Anulare contract vanzare-cumparare

Pe rol pronuntarea asupra cererilor de recurs formulate de recurentele parate H.R.M. si SC ROMCONFORT impotriva deciziei  civile nr.1821 din  23.09.2003 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a V a Civila in dosarul nr.903/2003 in contradictoriu cu  intimata reclamanta B.C. si intimata parata Primaria Municipiului Bucuresti - prin Primarul General.
Dezbaterile in fond au avut loc in sedinta publica de la 9 septembrie   2004, consemnate in incheierea de la acea data, ce face parte integranta din prezenta, cand, Curtea, pentru a da posibilitate partilor sa depuna note scrise si avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea la 16 septembrie  2005, cand a dat urmatoarea decizie : C U R T E A
Reclamanta B.C. a chemat in judecata pe paratele Primaria Municipiului Bucuresti, S.C. "Romconfort"SA si H.R., solicitand Judecatoriei sectorului 1, pe rolul careia cauza a fost inregistrata sub nr.12094/2004, sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare nr.37/1/1.11.1996, incheiat intre parata cu privire la apartamentul nr.21 din str. Paharnicului nr.11, Bl.43, sc. A, et.5, sector 1 - trecut in proprietatea statului din patrimoniul reclamantei, in baza Decretului nr.223/1974 -si obligarea paratei de a-i lasa reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie acest imobil.
Judecatoria sector 1, prin sentinta civila nr.10997/2002, a respins actiunea ca neintemeiata, retinand in esenta ca reclamanta nu a facut dovada contrara prezumtiei de buna credinta a partilor intre care s-a incheiat actul juridic analizat, prezumtie instituita de dispozitiile art.1899 alin.2 Cod  civil .
Impotriva sentintei a formulat apel reclamanta B.C., sustinand ca prima instanta nu s-a pronuntat asupra capatului de cerere privind revendicarea, neanalizand titlurile de proprietate ale partilor.
Cu privire la acest prim aspect s-a solicitat sa se constate ca titlul apelantei este mai bine caracterizat , fiind preferabil titlului intimatei H.R..
Al doilea motiv de apel vizeaza lipsa de suport legal a sentintei si gresita apreciere a probelor, care a condus la solutia gresita ca parata - intimata H.R.este cumparatoare de buna - credinta.
Tribunalul Bucuresti - Sectia a V a Civila, prin decizia civila nr.1821/23.09.2003, pronuntata in dosarul nr.903/2003, a admis apelul, a schimbat sentinta, a admis actiunea si a dispus obligarea paratei H.R. de a lasa reclamantei in deplina proprietate apartamentul in litigiu.
Pentru a adopta aceasta solutie, instanta a retinut urmatoarele:
"Din probele administrate in cauza nu rezulta faptul ca cumparatorii imobilului au efectuat demersuri pentru aflarea situatiei juridice a bunului. Din declaratiile martorilor propusi de parata rezulta doar ca aceasta s-a interesat de procedura de cumparare a apartamentului cat mai urgent posibil nu si de situatia juridica a acestuia... La dosar nu exista nici un inscris care sa dovedeasca faptul ca parata H.R. ar fi formulat vreo cerere catre institutiile abilitate in vederea aflarii situatiei juridice a imobilului in litigiu inainte de incheierea contractului de vanzare - cumparare la data de 1.11.1996 ...
In plus reaua - credinta a cumparatoarei rezulta si din probe cu care a incheiat contractul de vanzare - cumparare, pe baza unei cereri depuse de chiriasi inainte de intrarea in vigoare a Legii nr.112/1995, si anume la data de 10.01.1996, precum si a unei alte cereri, inregistrate inca din data de 5.11.1990. Fata de cele retinute, tribunalul constata ca in cauza devin incidente dispozitiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, text in virtutea caruia actele juridice de instrainare a imobilelor preluate fara titlu valabil sunt lovite de nulitate absoluta, in speta nefacandu-se dovada ca vanzarea s-a incheiat cu buna credinta.
Cu privire la capatul de cerere prin care s-a revendicat imobilul, tribunalul a avut in vedere ca numai reclamanta detine un titlu de proprietate, in conditiile in care parata H.R. a invocat un contract de vanzare - cumparare a carui nulitate absoluta a fost constatata prin admiterea primului capat de cerere.
Impotriva deciziei instantei de apel au declarat recurs intimatele - parate H. R.M. si S.C."Romconfort"SA.
Recurenta H.R.M. si-a intemeiat recursul pe cazurile de modificare prevazute de art.304 pct.9 si 10 Cod procedura civila in dezvoltarea carora a formulat urmatoarele motive:
-Afirmatia instantei de apel, potrivit careia cumparatorii imobilului nu au efectuat demersuri pentru aflarea situatiei juridice a bunului, dovedeste faptul ca la pronuntarea hotararii apelate instanta nu a avut in vedere inscrisuri existente la dosarul cauzei, din care reiese cu claritate faptul ca, la momentul cumpararii(1.11.1996) situatia juridica a imobilului era cunoscuta atat de vanzator cat si de cumparatori.
In acest sens, sunt invocate rezolutia oficiului juridic din cadrul S.C."Romconfort"SA, in continutul careia se mentioneaza ca"apartamentul de la adresa mentionata in cerere nu figureaza ca avand notificare pana la data de 30.10.1996".
Se mai arata ca nu poate fi imputata recurentei"graba" cu care a depus cererea de cumparare, deoarece incheierea contractului de vanzare - cumparare a avut loc dupa expirarea termenului prevazut de Legea nr.112/1995, in interiorul caruia fostul proprietar avea posibilitatea de a formula cerere la Comisia pentru aplicarea Legii nr.112/1995, cerere care nu a fost depusa de catre B.C..
In consecinta, recurenta apreciaza ca in cauza s-a facut gresit aplicarea art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 si ca s-a dispus fara temei legal anularea contractului nr.37/1/1.11.1996.
-Instanta nu s-a pronuntat asupra probelor referitoare la neachitarea in integralitate a apartamentului de catre B.C. si a inexistentei unui titlu de proprietate pe numele acesteia asupra apartamentului in litigiu.
Recurenta S.C."Romconfort"SA invoca motivul prevazut de art.304 pct.9 Cod procedura civila , formuland critici asemanatoare celor prezentate de recurenta H. R., referitoare la faptul ca vanzarea s-a facut cu respectarea conditiilor prevazute de Legea nr.112/1995 si cu buna - credinta.
Se mai sustine ca instanta de apel a retinut ca sunt incidente dispozitiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, raportandu-se la o situatie nascuta dupa incheierea contractului de vanzare - cumparare, in conditiile in care nulitatea absoluta se apreciaza raportat la data incheierii contractului de vanzare - cumparare.
Analizand actele si lucrarile dosarului, Curtea constata ca cererile de recurs sunt fondate.
Opinia instantei de apel referitoare la reaua credinta a cumparatorilor(parata H.R.M. si sotul acesteia, H.E. - in prezent decedat) la momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare se fundamenteaza pe aprecierea ca"din probele administrate nu rezulta faptul ca cumparatorii imobilului au facut demersuri pentru aflarea situatiei juridice a bunului si ca acestia aveau"cunostinta de faptul ca imobilul a apartinut unei alte persoane si a fost preluat de stat".
Cu privire la aceasta apreciere, Curtea constata ca este reala sustinerea recurentei H.R.M., in sensul ca tribunalul nu a avut in vedere si nu a analizat o serie de inscrisuri existente la dosar care atesta o alta situatie de fapt.
Astfel, in declaratia autentificata la data de 10.10.1996, depusa in dosarul alcatuit la SC"Romconfort"SA in vederea cumpararii apartamentului, solicitantul H.E. preciza ca imobilul al carui pret nu a fost achitat in intregime, a trecut in proprietatea statului conform prevederilor Decretului nr.223/1974, B.C. - in prezent B.C. - plecand in strainatate inainte de a termina plata ratelor.
Aceasta declaratie a fost depusa in cadrul probei cu inscrisuri la dosarul primei instante(fila 75).
De asemenea, a fost depusa cererea de cumparare inregistrata la data de 10.01.1996 la SC"Romconfort"SA care poarta viza Oficiului juridic potrivit careia apartamentul"nu figureaza ca avand notificare la oficiul juridic pana la data de 30.10.1996"(fila 74 dosar fond), precum si adeverinta nr.14416/2003 emisa de Consiliul General al Municipiului Bucuresti - Administratia Fondului Imobiliar(fila 50 dosar apel)din care rezulta ca suma de 57.850 lei, reprezentand contravaloarea creditului nerambursat de reclamanta conform contractului de imprumut nr.3511/124494/1997 a fost virat la C.E.C. - S.M.B. de fostul D.G.D.A.L. la data de 11.12.1982.
Or, inscrisurile mentionate atesta o alta situatie de fapt decat cea retinuta de instanta de apel si atrage incidenta in cauza a cazului de modificare prevazute de art.304 pct.10 Cod procedura civila .
La termenul de dezbateri, intimata - reclamanta a sustinut ca recursul intemeiat pe dispozitiile art.304 pct.10 Cod procedura civila , nu mai poate fi sustinut fata de modificarea Codului de procedura civila.
Apararea intimatei urmeaza sa fie inlaturata pentru urmatoarele considerente:
Cazul de modificare prevazut de art.304 pct.10 Cod procedura civila a fost abrogat prin Legea nr.219/14.07.2005.
Este adevarat ca, potrivit dispozitiilor art.725 alin.1 Cod procedura civila "Dispozitiile legii noi de procedura se aplica, din momentul intrarii ei in vigoare si proceselor in curs de judecata incepute sub legea veche...", insa de la acest principiu legiuitorul instituie o exceptie reglementata in acelasi articol, alin.(3), in conformitate cu care"Hotararile pronuntate inainte de intrarea in vigoare a legii noi raman supuse cailor de atac si termenelor prevazute de legea sub care au fost pronuntate".
Cum, in prezenta cauza, hotararea judecatoreasca recurata a fost pronuntata la data de 23.09.2003 iar recursul a fost declarat si motivat la data de 3.12.2003, respectiv inainte de intrarea in vigoare a Legii nr.219/14.07.2005, decizia atacata ramane supusa, sub toate aspectele, caii de atac a recursului si motivelor de nelegalitate, astfel cum acestea erau reglementate prin dispozitiile procedurale in vigoare la data pronuntarii hotararii.
Revenind la analiza pe fond a aplicabilitatii cazului de modificare prevazut de art.304 pct.10 Cod procedura civila , Curtea apreciaza ca inscrisurile mentionate, pe care instanta de apel a omis sa le analizeze, erau hotaratoare pentru "dezlegarea pricinii", sub aspectul atitudinii psihice a cumparatorilor la data incheierii contractului de vanzare - cumparare.
Aceste inscrisuri demonstreaza ca au fost efectuate demersuri pentru aflarea situatiei juridice a bunului vandut si situatia juridica a bunului, cunoscuta de parti la data incheierii contractului nu conduce la concluzia acceptata de tribunal, in sensul relei - credinte a cumparatorilor.
Buna - credinta care se analizeaza in raport cu momentul incheierii conventiei, presupune convingerea ca au dreptul, potrivit dispozitiilor legale in vigoare, sa incheie actul juridic de instrainare.
Vanzarea apartamentului s-a facut cu respectarea Legii nr.112/1995, inclusiv a art.1, in conditiile in care bunul a fost preluat in baza unui act normativ declarat ca reprezentand titlu al statului chiar prin normele metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995(art.1 alin.2 din Normele metodologice in vigoare la data incheierii contractului), nu facea obiectul vreunei actiuni in revendicare si nici al unei eventuale cereri de restituire intemeiate pe Legea nr.112/1995 iar titlul statului nu era contestat in nici un mod la acea data, prima actiune in revendicare fiind inregistrata dupa perfectarea contractului.
In acest context, la data incheierii contractului de vanzare - cumparare, aparenta de drept era in sensul ca vanzatorul avea toate insusirile cerute de lege pentru a putea sa transmita proprietatea, cerinta ce defineste atat buna - credinta a partilor contractante, cat si aplicabilitatea principiului consacrat prin adagiul "error comunis facit jus".
Este lipsita de temei legal asertiunea relei - credinte a paratei cumparatoare, fundamentata pe imprejurarea ca aceasta"a avut cunostinta de faptul ca imobilul a apartinut unei alte persoane".
Rationamentul preconizat este lipsit de logica juridica, in conditiile in care Legea nr.112/1995, in temeiul careia s-a incheiat contractul, reglementeaza exclusiv situatia imobilelor care nu au fost construite din fondurile statului ci au fost edificate de particulari("alte persoane") si preluate de stat din posesia acestora.
Cu privire la capatul de cerere privind revendicarea, constatand valabilitatea contractului de vanzare - cumparare incheiat in baza Legii nr.112/1995, in raport de principiul ocrotirii aparentei de drept si de dispozitiile art.46 si 18 lit. d din Legea nr.10/2001, Curtea apreciaza ca in cadrul operatiunii de comparare a titlurilor prezentate de parti, titlul recurentei H.R.M. este preferabil.
Criteriile de preferinta avute in vedere de instantele judecatoresti in cadrul actiunii in revendicare, anterior aparitiei Legii nr.10/2001, sunt creatia practicii judecatoresti si a doctrinei, in lipsa unor prevederi legale exprese.
Legea nr.10/2001, prin dispozitiile art.46 alin.2 coroborate cu dispozitiile art.18 lit. d , reglementeaza pentru prima data un criteriu expres de preferinta si un adevarat mod de consolidare a titlului de proprietate dobandit de fostii chiriasi in conditiile Legii nr.112/1995 si cu buna - credinta.
Pentru considerentele prezentate, in baza dispozitiilor art.312 alin. 1 - 3 Cod procedura civila , Curtea urmeaza sa admita recursurile si sa modifice decizia, in sensul respingerii apelului ca nefondat.
Cererea recurentei H.R.M. privind cheltuielile de judecata va fi respinsa, nefiind depuse la dosar inscrisuri din care sa rezulte cuantumul acestor cheltuieli.

                                        PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:

Admite recursurile declarate de recurentele H.R.M. si S.C."Romconfort"SA impotriva deciziei civile nr.1821/23.09.2003, pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a V a Civila in dosarul nr.903/2003.
Modifica decizia, in sensul ca respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta reclamanta B.C. impotriva sentintei civile nr.10997/12.12.2002 pronuntata de Judecatoria Sector 1 in dosarul nr.12094/2002.
Respinge cererea recurentei H.R.M. privind acordarea cheltuielilor de judecata.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica azi, 16 septembrie 2005. CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTIA A IV A CIVILA
I N C H E I E R E
SEDINTA PUBLICA DE LA 09 SEPTEMBRIE  2005

Pe rol solutionarea cererii de recurs de fata.
La apelul nominal facut in sedinta publica se prezinta:  recurenta parata  H.R.M.,personal si asistata de aparator,av.N.C.,  intimata reclamanta B.C.,  personal si asistata de aparator, av.A.N., intimata parata Primaria Municipiului Bucuresti, prin consilier juridic C.V.-V., lipsind recurenta parata SC ROMCONFORT SA.
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care:
  Se invedereaza instantei ca la dosarul cauzei, prin serviciul registratura, intimata reclamanta B.C. a depus inscrisuri.
Recurenta parata  H.R. M., prin aparator,solicita acordarea unui termen pentru a lua cunostinta de  actele ce au fost depuse la dosar pentru acest termen de intimata reclamanta.
Instanta, deliberand,urmeaza a nu avea in vedere  la pronuntare actele depuse la data de6.09.2005 de catre intimata reclamanta B.C., prin registratura,, avand in vedere ca la termenul  de incuviintare a probatoriului, aceasta nu a solicitat proba cu inscrisuri, solicitand numai acordarea unui termen  pentru a lua cunostinta de  actele depuse de partea adversa.
Recurenta parata  H.R.M., prin aparator, arata ca nu are cereri prealabile.
Intimata reclamanta B.C., prin aparator, arata ca de asemenea nu are cereri prealabile.
Intimata parata Primaria Municipiului Bucuresti, prin consilier juridic, arata ca nu are cereri prealabile.
Curtea , constatand ca nu mai sunt cereri prealabile , considera cauza in stare de judecata si acorda partilor cuvantul pe fondul cererilor de recurs.
  Recurenta parata  H.R.M., prin aparator, solicita admiterea recursului astfel cum a fost formulat si motivat in scris , intemeiat pe  disp. art. 304 pct.  9 si  10 C. pr. civ. ,  modificarea  deciziei  atacate si
- 2 -

respingerea apelului ca nefondat , mentinerea sentintei instantei de fond ca fiind temeinica si legala . Considera ca instanta a pronuntat o hotarare  cu aplicarea gresita a legii, respectiv a retinut in mod gresit ca recurenta si defunctul ei sot au fost cumparatori de rea credinta, nu a avut in vedere ca sotii H. au  facut diligente pentru a afla situatia juridica a imobilului, respectiv daca s-a formulat notificare . Instanta anterioara nu a analizat  daca s-au respectat  dispozitiile Legii nr. 112/1995, respectiv nu a verificat buna credinta a  recurentei, nu a avut in vedere  o serie de acte si anume cererea de cumparare, declaratia din care rezulta ca sotii Hamer s-au interesat de situatia juridica a imobilului, precum si  notificarea din anul 2001. Cu cheltuieli de judecata. Depune note scrise.
Intimata reclamanta B.C., prin aparator, solicita respingerea  recursului  ca nefondat si mentinerea hotararii atacate ca fiind legala si temeinica. Considera ca a  facut dovada respectarii dispozitiilor Legii nr. 112/1995 si ca nu poate fi primita teza referitoare la buna credinta a recurentei; ca recursul intemeiat pe disp.art. 304 pct. 10 c.pr.civ., nu  mai poate fi sustinut fata de modificarea codului de procedura civila. Arata ca vor fi solicitate pe cale separata cheltuielile de judecata.
Intimata parata Primaria Municipiului Bucuresti, prin consilier juridic, solicita admiterea ambelor recursuri  astfel cum au fost formulate de catre recurentele parate H.R.M. si SC ROMCONFORT SA.

C U R T E A

Pentru a da posibilitate partilor sa depuna note scrise si avand
nevoie de timp pentru a delibera,

D I S P U N E

Amana pronuntarea la 16.09.2005,
Data in sedinta publica  azi  09.09. 2005.