/2001 "persoanele ale caror immobile au fost preluate fara titlu valabil isi pastreaza calitatea de proprietar avuta la data preluarii, pe care o exercita dupa primirea deciziei sau a hotararii judecatoresti  de restituire, conform prevederilor prezentei legi."
Retinand ca imobilul in litigiu nu a trecut cu titlu valabil in proprietatea statului si dispozitiile art. 6 din legea nr. 213/1998 si art 2 alin. 2) din legea nr. 10/2001, prezenta hotarare - ce are caracter irevocabil - recunoaste astfel, cu efect retroactiv, dreptul de proprietate al reclamantilor asupra imobilului in litigiu.
      Consecinta directa a celor expuse mai sus o constituie faptul ca reclamantii pot fi considerati ca detin un bun, in sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
      
II. Prin celelalte motive de recurs formulate recurentii au criticat  hotararea instantei de apel, aratand, in esenta, urmatoarele:
- in mod gresit instanta de apel a considerat ca nu poate opera actiunea in revendicare in raport de caracterul special al legii nr 10/2001;
- in mod gresit instanta de apel a considerat ca, in aplicarea art. 46 alin 2) din legea 10/2001, este suficienta buna credinta a subdobanditorului;
- prin prisma dispozitiilor legale care reglementeaza protectia dreptului de proprietate si a jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului, titlul de proprietate al reclamantilor este preferabil, astfel incat actiunea in revendicare trebuie admisa.

1.) a) Curtea constata astfel ca o problema pe care trebuie sa o solutioneze cu prioritate este aceea de a stabili daca, dupa intrarea in vigoare a legii 10/2001, mai este admisibila o actiune in revendicare introdusa de proprietarul imobilului preluat fara titlu de catre stat impotriva persoanei care a cumparat respectivul imobil de la stat, anterior intrarii in vigoare a legii 10/2001.
Aceasta chestiune trebuie analizata cu prioritate pentru a stabili daca exista cadrul legal in baza caruia sa se treaca la analizarea pe fond a revendicarii.
b) Cu privire la aceasta chestiune, Curtea constata caracterul contradictoriu al considerentelor deciziei din apel.
      Astfel, pe de o parte, se retine ca paratii au cumparat imobilul cu respectarea dispozitiilor legii 112/1995, intelegand sa-si exercite drepturile conferite de aceasta lege si au fost de buna credinta la incheierea contractului.
      Pe de alta parte, se retine ca "nu poate opera actiunea in revendicare a compararii drepturilor autorilor", "avand in vedere caracterul special al legii nr 10/2001, derogatoriu de la dreptul comun". Totodata, s-a retinut ca in baza art 18 lit d) din legea 10/2001 proprietarii imobilelor nu pot obtine decat masuri reparatorii in echivalent, in cazul in care imobilul a fost cumparat de chiriasi cu respectarea dispozitiilor legii 112/1995.
c) Dupa cum se observa, din primul set de argumente se deduce ca instanta de apel considera preferabil titlul paratilor deoarece au fost de buna credinta la incheierea contractului de vanzare cumparare.
Cel de-al doilea set de argumente conduce insa la concluzia ca nici nu se poate pune in discutie o actiune in revendicare - ca instrument specific de obtinere a posesiei bunului - in conditiile in care bunul a fost transmis catre chiriasi cu respectarea dispozitiilor legale ale legii 112/1995.
d) Cu privire la problematica supusa analizei, Curtea considera ca si dupa intrarea in vigoare a legii 10/2001, este admisibila o actiune in revendicare introdusa de proprietarul imobilului preluat fara titlu de catre stat impotriva persoanei care a cumparat respectivul imobil de la stat, anterior intrarii in vigoare a legii 10/2001, pentru urmatoarele considerente:
e) Legea 10/2001 este o lege speciala care reglementeaza situatia
 imobilelor preluate in mod abuziv de statul roman in perioada 1945-1989, imobilul revendicat de reclamanti incadrandu-se in sfera de reglementare a acesteia.
In acest sens legea prevede o anumita procedura pentru a se putea
 obtine restituirea in natura a imobilelor preluate de stat, din acest punct de vedere legea fiind una speciala in raport de dispozitiile de drept comun.
Aceste argumente ar parea ca interzic reclamantilor posibilitatea de a
 exercita vreo alta cale in scopul dobandirii imobilului, respectiv accesul la mijloacele prevazute de dreptul comun, in speta, actiunea in revendicare.
Concluzia nu este una cu valoare de adevar totala, fiind necesar a se
 face distinctia intre diferite categorii de imobile preluate de stat, respectiv, in functie de situatia juridica a acestora la data intrarii in vigoare a legii nr 10/2001.
Urmand acest demers Curtea apreciaza ca doar in ce priveste
 imobilele preluate in mod abuziv de stat si care se mai afla in posesia acestuia la data intrarii in vigoare a legii, procedura prevazuta de aceasta este una obligatorie, cu excluderea altor mijloace prevazute de dreptul comun.
 Chiar si in astfel de situatii, daca se constata ca procedura speciala este una ineficienta sau mult mai dificila pentru solicitant, acesta are dreptul de a uza de calea prevazuta de dreptul comun pentru a-si realiza drepturile sale (de exemplu, a trecut o perioada foarte lunga de timp fara a i se raspunde solicitantului la notificare).
In ceea ce priveste imobilele care au fost deja instrainate de catre stat
 prin vanzare, Curtea apreciaza ca procedura prevazuta de legea 10/2001 in scopul redobandirii acestora este una facultativa pentru reclamanti si, mai mult, nu este exclusiva.
Argumentele legale in sustinerea acestei opinii sunt urmatoarele:
-  art 1 alin 1 si art 7 alin 1 , incadrat in Cap I,  Dispozitii generale stabilesc     principiul restituirii in natura a imobilelor;
- art 9 alin 1, primul din Cap II, Restituirea in natura sau masuri reparatorii prin echivalent prevede ca " imobilele preluate in mod abuziv, indiferent in posesia cui se afla in prezent, se restituie in natura in starea in care se afla la data cererii de restituire si libere de orice sarcini". Din aceasta exprimare rezulta intentia legiutorului de a se referi doar la imobilele care se mai afla in proprietatea statului sau organelor sale, deoarece numai acestea ar putea fi restituite in natura  " indiferent in posesia cui se afla in prezent". Concluzia este intarita de coroborarea acestui text cu cele prevazute la art 21 si urmatoarele din aceeasi lege care se refera la procedura de restituire;
- printre imobilele la care se refera intreg Capitolul II nu se regaseste categoria imobilelor instrainate de stat fara respectarea dispozitiilor legii 112/1995, fiind reglementata doar categoria imobilelor instrainate cu respectarea legii 112/1995 (art 18 lit d);
- art 21 incadrat in Cap III  Proceduri de restituire precum si toate celelalte texte legale referitoare la procedura de restituire vizeaza doar ipoteza acelor imobile care se mai afla in posesia statului ;
- dispozitiile art 46 si 47 (devenite art 45 si 46 dupa ultima republicare a legii 10/2001 in M. Of. Nr 798/02.09.2005) din interpretarea carora ar putea rezulta concluzia ca si imobilele vandute chiriasilor fara respectarea dispozitiilor legii 112/1995 s-ar putea restitui in natura fostilor proprietari, numai in conditiile in care s-ar obtine nulitatea pe cale judecatoreasca a contractelor de vanzare cumparare, se afla incadrate in Capitolul VI Dispozitii tranzitorii si finale , aspect ce formeaza convingerea instantei ca leguitorul a considerat ca pentru restituirea in natura a unor astfel de imobile, calea prevazuta de legea 10/2001 este una facultativa, iar nu obligatorie. Este vorba doar despre restituirea in natura, iar nu si despre posibilitatea obtinerii unor masuri reparatorii prin echivalent, situatie in care procedura prevazuta de legea 10/2001 este obligatorie;
- nici un text de lege nu interzice introducerea unei actiuni in revendicare de drept comun impotriva cumparatorilor, dupa intrarea in vigoare a legii 10/2001;
- prin vanzarea de catre stat a imobilului asupra caruia nu avea un drept de proprietate s-a realizat o ingerinta in dreptul reclamantilor. Or, a refuza acestora calea dreptului comun de realizare a dreptului lor ar insemna a consacra cu caracter definitiv ingerinta in dreptul acestora, cu consecinta evidenta a incalcarii art. 1 din Primul Protocol la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
      Avand in vedere aceste considerente, Curtea apreciaza ca fiind admisibila actiunea in revendicare formulata de reclamant.

     2.) In ceea ce priveste critica referitoare la gresita interpretare de catre instanta de apel a dispozitiilor art. 46 alin. 2) din legea 10/2001 (in prezent, art. 45 alin. 2), in sensul ca buna credinta este suficienta pentru a da preferabilitate titlului cumparatorilor in baza legii 112/1995, coroborata cu critica referitoare la gresita interpretare si aplicare a legii, in sensul ca trebuia sa se acorde preferabilitate titlului recurentilor reclamanti in actiunea in revendicare, Curtea constata necesar a analiza o serie de aspecte, analiza in urma careia urmeaza a-si forma un punct de vedere cu privire la fondul actiunii in revendicare:
a) definirea si natura juridica a actiunii in revendicare;
b) argumente esentiale si mijloace de proba folosite in mod uzual in cadrul actiunii in revendicare;
c) notiunea de "titlu de proprietate";
d) titlurile de proprietate invocate de parti;
e) prevalenta dreptului subdobanditorului de buna credinta si principiul stabilitatii raporturilor civile;
f) incidenta principiului validitatii aparentei in drept;
g) efectele produse de dispozitiile art. 45 alin. (2) din legea 10/2001 in cazul de fata;
h)  problema compararii de titluri.

A) Definirea si natura juridica a actiunii in revendicare:
      Actiunea in revendicare reprezinta acea actiune in justitie prin intermediul careia reclamantul - care se pretinde proprietarul unui bun individual determinat cu privire la care a pierdut posesia - solicita instantei sa i se recunoasca dreptul sau exclusiv de proprietate asupra bunului, cu consecinta obligarii paratului - care stapaneste bunul respectiv - la restituirea acestuia.
      Actiunea in revendicare este o actiunea reala deoarece ea se exercita impotriva oricarei persoane care detine bunul respectiv, cu orice titlu, si, totodata, este o actiune petitorie intrucat, prin intermediul ei, se urmareste apararea unui drept real - dreptul de proprietate.

B) Pornind, asadar, de la conceptul si natura juridica a actiunii in
 revendicare, apare cu evidenta faptul ca, in cadrul acesteia, fiecare dintre partile implicate va trebui sa indice si sa depuna titlul (temeiul) in baza caruia pretinde anumite drepturi cu privire la bunul revendicat.
      In speta, reclamantul va indica si va depune la dosar (sau va dovedi cu eventuale alte mijloace de proba) titlul in baza caruia pretinde ca are calitatea de proprietar exclusiv al bunului, iar paratul, in mod asemanator, va indica si va depune la dosar (sau va dovedi cu eventuale alte mijloace de proba) titlul in baza caruia pretinde ca are dreptul de a detine sau poseda bunul respectiv.
      De cele mai multe ori, atat reclamantul, cat si paratul invoca fiecare titluri din care ar rezulta ca au calitatea de proprietari si, de asemenea, de cele mai multe ori, proba dreptului de proprietate invocat de fiecare dintre parti se face prin administrarea de inscrisuri la dosar.
Este si situatia din cazul de fata, atat reclamantii, cat si paratii invocand faptul ca ar fi proprietari exclusivi asupra imobilului revendicat si fiecare dintre acestia depunand la dosar inscrisuri din care ar rezulta un astfel de drept.

     C) Cat priveste conceptul de "titlu de proprietate" folosit in aceasta materie, el se defineste ca reprezentand actul juridic, jurisdictional ori administrativ translativ sau chiar declarativ de proprietate, care genereaza o prezumtie (presupunere) de proprietate in favoarea persoanei care il invoca.
      Astfel de acte, apte prin natura lor sa produca efecte juridice, ca o expresie a manifestarii de vointa a partilor sau a autoritatilor publice, sunt concretizate de regula in continutul unor inscrisuri, intocmite in acest scop (contracte de vanzare cumparare, de donatie, tranzactii, hotarari judecatoresti, hotarari emise de autoritati publice, etc).
      Prezumtia de proprietate ce rezulta din cuprinsul unor astfel de inscrisuri nu este insa una absoluta!
      Pentru a avea caracter absolut ar trebui sa existe o garantie incontestabila ca cel care a transmis dreptul de proprietate era in mod cert, la randul sau, proprietar. Or, un astfel de lucru nu poate fi stabilit decat cercetand si titlul acestui din urma proprietar, respectiv, titlurile tuturor antecesorilor pentru a se verifica faptul ca, intr-adevar, cel ce detine un anumit titlu la un moment dat este proprietar incontestabil.
      De cele mai multe ori - si mai ales in cazul terenurilor - este absolut imposibil sa dovedesti existenta si valabilitatea tuturor transmisiunilor referitoare la bunul imobil respectiv, individualizat in cuprinsul titlului de proprietate. Un astfel de demers ar insemna obligarea celui care depune un titlu sa depuna toate titlurile antecesorilor sai incepand din momentul in care  a aparut conceptul de drept de proprietate asupra terenului respectiv. 
      Iata de ce prezumtia de proprietate ce rezulta din titlu are caracter relativ si, in consecinta, ea poate fi rasturnata prin probe contrare.     

     D) In ceea ce priveste titlurile invocate de parti, Curtea constata urmatoarele:
      Reclamantul pretinde calitatea sa de proprietar in baza contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 8917/19.05.1912, a autorizatiei de constructie nr. 125/07.03.1914, a sentintei de partaj nr. 606/1940 si a transmisiunilor succesorale ulterioare, acte din care rezulta ca autorii reclamantilor au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului si constructiei din care face parte si apartamentul revendicat iar, ulterior, prin transmisiune succesorala, reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra acestui imobil.
      In ceea ce priveste titlul autorilor reclamantilor, anterior preluarii imobilului de catre stat, acesta nu a fost contestat.
      Paratul pretinde calitatea sa de proprietar in baza contractului de vanzare cumparare nr. 2601/23680/24.12.1996, incheiat in baza legii 112/1995, act din care rezulta ca acestia ar fi dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat.
      Potrivit art. 1 alin. 1) din legea 112/1995 " fostii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinatia de locuinte, trecute ca atare in proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dupa 6 martie 1945, cu titlu, si care se aflau in posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989 beneficiaza de masurile reparatorii prevazute de prezenta lege".
      Potrivit art 9 alin. 1) din legea 112/1995 "chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului".
      Dupa cum se observa, obiectul de reglementare al legii 112/1995 il constituie imobilele care au trecut in proprietatea statului dupa 6 martie 1945 cu titlu, astfel incat chiriasii puteau cumpara de la stat doar aceasta categorie de imobile.
      In speta de fata, astfel cum s-a retinut mai sus la pct. I, imobilul in litigiu a trecut in proprietatea statului fara tilu, astfel incat el nu putea fi vandut chiriasilor in baza legii 112/1995.
      Prin urmare, prezumtia simpla de proprietate in favoarea paratilor este rasturnata in cauza de fata in conditiile in care, mai sus, la pct. I, s-a retinut ca autorul paratilor (statul) nu a avut calitatea de proprietar in momentul incheierii contractului de vanzare cumparare la data de 24.12.1996.
In aceste conditii, Curtea constata ca reclamantii detin un titlu din care rezulta o prezumtie simpla de proprietate asupra imobilului revendicat.
      In schimb, prezumtia de proprietate ce rezulta din titlul paratilor a fost rasturnata, in conditiile in care s-a dovedit ca paratii au cumparat de la un neproprietar, care preluase fara titlu legal imobilul de la autorii reclamantilor.
      
      

E) In ceea ce priveste apararea paratilor in sensul prevalentei
dreptului lor - in calitate de subdobanditori de buna credinta - in vederea asigurarii principiul stabilitatii raporturilor civile, Curtea apreciaza ca este nefondata pentru urmatoarele considerente:
In speta de fata se pune problema recunoasterii si ocrotirii titularului dreptului de proprietate asupra imobilului revendicat, reclamantul invocand titlul sau incontestabil (contract de vanzare cumparare, autorizatie de constructie, sentinta de partaj, succesiune si iesire abuziva din patrimoniu a posesiei bunului), iar paratul invocand, printre altele, principiul ocrotirii subdobanditorului de buna credinta - in vederea asigurarii principiul stabilitatii raporturilor civile.
       Dispozitiile legale pertinente in raport de care se va face analiza sunt cele prevazute de art. 480 Cod civil si art. 1 alin. 1) din Primul Protocol la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
      Art. 480 Cod civil prevede urmatoarele: " Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusive si absolute, insa in limitele determinate de lege."
      Art. 1 alin. 1) din Primul Protocol la Conventia Europeana a Drepturilor Omului prevede urmatoarele: "Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international".
      Dupa cum s-a retinut mai sus, reclamantilor li s-a recunoscut in mod retroactiv dreptul de proprietate asupra locuintei revendicate, constatandu-se ca imobilul le-a fost preluat de catre stat in anul 1950 fara titlu legal.
      Prin urmare, acestia sunt titularii unui bun in sensul art. 1 din Primul Protocol la CEDO.
      In decembrie 1996 statul, care preluase fara titlu imobilul respectiv,
l-a vandut chiriasilor, parati in prezenta cauza, fiind astfel privati reclamantii de posibilitatea de a intra in posesia acestuia.
      O astfel de vanzare realizata de stat catre chiriasul de buna credinta, chiar daca s-a facut anterior confirmarii in justitie in mod irevocabil a dreptului de proprietate al reclamantilor, reprezinta o privare de bun, constituind o ingerinta in dreptul de proprietate al reclamantilor. Urmare a acestei vanzari, reclamantii nu au mai avut posibilitatea de a intra in posesia bunului, de a-l vinde sau de a-l lasa mostenire, de a consimti o donatie sau de a dispune de acesta intr-un alt fel. In aceste conditii, Curtea constata ca aceasta situatie a avut ca efect privarea reclamantului de proprietatea sa in sensul celei de a doua fraze a primului alineat al articolului 1 din Protocolul nr. 1.
  O astfel de interpretare a fost data si de Curtea Europeana a Drepturilor Omului in numeroase cauze pronuntate impotriva Romaniei (Paduraru, Porteanu, Radu, Strain, etc).
      Compatibilitatea acestei vanzari a imobilului cu dispozitiile art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, trebuie analizata prin prisma  justificarii ingerintei in dreptul de proprietate al reclamantilor.
      O privare de proprietate rezultand din aceasta norma nu poate sa se justifice decat daca se demonstreaza ca a intervenit in conditiile prevazute de lege, pentru cauza de utilitate publica si cu respectarea principiului proportionalitatii.
      Criteriile stabilite prin jurisprudenta constanta a Curtii Europene a Drepturilor Omului pentru analizarea justificarii ingerintei sunt astfel  urmatoarele:
a) ingerinta sa fie prevazuta de lege;
b) ingerinta sa vizeze un scop legitim;
c) sa fie respectata proportionalitatea ingerintei.

a) In ceea ce priveste conditia ca ingerinta sa fie prevazuta de lege
Curtea constata urmatoarele:
   Principiul legalitatii implica in egala masura existenta unor norme de drept intern suficient de accesibile, precise si previzibile care sa prevada o astfel de ingerinta.
    Curtea constata ca legea nr. 112/1995 nu era aplicabila decat in cazul bunurilor cu privire la care statul avea un titlu de proprietate si ca nici o alta dispozitie interna nu acorda statului dreptul de a vinde un bun care se gasea de facto in patrimoniul sau si pentru care nu avea nici un titlu.
   Imprejurarea ca legea 112/1995 foloseste notiunea de "imobile trecute in proprietatea statului cu titlu", fara a defini in mod clar ce inseamna sintagma "cu titlu", aspect ce a condus la interpretari eronate ale acestei sintagme din partea autoritatilor statului, nu este de natura sa confere caracter previzibil legii, ci, dimpotriva, constituie un motiv de a se retine ca legea nu continea o norma suficient de accesibila si previzibila care sa reglementeze o ingerinta in dreptul de proprietate al titularilor imobilelor preluate, in realitate, fara titlu.
   In cauza, Curtea retine ca la momentul vanzarii statul nu avea titlu asupra apartamentului revendicat si ca ingerinta litigioasa era lipsita de baza legala din moment ce legea nr. 112/1995 nu permitea decat vanzarea bunurilor dobandite cu titlu.
   Avand in vedere cele de mai sus, Curtea concluzioneaza ca ingerinta in dreptul de proprietate al reclamantilor este lipsita de baza legala, incalcandu-se astfel articolul 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO.
   
   Nefiind indeplinita o conditie esentiala pentru justificarea ingerintei apare ca lipsit de interes demersul de a analiza celelalte doua conditii.
   Totusi Curtea le va analiza in scopul de a lamuri pe deplin partile cu privire la modul in care opereaza dispozitiile legale prevazute de Conventia Europeana a Drepturilor Omului cu privire la respectarea dreptului de proprietate.

b) In ceea ce priveste conditia ca ingerinta sa vizeze un scop
 legitim, Curtea apreciaza urmatoarele:

Ingerinta viza un scop legitim, si anume, protejarea drepturilor chiriasilor cumparatori care au fost de buna credinta la incheierea contractului de vanzare cumparare, in vederea asigurarii principiului securitatii raporturilor juridice.

c) In ceea ce priveste proportionalitatea ingerintei, Curtea retine urmatoarele:
O masura care reprezinta o ingerinta in dreptul de proprietate trebuie sa asigure un just echilibru intre cerintele de interes general ale comunitatii si imperativele protejarii drepturilor fundamentale ale individului. Preocuparea de a asigura un atare echilibru se reflecta in structura art. 1 din Protocolul nr. 1 si in a doua teza care trebuie citita in conformitate cu principiul consacrat de prima.
      In special, trebuie sa existe un raport rezonabil de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul vizat de orice masura care priveaza o persoana de bunul sau.
Pentru a determina daca masura litigioasa respecta justul echilibru necesar si, in special, daca nu obliga reclamantii sa suporte o sarcina disproportionata, trebuie sa se ia in considerare modalitatile de compensare prevazute de legislatia nationala.
In acest sens este de observat ca la momentul ingerintei (24.12.1996) nu existau dispozitii legale care sa reglementeze dreptul de despagubire al proprietarilor carora le-au fost vandute pe nedrept de catre stat locuintele catre chiriasi.

      In ceea ce priveste legea 10/2001 aceasta a fost adoptata cu mult dupa interventia ingerintei.
Chiar daca s-ar putea considera ca legea 10/2001 ar constitui o baza legala pentru despagubirea reclamantilor, Curtea constata ca, desi acestia au efectuat demersuri administrative in baza acestei legi, totusi nu au avut un rezultat satisfacator.
      Astfel dupa cum rezulta din cuprinsul Dispozitiei nr. 3990/24.02.2005 emisa de Primarul General al municipiului Bucuresti dupa aproximativ 4 ani de la intrarea in vigoare a legii, reclamantilor li s-a restituit doar dreptul de proprietate asupra curtii imobilului, fara a se dispune nimic cu privire la constructiile si terenul de sub acestea, din constructia corp A facand parte si imobilul revendicat.
Asadar, dupa cum se observa, legea 10/2001 nu a constituit o modalitate eficienta de compensare a reclamantilor pentru privarea de proprietate realizata.
Pe de alta parte, Curtea apreciaza ca nu exista in cauza nici o circumstanta exceptionala pentru a se justifica lipsa totala a despagubirilor pentru reclamanti.
Avand in vedere aceste considerente, Curtea constata ca nu s-a
 respectat principiul proportionalitatii ingerintei in dreptul de proprietate al reclamantilor.

      Consecinta ce rezulta din analiza facuta mai sus este aceea ca, nefiind justificata ingerinta in dreptul de proprietate al reclamantilor, nu se pot recunoaste efecte bunei credinte a cumparatorilor in ceea ce priveste dobandirea dreptului de proprietate asupra apartamentului cumparat in baza legii 112/1995.
      
      
      Evident, pe cale de consecinta, nici nu se pune problema unei eventuale preferabilitati a titlului paratilor in cadrul prezentei actiuni in revendicare deoarece, cu atat mai mult, s-ar realiza o ingerinta nejustificata in dreptul de proprietate al reclamantilor, ce ar conduce la incalcarea art. 1 din Primul Protocol la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
      F) In ceea ce priveste incidenta principiului validitatii aparentei in drept - principiul error communis facit jus - , invocat de parati in aparare, respectiv, pentru a demonstra ca au dobandit dreptul de proprietate sau pentru ca titlul acestora este preferabil, Curtea retine urmatoarele:
Principiul error communis facit jus este recunoscut in doctrina juridica si aplicat in cazuri de exceptie in practica instantelor judecatoresti in acele situatii exceptionale in care, daca nu s-ar recunoaste efecte specifice anumitor raporturi juridice de fapt, s-ar aduce o atingere grava sigurantei si stabilitatii circuitului civil.
In materia actelor juridice translative de proprietate incheiate intre vii principiul este cunoscut si sub denumirea de "teoria validitatii actelor juridice incheiate de subdobanditorul de buna credinta cu proprietarul aparent".
Cu alte cuvinte, in anumite situatii exceptionale, un act juridic nul pentru lipsa calitatii de proprietar a instrainatorului unui bun este considerat valabil pentru a se asigura stabilitatea circuitului civil.
Pentru  a se retine in cauza de fata teoria validitatii actelor juridice incheiate de subdobanditorul de buna credinta cu proprietarul aparent -  error communis facit jus - Curtea constata ca trebuie sa fie indeplinite trei conditii necesare si suficiente: 1 ) buna credinta a cumparatorilor, 2 ) eroarea comuna in care s-au aflat cumparatorii si 3 ) eroarea invincibila in care s-au aflat acestia.
Este important de facut precizarea ca in aplicarea "teoriei validitatii actelor juridice incheiate de subdobanditorul de buna credinta cu proprietarul aparent" nu se analizeaza doar conditia referitoare la buna credinta a subdobanditorului.
Dupa cum s-a aratat mai sus la pct. E, exclusiv buna credinta a cumparatorilor nu a putut produce nici un efect in ceea ce priveste dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilului.
Analizand, asadar, cele 3 conditii pentru eventuala incidenta a principiului error communis facit jus, Curtea retine urmatoarele:
1) In ceea ce priveste buna credinta a cumparatorilor Curtea retine urmatoarele:
       Buna credinta a cumparatorului consta in convingerea acestuia ca a cumparat imobilul de la adevaratul proprietar, desi, in realitate, acestuia ii lipsea aceasta calitate.
      Buna credinta se apreciaza in persoana cumparatorului in mod concret, in functie  de aptitudinile acestora si de imprejurarile in care s-a incheiat contractul, fiind o notiune cu vadit caracter subiectiv.
Potrivit art.1889 c.civ, buna credinta se prezuma. Prin urmare, reclamantii trebuie sa dovedeasca eventuala rea credinta a paratilor.
Instanta apreciaza ca in cauza nu s-a dovedit reaua credinta a cumparatorilor, concluzie pe care o retine pe baza urmatoarelor considerente.
      La momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare reclamantii nu formulasera notificari catre cumparatori pentru a le aduce la cunostinta pretentiile sale cu privire la imobil si nici nu-i chemase in judecata sub acest aspect.
      In ceea ce priveste pe vanzator Curtea constata ca, desi reclamantii au invocat ca ar fi depus la Comisia de aplicare a legii 112/1995 de pe langa Primaria Sectorului 1 in aprilie 1996 o cerere de restituire a acestui imobil, totusi la dosar nu a fost depusa copia acestei cereri pentru a se verifica daca, intr-adevar, sustinerile reclamantilor cu privire la termenul de depunere sunt reale.
      Chiar in situatia in care o astfel de notificare ar fi fost formulata in baza legii 112/1995, tot nu se poate retine reaua credinta a cumparatorilor atat timp cat pe cererea de cumparare a locuintei (verso) exista mentiunea ca "la data de 4.10.96 nu exista litigiu cu SC Herastrau Nord SA pe acest apartament. Nu figureaza pe lista PS1."
Avand in vedere aceste considerente, Curtea apreciaza ca la momentul incheierii contractului de vanzare cumparare paratii au fost de buna credinta.

2) In ceea ce priveste eroarea comuna in care s-au aflat cumparatorii, instanta retine urmatoarele:
      Eroarea comuna presupune un element  obiectiv reprezentat de aparenta creata de titlul de proprietate prezentat si un element  subiectiv, psihologic, constand in credinta cumparatorilor  in aparenta creata de titlul de proprietate coroborata cu celelalte imprejurari de fapt ce intaresc aceasta  credinta: publicitatea dreptului, conduita proprietarului aparent fata de bun, durata de timp in care proprietarul aparent a stapanit public anterior bunul, perceptia colectivitatii fata de bunul sau categoria din care face parte bunul detinute de proprietarul aparent.
In speta, Curtea apreciaza ca nu a existat o eroare comuna a cumparatorilor la momentul incheierii contractului de vanzare cumparare cu privire la calitatea de proprietar a vanzatorului.
      Astfel, trebuie retinut ca contractul de vanzare cumparare s-a incheiat la finalul anului 1996, iar pana la acea data chestiunea legalitatii tilului de proprietate al statului asupra imobilelor preluate prin diverse acte normative in perioada 1945-1989 a fost supusa unei dezbateri publice ample, fiind reflectata si in jurisprudenta instantelor judecatoresti.
      Prin urmare, nu se poate retine ca toti sau aproape toti chiriasii, cu interese in ceea ce priveste dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilelor in care locuiau cu chirie,  aveau increderea ca toate preluarile de bunuri realizate in perioada comunista au fost legale.
      
      3) In ceea ce priveste eroarea invincibila ( de neinlocuit) ce reprezinta cea de a treia conditie necesara pentru a se retine principiul  error communis facit jus, Curtea retine urmatoarele:
      Invincibilitatea erorii nu rezulta doar din caracterul comun al acesteia , fiindca altfel nu s-ar mai justifica existenta acestei conditii in plus. In aprecierea invincibilitatii trebuie cercetata cauza erorii si de analizat daca un om capabil, in conditiile socio-politice si a realitatilor sociale existente la momentul incheierii contractului putea sau nu sa descopere viciul titlului proprietarului aparent.
       Cu alte cuvinte, invincibilitatea erorii trebuie apreciata in persoana subdobanditorului de buna credinta in mod abstract, prin raportare la o persoana diligenta, spre deosebire de buna credinta care se apreciaza in mod concret, in raport de circumstantele personale ale individului.
      Acest aspect se impune intrucat consecintele admiterii teoriei validitatii aparentei in drept sunt deosebit de grave pentru adevaratul proprietar care, practic, se va vedea privat de bunul sau,.
      In acest sens trebuie remarcat ca admiterea institutiei error communis facit jus are drept consecinta o ingerinta in dreptul de proprietate al unei persoane,  astfel ca admiterea efectului creator de drept al erorii comune si invincibile trebuie sa tina seama si de criteriile stabilite in jurisprudenta Curtii Europene cu privire la justificarea ingerintei in dreptul fundamental de proprietate al unei persoane (a se vedea mai sus consideratiile de la lit. E).
       Pentru a se retine caracterul invincibil al erorii subdobanditorul de buna credinta trebuie sa  intreprinda toate actiunile si formalitatile posibile, apte de a confirma  existenta dreptului autorului.
       In lipsa acestor diligente, subdobanditorul nu poate datora situatia sa erorii invincibile, ci neglijentei sale.
In speta, instanta apreciaza ca eroarea in care s-au aflat paratii cumparatori nu poate avea un caracter invincibil.
Astfel, chiar daca titlul asupra imobilului provenea de la stat nu putea reprezenta pentru parati o garantie suficienta ca acesta este un adevarat proprietar, acestia trebuind sa efectueze toate diligentele posibile pentru a cerceta temeinicia aparentei titlului prezentat de vanzator.
Astfel, printr-o simpla verificare a Decretului nr. 92/1950 cumparatorii puteau sa identifice persoanele de la care a fost preluat imobilul pe care doreau sa-l cumpere iar ulterior sa cerceteze titlul acestora, demers pe care daca l-ar fi facut ar fi constatat ca imobilul fusese preluat de la alte persoane decat titularii dreptului de proprietate, o asemenea imprejurare fiind suficienta pentru a trage concluzia ca titlu prezentat de stat nu era unul legal.
      Astfel, dupa cum a rezultat din probele administrate, nationalizarea (preluarea de catre stat) imobilului s-a facut pe numele lui Lungu Nicolae, pe cand, in realitate, imobilul apartinea autorilor reclamantilor, respectiv membrii ai familiei Fundateanu.
      In consecinta, Curtea apreciaza ca in cauza, chiar daca a existat buna credinta a cumparatorilor, nu sunt indeplinite conditiile principiului error communis facit jus pentru ca paratii sa se prevaleze de efectele acestuia.

     G)  Prin concluziile scrise depuse in recurs, intimatii paratii din prezenta cauza au amintit dispozitiile art. 45 alin. (2) din legea 10/2001 (fost art. 46 alin. 2), desi prin motivele de apel au considerat ca acest text legal nu este aplicabil spetei.
      Indiferent de optiunea paratilor de a invoca sau nu in aparare aceste dispozitii legale, Curtea constata necesar a analiza efectele ce pot fi recunoscute acestora atat timp cat instanta de apel si-a motivate solutia si in temeiul acestora, iar recurentii au criticat aplicabilitatea lor.
       Cu privire la aceasta chestiune Curtea retine urmatoarele:
      Potrivit art. 45 alin. 2) din legea nr. 10/2001 "Actele juridice de instrainare, inclusiv cele facute in cadrul procesului de privatizare, avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care actul a fost incheiat cu buna-credinta."
      Potrivit art. 1 alin. 1) din legea 112/1995 " fostii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinatia de locuinte, trecute ca atare in proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dupa 6 martie 1945, cu titlu, si care se aflau in posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989 beneficiaza de masurile reparatorii prevazute de prezenta lege".
      Potrivit art 9 alin. 1) din legea 112/1995 "chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului".
       Dupa cum se observa, obiectul de reglementare al legii 112/1995 il constituie imobilele care au trecut in proprietatea statului dupa 6 martie 1945 cu titlu, astfel incat chiriasii puteau cumpara de la stat doar aceasta categorie de imobile.
      In speta de fata, astfel cum s-a retinut mai sus la pct. I, imobilul in litigiu a trecut in proprietatea statului fara tilu, astfel incat el nu putea fi vandut chiriasilor in baza legii 112/1995.
       In conditiile in care imobilul a fost preluat de catre stat fara titlu, rezulta ca autorii reclamantilor si, in prezent, reclamantii, nu au pierdut niciodata dreptul de proprietate asupra acestuia, ei avand in patrimoniul lor un bun, in sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, act normativ ce face parte din dreptul intern inca din anul 1994.
       Asa cum s-a aratat la lit. E de mai sus, prin simpla vanzare a imobilului catre chiriasi, s-a realizat o privare a reclamantilor de dreptul lor.
      Totodata, s-a retinut ca la data incheierii contractului de vanzare cumparare ingerinta nu era una justificata, pe de o parte pentru ca nu era prevazuta de lege, iar, pe de alta parte pentru ca nu a fost respectat principiul proportionalitatii ingerintei.
       In conditiile in care inca de la data de 24.12.1996 s-a realizat o ingerinta in dreptul de proprietate al reclamantilor este evident ca, incepand cu aceasta data, ea are un caracter continuu, pana la momentul la care reclamantii isi redobandesc posesia asupra imobilului.
       Or, prin dispozitiile art. 45 alin. 2) din legea 10/2001 nu numai ca nu s-a oprit aceasta ingerinta, ci, dimpotriva, aceasta a obtinut prin efectul legii un caracter permanent in acele cazuri in care cumparatorii au fost de buna credinta, deoarece s-a prevazut ca contractele incheiate de acestia nu pot fi lovite de nulitate.
       Potrivit art. 18 lit. d) din legea 10/2001, astfel cum a fost in vigoare pana la modificarea intervenita prin legea nr. 247/2005:
   "Masurile reparatorii se stabilesc numai in echivalent si in urmatoarele cazuri:
...........................................................................
    d) imobilul a fost instrainat fostului chirias cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, cu modificarile ulterioare."
      Coroborand dispozitiile art. 45 alin. 2) cu cele ale art. 18 lit. d) din legea 10/2001 rezulta cu evidenta ca intentia legiuitorului a fost aceea de a proteja pe cumparatorii de buna credinta ai locuintelor pe care le-au ocupat in calitate de chiriasi.
      Aceasta intentie a legiuitorului nu a tinut insa seama de faptul ca, inca din anul 1996, se realizase o ingerinta nejustificata in dreptul de proprietate al reclamantilor, cu consecinta unei privari nelegale de proprietate a acestora.
      Or, atat timp cat inca din anul 1996 s-a realizat o ingerinta in dreptul de proprietate al reclamantilor, prin vanzarea bunului acestora catre un tert (chiriasii locuintei), este mai mult decat evident ca prin edictarea art. 45 alin. 2) din legea 10/2001 ingerinta s-a agravat si mai tare, lipsindu-I pe reclamanti de posibilitatea de obtinere a nulitatii titlului chiriasilor in conditiile in care acestia au fost de buna credinta, desi au cumparat un imobil fara respectarea dispozitiilor legii nr. 112/1995.
       In aceste conditii, sub nici o forma nu se pot retine efecte favorabile paratilor in baza art. 45 alin. 2) din legea 10/2001 deoarece o eventuala interpretare in sensul ca acestia si-ar fi consolidat dreptul de proprietate cu privire la imobilul cumparat in decembrie 1996 nu ar avea alta consecinta decat aceea a consacrarii si recunoasterii, in mod expres, prin lege, a ingerintei nejustificate in dreptul de proprietate al reclamantilor.
      Evident, ingerinta realizata in anul 1996, nejustificata pentru ca nu era prevazuta de lege, nu se acopera prin recunoasterea caracterului nejustificat al acesteia intr-o prevedere legala ulterioara ingerintei.
      De asemenea, aplicand acelasi rationament si retinand aceleasi circumstante ca la pct. E, nu este indeplinita cerinta proportionalitatii ingerintei.
      Avand in vedere aceste considerente, Curtea constata ca nu pot fi retinute nici un fel de efecte favorabile paratilor in baza art. 45 alin. 2) din legea 10/2001, in cadrul prezentei actiuni in revendicare, deoarece s-ar incalca dreptul de proprietate al reclamantilor protejat prin art. 1 din Primul Protocol la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
      
     H) In ceea ce priveste chestiunea compararii titlurilor prezentate de parti, Curtea constata ca o astfel de problema nu se pune in cazul de fata atat timp cat titlurile prezentate de parti provin de la acelasi autor comun.
      Compararea de titluri, ca operatiune obligatorie in cadrul unei actiuni in revendicare, se face doar atunci cand titlurile prezentate de parti provin de la autori diferiti, intre care nu exista nici o legatura de succesiune.
      Numai intr-o astfel de ipoteza se procedeaza la analizarea titlurilor autorilor fiecareia dintre parti.
      
      Avand in vedere considerentele expuse mai sus la pct. II, 2 lit. A-H, retinand faptul ca doar reclamantii detin un titlu din care rezulta o prezumtie de proprietate si ca s-a rasturnat prezumtia de proprietate ce rezulta din titlul prezentat de parati si, totodata, acestia nu se pot prevala de efecte favorabile in baza bunei credinte, a principiului error communis facit jus sau a dispozitiilor art. 45 alin. 2) din legea nr. 10/2001, Curtea constata intemeiata actiunea in revendicare formulata de reclamanti.
      Pe cale de consecinta, va fi admis recursul, va fi modificata in tot decizia recurata in sensul ca vor fi respinse ca nefondate ambele apeluri.
      
      

2