Superficie. Dreptul proprietarului constructiei de a i se asigura accesul la aceasta.

      
      La data de 09.08.2007, reclamantii C.V.V. si C.I.S. au chemat in judecata pe paratul  A.A.S.,  solicitand ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa fie obligat paratul sa-i permita trecerea pe terenul sau la calea publica, sa-i asigure servitutea de vedere, cu cheltuieli de judecata.
Motivand in fapt actiunea, reclamantii au sustinut ca sunt proprietarii imobilului constructie situata in Craiova, ce reprezinta fondul dominant care se afla pe terenul proprietatea paratului ce reprezinta fondul aservit, astfel ca singura iesire la calea publica poate fi creata numai pe terenul proprietatea paratului.
La data de 04.10.2007, paratul A.A.S. a depus intampinare prin care a  aratat ca terenul asupra caruia se va infiinta servitutea a devenit proprietatea numitilor T.S. si T.N.
Ulterior, reclamantii si-au precizat actiunea prin care au solicitat admiterea actiunii in servitute de trecere privind accesul la calea publica cea mai apropiata, respectiv str. T. Vladimirescu, pe o suprafata de aprox. 35 mp, respectiv o latime de 3,5 m. si o lungime de aprox. 10 m. si de vedere la o distanta legala de 1,90 m in jurul imobilul constructie proprietatea lor pe laturile aflate spre terenul proprietatea paratului.
Prin incheierea de sedinta din 15.10.2007, instanta a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului A.A.S. si a introdus in cauza, in calitate de parati, pe numitii T.S.T. si T.N.
La data de 19.11.2007, paratii T. au depus intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii reclamantilor.
Prin sentinta civila nr.1256815.09.2008, pronuntata de Judecatoria Craiova,  in dosarul nr.17231/215/2007, a  fost respinsa actiunea formulata de reclamantii C.V.V. si C.I.S., in contradictoriu cu paratii T.S. si T.N.
Pentru a  se  pronunta astfel,  instanta a  retinut  ca  reclamantii  folosesc calea de acces spre str. G-ral. Dragalina, asa cum a fost stabilita prin actul de dezmembrare si contractul de vanzare-cumparare nr. 1550/2007 cat si prin contractul de vanzare-cumparare aut. sub nr. 279/2007 de BNP M.O.A. din Craiova, servitute inscrisa in Cartea funciara. Din  raportul de expertiza tehnica, dar si din celelalte acte existente la dosar, a rezultat ca reclamantii au acces direct de la locuinta lor la drumul public, iar servitutea solicitata nu este oportuna.
In ceea ce priveste capatul de cerere privind servitutea de vedere pentru un imobil ce se va construi de catre parati pe terenul lor catre imobilul proprietatea reclamantilor la distanta de  1,90 m, instanta  l-a  respins  ca prematur formulat.
Impotriva acestei sentinte au formulat  apel reclamantii criticand-o  pentru nelegalitate si netemeinicie, aratand in esenta  ca  in mod gresit s-a retinut  ca folosesc iesirea  spre str.  General Dragalina, acest fapt  fiind imposibil, cata vreme  spre latura de vest-spre  aceasta strada - este gard cu alti  vecinii.
      Au mai aratat ca,  in mod  gresit,  instanta a indepartat constatarile  din raportul de  expertiza, care individualizeaza doua posibile  cai de acces  la drumul public, din concluziile carora  rezulta  ca in ambele variante se  impune   servitute pe terenul proprietatea intimatilor T.
      La termenul din 19 ianuarie  2010, s-a formulat cerere de interventie accesorie de catre R.I., cerere  calificata de  instanta ca fiind o cerere  de  interventie principala si respinsa ca  inadmisibila,  in raport de  dispozitiile art. 50 alin.2  Cod pr. civ.
      Prin decizia civila nr. 113 din 09.03.2010, pronuntata de Tribunalul Dolj, s-a respins apelul formulat de reclamanti, luandu-se act ca intimatii parati nu solicita cheltuieli   de judecata .
      Pentru a pronunta astfel, tribunalul a retinut ca reclamantii au asigurata iesirea la  calea  publica  spre strada  General Dragalina si nu se  afla in situatia  de  a solicita   instituirea   unei alte  servituti de trecere, fapt  corect stabilit  si de prima instanta care  astfel a  pronuntat  o hotarare   legala si temeinica.
      Regula fiind  ca dreptul de proprietate este opozabil erga omnes, tertii sunt obligati  sa se   abtina  la  a  stanjeni pe titularul  dreptului de proprietate care trebuie  sa se  bucure neingradit  de dreptul   sau liber  de orice  sarcini si negrevat, stiut  fiind  ca doar in mod exceptional acestuia ii pot fi impuse aceste  sarcini, cum este   de  exemplu si  servitutea de  trecere, ceea  ce  nu este  cazul  in speta, potrivit considerentelor mai  sus  expuse.
      Cererea reclamantilor care justifica  dreptul de  proprietate doar asupra constructiei este neintemeiata si chiar abuziva in conditiile in care  pe langa faptul ca, desi au stabilita  deja servitute de  trecere, doresc  in mod arbitrar  si subiectiv instituirea  altei cai de acces, mai comoda pentru reclamanti, dar impovaratoare pentru intimati care in oricare din variantele propuse in lucrarea de   expertiza, ar  avea  pe toata lungimea suprafetei  de teren  grevat dreptul de proprietate, existand chiar posibilitatea despartirii  celor  doua loturi proprietatea acestora C 1  si C 2.
      Reclamantii au cunoscut la data incheierii propriului contract  de  vanzare-cumparare, ca devin proprietari  doar ai constructiei si  au acceptat situatia si implicit consecintele ce deriva din stabilirea  regimului juridic  al terenului pe care se afla constructia proprie, iar din  aceasta perspectiva intimatii sunt titularii unui bun in sensul art.1 din  Primul  Protocol CEDO, ce  trebuie  ocrotit  in raport de  caracterul  sacru al dreptului  de proprietate.
In termen legal, impotriva ambelor hotarari au declarat recurs reclamantii, criticandu-le pentru nelegalitate  deoarece instanta de apel nu a stabilit in concret daca terenul pentru care se solicita servitutea este teren infundat, retinand ca exista o cale de acces catre drumul public, fara a observa insa ca exista o portiune de teren care se afla in proprietatea paratilor, asupra careia instanta nu s-a pronuntat cu privire la constituirea servitutii de trecere. Pe de alta parte, servitutea de trecere, la care face referire instanta, ca fiind deja existenta, se afla pe un teren al carui proprietar nu este parte in proces si nu constituie calea cea mai scurta, potrivit art. 616-619 Cod civil. S-a sustinut ca partile au fost de acord cu constituirea servitutii de trecere in varianta propusa de expert in completarea la raportul de expertiza si nu s-a observat ca reclamantii sunt titularii unui drept de superficie.
Criticile formulate sunt intemeiate, avand in vedere urmatoarele considerente:
Instantele au retinut ca prin constituirea servitutii de trecere in folosul fondului dominant, proprietatea reclamantilor, pe lotul nr. 4, aflat in posesia si proprietatea numitei R.I.(care nu este parte in proces), imobilul nu mai constituie loc infundat, in sensul art. 616 Cod civil, situatie in care cererea reclamantilor privind constituirea servitutii de trecere pe terenul paratilor T., nu este intemeiata.
Examinand raportul de expertiza efectuat in cauza, se constata insa ca pentru folosirea servitutii de trecere constituita in favoarea reclamantilor, prin contractul de vanzare-cumparare nr. 279/23.10.2007, incheiat de proprietarul A.A.S. cu R.I., reclamantii trebuie sa strabata o portiune de teren care constituie proprietatea paratilor, portiune asupra careia niciuna din instante nu s-a pronuntat (fila 69 dosar fond).
Sub acest aspect, se constata ca nu s-a intrat in cercetarea fondului pentru a se putea stabili in mod concret constituirea servitutii de trecere in favoarea proprietatii reclamantilor, care constituie un loc infundat, in conditiile art. 616 Cod civil.
Este de precizat ca servitutea de trecere solicitata este o servitute atipica, avand in vedere ca textul de lege se refera la "loc infundat", in acceptiunea literara de "teren", care nu are nicio iesire directa la drumul public, iar in speta "locul infundat" il reprezinta constructia care este proprietatea reclamantilor si terenul aferent, aflat sub cladire, care se afla in folosinta (nu proprietatea) proprietarilor constructiei, deci, in speta, este invocat un drept real al reclamantilor, respectiv dreptul de superficie.
Reclamantii au devenit proprietari asupra cladirii situata pe terenul proprietatea lui A.A.S., ca urmare a cumpararii, prin contractul de vanzare cumparare nr. 1/1996, in baza Lg. 112/1995, la acel moment conferindu-li-se un drept de folosinta pe durata existentei constructiei asupra terenului (art. 4 din contractul de vanzare-cumparare). Prin acest contract reclamantii au dobandit, deci, numai proprietatea asupra constructiei, iar asupra terenului numai un drept de folosinta, terenul fiind restituit lui A.A.S., in baza Lg. 10/2001, prin dispozitia nr. 27139/2006, a Primarului Mun. Craiova, cu obligatia pentru acesta, asa cum rezulta din art. 5 al dispozitiei de a respecta dreptul de folosinta al reclamantilor, in conformitate cu art. 13 si 15 din Lg.10/2001.
Din acest punct de vedere, servitutea de trecere solicitata, raportata la dreptul de proprietate asupra terenului celor doua fonduri, dominant si aservit, pare sa se constituie in cadrul aceluiasi drept de proprietate asupra terenului, ceea ce nu se regaseste in reglementarile art. 616 Cod civil.
Or, constructia, proprietatea reclamantilor si terenul asupra caruia exista dreptul de folosinta al acestora, constituie, prin amplasarea sa in mijlocul terenului (conform schitei atasata expertizei) un "loc infundat", deoarece nu are acces la niciuna din cele doua strazi ce delimiteaza intreaga proprietate, decat prin trecerea peste aceasta. Proprietarilor constructiei, care reprezinta locuinta lor de domiciliu, trebuie sa li se recunoasca dreptul de trecere pe acest teren aferent, deoarece altfel s-ar incalca dispoz. art. 8 CEDO, privitoare la dreptul oricarei persoane la respectarea vietii sale private si de familie, a domiciliului sau si a corespondentei, precum si art. 1 din Protocolul aditional CEDO cu privire la dreptul la respectarea bunurilor sale.
Recunoasterea acestui drept nu duce la incalcarea art. 1 din protocolul aditional CEDO, in ceea ce priveste bunul - proprietatea terenului pe care se afla situata constructia, deoarece, atat dreptul de superficie, cat si cel de servitute constituie limitari prevazute de lege ale exercitarii dreptului de proprietate, fara a fi afectata substanta acestui drept, fiind prevazuta o justa despagubire a proprietarului pentru perioada in care exercitarea dreptului este limitata in ceea ce priveste folosinta, ca dezmembramant al proprietatii (art. 616 Cod civil).
Pe de alta parte, trebuie precizat ca in cazul unei constructii, superficiarului trebuie sa i se asigure, daca partile nu au convenit altfel, in afara de folosinta terenului de sub constructie, o portiune de teren strict necesara pentru acces la acea constructie, bineinteles cu dreptul pentru proprietarul terenului de a cere o despagubire corespunzatoare de la superficiar.
Prin urmare, prin servitutea de trecere solicitata se urmareste de fapt asigurarea accesului la locuinta de domiciliu a reclamantilor, in exercitarea dreptului de superficie, situatie juridica ce nu a fost pusa in discutia contradictorie a partilor, instanta avand in baza rolului activ prevazut de art. 129 Cod civil, obligatia de a pune in discutia partilor si din oficiu orice problema de drept de natura a conduce la aflarea adevarului.
Ulterior dobandirii proprietatii, afectata de dreptul de superficie al reclamantilor, A.A.S. a procedat la efectuarea unor acte de dispozitie asupra acestui teren, in principal, efectuand un act de dezmembrare a proprietatii, la data de 23.08.2007, pentru a putea vinde o parte din proprietatea sa, catre paratul T.S.T. Cu ocazia acestui act de dezmembrare, s-a constituit un drept de servitute in favoarea reclamantilor, care a afectat lotul nr. 4, ce ulterior a intrat in proprietatea lui R.I. (la data de 23.10.2007).
Din actele de vanzare cumparare rezulta ca terenul, aflat in folosinta reclamantilor si pe care se afla constructia, proprietatea lor, a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare catre paratii T., situatie in care acestia au cumparat, la randul lor, un teren afectat de dreptul de superficie constituit anterior prin lege.
        Chiar din actul de dezmembrare si din contractul de vanzare cumparare incheiat cu paratii T. reiese ca exista o portiune de teren aflata in proprietatea paratilor, care poate fi afectata de necesitatea de acces a reclamantilor la domiciliul lor, dar asupra careia fostul proprietar nu a constituit servitutea.
Contractele de vanzare - cumparare care s-au incheiat succesiv isi produc efectele potrivit principiului relativitatii actelor juridice numai fata de partile contractante, situatie in care reclamantii fiind terti fata de aceste contracte, trebuie lamurita problema opozabilitatii acestor acte fata de reclamanti, sub aspectul constituirii servitutii de trecere care ii priveste in mod direct si care de fapt trebuie sa constituie accesul lor catre locuinta in cadrul exercitarii dreptului de superficie. Coroborand actele de vanzare cumparare rezulta ca prin vointa fostului proprietar s-a constituit un drept de superficie care afecteaza proprietatea paratilor T. si un drept de servitute care afecteaza proprietatea numitei R.I., care nu este parte in prezenta cauza.
Este de remarcat ca, la momentul introducerii actiunii civile de catre reclamanti, proprietarul terenului era paratul A.A.S., care, dupa introducerea actiunii, a procedat la dezmembrarea proprietatii si vanzarea acesteia, situatie in care cumparatorii au devenit succesori ( in sens larg) ai vanzatorului. In cadrul dezmembrarii proprietatii, paratul de la acea data a constituit servitutea de trecere, potrivit vointei sale, situatie pe care instantele au confirmat-o prin hotararile pronuntate ulterior.
Atat timp cat exista un proces pe rol cu privire la constituirea servitutii de trecere, potrivit dispozitiilor legale, finalizarea procesului se putea face, fie prin pronuntarea unei hotarari care sa consfinteasca acordul ambelor parti (conform art. 271 Cod pr. civ.), fie prin pronuntarea unei hotarari de catre instante dupa sfarsitul dezbaterilor, ceea ce presupune desfasurarea unui proces cu respectarea principiului contradictorialitatii, cu toate partile ce pot invoca un interes propriu in cauza.
Cu ocazia rejudecarii cauzei, instanta de fond va tine cont de toate aceste aspecte de legalitate in desfasurarea procesului civil, de principiul relativitatii actelor juridice raportat la opozabilitatea fata de terti, precum si de dispozitiile art. 616-619 Cod civil, referitoare la dreptul de trecere si la constituirea acestuia, precum si cu privire la exercitarea dreptului de superficie.
Fata de aceste considerente si aplicand art. 312 alin. 5 Cod pr. civ., urmeaza sa se admita recursul, sa se caseze decizia civila si, admitandu-se apelul, sa fie desfiintata sentinta civila si sa se trimita cauza spre rejudecare la Judecatoria Craiova.
2