Imobil restituit in baza Legii nr. 10/2001. Contract de inchiriere incheiat in baza O.U.G. nr. 40/1999. Prelungire.

Imobil restituit  in baza Legii nr. 10/2001. Contract de inchiriere incheiat in baza O.U.G. nr. 40/1999. Prelungire.
      C. civ. - art. 969
      O.U.G. nr. 40/1999 - art. 14 alin. 1
      
      
      
      
     In cazul in care partile contractului de inchiriere au stabilit, de comun acord ca, la expirarea termenului de locatiune, contractul nu se mai prelungeste, dispozitiile art. 14 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999 nu mai sunt incidente sub acest aspect.
     
      Curtea de Apel Timisoara, sectia civila, decizia nr. 2732 din 12 octombrie 2005
     
     Prin decizia civila nr. 846 din 7 aprilie 2005, pronuntata in dosar nr. 1604/2005, Curtea de Apel Timisoara a admis apelul reclamantilor H.V.I. si H.V. a schimbat in parte sentinta civila nr. 6325 din 30 noiembrie 2004, pronuntata de Judecatoria Timisoara in sensul ca a dispus evacuarea paratei  din imobilul; a constatat incetat contractul de inchiriere nr. 2/28.11.2003 incheiat intre parti privind imobilul sus mentionat; a respins cererea reconventionala formulata de parata reclamanta reconventionala A.A.A.M.; a mentinut in rest dispozitiile sentintei civile apelate.
     Pentru a hotari astfel instanta de apel a avut in vedere faptul ca apartamentul in litigiu a fost restituit in baza Legii nr. 10/2001, prin dispozitia nr. 5049/2002 a P.M.A., numitei H.A.A.E., care si-a intabulat dreptul de proprietate in cartea funciara.
     Aceasta a vandut reclamantilor imobilul, prin contract de vanzare-cumparare autentic, iar acestia si-au intabulat dreptul de proprietate in cartea funciara sus-mentionata.
     La acea data, parata ocupa apartamentul in baza unui contract de inchiriere incheiat cu S.C "R." S.A. A., insa reclamantii, in calitate de noi proprietari ai imobilului si in temeiul O.U.G. nr. 40/1999 au incheiat cu aceasta, la 28.11.2003 un nou contract de inchiriere pentru o perioada de  4 ani si 5 luni.
     Curtea a apreciat ca, desi instanta de fond face referire la incidenta in speta a dispozitiilor art. 14 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, in cuprinsul contractului de inchiriere pe care reclamantii l-au incheiat cu parata, la art. 3 - durata contractului, se face mentiunea expresa, acceptata de altfel de catre parata, in sensul ca la expirarea duratei acestui contract, conform termenului stabilit, nici una din parti nu poate obliga pe cealalta la  prelungirea contractului.
     Fata de aceasta situatie si avand in vedere dispozitiile art. 969 C. civ., instanta a considerat ca in mod  nelegal si cu gresita interpretare a dispozitiilor art. 14 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, prima instanta a admis cererea reconventionala in sensul obligarii reclamantilor la reinnoirea contractului de inchiriere, care expirase la 15.04.2004.
     Mai mult, Curtea a retinut ca reclamantii au notificat parata inca inainte de expirarea termenului contractual, despre intentia lor de a nu mai prelungi contractul de inchiriere, astfel incat nu s-a putut retine nici tacita relocatiune.
     Impotriva acestei decizii a declarat recurs in termen legal parata reclamanta reconventionala A.A.A.M. solicitand modificarea ei si in consecinta  respingerea ca nefondat a apelului reclamantilor parati reconventional.
     In motivarea recursului s-a invocat faptul ca s-au aplicat gresit dispozitiile art. 14 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, art. 13 - 15 din Legea nr. 10/2001, art. 969 C. civ. si art. 43 - 46 din Legea nr. 114/1996, motiv de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ. pentru ca niciodata nu a inteles sa renunte la drepturile sale locative legale.
     S-a mai criticat decizia din apel si pentru aceea ca respingerea cererii reconventionale nu a fost motivata, respectiv nu s-a argumentat de ce nu i se poate oferi o locuinta corespunzatoare din moment ce se solicita evacuarea sa.
     Instanta de recurs a respins recursul pentru urmatoarele considerente:
     Contractului de inchiriere incheiat intre parti ii sunt aplicabile dispozitiile speciale ale O.U.G. nr. 40/1999, in concret art. 14 alin. 1, care prevede ca la expirarea termenului de inchiriere chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului pentru  aceeasi perioada (in speta  termenul fusese de 5 ani conform contractului incheiat de parata cu S.C. "R." S.A. A.), daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii.
     La data de 28.11.2003 intre reclamanti ca si proprietari si parata ca si chiriasa s-a incheiat contract pentru o perioada expres determinata, cu incepere de la data de 01.12.2003 pana la 15.04.2004 si cu mentiunea ca niciuna dintre parti nu o poate obliga pe cealalta la prelungirea contractului (art. 3.1 din contract).
     Aceasta clauza a dat expresie dreptului de dispozitie al paratei de a renunta la beneficiul legal al unei inchirieri pe o durata de 5 ani, lucru permis de art. 14 alin. 1 al O.U.G. nr. 40/1999 si, de altfel, logic intrucat dreptul locativ al acesteia este un drept subiectiv asupra caruia, ca titulara, poate dispune in mod liber.
     Tot aceasta clauza a prevazut in mod neechivoc si imposibilitatea prelungirii contractului  dincolo de data scadentei in afara de intelegerea amiabila a partilor, aspect care in cauza nu s-a dovedit; dimpotriva, anterior expirarii termenului, reclamantii i-au adus la cunostinta paratei ca nu mai doresc prelungirea locatiunii.
     Contractul incheiat intre parti fiind legea partilor, potrivit art. 969 C. civ., trebuia executat cu buna-credinta si respectat intocmai din moment ce a dat valoare consimtamantului liber exprimat al partilor.
     Cata vreme parata nu a invocat  si - nici dovedit - ca vointa sa la momentul incheierii contractului a fost viciata, rezulta ca ea a renuntat voluntar si in deplina cunostinta de cauza la dispozitiile O.U.G. nr. 40/1999 privind durata inchirierii si reinnoirea acesteia, astfel ca din momentul expirarii termenului convenit, a pierdut titlul legal in baza caruia ocupa apartamentul proprietatea reclamantilor.
     Prin urmare, admiterea cererii de evacuare a paratei, cerere formulata dupa expirarea datei de 15.04.2004, a fost mentinuta ca temeinica si legala.
     Si in ceea ce priveste respingerea cererii reconventionale instanta de apel a pronuntat o decizie corecta in principiu chiar daca insuficient motivata.
     Prin cererea reconventionala formulata in cauza parata a solicitat, in principal, obligarea reclamantilor la incheierea unui nou contract de inchiriere, solicitare corect respinsa ca urmare a interpretarii clauzelor contractuale pe baza carora a fost admisa evacuarea sa.
     In subsidiar, prin aceeasi cerere, s-a solicitat ca in eventualitatea in care se va dispune evacuarea sa, aceasta masura sa fie insotita de atribuirea unei locuinte corespunzatoare din fondul de stat.
     Deoarece titularul dreptului de proprietate privata a statului asupra locuintelor construite din fondurile proprii ale acestuia este municipiul reprezentat prin primar, institutie a carei introducere in cauza nu a fost solicitata de parata, in mod corect instanta nu a putut examina aceasta solicitare, cadrul procesual nefiind legal constituit.