Contract de vanzare-cumparare. Buna-credinta.

Buna-credinta reprezinta obligatia generala de conduita ce revine partilor la incheierea si executarea unei conventii.
Pentru a cunoaste daca o persoana a actionat cu buna-credinta, la incheierea contractului de vanzare-cumparare, este necesar a se avea in vedere toate actiunile care se refera la prudenta si diligenta, la data incheierii acelui act juridic, implicand informarea asupra situatiei juridice a imobilului si asupra posibilitatilor obiective pe care fostul proprietar le putea valorifica pentru retrocedarea imobilului.

Reclamanta N.E.R.M. a chemat in judecata pe paratii Consiliul Jud. Dolj - Sector Servicii Publice, L.G. si L.M., solicitand sa se anuleze contractul de vanzare-cumparare nr.346 din 2 oct. 1997 privind proprietatea reclamantei din Craiova, str. E.T., nr.35 si obligarea paratilor sa-i lase in deplina proprietate si linistita posesie imobilul sau.
Prin sentinta civila nr.6486 din 18 iunie 2003, Judecatoria Craiova a respins actiunea formulata de reclamanta, retinand ca aceasta nu este parte in contractul de vanzare-cumparare, neputand solicita anularea acestuia.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamanta, iar prin decizia civila nr.196 din 30 ian. 2004, Tribunalul Dolj a respins apelul, retinand ca in privinta cererii in revendicare opereaza exceptia autoritatii de lucru judecat prevazuta de art.1201 Cod civil, apreciindu-se ca dispozitiile art.46 din Legea nr.10/2001 au fost corespunzator interpretate si aplicate de catre instanta de fond.
Impotriva ambelor hotarari au declarat recurs reclamantii, criticandu-le pentru nelegalitate si netemeinicie.
S-a sustinut ca  instanta trebuia sa califice actiunea ca fiind o cerere in constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare a imobilului, chiar daca temeiul juridic s-a referit la prevederile art.46 alin.3 din Legea nr.10/2001, declarate neconstitutionale, in favoarea cumparatorilor imobilului neputandu-se retine buna-credinta.
Recursul este intemeiat in parte.
Indicarea dispozitiilor art.46 alin.3 din Legea nr.10/2001 ca temei de drept al actiunii, prevederi cu privire la care s-a constatat neconstitutionalitatea, nu leaga instanta, acesteia revenindu-i obligatia de a califica cererea in raport de dispozitiile legale aplicabile obiectului stabilit de parte.
Asadar, analizarea cererii trebuia sa se faca in raport de solicitarea de a se constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare in temeiul prevederilor speciale din Legea nr.10/2001.
Temeiul juridic corect ce trebuia avut in vedere in raport de sustinerile reclamantei, in sensul ca actul a fost incheiat cu rea-credinta, il constituie dispozitiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, in conformitate cu care actele juridice de instrainare, avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, afara de cazul in care actul a fost incheiat cu buna-credinta.
Prin sentinta civila nr.6888/2000 a Judecatoriei Craiova, s-a stabilit ca imobilul in litigiu a fost preluat de stat fara titlu valabil, imprejurare ce a fundamentat solutia de admitere a cererii in revendicare formulata de reclamanta.
Situatia de fapt retinuta in temeiul probelor administrate, duce la concluzia ca in favoarea paratilor nu poate fi retinuta buna-credinta, de natura a inlatura sanctiunea nulitatii absolute a actului prin care statul a transmis dreptul de proprietate asupra bunului.
Buna-credinta reprezinta obligatia generala de conduita ce revine partilor la incheierea si executarea unei conventii.
Pentru a cunoaste daca o persoana a actionat cu buna-credinta la incheierea contractului de vanzare-cumparare este necesar a se avea in vedere toate actiunile care se refera la prudenta si diligenta la data incheierii acelui act juridic, implicand informarea asupra situatiei juridice a imobilului si asupra posibilitatilor obiective pe care fostul proprietar le putea valorifica pentru retrocedarea imobilului.
Legea ocroteste buna-credinta, inteleasa ca atitudine a celui care a facut demersuri pentru a se edifica asupra situatiei juridice a bunului. Doar o astfel de conduita poate duce la recunoasterea valabilitatii actului incheiat cu un neproprietar.
Verificarea faptului daca imobilul a facut obiectul unei cereri de reconstituire formulata in temeiul Legii nr.112/1995 sau al unei actiuni in revendicare, s-ar fi inscris in cadrul minimelor diligente pe care cumparatorul trebuia sa le faca inainte de incheierea actului de dobandire, pentru ca numai astfel buna sa credinta intemeiata pe eroarea  comuna si invincibila asupra calitatii de proprietar a vanzatorului, este lipsita de orice culpa sau indoiala, cu consecinta salvarii actului de la nulitate.
In speta, buna-credinta a paratilor este exclusa in conditiile in care, cu minime diligente, acestia puteau lua cunostinta de faptul ca reclamanta a revendicat imobilul, aspect cu privire la care, conform adreselor nr.5278 din 10.04.1997, nr.2736 din 20.02.1997, anterioare incheierii contractului de vanzare-cumparare, RAADPFL Craiova, care avea in administrare imobilul, a fost instiintata.
In baza acestor instiintari, unitatea in a carei administrare se afla imobilul avea obligatia ca potrivit dispozitiilor art.1 pct.6 din HG nr.11/1997 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995, sa suspende procedurile administrative reglementate de lege, respectiv procedura vanzarii catre chiriasi, pana la solutionarea cererii formulate de reclamanti in justitie.
Rezulta din actele mentionate ca vanzatorul a avut cunostinta asupra demersurilor intreprinse de reclamanta pentru redobandirea bunului, iar cumparatorul, cu minime diligente, avea posibilitatea de a se informa asupra regimului juridic al imobilului, conditii in care buna-credinta nu poate fi retinuta, astfel incat contractul este lovit de nulitate absoluta.
Fata de aceste considerente, in baza art.312 alin.2 Cod procedura civila raportat la art.304. pct.7 Cod procedura civila, se va admite recursul, se vor modifica ambele hotarari si pe fond se va admite in parte actiunea, constatandu-se nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr.346/1997.