Contract de vanzare-cumparare. Efecte

Contract de vanzare-cumparare. Efecte. Prin Sentinta civila nr.390 din 2 martie 2009 a Judecatoriei Miercurea Ciuc s-a admis actiunea formulata de reclamantul K.J. in contradictoriu cu paratii N.C. si N.M. si M.E.; s-a dispus evacuarea fortata a paratilor din imobilul situat in orasul Baile Tusnad, str.Brazilor, judetul Harghita, cuprins in CF nr.8376/C/V Tusnad, proprietatea reclamantului; a dispus obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata in suma de 3008,3 lei.
Pentru a pronunta aceasta hotarare prima instanta a retinut ca reclamantul a dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului din litigiu in baza unui contract de vanzare-cumparare autentificat, incheiat cu paratii N.C. si N.M., fiind intabulat in CF, ca dreptul de uzufruct viager al paratei M.E. nu a fost intabulat in CF si nu poate afecta dreptul de proprietate al reclamantului, fiind incidente prevederile art.1020 - 1021 si art.1430 Cod civil.
Prin Decizia civila nr.7 din 4 februarie 2010 a Tribunalului Harghita s-a admis apelul declarat de N.C., N.M. si M.E. impotriva Sentintei civile nr.390/02.03.2009 a Judecatoriei Miercurea Ciuc, pe care in baza art.296 C.pr.civ, a schimbat-o in tot in sensul ca: s-a respins actiunea formulata de reclamantul K.J., in contradictoriu cu paratii N.C., N.M. si M.E., obligand intimatul K.J. sa plateasca apelantilor cheltuielile de judecata in suma de 5,15 lei.
In considerentele hotararii s-a retinut ca, desi in contractul de vanzare-cumparare incheiat s-a prevazut ca imobilul se vinde liber de sarcini si in CF nu a fost notat dreptul de uzufruct viager al paratei M.E., neindeplinirea cerintelor de publicitate nu afecteaza validitatea dreptului apelantei M.E.
In conditiile in care se reclama un drept real asupra imobilului, cel de uzufruct viager, rezulta ca ambele parti invoca un drept real asupra aceluiasi bun, situatie in care este necesar sa se procedeze la compararea titlurilor care se opun, ceea ce nu este posibil in cadrul actiunii in evacuare.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs, in termen legal, reclamantul K.J., solicitand admiterea recursului, modificarea in tot a deciziei atacate si rejudecand apelul declarat de parati, respingerea lui ca nefondat, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii s-a aratat ca incheierea contractului de vanzare-cumparare s-a efectuat in baza copiei fidele a CF nr.8376/C/V Tusnad, act in care N.C. si N.M. erau inscrisi ca unici proprietari.
Prin declaratiile date in fata notarului public vanzatorii N.C. si N.M. au garantat ca imobilul in cauza este bun comun proprietatea lor exclusiva, ca vanzarea se face liber de sarcini si garanteaza de evictiune.
In contractul de vanzare-cumparare s-a consemnat ca predarea in fapt a imobilului se va face pana la data de 11 septembrie 2008.
Dupa aceasta data reclamantul s-a deplasat la Baile Tusnad sa preia in fapt apartamentul cumparat insa vanzatorii au refuzat orice dialog, refuzand predarea apartamentului.
Fata de atitudinea manifestata paratii au fost notificati prin executor judecatoresc. Insa au refuzat predarea apartamentului si au instalat-o in acesta pe M.E. care pana atunci a locuit intr-un alt apartament.
Instanta de apel face referire doar la dreptul de uzufruct viager al paratei M.E. si nu se aduce niciun argument referitor la posibile drepturi ale paratilor N.C. si N.M., nefiind indeplinite cerintele art.261 C.pr.civ.
S-a apreciat ca, hotararea atacata nu cuprinde motivele pe care se sprijina si este data cu aplicarea gresita a legii, fiind realizate motivele de modificare prevazute de art.304 pct.7 si 9 C.pr.civ.
Parata M.E. nu detine un titlu legal referitor la dreptul de uzufruct, iar dreptul de uzufruct al acesteia nu ii este opozabil.
Vanzatorii N.C. si N.M. nu au prezentat contractul de vanzare-cumparare in baza caruia au dobandit de la M.E. apartamentul in cauza si nu au solicitat inscrierea in contractul incheiat a clauzei de uzufruct viager, intrucat daca reclamantul ar fi luat cunostinta despre existenta unei asemenea clauze nu ar fi cumparat imobilul.
M.E. este mama paratei N.M.
Este lesne de inteles ca nimeni nu ar accepta cumpararea unui apartament pe care sa nu il poata folosi, mai ales ca uzufructuarul ar putea trai mai mult decat cumparatorul.
La data incheierii tranzactiei reclamantul avea doar obligatia cercetarii continutului cartii funciare, din cuprinsul careia rezulta ca apartamentul era liber de sarcini.
In concluzie, intrucat clauza de uzufruct viager nu a fost inscrisa in registrul de publicitate imobiliara, acesta nu ii este opozabil reclamantului.
Parata M.E. nu este titulara unui drept de uzufruct viager, avand in vedere ca nu si-a inscris in CF acest drept.
Decretul-lege nr.115/1938 consacra principiul efectului constitutiv de drept real al inscrierii in cartea funciara iar dispozitiile actului normativ mai sus mentionat se aplica si in prezent.
Prin Intampinarea depusa la 7 iunie 2010 paratii M.E., N.C., N.M., au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii s-a aratat ca sustinerile recurentului sunt neintemeiate, dreptul intimatei M.E. s-a nascut prin efectul unui act autentic iar hotararea instantei cuprinde motivele pe care se sprijina.
Dreptul de uzufruct viager al paratei M.E. exista, chiar daca nu a fost inscris in CF, deoarece potrivit Legii nr.7/1996 inscrierile in CF nu mai au caracter constitutiv de drepturi.
Faptul ca nu este inscris in CF este greseala lucratorilor de carte funciara si odata ce au aflat de aceasta omisiune s-au adresat cu plangere biroului de carte funciara.
Analizand actele si lucrarile dosarului prin prisma motivelor de recurs invocate, instanta constata ca recursul declarat este fondat din urmatoarele considerente:
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2651 din 11 august 2008 vanzatorii N.C. si N.M. au instrainat imobilul situat in Baile Tusnad, str.Mierlei nr.29, ap.5 inscris in CF nr.8376/C/V Tusnad, A+1, cu nr.top.12533/1/2/b/2/70/2/3/C/V cumparatorului K.J. (fila 4 dosar fond).
In actul juridic incheiat s-a prevazut ca vanzarea se face liber de sarcini, transcrierea proprietatii se face la data autentificarii contractului iar predarea in fapt a imobilului se va face pana la data de 11 septembrie 2008.
S-a mai precizat ca situatia juridica a imobilului corespunde cu cea descrisa in extrasul CF.
Actul translativ de proprietate a fost inscris in CF.
Prin Sentinta civila nr.1068 din 21 mai 2009 a Judecatoriei Miercurea Ciuc, ramasa definitiva si irevocabila prin Decizia civila nr.674/R/02.12.2009 a Tribunalului Harghita s-a anulat ca netimbrata cererea de chemare in judecata formulata de N.C. si M. pentru anularea contractului de vanzare-cumparare mai sus mentionat (filele 32,34 dosar fond).
Intr-adevar prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1114 din 31 august 1999 incheiat intre M.E. si N.C. si M. s-a prevazut ca M.E. isi mentine dreptul de uzufruct viager asupra imobilului mai sus mentionat (fila 23 dosar fond).
Acest drept de uzufruct viager insa nu a fost inscris in Cartea funciara.
In cadrul actiunii in evacuare instanta verifica daca proprietarul exercita toate atributele dreptului de proprietate, inclusiv dreptul personal de folosinta a bunului.
Din actele dosarului, respectiv CF nr.8376/C/V (f.75 dosar fond) si contractul de vanzare-cumparare nr.2651/11 august 2008 (f.4 dosar fond) rezulta ca reclamantul este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului din litigiu.
Potrivit art.30 din Legea nr.7/1996 daca in cartea funciara s-a inscris un drept real in conditiile prezentei legi, in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei, daca a fost dobandit cu buna credinta, cat timp nu se dovedeste contrariul.
In art.31 din acelasi act normativ se stipuleaza urmatoarele: cuprinsul cartii funciare, in afara ingradirilor si exceptiilor legale, se considera exact numai in folosul acelei persoane care, in virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobandit cu buna credinta un drept real inscris in cartea funciara.
Dobanditorul este considerat de buna credinta daca, la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului in folosul sau, nu a fost notata nicio actiune prin care se contesta cuprinsul cartii funciare sau daca din titlul transmitatorului si din cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre acestea si situatia juridica reala.
Acest principiu al fortei probante a inscrierii in cartea funciara a fost consacrata si de prevederile art.32 si 33 din Decretul-lege nr.115/1938.
Asadar, persoana care si-a inscris dreptul real dobandit cu titlu oneros de buna credinta se bucura de o prezumtie absoluta de proprietar.
Cu alte cuvinte, cel care a dobandit cu buna credinta un drept real, intemeindu-se pe cuprinsul catii funciare, este aparat de orice cauza de evictiune daca cel interesat nu a intentat in termen legal actiunea in rectificarea cartii funciare.
Ori, in situatia de fata, ulterior incheierii actului translativ de proprietate, la data de 16.12.2008 paratii au formulat o cerere de indreptare de eroare materiala pentru notarea dreptului de uzufruct viager.
De asemenea, trebuie avut in vedere si principiul opozabilitatii reglementat de art.25 din Legea nr.7/1996.
Intre parti (N.C. si M. si M.E.) inscrierea nu conteaza. Actul juridic, respectiv contractul de vanzare-cumparare nr.1114/1999, isi va produce toate efectele.
Fata de terti, adica de reclamant, insa inscrierea era absolut necesara. Daca dreptul de uzufruct viager nu a fost inscris in cartea funciara reclamantul nu este tinut de consecintele juridice ale acestuia si astfel nici beneficiarul dreptului de uzufruct viager si care nu si-a inscris dreptul nu se poate bucura de protectie.
Prin urmare paratii folosesc fara niciun drept imobilul din litigiu si pentru a se asigura reclamantului exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate prevazut de art.480 Cod civil, inclusiv dreptul de folosinta, se va dispune evacuarea paratilor din imobil.
Asadar, hotararea fiind data cu aplicarea gresita a legii, in baza art.304 pct.9 C.pr.civ, se va admite recursul declarat, se va modifica decizia civila atacata si se va respinge apelul declarat de apelanti.