Radierea inscriptiei ipotecare. Nelegalitatea incheierii Biroului de Carte Funciara prin care s-a dispus radierea ipotecii, in absenta consimtamantului expres al titularului dreptului, sau a unei hotarari judecatoresti irevocabile privind rectificare...

     Potrivit art. 33, alin.4, coroborat cu art. 51, alin.1, din Legea 7/1996, rectificarea inscrierilor din Cartea Funciara se poate face fie pe cale amiabila, prin declaratie autentica a titularului dreptului ce urmeaza a fi rectificat, fie prin hotarare judecatoreasca irevocabila, care suplineste acordul partilor in situatia in care acestea nu se inteleg .
     Legea 7/1996 foloseste o acceptiune larga pentru termenul de rectificare, intelegand, potrivit art. 33, alin.2, procedeul tehnico-juridic prin care se radiaza, se indreapta sau se mentioneaza inscrierea oricarei operatiuni susceptibila sa faca obiectul unei inscrieri in cartea funciara.
     Prin urmare, operatiunea de inscriere a unei radieri se circumscrie notiunii de rectificare, in intelesul Legii 7/1996, iar admisibilitatea sa este subsumata premiselor prevazute de art.33, din acest act normativ.
     Partea interesata are la dispozitie, in absenta acordului exprimat expres de titularul dreptului, posibilitatea de a promova o actiune in rectificarea cartii funciare, in scopul realizarii concordantei intre continutul acesteia si situatia juridica reala a imobilului, intemeiata pe dispozitiile art.33, alin.1, pct.1, din Legea 7/ 1996, in cadrul careia  se va verifica daca actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea ipotecii  a fost sau nu valabil.
     
     Prin adresa nr. 47/2006, Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Olt a inaintat instantei plangerile formulate de M.I.H. AG Bucuresti si BEJ B.T. Craiova, impotriva incheierii de carte funciara nr. 4784/2006 pronuntata de Biroul de Carte Funciara din cadrul OCPI Olt, prin care s-a dispus radierea inscriptiei ipotecare si a somatiei de plata.
Cererea a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Caracal, sub nr. 1847/2006.
In motivarea plangerii, reclamanta M.I.H. AG a aratat ca ipoteca a fost instituita asupra bunului garantilor D.I. si D.E.L., pentru garantarea realizarii creantei impotriva debitorului B.V., ca la data incheierii contractului de ipoteca, a fost verificata inscrierea dreptului de proprietate a debitorilor garanti D.I. si D.E.L., in acest sens fiind prezentat un extras eliberat de OCPI Olt.
Reclamanta s-a adresat Executorului judecatoresc B.T. pentru recuperarea creantei de la debitor, in patrimoniul caruia nu au fost identificate bunuri ori sume de bani urmaribile, astfel incat s-a procedat la initierea executarii silite imobiliare asupra imobilului adus ca garantie,  situat in com. Daneasa, jud. Olt, inscris in Cartea Funciara nr. 11 Daneasa A+1, nr. cadastral 9, fiind emisa somatia care a fost inscrisa in cartea funciara.
Cu toate acestea, in urma constatarii nulitatii absolute a titlului de proprietate al garantilor, prin hotarare judecatoreasca, Biroul de Carte Funciara a procedat la radierea ipotecii si a somatiei emisa in procedura executarii silite.
De asemenea, s-a aratat ca radierea ipotecii s-a efectuat in baza unei hotarari care nu-i este opozabila.
     Judecatoria Caracal, prin sentinta civila nr. 1789 din 4 iulie 2006, a respins plangerea formulata de M.I.H. AG si BEJ B.T. - Craiova, impotriva incheierii nr. 4784 din 14 martie 2006 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Olt impotriva paratilor B.V., D.I. si D.L.E.
     A retinut instanta ca, potrivit dispozitiilor. art. 28 din Legea 7/1996 republicata, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara inscriere in cartea funciara, cand provin, printre alte situatii, si din hotarari judecatoresti.
     In situatia in care, prin sentinta civila nr. 11/17.01.2006 a Tribunalului Dolj - Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.843/2005 al BNP R.B. - Slatina, si s-a dispus repunerea partilor in situatia anterioara, in sensul reintoarcerii in patrimoniul reclamantului a imobilului situat in com. Daneasa, jud. Olt , sunt incidente in cauza dispozitiile art. 36 din Legea 7/1996 modificata.
     Impotriva acestei sentinte a formulat apel reclamanta , criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, sustinand ca in mod gresit dispozitiile art. 34, 36 si 26 din Legea nr. 7/1996 au fost  interpretate de catre instanta de fond, in conditiile in care OCPI OLT nu putea sa admita direct cererea de radiere provizorie a ipotecii atata timp cat nu fusese promovata si admisa o actiune in rectificare pentru radierea ipotecii.
     Mai mult, radierea ipotecii nu se putea face decat la cererea titularului acestui drept, respectiv a creditorului ipotecar, iar paratul B.V. nu a dispus de o hotarare judecatoreasca prin care sa se fi constatat nevalabilitatea contractului de ipoteca al apelantei.
     Tribunalul Olt, prin decizia civila nr. 419 din 26 octombrie 2006, pronuntata in dosarul nr. 3176/C/2006, a respins ca nefondat apelul reclamantei. 
      Impotriva acestei decizii, in termen legal, a declarat recurs reclamanta, sustinand ca hotararea instantei de apel a fost data cu interpretarea gresita a dispozitiilor art. 20, alin.2 din Legea  7/1996,  mentinand solutia de radiere a ipotecii, desi in cauza titularul acestui drept real nu a consimtit in acest sens, si nu exista nici o hotarare judecatoreasca in rectificarea cartii funciare prin care sa se dispuna acest aspect.
In plus, arata recurenta, s-a ignorat de catre instantele de fond faptul ca, desi contractul translativ de proprietate ce constituia titlul de proprietate al garantului ipotecar a fost constatat nul absolut prin hotarare judecatoreasca irevocabila, actul in temeiul caruia s-a nascut ipoteca, respectiv, contractul de garantie imobiliara, nu fost desfiintat, pastrandu-si in continuare valabilitatea.
Recurenta a mai aratat ca sentinta civila nr. 11/17.01.2006 a Tribunalului Dolj - Sectia comerciala, nu ii este opozabila, potrivit principiului relativitatii hotararilor judecatoresti, ea nefiind parte in litigiul finalizat cu pronuntarea acesteia.
Recursul este fondat, si se va admite, pentru urmatoarele considerente:
Instantele de fond au pronuntat hotarari cu incalcarea dispozitiilor legale instituite, sub aspectul  radieri drepturilor reale, de Legea 7/1996  a cadastrului si publicitatii imobiliare.
In speta, petentul B.V.  a solicitat inscrierea radierii provizorii a inscriptiei ipotecare operate in Cartea Funciara, la data de  10.03.2006, motivandu-si cererea pe imprejurarea ca prin hotarare judecatoreasca definitiva, dar nu si irevocabila, a fost constatata nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 843/04.02.2003,incheiat de BNP R. B., Slatina, ce constituia titlul de proprietate al proprietarilor tabulari inscrisi anterior in Cartea Funciara,  care consimtisera la instituirea ipotecii asupra imobilului  situat in com. Daneasa, jud. Olt, in scopul garantarii executarii obligatiei de plata a unei sume de bani de catre debitoarea S.C. N.C.G. Trans S.R.L. catre creditoarea  S.c. M.I.Romania S.R.L.
Petentul a sustinut ca, in urma constatarii nulitatii absolute a actului de vanzare cumparare, partile au fost repuse in situatia anterioara, astfel ca bunul imobil asupra caruia a fost instituita ipoteca s-a reintors in patrimoniul sau, liber de orice sarcini, dreptul de proprietate al dobanditorului ce consimtise la instituirea acestui drept real de ipoteca fiind desfiintat cu efect retroactiv, iar in temeiul principiului de drept potrivit caruia un act nul nu poate produce nici un efect juridic (quod nullum est, nullum producit efectum), se impune radierea ipotecii instituite in temeiul acestuia.
     Aceasta operatiune trebuie, insa, efectuata  in conditiile legii.
      Potrivit art. 33, alin.4, coroborat cu art. 51, alin.1, din Legea 7/1996, rectificarea inscrierilor din Cartea Funciara se poate face fie pe cale amiabila, prin declaratie autentica a titularului dreptului ce urmeaza a fi rectificat, fie prin hotarare judecatoreasca irevocabila, care suplineste acordul partilor in situatia in care acestea nu se inteleg .
     Aceste prevederi legale se completeaza cu cele cuprinse in art.22, alin.2, teza I, din Legea 7/1996, conform carora radierea inscrierii dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale se va face in temeiul actului care exprima consimtamantul titularului lor la stingerea lor, cu exceptia drepturilor care se sting la implinirea termenului mentionat in inscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor.
     In cauza, titularul dreptului real de ipoteca ce s-a solicitat a fi radiat este reclamanta creditoare, caci in scopul asigurarii realizarii creantei sale impotriva debitoarei S.C. N.C.G. S.R.L. a fost instituita aceasta sarcina asupra bunului imobil.
     Reclamanta nu a consimtit voluntar, prin declaratie unilaterala autentica, la radierea ipotecii, caz in care, partea interesata trebuie sa promoveze o actiune in rectificarea inscrierii, si numai in baza hotararii judecatoresti irevocabile pronuntata in acest litigiu, registratorul poate sa puna de acord cuprinsul cartii funciare cu situatia juridica reala a imobilului, prin radierea ipotecii.
     Nu poate fi primita sustinerea intimatei in sensul ca prin cererea formulata nu s-a solicitat, si prin incheierea nr.4784/ 14.03.2006 nu s-a dispus, rectificarea cartii funciare, ci doar s-a operat o inscriere a radiere a  inscriptiei ipotecare.
     Legea 7/1996 foloseste o acceptiune larga pentru termenul de rectificare, intelegand, potrivit art. 33, alin.2, procedeul tehnico-juridic prin care se radiaza, se indreapta sau se mentioneaza inscrierea oricarei operatiuni susceptibila sa faca obiectul unei inscrieri in cartea funciara.
     Prin urmare, operatiunea de inscriere a unei radieri se circumscrie notiunii de rectificare, in intelesul Legii 7/1996, iar admisibilitatea sa este subsumata premiselor prevazute de art.33, din acest act normativ.
     Partea interesata are la dispozitie, in speta, in absenta acordului exprimat expres de titularul dreptului, posibilitatea de a promova o actiune in rectificarea cartii funciare, in scopul realizarii concordantei intre continutul acesteia si situatia juridica reala a imobilului, intemeiata pe dispozitiile art.33, alin.1, pct.1, din Legea 7/ 1996, in cadrul careia  se va verifica daca actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea ipotecii - contractul de garantie imobiliara - a fost sau nu valabil, in raport de imprejurarea ca dreptul de proprietate al titularului a fost desfiintat cu efect retroactiv.
     Prin urmare, se retine, ca in mod nelegal, biroul de carte funciara a admis cererea formulata, in lipsa acordului titularului dreptului real, sau a unei hotarari judecatoresti irevocabile prin care sa se fi dispus rectificarea cartii funciare in acest sens.
     Respingand plangerea formulata de reclamanta, impotriva incheierii mai sus mentionate, ambele instante de fond au pronuntat hotarari cu aplicarea gresita a dispozitiilor art.33 si 51, din Legea 7/1996, aspect ce face incident motivul de modificare reglementat de art.304, pct.9, Cod pr. Civila.
     In temeiul acestor dispozitii legale, vizand dispozitiile art. 312, Cod pr. Civila, s-a admis recursul, s-au  modificat ambele hotarari, in sensul admiterii plangerii formulate, si a respingerii cererii de inscriere a radierii provizorii a  inscriptiei ipotecare si a somatiei de plata nr. 218/2005 emisa de BEJ B.T.