Actiune privind obligatia unei societati comerciale din sectorul petrolului de a vinde imobilele cu destinatia de locuinta, titularilor contractelor de inchiriere. Modalitate de stabilire a pretului locuintei.

      OUG nr. 130/2004, contine  dispozitii ce nu deroga de la dreptul comun al  libertatii contractuale,  sub aspectul obligatiei de a vinde si sub aspectul pretului vanzarii, incidente in cazul in care calitatea de vanzator o are una din  unitatile enumerate in art.1 din acest act normativ.
      Potrivit art. 1 din OUG nr.130/2004, aprobata prin Legea nr.189/2005, societatile comerciale, companiile si societatile nationale din sectorul energiei, petrolului si gazelor naturale, resurselor minerale si al industriei de aparare, precum si alti agenti economici din subordinea Ministerului Economiei si Comertului, in baza aprobarii de catre adunarea generala a actionarilor sau, dupa caz, a consiliului de administratie, pot vinde locuintele pe care le au in patrimoniu personalului propriu - salariati care sunt titulari ai contractelor - disponibilizatilor cu ultimul loc de munca la acesti agenti economici, care sunt titulari ai contractelor de inchiriere la data disponibilizarii, sau pensionarilor cu ultimul loc de munca la acesti agenti economici.
      Prin urmare, nu exista reglementata legal o obligatie a acestor societati de a vinde imobilele cu destinatia de locuinta titularilor contractelor de inchiriere, ca in situatia locuintelor al caror regim juridic a fost guvernat de Decretul Lege nr. 61/1991, ci legea prevede doar posibilitatea ca societatea din domeniul energetic sa aprecieze asupra oportunitatii unei astfel de act de dispozitie juridica, caz in care pretul de vanzare se stabileste conform legislatiei cu caracter general in materia evaluarii constructiilor.
      Cum ordonanta  nu distinge cu privire la data construirii locuintelor, ci impune doar conditia ca acestea sa fie evidentiate in patrimoniul unei societati comerciale din categoria celor enumerate in art. 1, nu se poate aprecia ca ar fi aplicabila doar in ceea ce priveste locuintele construite ulterior intrarii in vigoare a Legii nr.85/1992, iar pentru cele edificate anterior, din fondurile statului, ar fi incidente prevederile Decretului Lege nr.61/1990, care reglementau un mod special de calcul al pretului vanzarii, cu caracter de protectie special. Aceasta concluzie decurge din argumentul de interpretare logica potrivit caruia acolo unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie sa o faca.
      Dispozitiile art.4 din acest act normativ prevad ca stabilirea pretului pentru vanzarea -cumpararea de locuinte aflate in proprietatea unei societati comerciale din domeniul energetic, din care face parte si recurenta parata, se face dupa evaluarea acestora de evaluatori persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii.
      Sintagma " potrivit legii" trebuie interpretata in sensul ca evaluarea se face potrivit normelor generale de evaluare, si nu potrivit criteriilor prevazute de Decretul Lege nr.61/1990 si de Legea nr.85/1992.
      
      Prin sentinta civila nr.5647/06.10.2009 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu  a fost respinsa actiunea civila formulata de reclamantul C. G. impotriva paratei SC Petrom SA cu sediul in Bucuresti.
      Pentru a pronunta sentinta, prima instanta a retinut ca reclamantul C.G. a chemat in judecata parata SC Petrom SA solicitand ca prin sentinta ce se va pronunta sa se dispuna  obligarea acesteia sa-i vanda garsonierele 10 si 11 din caminul AGAP situat in Tg-Jiu, jud. Gorj, prin incheierea unui contract de vanzare cumparare, la pretul ce se va stabili pe baza unei expertize tehnice, cu daune cominatorii de 50 lei pe zi de intarziere de la ramanerea definitiva a hotararii, pana la indeplinirea obligatiei cu cheltuieli de judecata.
      In fapt, s-a retinut ca reclamantul locuieste impreuna cu familia in cele doua garsoniere situate in caminul AGAP din Tg-Jiu, str.Comuna din Paris, Tg-Jiu , camin proprietatea Petrom SA. In spatiile respective reclamantul si familia sa locuiesc in calitate de chiriasi fiind indreptatit sa cumpere garsonierele respective si ca la 26.03.2009 a primit din partea SC Petrom SA o oferta de achizitie a imobilelor respective in care locuieste in calitate de chirias, pretul de vanzare cumparare fiind de 57.641 lei.
      A sustinut reclamantul ca pretul cu care s-a oferit sa vanda SC Petrom SA garsonierele in cauza este peste valoarea reala a celor doua garsoniere care au o vechime de peste 35 de ani, nu sunt dotate cu bucatarie, toaleta, instalatie de apa si energie electrica este degradata drept pentru care a fost nevoit sa faca o serie de imbunatatiri pe cheltuiala proprie.
      A precizat reclamantul ca este de acord sa cumpere cele doua garsoniere, dar pretul urmeaza sa fie stabilit pe calea unei expertize tehnice ce urmeaza a se realiza in conditiile prevazute de dispozitiile Legii nr.85/1992 si Decretului Lege nr.61/1990.
A apreciat prima instanta ca solicitarea reclamantului nu poate fi primita, intrucat nu sunt indeplinite conditiile cerute de Legea nr.85/1992 si Decretul Lege nr.61/1990, intrucat Decretul Lege nr.61/1990 reglementeaza vanzarea locuintelor catre populatie construite din fondurile statului, ori in cazul dedus judecatii au aplicabilitate dispozitiile OUG nr.130/2004 care reglementeaza posibilitatea vanzarii cumpararii imobilelor cu destinatie de locuinta ce privesc societatile comerciale din sectorul energiei petrolului etc.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel paratul, care critica pentru nelegalitate sentinta in cauza, solicitand admiterea apelului, desfiintarea sentintei si trimiterea cauzei pentru rejudecare, cu motivarea ca cele doua garsoniere oferite spre vanzare trebuie vandute la un pret ce urmeaza a se stabili in conditiile Decretului Lege nr.61 si Legii nr.85/1992.
A sustinut apelantul ca in mod gresit instanta retine ca acestea sunt proprietatea Petrom SA, atata vreme cat ele au fost construite in anul 1975 din fonduri ale statului si ca  dispozitiile OUG nr.130/2004 nu deroga de la dispozitiile Decretului-Lege nr.61/1990.
De asemenea s-a sustinut ca aceeasi societate a mai vandut catre alti chiriasi locuinte la pretul stabilit in conditiile Decretului Lege nr.61/1990, depunand in acest sens copia unor contracte de vanzare cumparare aflate la filele 9-12 din dosarul de apel.
Avand in vedere dispozitiile art.295 alin.2 Cod pr.civ. instanta de apel a procedat la completarea probelor, in sensul ca a incuviintat efectuarea unei expertize tehnice de catre un expert autorizat in constructii, expertiza prin intermediul careia urma sa se stabileasca daca cele doua garsoniere au fost construite din fondurile de stat si in caz afirmativ care este valoarea de circulatie a acestora in raport de dispozitiile Legii nr.85/1992 si a Decretului Lege nr.61/1990.
Prin decizia nr.121 din 15 aprilie 2010, pronuntata de Tribunalul Gorj, s-a admis apelul civil declarat de apelantul reclamant C. G. impotriva sentintei civile nr. 5647/06.10.2009 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu.
       S-a schimbat sentinta, in sensul ca s-a admis actiunea si a fost obligata parata sa procedeze la vanzarea - cumpararea catre reclamant a garsonierelor 10 si 11 din caminul AGAP la pretul stabilit prin expertiza pentru fiecare.
      S-a respins capatul de cerere privind daunele cominatorii.
      A fost obligata parata la plata catre reclamant a sumei de 1000 lei cheltuieli de judecata onorariu expert.
      Pentru a decide astfel, Tribunalul a retinut ca imobilul in care se afla cele doua garsoniere a fost construit din fondurile statului, in anul 1975, ca se impune ca vanzarea cumpararea sa se realizeze in conditiile pretului determinat de expertiza tehnica din apel, in conditiile Decretului Lege nr.61/1990 si ale Legii nr.85/1992.
      S-a considerat ca numai in situatia in care garsonierele ar fi fost construite din fondurile SC Petrom SA, ar avea aplicabilitate OUG nr.130/2004, iar pretul vanzarii s-ar calcula in conditiile generale de evaluare.
      Impotriva acestei decizii civile, in termen legal, a declarat recurs parata SC OMV Petrom SA, criticand-o pentru nelegalitate.
      A sustinut ca hotararea instantei de apel a fost data cu aplicarea gresita a legii, in cauza fiind incidente dispozitiile OUG nr.130/2004, si nu cele ale Legii nr.85/1992. Faptul ca locuinta aflata in patrimoniul societatii vanzatoare si ocupata in baza contractului de inchiriere de catre reclamant a fost construita in anul 1975, nu  atrage aplicarea prevederilor Decretului Lege nr.61/1990, cata vreme, odata cu privatizarea societatii din sectorul energetic a avut loc transferul activelor de la stat catre noul proprietar, acesta din urma dobandind astfel dreptul de a dispune de bunurile aflate in proprietatea sa.
      In ceea ce priveste pretul de vanzare, recurenta parata a aratat ca acesta se calculeaza potrivit art. 4 din OUG nr.130/2004, fara a se deroga de la principiul libertatii contractuale.
      Recurenta a mai sustinut ca Tribunalul a incalcat si dispozitiile art. 942 si 481 Cod civil, nesocotind  dispozitiile art. 1 din OUG nr.130/2004 care nu instituie in sarcina societatii o obligatie de instrainare, ci doar lasa la latitudinea proprietarului hotararea de a vinde sau nu bunurile din patrimoniul sau.
      Instanta de apel s-a substituit acordului de vointa al partilor, incalcand principiul libertatii contractuale reglementat de art.969 Cod civil.
      Un ultim motiv de recurs vizeaza nemotivarea si caracterul contradictoriu al considerentelor deciziei tribunalului, aspect care face incidente dispozitiile art. 304 pct.7 Cod pr. civ.
      A solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei tribunalului, in sensul respingerii apelului si mentinerea ca legala si temeinica a hotararii primei instante.
      Recursul este fondat.
      Criticile formulate de recurenta parata vizeaza in principal aplicabilitatea in cauza fie a dispozitiilor Decretului Lege nr.61/1990 si a Legii nr.85/1992, fie a OUG nr.130/2004, acest din urma act normativ continand dispozitii nederogatorii de la dreptul comun al  libertatii contractuale  sub aspectul obligatiei de a vinde si sub aspectul pretului vanzarii, incidente in cazul in care calitatea de vanzator o are una din  unitatile enumerate in art.1 din acest act normativ.
      Potrivit art.1 din OUG nr.130/2004, aprobata prin Legea nr.189/2005, societatile comerciale, companiile si societatile nationale din sectorul energiei, petrolului si gazelor naturale, resurselor minerale si al industriei de aparare, precum si alti agenti economici din subordinea Ministerului Economiei si Comertului, in baza aprobarii de catre adunarea generala a actionarilor sau, dupa caz, a consiliului de administratie, pot vinde locuintele pe care le au in patrimoniu personalului propriu - salariati care sunt titulari ai contractelor - disponibilizatilor cu ultimul loc de munca la acesti agenti economici, care sunt titulari ai contractelor de inchiriere la data disponibilizarii, sau pensionarilor cu ultimul loc de munca la acesti agenti economici.
      Prin urmare, nu exista reglementata legal o obligatie a acestor societati de a vinde imobilele cu destinatia de locuinta titularilor contractelor de inchiriere, ca in situatia locuintelor al caror regim juridic a fost guvernat de Decretul Lege nr. 61/1991, ci legea prevede doar posibilitatea ca societatea din domeniul enegetic sa aprecieze asupra oportunitatii unui astfel de act de dispozitie juridica, caz in care pretul de vanzare se stabileste conform legislatiei cu caracter general in materia evaluarii constructiilor.
      Cum ordonanta  nu distinge cu privire la data construirii locuintelor, ci impune doar conditia ca acestea sa fie evidentiate in patrimoniul unei societati comerciale din categoria celor enumerate in art. 1, nu se poate aprecia ca ar fi aplicabila doar in ceea ce priveste locuintele construite ulterior intrarii in vigoare a Legii nr.85/1992, iar pentru cele edificate anterior, din fondurile statului, ar fi incidente prevederile Decretului Lege 61/1990, care reglementau un mod special de calcul al pretului vanzarii, cu caracter de protectie speciala. Aceasta concluzie decurge din argumentul de interpretare logica potrivit caruia, acolo unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie sa o faca.
      Raportul de expertiza tehnica specialitatea constructii, intocmit in apel de expert tehnic C. V. a stabilit ca imobilul din care fac parte cele doua garsoniere face parte din locuintele construite din fondurile de stat, in anul 1975, insa acest aspect nu exclude, pentru considerentele mai sus aratate, incidenta dispozitiilor speciale ale OUG nr. 130/2004, atata vreme cat la data formularii cererii de vanzare, locuinta se afla in patrimoniul unei societati comerciale din domeniul energetic.
      Dispozitiile art.4 din acest act normativ prevad ca stabilirea pretului pentru vanzarea -cumpararea de locuinte aflate in proprietatea unei societati comerciale din domeniul energetic, din care face parte si recurenta parata, se face dupa evaluarea acestora de evaluatori persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii.
      Sintagma " potrivit legii" trebuie interpretata in sensul ca evaluarea se face potrivit normelor generale de evaluare, si nu potrivit criteriilor prevazute de Decretul Lege nr.61/1990 si de Legea nr.85/1992.
      In cauza, societatea titulara a dreptului de proprietate si-a manifestat intentia de a vinde cele doua garsoniere, insa la un pret determinat de o societate de evaluatori,  intr-un cuantum neacceptat de reclamant, care a precizat in mod expres in fata primei instante, ca nu este de acord cu efectuarea unei expertize tehnice de specialitate in vederea stabilirii  imprejurarii daca pretul pretins de parata respecta criteriile legale de evaluare.
      Hotararea instantei de apel, prin care societatea parata a fost obligata sa vanda reclamantului cele doua garsoniere la pretul stabilit prin raportul de expertiza, calculat potrivit dispozitiilor Decretului Lege nr.61/1990 si a Legii nr.85/1992, este afectata de nelegalitate, fiind pronuntata cu aplicarea gresita a dispozitiilor art. 4 din OUG nr.130/2004.
      Este incident motivul de recurs prevazut de art. 304 pct.9 Cod procedura civila, astfel incat, in baza art. 312 Cod procedura civila, se va admite recursul, se va modifica decizia civila, in sensul ca se va respinge apelul si se vor mentine dispozitiile sentintei civile.
2