Asupra cauzei civile de fata;
Constata ca, prin actiunea civila inregistrata la aceasta instanta sub nr. 169381902014 la data de 30.10.2014 si precizata la data de 14.11.2014 si la data de 19.03.2015 reclamantii M. I. si M. C. au chemat in judecata pe paratii A. L. si A. A. C., S. G., B.V. si I. (fosta B.) M. pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna obligarea paratilor A. L. si A. A. C. a lasa in libera si linistita posesie imobilul casa si teren aferent in suprafata de 800 mp situat in corn Orbeni, cu vecinii: P. parau si drum comunal sau 1/2 din acest imobil ca fiind cota reclamantei M., constatarea nulitatii ordonantei de adjudecare din 14.02.2000 si a actelor subsecvente contractul de vanzare cumparare nr. 3035/2001, 825/2006 si contractul de vanzare cumparare nr. 519/2004, rectificarea cartii funciare prin care S.G. a fost intabulat ca proprietar pe terenul reclamantilor..
Cererea a fost timbrata prin consemnarea sumei de 3950 lei.
In motivare se sustine ca reclamantii au dobandit impreuna, in timpul casatoriei, dreptul de proprietate asupra unei suprafete de 800 mp teren curti constructii conform actului de dare cu plata transcris sub nr. 1486/1985 de la Cooperativa Agricola de Productie Orbeni. Pe acel teren au construit, conform autorizatiei de constructie 4/22.08.1985 o casa P+l compusa din cinci camere si un hol iar la subsol un beci. Constructia din caramida bruta a ajuns la nivelul anului 1999- 2000 sa fie finisata la tencuielile de interior, montate usi si geamuri si acoperita cu sindrila. Se arata ca nu au locuit efectiv in aceasta casa, domiciliul acestora in acea perioada fiind in satul Scurta si au plecat imediat in strainatate, unde locuiesc si in prezent. Ulterior au aflat ca imobilul acestora este stapanit de altcineva. Facand demersuri la primarie au aflat succesiunea actelor in timp si au constatat ca in anul 2000 imobilele au fost scoase la licitatie si adjudecate in contul unei datorii a reclamantului catre S.G.. Au constatat ca S.G. s-a judecat cu un anume M.C. si nu cu C., la fel si ordonanta de adjudecare a fost emisa tot impotriva lui M.C. si nu C. care era adevaratul proprietar al casei si terenului. Mai mult casa si terenul apartineau atat lui M.C. cat si sotiei sale M.I.. Chiar daca lui M.C. i s-ar putea imputa, vreo vina ca nu s-a aparat corespunzator si nu a dat dovada de prea mult interes, alta este situatia reclamantei care a ramas fara bunurile imobile pe care le-a dobandit impreuna cu sotul acesteia si de care a fost desistata involuntar si ilegal. Ordonanta de adjudecare este lovita de nulitate din prisma vanzarii unui bun care era coproprietate, fara acordul celor doi coproprietari si fara ca acestia sa fie debitori impreuna in raportul dedus analizei instantei. Acea vanzare era posibila doar in urma unei simple verificari, care ar fi dus la concluzia ca bunul nu este proprietatea exclusiva a debitorului, si in urma unui partaj fortat de bunuri comune, care sa o scoata pe reclamanta din dreptul de proprietate asupra imobilelor adjudecate.
In drept s-au invocat dispozitiile art. 563 si urm CC, art667 si urm CC, art. 1207 CC si art. 1246 CC.
In dovedirea actiunii s-a solicitat proba cu acte, interogatoriu expertiza topo si constructii.
S-au depus la dosar autorizatie pentru executare lucrari, incheiere nr. 204/2001, ordonanta adjudecare, rol agricol acte de vanzare cumparare.
Paratii A.L. si A.A.C. au formulat intampinare prin care au invocat exceptia prescrierii dreptului reclamantilor de a formula cerere de revendicare, exceptia tardivitatii formulari cererii in anulare ordonanta si a actelor subsecvente iar pe fond respingerea cererii de chemare in judecata ca nefondata.
In motivarea exceptiei prescriptiei dreptului de a formula cerere de revendicare in cazul vanzarii la licitatie publica a unui imobil supus urmaririi silite se arata ca la data de 14.02.2000 Judecatoria B. a pronuntat o ordonanta prin care S.G. era desemnat adjudecatar definitiv asupra imobilului casa si teren : face obiectul cauzei pendinte. Aceasta ordonanta nu a fost atacat de nimeni cu recurs in termen de 40 de zile, cum prevedea legislatia in vigoare la acel moment. La data de 9.01.2001 s-a dispus inscrierea in Cartea Funciara a dreptului proprietate asupra acestor imobile in favoare dlui S.G., astfel ca, de la aceasta data a inceput sa curga termenul de prescriptive pentru formularea unei eventuale cereri de revendicare. Reclamantii nu doar ca nu au introdus in termen de 3 ani de la aceasta data cerere revendicare, dar ei nu au facut niciun demers cu privire la aceste imobile mai bine de 15 ani. In motivarea exceptiei tardivitatii cererii de anulare a ordonantei de adjudecare se arata ca ordonanta de adjudecare putea fi atacata cu recurs in termen de 40 de zile de la data la care se realiza intabularea in Cartea Funciara. Potrivit reglementarilor aflate in vigoare la nivelul anului 1999 (art. 551 fostul cod ide procedura civila abrogate prin OG nr. 138/2000) transcrierile in registrele de mutatii tinute de notariatul de stat se realizau prin trimiterea, din oficiu, de catre executor a actelor din care rezulta existenta unui nou proprietar, in cazul nostru, noul proprietar fiind S.G..
Pe fondul cauzei se arata ca au fost cumparatori de buna credinta facand toate diligentele necesare pentru a afla situatia juridica a terenului si imobilului casa, pentru a afla cine sunt proprietari. Executarea silita pornita in conditii de legalitate, aceasta nefiind contestata si actele desfasurate nefiind desfiintate, apreciem ca implicit si ordonanta de adjudecare a imobilelor ce fac obiectul cauzei este legala, valabila producand efecte juridice. Publicitatea imobiliara este realizata in conformitate cu reglementarile sale, astfel ca imobilele casa si teren odata cu ordonanta de adjudecare au intrat in circuitul civil, circuit civil care trebuie sa fie ocrotit si stabilizat. Nu poate fi primita nici apararea potrivit careia executarea silita s-a realizat impotriva altei persoane decat cea a reclamantului. Se arata ca potrivit extrasului de rol agricol pe care l-au depus reclamantii la dosarul cauzei se poate observa entitatea de persoana intre M.C. si M.C.. In ceea ce priveste art. 1207 se arata faptul ca acest articol nu este aplicabil in cauza.
Parata I.B.M. a formulat intampinare prin care a invocat exceptia tardivitatii formulari cererii in anulare ordonanta si a actelor subsecvente iar pe fond respingerea cererii de chemare in judecata ca nefondata. In ceea ce priveste exceptia tardivitatii se arata ca ordonanta de adjudecare putea fi atacata cu recurs in termen de 40 de zile de la data la care se realiza intabularea in Cartea Funciara. Potrivit reglementarilor aflate in vigoare la nivelul anului 1999 (art. 551 fostul cod ide procedura civila abrogate prin OG nr. 138/2000) transcrierile in registrele de mutatii tinute de notariatul de stat se realizau prin trimiterea, din oficiu, de catre executor a actelor din care rezulta existenta unui nou proprietar, in cazul nostru, noul proprietar fiind S.G.. Pe fondul cauzei se arata ca au fost cumparatori de buna credinta facand toate diligentele necesare pentru a afla situatia juridica a terenului si imobilului casa, pentru a afla cine sunt proprietari. Executarea silita pornita in conditii de legalitate, aceasta nefiind contestata si actele desfasurate nefiind desfiintate, apreciem ca implicit si ordonanta de adjudecare a imobilelor ce fac obiectul cauzei este legala, valabila producand efecte juridice. Publicitatea imobiliara este realizata in conformitate cu reglementarile tale astfel ca imobilele casa si teren odata cu ordonanta de adjudecare au intrat in circuitul civil, circuit civil care trebuie sa fie ocrotit si stabilizat. Nu poate fi primita nici apararea potrivit careia executarea silita s-a realizat potriva altei persoane decat cea a reclamantului. Se arata ca potrivit extrasului de rol agricol pe care l-au depus reclamantii la dosarul cauzei se poate observa entitatea de persoana intre M.C. SI M.C.. In ceea ce priveste art. 1207 se arata faptul ca acest articol nu este aplicabil in cauza.
Paratii A.L si A.A.C. au chemat in garantie pe I.M. solicitand restituirea pretului primit, plata cheltuielilor avansate cu procesul si cu cheltuielile contractului si contravaloarea constructiei edificate pe teren iar parata I.M. a chemat in garantie pe B.V. solicitand restituirea pretului primit, plata cheltuielilor avansate cu procesul si cu cheltuielile contractului si plata daunelor interese. Ambele cereri de chemare in garantie arata faptul ca la data incheierii contractului s-au verificat prin diligente maxime situatia juridica a terenului care nu era grevat de nicio sarcina.
Din actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
La data de 14.02.2000 a fost emisa ordonanta din data de 14.02.2000 pronuntata in dosar Nr. 124331999 s-a adjudecat definitiv in favoarea paratului S.G. imobilul casa de locuit compus din 5 camere, doua holuri – situata pe un teren in suprafata de 800 mp situat in com. Orbeni, debitor fiind M.C.
La data de 09.01.2001 prin incheierea nr. 204/2001 s-a admis cererea de cu privire la imobilul casa compusa din 5 camere, doua holuri in constructie si 800 mp teren si s-a inscris in Carte Funciara nr. 53/N a localitatii Orbeni, nr. cadastral fiind 75.
Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3095 la data de 29 august 2001 la BNP G F, S.G. a vandut catre B.V. si B.E. imobilul proprietatea acestuia respectiv suprafata de 800 mp teren si una casa construita din caramida compusa din 5 camere, 2 holuri, in suprafata construita de 81,73 mp. La incheierea contractului de vanzare cumparare s-a avut in vedere urmatoarea documentatie: cerere adresata notarului, declaratie autentificata sub nr. 3034 /2001 data de S.G., incheiere eliberata de Biroul de Carte Funciara nr. 204/2001, extras de carte funciara din data de 28.08.2001, ordonanta din data de 14.02.2000, memoriu tehnic (filele 165 – 178).
Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 519 din 18 august 2004 la BNP C.D., B.V. si B.E. a vandut catre B.M. imobilul sus mentionat. S-a retinut ca imobilul nu este sechestrat, confiscat sau scos din circuitul civil, situatie care rezulta din extrasul de carte funciara nr. 17940/2001, extras aflat la fila 155 dosar.
Ulterior B.M. a instrainat catre paratii A.L. si A.A.C. imobilul casa si teren, fiind incheiat in acest sens contractul de vanzare cumparare nr. 825 din data de 31 august 2006, autentificat de catre BNP C.E.H.
In ceea ce priveste exceptia inadmisibilitatii actiunii reclamantului M.C. privind constatarea nulitatii ordonantei de adjudecare din 14.02.2015, instanta urmeaza a o admite cu urmatoarea motivare:
Ordonanta de adjudecare din data de 14.02.200 reprezinta un cat de procedura emis de catre instanta in temeiul art. 551 alin. 1 din codul de procedura in vigoare la data emiterii, care materializeaza vanzarea silita a imobilului urmarit, act a carei eliberare care conditioneaza trecerea imobilului din proprietate debitorului in ceea a adjudecatarului.
Potrivit art. 552 CPC in vigoare la data emiterii „Datornicul urmarit, creditorii sau orice alta persoana interesata pot face recurs impotriva ordonantei de adjudecare, in termen de 40 zile de la data transcrierii acesteia, potrivit art. 551 alin. 4.”
In speta instanta apreciaza faptul ca reclamantul M.C. a avut calitatea de debitor in procedura finalizata cu emiterea ordonantei de adjudecare, prin urmare acesta avea posibilitatea de a exercita calea de atac a recursului in termen de 40 de zile de la data la care s-a procedat la indeplinirea procedurilor de publicitate.
Instanta nu poate retine apararea reclamantului ca ordonanta de adjudecare cuprinde un alt nume, cata vreme din chiar inscrisurile invocate de catre reclamant rezulta ca acesta figura la rolul agricol cu numele de C si nu de C, CNP ul reclamantului din cererea de chemare in judecata fiind identic cu cel din inscrisul invocat de catre reclamant.
Formularea unei actiuni de constatare nulitate ordonanta adjudecare apare inadmisibila, fata de existenta unei cai speciale de atac.
In ceea ce priveste exceptia prescrierii dreptului reclamantei M.I. de a formula actiune in anulare ordonanta de adjudecare si exceptia prescrierii dreptului de a formula actiune in revendicare de catre reclamantii M.C. si M.I., instanta retine faptul ca potrivit art. 561 CPC „Orice cerere de evictiune, totala sau partiala, a bunului adjudecat, se va prescrie in termen de 5 ani, din momentul executarii ordonantei de adjudecare”.
In speta ordonanta de adjudecare a fost supusa procedurilor de publicitate imobiliara la data de 09.01.2001. Prin urmare cererea de anulare a ordonantei de adjudecare formulata de reclamanta precum si cererile de revendicare au fost formulate cu depasirea acestui termen de trei ani, termen care s-ar fi implinit la data de 09.01.2006. Instanta apreciaza ca dupa expirarea termenului de 5 ani nu se poate exercita nici actiunea in revendicare si nici o actiune in constatare nulitate ordonanta de adjudecare. Faptul ca actiune in revendicare nu a fost formulata impotriva adjudecatarului, precum si apararile referitoare la imprescriptibilitatea actiunii in constatarea nulitatii ordonantei si a actiunii in revendicare nu pot fi retinut. Aceasta deoarece textul de lege – art. 561 alin. 1 Cod procedura civila – foloseste notiunea cuprinzatoare de evictiune, fara a specifica in ce modalitate se ajunge la acesta, cauza acestora (actiuni in nulitate, actiuni in revendicare) si cine sunt persoanele de la care poate proveni evictiunea (adjudecatarul, fostii proprietari executati silit, alte terte persoane). Dispozitiile art. 520 alin. 1 CPC au caracter special fata de prevederile decretului 167/1958, aplicandu-se numai la situatia speciala a imobilelor adjudecate, asupra carora s-ar putea emite ulterior pretentii. Dispozitiile decretului 167/1958 reprezinta sub acest aspect prevederi generale care reglementeaza prescriptia actiunii in nulitatea unui act juridic independent de un context special reglementat prin dispozitii speciale. Legiuitorul a stabilit un termen pentru exercitarea unor asemenea actiuni tocmai pentru a garanta siguranta circuitului civil. Stabilirea unui termen de prescriptie este fireasca, tinand seama ca transmiterea imobilului s-a facut pe cale executionala iar stabilirea raporturilor astfel statornicite trebuie sa fie rapid asigurata, conferindu-se mai multa siguranta atat cumparatorului la licitatia publica cat si persoanelor care au dobandit ulterior bunul. De asemenea instanta retine faptul ca dobandind bunul printr-o succesiune de acte de vanzare cumparare, ultimii dobanditori, respectiv paratii A.L. si A.A.C. dobandesc aceleasi drepturi ca autorii acestora respectiv adjudecatarul ( succesori in sens larg ai partilor). Faptul ca bunul adjudecat a fost ulterior instrainat nu schimba regimul juridica aplicabil. Reclamantii nu au facut dovada ca a intervenit intreruperea sau suspendarea termenului de prescriptie iar faptul ca acestia au fost plecati in strainatate nu a inlaturat obligatia acestora de a se comporta cu diligenta cu privire la bunurile asupra carora se pretind proprietari.
In ceea ce priveste cererile de anulare a contractelor de vanzare cumparare autentificate sub nr. nr. 3095 la data de 29 august 2001 la BNP G.F. incheiat de S.G. in calitate de vanzator si B.V. si B.E. in calitate de cumparator, sub nr. 51918 august 2004 la BNP C.D.M., incheiat de B.V. si B.E. in calitate de vanzator si B.M. in calitate de cumparator si contractul de vanzare cumparare nr. 8251 august 2006, autentificat de catre BNP C.E.H incheiat de B-M- in calitate de vanzator si A.L. si A.A.C. in calitate de cumparator urmeaza a fi respinse avand in vedere faptul ca s-a respins cererea de constatare nulitate absoluta a ordonantei de adjudecare.
De asemenea instanta va retine ca intemeiate apararile paratilor referitoare la buna credinta a acestora. Buna-credinta reprezinta obligatia generala de conduita ce revine partilor la incheierea si executarea unei conventii.
Pentru a cunoaste daca o persoana a actionat cu buna-credinta la incheierea contractului de vanzare-cumparare este necesar a se avea in vedere toate actiunile care se refera la prudenta si diligenta la data incheierii acelui act juridic, implicand informarea asupra situatiei juridice a imobilului. Or in speta instanta retine faptul ca fiecare cumparator s-a informat cu privire la situatia juridica a imobilului.
Avand in vedere solutia pronuntata cu privire la capatul de cerere avand ca obiect constatare nulitate ordonanta de adjudecare, faptul ca nu s-a dovedit ca intabularea in carte funciara 53/N Orbeni prin incheierea nr. 204/2001 s-a facut cu incalcarea dispozitiilor legale, instanta urmeaza a respinge si capatul de cerere privind rectificare carte funciara.
In ceea ce privesc cererile de chemare in garantie formulate de catre A.L. si A.A.C.si I.B.M instanta urmeaza a le anula ca netimbrate in temeiul art. 197 CPC avand in vedere faptul ca nu s-a achitat taxa de timbru aferenta si fata de pozitia partilor exprimata in fata instantei.
In temeiul art. 453 CPC va oblige reclamantii la plata sumei de 1320 lei catre parata I.B.M. cu titlu de onorariu de avocat si suma de 3300 lei catre paratii A.L. si Albert A.C. reprezentand onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite exceptia inadmisibilitatii actiunii privind constatarea nulitatii ordonantei de adjudecare din 14.02.2015 formulata de reclamantul M.C.din BACAU, in contradictoriu cu paratul S.G. DIN ADJUD, , si-n consecinta respinge acest capat de cerere.
Admite exceptia prescrierii dreptului la actiune privind constatarea nulitatii ordonantei de adjudecare din 14.02.2015 formulata de reclamanta M.I. cu domiciliul ales BACAU, in contradictoriu cu paratul S.G. DIN ADJUD, , si-n consecinta respinge acest capat de cerere
Admite exceptia prescrierii dreptului la actiune privind revendicarea imobilului casa si teren in suprafata de 800 mp formulate de reclamantii M.I. si M.C. cu domiciliul ales din BACAU, in contradictoriu cu paratii A.L. si A.A.C. domiciliati in c jud. Bacau si-n consecinta respinge acest capat de cerere.
Respinge capetele de cerere avand ca obiect constatare nulitate a contractelor de vanzare cumparare autentificate sub nr. 3095 August 2001 la BNP G.F.; sub nr. 51 august 2004 la BNP C.D.M, si sub nr. 825august 2006, autentificat de catre BNP C.E.H.formulate de reclamantii M.I si M.C. in contradictoriu cu paratii S.G. domiciliat in B.V. I.B.M., A.L. si A.A.C.
Respinge capatul de cerere avand ca obiect rectificare carte funciara.
Admite exceptia netimbrarii cererii de chemare in garantie formulate de A.L. si A.A.C. si-n consecinta anuleaza cererea ca netimbrata.
Admite exceptia netimbrarii cererii de chemare in garantie formulate de I.B.M. si-n consecinta anuleaza cererea ca netimbrata.
Obliga reclamantii la plata sumei de 1320 lei catre parata I.B.M. si la plata sumei de 3300 lei catre paratii A.L. si A.A.C. reprezentand onorarii de avocat.
Cu apel in 30 de zile de la comunicare ce se va depune la J. B.
Pronuntata in sedinta publica de la 22.06.2015