Contract de ipoteca. Desfiintare act constituitor. Efecte asupra contractului de ipoteca

      Prin plangerea formulata in conformitate cu art. 50 alin. 2 din legea 7/1996, inregistrata la nr. 5921/318/2011, petenta SC X prin lichidator judiciar ... SPRL a solicitat instantei ca prin sentinta ce se va pronunta si in contradictoriu cu intimatele OCPI Gorj, SC Y SRL Tg Jiu, Z. BANK Tg Jiu, sa se dispuna desfiintarea incheierii nr.4799/03.02.2011, cu consecinta rectificarii Cartii Funciare nr. 823/0;1, in sensul radierii inscrierii privitoare la proprietatea de sub B1, in favoarea numitei SC X SRL, precum si a inscrierilor privitoare la sarcinile existente asupra imobilului.
      Prin sentinta civila nr. 5304/10.06.2011 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu in dosarul nr.5921/318/2011 a fost admisa plangerea formulata de petenta SC X SRL prin lichidator judiciar ... SPRL,  in contradictoriu cu intimatele SC Y  si Z. BANK Sucursala Tg Jiu .
      A fost desfiintata incheierea nr. 4799/3.02.2011 emisa de OCPI Gorj.
Au fost radiate inscrierile facute in Cartea Funciara nr.16842 a localitatii Tg Jiu numarul cadastral 823/0;1.
      S-a dispus intabularea dreptului de proprietate al petentei conform sentintei comerciale nr. 901/06.07.2010 pronuntata de Tribunalul Gorj, pentru teren plus constructie din Tg Jiu, str. Constantin Brancusi.
      Impotriva sentintei a formulat apel parata Z. Bank criticand sentinta pentru netemeinicie si nelagalitate solicitand modificarea in tot a hotararii pronuntate de Judecatoriei Tg Jiu si respingerea plangerii formulate de petenta SC X prin lichidator judiciar ... SPRL Tg-Jiu.
      Tribunalul Gorj prin decizia civila nr.351/22.09.2011 a admis apelul declarat de apelanta parata Z. Bank SA Tg-Jiu.
      A schimbat sentinta si a admis in parte plangerea de incheiere carte funciara .
      A dispus rectificarea cartii funciare nr.16482 a localitatii Tg-Jiu, nr. cadastral 823/0;1 in sensul radierii inscrierilor din partea II B1 a CF, privitor la proprietatea imobilului.
      A mentinut inscrierile din cartea funciara privitor la sarcinile constituite in favoarea Z.Bank.
      A mentinut restul dispozitiilor sentintei apelate.
      Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul ... SPRL lichidator judiciar al SC X, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
       A sustinut ca sunt incidente dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod pr. civila, respectiv instanta de apel a aplicat gresit dispozitiile art. 34 alin. 3, 4 din Legea nr. 7/1996, art. 1800 Cod civil coroborat cu principiul nemo plus juris ad alium transferre potest (nimeni nu poate dobandi mai multe drepturi decat avea transmitatorul) si principiul resolutio jure dantis resolvitur jus accipientis (desfiintarea titlului autorului atrage desfiintarea  titlului prin care tertii au dobandit drepturi asupra bunurilor in cauza); in concluzie, ipoteca s-a stins pe cale principala, prin rezolutiunea dreptului de proprietate al constituitorului SC Y (prin sentinta civila nr.  901/06.07.2010).
      Instanta a analizat doar prevederile art. 1746 Cod civil, fara a avea in vedere ca SC X se afla intr-o procedura speciala, de insolventa, care este guvernata de reguli speciale, derogatorii de la dreptul comun. Bunul cu privire la care s-a instituit ipoteca nu poate fi urmarit de creditorul ipotecar intrucat Legea nr. 85/2006 reglementeaza o procedura stricta iar Z. Bank nu are nici un raport juridic cu SC X, neavand calitatea de creditor. Eventualele drepturi pe care le-ar putea pretinde Z. Bank se pot valorifica doar in procedura insolventei, prin formularea unei cereri de creanta si inscrierea in tabelul definitiv al creditorilor iar ulterior prin participarea la distribuirea sumelor realizate in urma lichidarii. In ipoteza vanzarii bunurilor de catre lichidator adjudecatarul le va dobandi libere de orice sarcini, conform art. 53 din Legea nr. 85/2006.
      Recursul este nefondat.
      Criticile invocate se incadreaza in motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 Cod pr. civila, dar nu sunt intemeiate, dispozitiile legale incidente in cauza fiind corect interpretate si aplicate de instanta de apel.
      Sustinerea recurentei in sensul ca anularea titlului constituitorului are drept consecinta stingerea ipotecii in baza principiilor enuntate nu poate fi retinuta, avand in vedere considerentele ce vor fi expuse, cu precizarea ca analiza dispozitiilor legale incidente, fata de prevederile art. 104 alin.1 din Legea nr. 71/2011, va fi facuta in raport de prevederile Codului civil din 1864, contractul de ipoteca a carui radiere se solicita fiind incheiat anterior datei de 1 octombrie 2011.
      Potrivit art. 1790 Cod civil "creditorii care au privilegiu sau ipoteca inscrisa asupra unui imobil il urmaresc in orice mana ar trece". Dreptul de ipoteca are o situatie juridica incerta numai in situatia reglementata de art. 1770 Cod civil, respectiv atunci cand dreptul de proprietate al constituitorului este incert, respectiv actul juridic de transmitere a dreptului catre constituitor este afectat de o conditie, suspensiva sau rezolutorie.
      Cazurile in care intervine stingerea dreptului de ipoteca sunt reglementate expres de legiuitor, in art. 1800 Cod civil, respectiv: prin stingerea obligatiei principale, prin renuntarea creditorului la ipoteca, prin indeplinirea formalitatilor si conditiilor prevazute pentru detentori pentru purgarea bunurilor dobandite de ei, prin prescriptie.
      Anularea titlului constituitorului nu a fost reglementata de lege drept cauza de stingere a ipotecii. Extinderea prevederilor art. 1800 Cod civil prin invocarea unor principii de drept (cum sunt cel potrivit caruia nimeni nu poate dobandi mai multe drepturi decat avea transmitatorul -nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet- si cel potrivit caruia principiul desfiintarea titlului initial atrage desfiintarea titlului subsecvent -resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis) nu se justifica in cauza din mai multe considerente.
      Pe de o parte acestei interpretari extensive i se opune un alt principiu fundamental de drept, principiul ocrotirii bunei credinte. Incheierea unui contract de ipoteca imobiliara cu analizarea situatiei juridice a bunului la momentul respectiv, situatie care nu permitea concluzia ca dreptul constituitorului ar fi unul incert (in cartea funciara nefiind notat un litigiu cu privire la titlul constituitorului) echivaleaza cu buna credinta a creditorului ipotecar (care este prezumata pana la proba contrarie, conform art. 1899 alin. 2 Cod civil). Principiul bunei credinte se opune lipsirii creditorului ipotecar de beneficiul garantiei ipotecare (respectiv stingerii ipotecii), in situatia in care intervine anularea titlului constituitorului ipotecii.
      Pe de alta parte proprietarul anterior, in situatia anularii titlului constituitorului, se poate apara de efectele contractului de ipoteca uzand de prevederile referitoare la purga proprietatii.
      Astfel, potrivit art. 1804 si urmatoarele din Codul civil, cel ce dobandeste un bun ipotecat (dobandire ce poate avea loc si pe calea desfiintarii actului constituitorului, caz in care ne aflam in situatia unei redobandiri, noul proprietar fiind persoana de la care a dobandit constituitorul) are obligatia ca in termen de o luna de la transcrierea actului prin care a dobandit/redobandit bunul sa notifice creditorului ipotecar noua situatie juridica si sa declare prin acea notificare ca este gata a plati de indata datoriile si sarcinile ipotecare numai pana la concurenta pretului stipulat prin actul de instrainare, indiferent de faptul ca datoriile sunt exigibile sau nu. In aceasta ipoteza, daca pretul stipulat nu acopera in totalitate datoriile ipotecare, creditorul poate cere punerea imobilului in vanzare prin licitatie publica, putand urca pretul din actul de vanzare-cumparare cu cel mult 10%.
      Recurgerea la procedura privitoare la purga proprietatii de catre cel ce redobandeste bunul de la constituitor nu este in masura sa produca prejudicii acestuia (cu exceptia situatiei in care nivelul datoriilor garantate prin ipoteca este mai mare decat pretul), si aceasta intrucat urmare a desfiintarii actului de vanzare-cumparare pe calea actiunii in anulare cel care redobandeste bunul are obligatia de a restitui pretul catre constituitor.
      Curtea mai apreciaza relevant in cauza si aspectul ca solicitarea intimatei Z. Bank SA de a fi inscrisa in tabloul creditorilor SC X (solicitare ce parea indreptatita daca se considera ca ipoteca nu mai poate fi mentinuta asupra bunului, caz in care se transfera asupra pretului achitat de constituitor in baza contractului de vanzare-cumparare anulat) a fost respinsa in mod irevocabil de instante, astfel cum rezulta din hotararile pronuntate de instante in dosarul nr. 14496/95/2007/A1, depuse in copie in recurs. Intr-o asemenea situatie, daca ar fi primite sustinerile recurentei, creditorul ipotecar ar ramane lipsit in mod absolut de beneficiul garantiei ipotecare, respectiv nu doar asupra bunului ci si asupra pretului ce ar trebui restituit de recurenta, desi nu i-a fost contestata buna credinta la incheierea contractului de ipoteca.
      In concluzie, Curtea retine ca in mod corect instanta de apel a procedat la schimbarea sentintei in sensul respingerii plangerii referitor la radierea ipotecii, intrucat dreptul de ipoteca transcris in cartea funciara nu a incetat sa existe dupa desfiintarea titlului constituitorului pe calea actiunii in anulare act de vanzare-cumparare.
      Cat priveste dispozitiile Legii nr. 85/2006 acestea nu vin in contradictie cu prevederile legale referitoare la ipoteca analizate mai sus. Instrainarea bunului de catre lichidatorul judiciar va putea fi facuta, daca se impune, insa cu instiintarea creditorului ipotecar, urmand ca acesta sa fie satisfacut din pret prioritar, in functie de rangul garantiei sale, iar adjudecatarul va dobandi bunul liber de ipoteca.