Apartament dobandit in baza art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995. Decesul chiriasului cumparator. Instrainare de catre cumparatori

Apartament dobandit in baza art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995. Decesul chiriasului cumparator. Instrainare de catre mostenitori.
      
      
      
      Legea nr. 112/1995 - art. 9
      
     Interdictia de instrainare a apartamentelor dobandite in conditiile art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 - astfel cum este prevazuta de dispozitiile art. 9 alin. ultim din lege - opereaza in personam si nu in rem, mostenitorul fostului chirias-cumparator putand instraina apartamentul.
     
      Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila, decizia  nr. 934 din 13 aprilie 2006
     
     Prin actiunea inregistrata la Judecatoria Arad sub nr. 10656/2005, reclamanta U.F. a solicitat, in contradictoriu cu parata A.I., ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate ca parata, fiind unica mostenitoare a defunctei H.E., are calitatea de avand-cauza in contractul intitulat "Promisiune de vanzare-cumparare" - incheiat intre reclamanta si defuncta si, in consecinta, este obligata fata de reclamanta; ca reclamanta si-a indeplinit obligatiile contractuale fata de promitenta vanzatoare prin achitarea catre S.C. "R." S.A. a diferentei de pret datorate, conform alin. 2 al contractului din litigiu; sa se dispuna obligarea paratei ca, atunci cand legea va permite, sa transmita reclamantei deplina proprietate a imobilului ce face obiectul contractului, inscris in CF 54073 A., si nu doar nuda proprietate asupra acestuia, asa cum s-a obligat promitenta vanzatoare, avand in vedere ca uzufructul s-a stins prin decesul acesteia din urma.
     Judecatoria Arad, prin sentinta civila nr. 4683 din 10 octombrie 2005, pronuntata in dosarul nr. 10656/2005, a respins actiunea reclamantei, retinand in ca dreptul reclamantei de a cere executarea obligatiei de a transmite dreptul de proprietate nu este unul actual, deoarece nu s-a implinit nici termenul suspensiv si nici conditia suspensiva nu a fost realizata, ca imobilul a fost achizitionat de promitenta vanzatoare in temeiul Legii nr. 112/1995, iar ulterior conventiei nu a fost adoptat nici un act normativ care sa inlature interdictia de instrainare a unui asemenea imobil.
     Totodata, prima instanta a avut in vedere ca art. 110 C. pr. civ. permite partii a cere, inainte de termen, executarea unei obligatii doar in anumite situatii, insa cererea reclamantei nu se refera la nici una dintre aceste situatii, fiind astfel prematur formulata.
     Primele doua capete de cerere, respectiv cele privind constatarea calitatii de avand cauza, precum si a imprejurarii ca reclamanta si-a executat obligatiile contractuale, au fost apreciate de prima instanta ca inadmisibile, in raport de dispozitiile art. 111 C. pr. civ., retinand ca pe calea actiunii reglementata de acest text de lege este permisa doar constatarea existentei sau neexistentei unui drept, nu si a unei situatii de fapt.
     Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamanta.
     Prin decizia civila nr. 24 din 25 ianuarie 2006, pronuntata in dosarul nr. 505/C/2006, Tribunalul Arad a respins apelul reclamantei, cu motivarea ca prima instanta a retinut in mod just ca cererile reclamantei nu sunt actuale, intrucat transferul dreptului asupra nudei proprietati nu se poate realiza decat peste 10 ani de la data cumpararii imobilului - 27 noiembrie 2002 sau atunci cand legea o va permite, astfel ca in mod legal actiunea reclamantei a fost respinsa ca prematura si inadmisibila.
     Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, solicitand, in principal, casarea hotararilor atacate si trimiterea cauzei spre rejudecarea primei instante, iar in subsidiar, modificarea hotararilor in sensul admiterii actiunii sale.
     In motivare, recurenta a invocat dispozitiile art. 304 pct. 7 si 9 si 312 alin. 5 C. pr. civ., aratand ca instantele au apreciat gresit ca primele doua capete de cerere se refera la constatarea unei stari de fapt si nu la constatarea unui drept.
     Recurenta a mai sustinut ca in mod gresit a fost respins ca prematur cel de-al treilea capat de cerere, in conditiile in care nu a solicitat executarea obligatiei de indata.
     In urma examinarii deciziei atacate in raport de motivele invocate si de dispozitiile art. 111 C. pr..civ., art. 304 pct. 7 si 9, art. 312 alin. 5 C. pr. civ., art. 969, art. 1073 C. civ. si art. 9 din Legea nr. 112/1995, Curtea a apreciat ca fiind intemeiat recursul, pentru urmatoarele considerente:
     Prin "promisiunea de vanzare-cumparare" promitenta vanzatoare H.E. s-a obligat sa transfere dreptul asupra nudei proprietati in favoarea reclamantei peste 10 ani de la data cand a cumparat imobilul sau atunci cand legea o va permite.
     Potrivit art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 "chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului".
     Articolul 9 alineatul ultim din Legea nr. 112/1995 stabileste insa ca "apartamentele dobandite in conditiile alin. 1 nu pot fi instrainate 10 ani de la data cumpararii".
     Astfel, din economia textelor de lege precitate reiese ca numai apartamentele dobandite prin cumparare de catre chiriasi nu pot fi instrainate 10 ani de la data cumpararii, nu si cele dobandite cu titlu de mostenire de catre succesorii fostilor chiriasi.
     Cu alte cuvinte, din interpretarea celor doua texte legale, reiese ca interdictia de instrainare pe o perioada se 10 ani are caracter in personam iar nu in rem, aceasta fiind opinia majoritara atat in jurisprudenta cat si in doctrina.
     In speta, prin petitul trei al actiunii, reclamanta a solicitat sa se dispuna obligarea paratei ca, atunci cand legea va permite, sa transmite reclamantei deplina proprietate a imobilului in litigiu si nu doar nuda proprietate asupra acestuia, asa cum s-a obligat promitenta vanzatoare, avand in vedere ca uzufructul s-a stins prin decesul acesteia din urma.
     Or, acest capat de cerere, care trebuie considerat ca fiind petitul principal, a fost apreciat gresit ca fiind o actiune in constatare, fiind, in realitate, o actiune in realizare, respectiv o actiune in executarea contractului.
     Aceasta, cu atat mai mult cu cat reclamanta si-a intemeiat in drept actiunea pe dispozitiile art. 969 C. civ. si art. 1073 C. civ., potrivit carora contractul constituie legea partilor iar creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei.
     Prin urmare, cata vreme interdictia de instrainare are caracter in personam si interdictia de instrainare nu mai opereaza si fata de mostenitorii fostilor chiriasi care au cumparat imobilul in baza Legii nr. 112/1995, in momentul de fata legea permite instrainarea imobilului in litigiu, astfel incat in mod gresit ambele instante au apreciat ca fiind prematur introdus cel de-al treilea capat de cerere privind executarea contractului.
     Privita astfel actiunea reclamantei apare ca o actiune in realizarea dreptului, primele doua petite din actiune privind constatarea calitatii paratei de avand-cauza si indeplinirea obligatiei contractuale de catre reclamanta sunt capete de cerere accesorii, care, in speta, au relevanta doar sub aspectul calitatii procesuale pasive a paratei si sub aspectul indeplinirii conditiilor actiunii in executarea contractului.
     In consecinta, instanta a casat ambele hotarari si, in baza art. 312 alin. 5 C. pr. civ. a trimis cauza spre rejudecare la prima instanta.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      1