Hotarare care sa tina loc de act de vanzare - cumparare
Domeniu - vanzare - cumparare
(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE - DOSAR NR.27883/3/2009* - DECIZIA CIVILA NR.202 A/03.05.2012)
Prin cererea inregistrata la data de 26 iunie 2009 pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a V-a Civila sub nr. 27883/3/2009, reclamantul B.C. a chemat in judecata pe parata S.C. P.S.G. S.R.L., solicitand pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare pentru urmatoarelor imobile: - teren in suprafata de 3.185,75 m.p. situat in intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/1, Cartea funciara nr. 2025, denumit generic "Lotul A"; - teren in suprafata de 1.791,86 m.p. situat in intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/2, Cartea funciara nr. 2026 denumit generic "Lotul B"; - teren in suprafata de 4.156,10 m.p. impreuna cu constructiile edificate pe acesta in suprafata de 1.052,95 m.p. si anume doua magazii avand suprafata de 214,80 m.p. si 214,87 m.p., patru rezervoare de combustibil avand suprafetele de 55,35 m.p., 63,56 m.p., 63,56 m.p. si 63,56 m.p., o statie de pompare combustibil avand suprafata de 95,02 m.p., retele din parcela 47 avand suprafata de 253,74 m.p. si gura de descarcare pacura avand suprafata de 28,49 m.p., toate acestea denumite generic "Lotul D" situat in intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/2, Cartea funciara nr. 2027; - teren in suprafata de 2.320,49 m.p. si constructiile edificate pe aceasta in suprafata de 1.522,75 m.p. si anume sase magazii avand suprafetele de 419,59 m.p., 330,53 m.p., 280,74 m.p., 215,95 m.p., 167,96 m.p. si 107,98 m.p., toate acestea denumite generic "Lotul E", situat in intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/3, Cartea funciara nr. 2028; - teren in suprafata de 742,16 m.p. situat in intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/1, Cartea funciara nr. 2029, denumit generic "Lotul F"; - teren in suprafata de 1.266,40 m.p. si constructia edificata pe acesta in suprafata de 580,67 m.p. si anume sopron metalic in suprafata de 580,67 m.p., toate acestea denumite generic "Lotul G" situat in intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/2, Cartea funciara nr. 2030; obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
Prin sentinta civila nr. 410 din 24 martie 2010, Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila a admis actiunea; a constatat ca la data de 13 martie 2009 a intervenit antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 559 din 13 martie 2009 de Biroul Notarilor Publici Asociatia "C. & C.", intre S.C. P.S.G. S.R.L. in calitate de promitent vanzator si B.C., in calitate de promitent cumparator, privind vanzarea - cumpararea urmatoarele imobile; 1. Lotul A - teren in suprafata de 3.185,75 m.p. situat in intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44. judetul I, numar cadastral 79/1/2/1/1, Cartea funciara nr. 2025: 2. Lotul B - teren in suprafata de 1.791,86 m.p. situat in intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/2, Cartea funciara nr. 2026; 3. Lotul D - teren in suprafata de 4.156,10 m.p. si constructiile edificate pe acesta situat in comuna J., intravilan, str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/2, Cartea funciara nr. 2027; 4. Lotul E - teren in suprafata de 2.320,49 m.p. si constructiile edificate pe acesta, situat in comuna J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/3, Cartea funciara nr. 2028; 5. Lotul F - teren 742,16 m.p. situat in intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/1, Cartea funciara nr. 2029; 6. Lotul G - teren 1.266,40 m.p. si constructia edificata pe acesta situat in intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/2, Cartea funciara nr. 2030, pentru pretul de 385.000 euro, din care 380.000 euro achitati la momentul incheierii promisiunii si diferenta de 5.000 euro prin oferta reala si consemnatiune CEC cu recipisa de consemnare nr. 2256022/1 din 25 iunie 2009, pe seama si la dispozitia paratei S.C. P.S.G. S.R.L.; a dispus ca hotararea sa tina loc de act de vanzare - cumparare pentru imobilele de mai sus pentru reclamanta; a obligat parata la 19.653 lei cheltuieli de judecata catre reclamanta.
Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca, la data de 13 martie 2009 reclamantul a incheiat cu S.C. P.S.G. S.R.L., reprezentata de asociatul unic si administrator M.M., promisiunea de vanzare - cumparare autentificata sub nr. 559 din 13 martie 2009 de catre Biroul Notarilor Publici Asociatia "C. & C.", prin care parata s-a obligat sa-i vanda urmatoarele imobile: teren in suprafata de 3.185,75 m.p. situat in intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/1, Cartea funciara nr. 2025, denumit generic "Lotul A"; teren in suprafata de 1.791,86 m.p. situat in intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/2, Cartea funciara nr. 2026 denumit generic "Lotul B"; teren in suprafata de 4.156,10 m.p. impreuna cu constructiile edificate pe acesta in suprafata de 1.052,95 m.p., si anume doua magazii avand suprafetele de 214,80 m.p. si 214,87 m.p., patru rezervoare de combustibil avand suprafetele de 55,35 m.p., 63,56 m.p., 63,56 m.p. si 63,56 m.p., o statie de pompare combustibil avand suprafata de 95,02 m.p., retele din parcela 47 avand suprafata de 253,74 m.p. si gura de descarcare pacura avand suprafata de 28,49 m.p., toate acestea denumite generic "Lotul D" situat in intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul Ilfov, numar cadastral 79/3/2/1/2, Cartea funciara nr. 2027; teren in suprafata de 2.320,49 m.p. si constructiile edificate pe aceasta in suprafata de 1.522,75 m.p. si anume sase magazii avand suprafetele de 419,59 m.p., 330,53 m.p., 280,74 m.p., 215,95 m.p., 167,96 m.p. si 107,98 m.p., toate acestea denumit generic "Lotul E", situat in intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/3, Cartea funciara nr. 2028; teren in suprafata de 742,16 m.p. situat in intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/1, Cartea funciara nr. 2029, denumit generic "Lotul F"; teren in suprafata de 1.266,40 m.p. si constructia edificata pe acesta in suprafata de 580,67 m.p. si anume sopron metalic in suprafata de 580,67 m.p., toate acestea denumite generic "Lotul G" situat in intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul Ilfov, numar cadastral 79/1/3/1/2, Cartea funciara nr. 2030.
Potrivit mentiunilor din antecontract pretul total convenit a fost de 385.000 euro, din care s-a mentionat ca promitentul vanzator a primit in avans suma de 380.000 euro, echivalent a 1.625.146 lei/RON calculat la cursul Bancii Nationale a Romaniei din data respectiva, urmand ca restul de pret, de 5.000 euro, sa se achite la data perfectarii vanzarii, care va avea loc cel mai tarziu la 15 mai 2009.
S-a mai retinut ca prin actul aditional la promisiunea de vanzare - cumparare, autentificat sub nr. 1005 din 15 mai 2009 de catre Biroul Notarilor Publici Asociatia "C. & C." s-a modificat termenul de semnare a contractului autentic de vanzare - cumparare de la 15 mai 2009 la 15 iunie 2009.
Conform incheierii de certificare nr. 3509 din 15 iunie 2009 a Biroului Notarilor Publici Asociatia "C. & C.", promitentul vanzator, prin reprezentant legal, desi notificat prin executorul judecatoresc, nu s-a prezentat la termenul stabilit in vederea perfectarii contractului de vanzare - cumparare in forma autentica.
In drept, fata de art. 969 Cod civil, principiului executarii in natura a obligatiilor si al repararii in natura a pagubei si art. 1073 - 1077 Cod civil, s-a constatat ca refuzul paratei de a incheia contractul este nejustificat.
Potrivit art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, in caz de refuz, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
In cauza s-au constatat indeplinite toate conditiile necesare pronuntarii unei asemenea hotarari: a fost incheiata o promisiune bilaterala de vanzare - cumparare valabila; vanzatorul este proprietarul imobilelor promise spre vanzare (in acest sens fiind actul de proprietate - contact de vanzare cumparare autentificat sub nr. 150 din 22 ianuarie 2008); bunurile imobile ce fac obiectul acestei promisiuni sunt in patrimoniul vanzatoarei (in acest sens fiind extrasele de Carte funciara) si pretul a fost achitat.
Sub acest din urma aspect, tribunalul a retinut ca la data perfectarii antecontractului s-a achitat suma de 380.000 euro, conform mentiunilor din actul autentic, neputand fi primite sustinerile paratei in sensul ca nu ar fi primit decat 150.000 euro, fata de recunoasterea expresa a reprezentantului sau legal, conform mentiunilor din actul autentic.
De asemenea, s-a retinut ca pentru diferenta de pret, de 5.000 euro, reclamantul a urmat procedura ofertei reale urmata de consemnatiune, conform art. 586 - 588 Cod de procedura civila, consemnand suma de 5.000 euro pe seama si la dispozitia paratei, conform recipisei de consemnare nr. 2256022/1 din 25 iunie 2009 la CEC Bank sucursala Victoria, parata fiind notificata cu privire la consemnarea diferentei de pret prin notificarea indeplinita de Biroul Executorului Judecatoresc "T.A.-M." sub. nr. 778N din 25 iunie 2009.
Impotriva acestei hotarari judecatoresti, la data de 20 august 2010 a declarat apel parata S.C. P.S.G. S.R.L., care a fost inregistrat pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a Civila si pentru Cauze cu Minori si de Familie, la data de 15 octombrie 2010.
In motivare, a aratat ca instanta de fond a intrat in judecarea fondului fara a respecta dreptul sau la aparare. In acest sens, a mentionat faptul ca la primul termen, legal citat, parata, prin aparator ales, a solicitat acordarea unui termen pentru a-si formula apararea avand in vedere ca momentul incheierii contractului de asistenta juridica era foarte recent. Instanta de fond a respins cererea, a dat cuvantul pe fond partilor, urmand a se pronunta. Reprezentantul paratei a solicitat amanarea pronuntarii pentru a se depune concluzii scrise. Ulterior cauza a fost repusa pe rol.
Pe de alta parte, desi parata a facut dovada ca pe rolul instantei de judecata a fost inregistrat dosarul nr. 47396/3/2009 al Tribunalului Bucuresti - Sectia a IV-a Civila, avand ca obiect rezolutiunea promisiunii de vanzare - cumparare nr. 559 din 13 martie 2009 ce a stat la baza cererii de chemare in judecata din cauza, instanta, dupa repunerea pe rol a cauzei, nu numai ca a respins cererea formulata de parata in sensul suspendarii judecarii cauzei pana la solutionarea dosarului nr. 47396/3/2009, dar nici in sentinta pe care o critica in apel nu face nicio referire la acest mijloc de aparare al paratei, instanta de fond rezumandu-se a spune ca parata nu a formulat intampinare (cand de fapt i s-a respins cererea pentru formularea apararii).
Din considerentele invocate anterior, apelanta parata apreciaza ca instanta de fond nu a stabilit corect situatia de fapt si nu a aplicat corect dispozitiile legale referitoare la suspendarea judecarii cauzei potrivit art. 224 alin. 1 pct. 1 Cod procedura civila.
In drept, a invocat dispozitiile art. 282 - 298 Cod procedura civila.
Prin decizia civila nr. 698/A din 02 decembrie 2010, Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a III-a Civila si pentru Cauze cu Minori si de Familie a anulat ca netimbrat apelul.
Impotriva acestei decizii, la data de 10 ianuarie 2011 a declarat recurs parata S.C. P.S.G. S.R.L., care a fost inregistrat pe rolul Inaltei Curti de Casatie si Justitie - Sectia Civila si de Proprietate Intelectuala, la data de 18 ianuarie 2011.
Prin decizia nr. 7375 din 20 octombrie 2011, Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia Civila a admis recursul; a casat decizia recurata si a trimis cauza aceleiasi instante spre rejudecarea apelului.
Pentru a decide astfel, instanta de recurs a retinut ca, dupa investirea instantei de apel cu solutionarea apelului declarat, si dupa ce i-a fost comunicat, odata cu citatia, cuantumul taxei juridice de timbru datorate, parata S.C. P.S.G. S.R.L. a formulat, la data de 10 septembrie 2010, o cerere de reducere si esalonare la plata a taxei judiciare de timbru.
Curtea de apel nu a respectat prevederile art. 21 alin. 2 si art. 211 din Legea nr. 146/1997. Instanta nu s-a pronuntat prin incheiere motivata asupra cererii apelantei - parate de reducere si esalonare la plata a taxei judiciare de timbru, ci a anulat prin decizia recurata apelul declarat, ca netimbrat.
In aceste conditii, parata nu a putut sa-si exercite dreptul prevazut de art. 211 alin. 3 din Legea nr. 146/1997 de a solicita reexaminarea masurii dispuse de instanta asupra cererii sale, fiind incalcate in acest fel prevederile legale mentionate si drepturile procesuale ale partii.
Cauza a fost reinregistrata la data de 22 noiembrie 2011 pe rolul Curti de Apel Bucuresti - Sectia a III a Civila si pentru Cauze cu Minori si de Familie, sub nr. 27883/3/2009*.
La data de 02 februarie 2012, apelata parata a facut dovada achitarii taxei judiciare de timbru stabilite in sarcina sa in ciclul procesual anterior si a depus o cerere precizatoare, prin care a invocat motive suplimentare de apel.
I. Astfel, apelanta parata s-a referit la nerespectarea conditiilor de validitate a unui contract de vanzare cumparare.
In doctrina si jurisprudenta s-a statut ca pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare, in conditiile art. 1073 - 1077 Cod civil, trebuie sa fie indeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu exceptia consimtamantului.
Prin urmare, pentru pronuntarea hotararii care sa tina loc de contract de vanzare - cumparare, instanta fondului trebuia sa analizeze atat obiectul contractului, insemnand lucrul vandut si pretul, cat si cauza acestuia, care trebuie sa fie una licita si morala.
1) Cauza ilicita si imorala
In fapt, la data de 22 ianuarie 2008, apelanta parata a incheiat contractul de vanzare - cumparare nr. 150 cu S.C. D. S.A. pentru urmatoarele imobile: constructii si teren in suprafata totala de 13.462,76 m.p., astfel: Lotul A, compus din teren si suprafata de 3.185,75 m.p., numar cadastral 79/1/2/1/1; Lotul B, compus din teren in suprafata de 1,791,86 m.p., numar cadastral 79/1/2/1/2; Lotul D, compus din teren in suprafata de 4.156,10 m.p. si constructiile edificate pe acesta, numar cadastral 79/3/2/1; Lotul E, compus din teren in suprafata de 2.320,49 m.p. si constructiile edificate pe acesta, numar cadastral 79/3/2/1/3; Lotul F, compus din teren in suprafata de 742,16 m.p., numar cadastral 79/1/3/1/1 si Lotul G, compus din teren in suprafata de 1.266,40 m.p. si constructia edificata pe acesta, numar cadastral 79/1/3/1/2 situate in str. A.I. nr. 44, J., judet I..
Asadar, in anul 2008 apelanta parata a achizitionat imobilul, teren si constructii, care formeaza obiectul antecontractului de vanzare - cumparare incheiat la data de 13 martie 2009 intre S.C. P.S.G. S.R.L. si B.C.. Pentru achitarea integrala a pretului acestui imobil a luat cu titlu de imprumut suma de 100.000 euro de la P.I..
In perioada 2007 - 2008, P.I., prin persoane interpuse, a achizitionat mai multe terenuri, parte din sumele de bani cu care achita pretul acestora provenind din imprumuturi de la B.C. si fiul acestuia O‘L.M.R., in cuantum total de 150.000 euro. Pentru aceste imprumuturi partile au stabilit o dobanda care a devenit impovaratoare intre timp.
Pentru fiecare imprumut acordat, P.I. era nevoit sa incheie sau sa asigure incheierea unui antecontract de vanzare - cumparare avand ca obiect unul dintre imobilele detinute, ca o garantie a executarii obligatiei. In antecontractul de vanzare - cumparare se prevedea un termen la care urma sa se incheie contractul de vanzare - cumparare, termen care se prelungea daca pana atunci se achita dobanda stabilita. Pe masura ce imprumutul acordat era achitat, se anulau respectivele antecontracte de vanzare - cumparare. Cauza ilicita a actelor de vanzare - cumparare este probata de succesiunea promisiunilor de vanzare - cumparare si a actelor aditionale.
In aceste contracte calitatea de promitent - cumparator o avea O‘L.M.R., fiul lui B.C.. Tot O‘L.M.R. a fost imputernicit de catre B.C. sa incheie contractul de vanzare - cumparare cu S.C. P.S.G. S.R.L., obiect al prezentului dosar.
Declinul pietii imobiliare din anul 2008 l-a adus pe P.I. in imposibilitatea de a mai achita dobanzile imprumutului care crescusera intre timp, suma totala datorata ajungand la 240.000 euro.
Intrand intr-un cer vicios, pentru a obtine inca un imprumut de 85.000 euro de la intimat, acesta a solicitat ajutorul apelantei parate. Dat fiind imprumutul acordat initial apelanta de catre P.I., aceasta a fost de acord sa incheie promisiunea de vanzare - cumparare a imobilului format din teren si constructii pentru suma de 385.000 euro cu B.C..
Intelegerea reala dintre parti a fost ca intimatul sa acorde lui P.I. inca un imprumut de 85.000 euro - bani pe care nu i-a primit niciodata -, iar pentru cei 240.000 euro pe care ii datora sa returneze in termen de trei luni suma de 300.000 euro.
Pentru acest motiv, ca o garantie a restituirii imprumutului, apelanta parata, prin reprezentantul legal M.M., a incheiat promisiunea de vanzare - cumparare pentru suma de 285.000 euro. Prin actul incheiat in forma autentica acesta a recunoscut ca a primit suma de 380.000 euro, urmand ca restul de 5.000 euro sa se achite la data semnarii contractului autentic de vanzare - cumparare. In realitate nu a primit aceasta suma de bani si intimatul nu a facut proba achitarii acestei sume de bani.
Antecontractul de vanzare - cumparare ascunde un contract de imprumut cu dobanda camatareasca.
Instanta de apel urmeaza sa constate ca antecontractul de vanzare - cumparare ascunde un imprumut camataresc, incriminat in prezent de Legea nr. 216/2011 privind interzicerea activitatii de camatarie, acesta presupunand stipularea in cadrul contractului de vanzare - cumparare drept pret a unei sume disproportionat de mari fata de suma imprumutata, diferenta reprezentand dobanda.
Aceasta practica camatareasca este de notorietate, toti camatarii avand un mod de operare similar, in sensul ca imprumuta bani pe baza de diverse garantii, de obicei imobiliare, scopul final fiind obtinerea acelor imobile.
2) Pretul sincer si serios.
Antecontractul de vanzare - cumparare reprezinta in fapt o conventie care ascunde camata practicata de intimat. Pretul pe care intimatul pretinde ca l-ar fi platit in totalitate este nereal, neexistand nicio dovada reala a platii efective. Pretul unui contract de vanzare - cumparare trebuie sa fie sincer si serios, iar in conditiile in care pretul este unul fictiv contractul este nul ca vanzare - cumparare, caci ii lipseste pretul.
Din analiza documentelor contabile ale S.C. P.S. S.R.L. se poate observa ca in conturile societatii nu a intrat niciodata suma de 380.000 euro pretinsa a fi achitata de catre intimat. De asemenea, daca aceasta plata ar fi fost efectuata intr-adevar intimatul ar fi fost in masura sa demonstreze acest lucru printr-un ordin de plata.
II. Nerespectarea dispozitiilor Codului fiscal.
La primul termen de judecata, din data de 28 octombrie 2009, prin serviciul registratura a fost depus la dosar din partea Primariei Comunei J. certificat de atestare fiscala pentru S.C. P.S.G. S.R.L. privind impozitele si taxele locale, din care rezulta ca apelanta datora bugetului local suma de 43.069,95 lei, asa cum rezulta din incheierea de sedinta.
Tot prin incheierea din 28 octombrie 2009, instanta a dispus emiterea unei adrese catre Primaria Comunei J., in vederea comunicarii datelor de inregistrare fiscala privind pe parata S.C. P.S. S.A.
Prin incheierea din 27 ianuarie 2010 s-a retinut faptul ca prin serviciul registratura au fost depuse de catre Primaria comunei Jilava relatiile solicitate de catre instanta, prin care s-a mentionat ca in evidenta fiscala din data de 22 decembrie 2009 apelanta figura cu un debit in suma de 44.473 lei, la care se adauga majorari si penalitati zilnice.
Motivul pentru care aceste informatii au fost solicitate Primariei Comunei Jilava sunt dispozitiile Codului fiscal (art. 254 alin. 7, art. 259 alin. 61), ale Normei metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal (pct. 85) potrivit carora instrainarea cladirilor sau a terenurilor nu pot fi efectuata pana cand titularul dreptului de proprietate asupra cladirii respective nu are stinse orice creante fiscale locale.
In drept, si-a motivat cererea precizatoare pe baza dispozitiilor art. 282 si urmatoarele, art. 132 Cod de procedura civila, art. 254 alin. 7, art. 259 alin. 61 Cod fiscal.
La termenul din 06 februarie 2012 a fost respinsa exceptia tardivitatii cererii precizatoare prin care au fost invocate motive suplimentare de apel, ca nefondata, pentru considerentele expuse in incheierea de sedinta de la acea data.
In dovedirea sustinerilor sale, apelanta parata a solicitat si instanta a incuviintat proba cu interogatoriu, martorii P.I., O.E., M.P.F. si inscrisuri, fiind depuse in acest sens la dosar, in fotocopie: antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1478 din 20 mai 2008 de notar public V.M., act aditional autentificat sub nr. 279 din 31 ianuarie 2007 de acelasi notar public, act aditional autentificat sub nr. 1103 din 10 aprilie 2008 de acelasi notar public, inscris nesemnat reprezentand calcule, conventie autentificata sub nr. 1477 din 20 mai 2009 de notar public V.M., acte aditionale autentificate sub nr. 1306 din 15 aprilie 2008, nr. 1102 din 01 aprilie 2008, 3610 din 10 decembrie 2007, 3171 din 06 noiembrie 2007, 2458 din 05 septembrie 2007 si 2616 din 30 septembrie 2008 de acelasi notar public, act aditional autentificat sub nr. 1896 din 16 mai 2008 de notar public O.T., acte aditionale autentificate sub nr. 1307 din 16 aprilie 2008, nr. 1103 din 10 aprilie 2008 si nr. 3172 din 06 noiembrie 2007 de notar public V.M., act aditional autentificat sub nr. 2463 din 31 iulie 2007 de notar public O.T., act aditional autentificat sub nr. 279 din 31 ianuarie 2007 de notar public V.M., fisa contului 521 S.C. P.S.G. S.R.L., balanta de verificare analitica, contract de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 150 din 22 ianuarie 2008 de notar public V.M., contract de imprumut nr. 17 din 12 septembrie 2005, ordin de plata din 14 septembrie 2005 emis de ING Bank Bucuresti, contul 401 S.C. P.S.G. S.R.L., antecontract de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 3126 din 09 octombrie 2006 de notar public V.M., antecontract de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1478 din 20 mai 2008 de acelasi notar public, contract de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 882 din 30 martie 2006 de notar public M.A., contract de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 3653 din 16 noiembrie 2006 de acelasi notar public, contract de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 186 din 23 ianuarie 2007 de acelasi notar public.
Intimatul reclamant a administrat proba cu interogatoriu, un martor, S.P., si inscrisuri: incheierea din camera de consiliu din 09 februarie 2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila in dosarul nr. 6296/3/2010, extras de cont din 03.10.2008 eliberat de GarantiBank, contract de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 741 din 13 aprilie 2005 de notar public C.C., contract de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 630 din 15 februarie 2007 de notar public R.D., informatii comunicate de Oficiul National al Registrului Comertului, contract de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 491 din 28 martie 2007 de notar public I.M., contract de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1929 din 07 decembrie 2006 de acelasi notar public.
Examinand sentinta apelata prin prisma criticilor formulate si in conformitate cu prevederile art. 295 alin. 1 Cod procedura civila, Curtea retine urmatoarele:
I. In ceea ce priveste primul motiv de apel, privind nerespectarea dreptului la aparare al apelantei parate, Curtea constata ca acesta este neintemeiat, in conditiile in care, desi la termenul din 25 noiembrie 2009, primul termen la care a fost legal citata, i s-a respins cererea de amanare a judecarii cauzei in vederea pregatirii apararii, instanta a revenit asupra masurii respective, repunand cauza pe rol, dandu-i astfel posibilitatea de a-si exprima pozitia fata de cererea de chemare in judecata si de a administra probele pe care le considera necesare.
Nici cea de-a doua critica adusa hotararii tribunalului nu poate fi retinuta. Desi de principiu solutionarea unei cereri prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare depinde de soarta antecontractului de vanzare cumparare, ce face obiectul judecatii intr-un alt dosar, se constata ca, in speta, o asemenea masura nu ar putea fi dispusa, in conditiile in care, astfel cum rezulta din informatiile publicate pe portalul Tribunalului Bucuresti, dosarul nr. 47396/3/2009 a fost suspendat la data de 10 octombrie 2011, in temeiul art. 244 alin. 1 pct. 1 Cod procedura civila, pana la solutionarea prezentei cauze.
II.1.i. Referitor la motivele suplimentare de apel, Curtea constata, sub un prim aspect, faptul ca in mod temeinic prima instanta a retinut ca intre parti a intervenit la data de 13 martie 2009 o promisiune de vanzare cumparare avand ca obiect mai multe imobile.
Apelanta parata a invederat faptul ca promisiunea de vanzare cumparare mentionata deghizeaza un contract de garantie reala imobiliara intervenit intre aceleasi parti, accesoriu unui contract de imprumut incheiat intre P.I. si O‘L.M.R., fiul intimatului reclamant B.C. (deci ar fi vorba si de o simulatie prin interpunere de persoana), in care ar fi fost prevazuta o dobanda camatareasca.
In probatiune, apelanta parata a solicitat audierea lui P.I., care a sustinut afirmatiile din motivele suplimentare de apel; a lui M.P.F., parte in antecontractul de vanzare cumparare incheiat la data de 20 mai 2008 cu O‘L.M.R., care a sustinut un fapt vecin si conex, constand in existenta unei simulatii intervenite intre acestia in aceleasi conditii cu cele prezentate in cererea precizatoare, ceea ce ar contura existenta unei practici a acestuia din urma de a acorda imprumuturi cu dobanda camatareasca; si, de asemenea, a invocat faptul ca in documentele sale contabile nu apare inregistrata suma despre care se face in referire in antecontract ca ar fi primit-o.
Astfel cum rezulta din prevederile art. 1175 Cod civil, simulatia este operatiunea juridica ce creeaza o aparenta neconforma cu realitatea prin incheierea concomitenta a doua acte juridice: unul public si mincinos, ale carui efecte sunt inlaturate sau modificate, total sau partial, de altul secret si adevarat, care contine in sine acordul, implicit sau explicit, al partilor de a simula. Prin urmare, pentru existenta simulatiei sunt definitorii mai multe elemente: existenta a doua acte juridice; contradictia dintre cele doua acte, in sensul ca actul secret modifica, total sau partial, ori inlatura efectele actului juridic public; existenta acordului de a simula; incheierea concomitenta a celor doua acte, in sensul ca intre ele trebuie sa existe o simultaneitate de ordin intelectual; ascunderea, in acest fel, a adevaratelor raporturi juridice dintre parti si crearea unei aparente neconforme cu realitatea.
Proba simulatiei are ca obiect dovedirea atat a actului public, cat si a celui secret. Dovada actului secret presupune, in acord cu regula de drept comun instituita de art. 1191 Cod civil, producerea unui inscris autentic sau sub semnatura privata.
Se admite insa de catre o jurisprudenta constanta si de literatura de specialitate ca poate fi folosit orice mijloc de proba atunci cand se invoca fraudarea unei legi, in cauza fiind incidenta reglementarea cuprinsa in Legea nr. 313/1879, in vigoare la data desfasurarii relatiilor contractuale dintre parti.
Cu toate acestea, proba unui contract, chiar daca nu ar fi vorba despre cel pe care se intemeiaza cererea de chemare in judecata, nu poate sa constea in simplele afirmatii ale uneia dintre partile actului juridic respectiv pe care cealalta le contesta, necoroborate cu alte mijloace de dovada, intrucat ar contraveni regulii egalitatii armelor, ca element al dreptului la un proces echitabil.
De aceea, nu se poate retine existenta contractelor de imprumut pe care O‘L.M.R. le-ar fi incheiat cu P.I. si nici a operatiunii de simulatie in care M.P.F. ar fi avut o pozitie similara apelantei parate, de garant, pe baza declaratiilor acestor din urma persoane, care ar fi victime ale faptelor ilicite ale celui dintai.
Cat priveste imprejurarea ca in documentele contabile ale apelantei parate nu apare inregistrata suma despre care se face in referire in antecontract ca ar fi primit-o, Curtea are in vedere ca problema fortei probante a registrelor comerciale in litigiile dintre comercianti si necomercianti este reglementata de Codul civil, prin art. 1183 si art. 1184. Potrivit art. 1183 cod civil, registrele comerciale tinute de un comerciant nu pot fi folosite impotriva necomerciantului.
Solutia legii este aplicarea consecventa a principiului nemo sibi titulum constituere potest. In absenta unei derogari de la acest principiu, un comerciant nu poate invoca fata de un necomerciant registrele comerciale tinute de el, chiar daca cuprind inregistrari privind obiectul litigiului.
Totusi, se admite ca inregistrarile din registrele comerciantului pot constitui un inceput de proba, care poate fi completat cu alte probe admise de lege.
In aceste conditii, se pune problema daca declaratiile celor doi martori si documentele contabile ale apelantei parate, analizate de aceasta data impreuna, ar putea conduce la stabilirea realitatii afirmatiilor facute de apelanta parata.
In acest sens, este de mentionat faptul ca martora O.E., persoana neutra, fara vreun interes in litigiu, fosta angajata la o societate comerciala in care asociat era P.I., nu a confirmat nicio discutie din care sa reiasa existenta contractelor de imprumut, ci numai remiterea unor sume de bani de catre O‘L.M.R., desi P.I. a afirmat ca aceasta ar fi participat la intalniri, fiind chiar anuntata la telefon sau prin mesaj telefonice de catre O‘L.M.R.. Aceasta a relatat ca, intr-adevar, partile s-au intalnit in parcul Herastrau, dar ca i s-a cerut sa stea mai la distanta. De asemenea, a declarat ca ambele parti faceau tranzactii imobiliare in acea perioada si ca a vazut o geanta cu bani adusa de intimatul reclamant la biroul notarului public la momentul incheierii promisiunii bilaterale de vanzare cumparare.
Nu in ultimul rand, este de observat pozitia oscilata a apelantei parate, care in cererea de rezolutiune a promisiunii de vanzare cumparare ce face obiectul dosarului nr. 47396/3/2009 al Tribunalului Bucuresti - Sectia a IV-a Civila a sustinut o alta situatie de fapt, si anume ca paratul a imprumutat-o pe reclamanta cu suma de 150.000 euro, promitandu-i ca ii va mai acorda inca 85.000 euro cu acelasi titlu si ca pretentiile paratului s-au schimbat pe parcurs in sensul achitarii unor dobanzi, aceste sustineri regasindu-se, partial, si in concluziile scrise depuse la 30 noiembrie 2009.
Prin urmare, exista cel putin un dubiu cu privire la afirmatiile apelantei reclamante, care profita intimatului reclamant, ca un corolar al regulii cu valoare de principiu instituite de art. 1169 Cod civil.
ii. Analizand promisiunea de vanzare cumparare dintr-o alta perspectiva decat cea a unui contract in cadrul operatiunii juridice a simulatiei, se constata ca dovada primirii pretului stipulat rezulta chiar din declaratia reprezentantului societatii comerciale cuprinsa in acest inscris.
In plus, apelanta parata nu a facut proba contrara, data fiind inexistenta unei forte probante a registrelor comerciantului in contra unui necomerciant, conform celor expuse anterior.
Ca urmare, in mod temeinic prima instanta a constatat indeplinita aceasta cerinta pe care a considerat-o necesara pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare.
III. Referitor la nerespectarea dispozitiilor Codului fiscal, Curtea are in vedere faptul ca, potrivit unui principiu de drept civil, apelanta reclamanta nu isi poate invoca propria culpa (neexecutarea obligatiilor sale fiscale), pentru a impiedica executarea unei obligatii pe care o are fata de un alt subiect de drept (promitentul cumparator).
Fata de acest considerente, retinand temeinicia si legalitatea hotararii atacate, in temeiul art. 296 Cod procedura civila, Curtea urmeaza sa respinga apelul ca nefondat.
De asemenea, in temeiul art. 274 Cod procedura civila, va respinge cererea apelantei parate, care se afla in culpa procesuala, privind cheltuielile de judecata si totodata va respinge cererea intimatului reclamant cu acelasi obiect, intrucat, desi aceasta obligatie ii revenea potrivit art. 1169 Cod civil, nu a facut dovada efectuarii lor.