Nulitate contract de vanzare - cumparare incheiat in baza legii nr. 85/1992 Decizie nr. 135 din data de 03.04.2012
pronunțată de Tribunalul Bacau

Prin sentinta civila nr. 10677/14.12.2010 Judecatoria Bacau a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului O.C.P.I. Bacau.
A respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, exceptia autoritatii de lucru judecat si exceptia de neconstitutionalitate , invocate de paratii M.O. si M.A..
A respins ca nefondata actiunea completata, formulata de reclamantii R.G.M. si R.T. impotriva paratilor M.O.,M.A. si O.C.P.I. Bacau, pentru constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr. 1302/01.03.1993 si rectificarea CF nr. 37286.
A respins ca nefondata cererea reconventionala formulata de paratii reclamanti M.O. si M.A. pentru constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr. 2434/22.07.1997.
Pentru a pronunta aceasta sentinta prima instanta a retinut urmatoarele:
Reclamantii R.G.M. si R.T. au incheiat in data de 17.05.1995 cu SC.B. SA. Bacau un contract preliminar de construire nr.945/17.05.1995, dupa care a incheiat cu pirita SC.T. S.A. BACAU (fosta R. SA) un contract de vanzare-cumparare nr.2434/22.07.1997, privind apartamentul situat in BACAU, sub urmatoarea conditie „ in functie de hotararea definitiva si irevocabila a instantei judecatoresti, contractul devine nul in cazul in care hotararea judecatoreasca in ds. Nr.8629/1996 al Judecatoriei Bacau ii este opozabila”.
Prin s.civ. nr.5712/1996 a Judecatoriei Bacau pronuntata in dosarul civil nr. 12433/199, mentinuta prin d.civ. nr. 2103/16.12.1998 pronuntata de catre Curtea de Apel Bacau in dos.civ. nr.3931/1998 a fost respinsa irevocabil actiunea paratilor M.O. si M.A. promovata in contradictoriu cu SC.T. SA., SC.B. SA., SC.M. SA., pentru obligarea paratilor la incheierea unui contract de vanzare - cumparare privind apartamentul din Bacau.
In consecinta, la data de 22.07.21997 SC.T. SA. A intocmit procesul de predare –primire a apartamentul situat in BACAU catre reclamantii R.G.M. si R.T.
Insa, in Cartea funciara nr CF. nr.37286, apartamentul din Bacau, figureaza intabulat pe numele paratilor M.O. si M.A., in baza contractului de vinzare-cumparare nr.1302/01.03.1993, incheiat de parati cu SC.M. SA. BACAU.
Fata de acesta situatie de fapt, instanta a apreciat ca ambele cereri, atat cererea principala formulata de catre reclamantii - parati R.G.M. si R.T., cit si cea reconventionala formulata de catre paratii—reclamanti M.O. si M.A., avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr.1302/01.03.1993 si rectificare a CF. nr.37286, respectiv constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr.2434/22.07.1997, sunt neintemeiate, pentru urmatoarele considerente:
Conditiile legale trebuie analizate daca au fost indeplinite la data incheierii fiecaruia dintre cele doua contracte de vanzare - cumparare, a caror nulitate se solicita a se constata.
Or, primul contract de vanzare cumparare, nr. 1302/01.03.1993, a fost incheiat in anul 1993, intabulat in Cf nr nr.37286, iar cel de-al doilea, nr.2434/22.07.1997, a fost incheiat in anul 1997.
Fata de aceasta situatie si avand in vedere ca sentinta civ. nr.5712/1996 a Judecatoriei Bacau pronuntata in dosarul civil nr. 12433/199, mentinuta prin d.civ. nr. 2103/16.12.1998 pronuntata de catre Curtea de Apel Bacau in dos.civ. nr.3931/1998, a fost pronuntata mult mai tarziu, nu poate fi retinuta reaua credinta a paratilor-reclamanti M.O. si M.A. la data intocmirii, respectiv la data de 01.03.1993 .
In acelasi sens, instanta a retinut ca la momentul incheierii contractului vanzare-cumparare nr.1302/01.03.1993 nu exista intre parti un litigiu pe rol, ci abia mult mai tarziu in 1996, iar paratii au fost de buna-credinta deoarece vanzatorul SC.M. SA. BACAU a creat aparenta ca este titularul dreptului de proprietate asupra apartamentului din Bacau, prin documentele pe care le detinea, in special autorizatia de construire nr.42/1990 emisa de Primaria Bacau pentru AMRCT EST BACAU - reorganizata in SC.M. SA.BACAU- iar protocolul intre SC.B. SA BACAU si fosta R. BACAU, actuala SC.T. SA., SC.B. SA., a fost incheiat ulterior incheierii contractului, in 30.08.1993. Astfel, nu pot fi retinute cu temei sustinerile reclamantilor - parati, potrivit carora paratii-reclamanti la data perfectarii contractului nr.1302/01.03.1993 aveau cunostinta de calitatea reclamantilor de proprietari, reclamantii nedovedind cu certitudine ca paratii in deplina cunostinta de cauza au cumparat imobilul de la pirita SC.M. SA., desi cunosteau ca aceasta societate nu este proprietara apartamentului.
Pentru aceleasi considerente nici contractul de vanzare-cumparare nr.2434/22.07.1997 nu poate fi considerat nul absolut.
Astfel, este adevarat ca a fost incheiat ulterior primului contract, sub nr. 2434/22.07.1997, si sub conditia ca „ in functie de hotararea definitiva si irevocabila a instantei judecatoresti, contractul devine nul in cazul in care hotararea judecatoreasca in ds. Nr.8629/1996 al Judecatoriei Bacau ii este opozabila”.
Insa, s.civ. nr.5712/1996 a Judecatoriei Bacau pronuntata in dosarul civil nr. 12433/199, mentinuta prin d.civ. nr. 2103/16.12.1998 pronuntata de catre Curtea de Apel Bacau in dos.civ. nr.3931/1998, a fost favorabila reclamantilor in sensul ca s-a respins irevocabil actiunea paratilor M.O. si M.A. promovata in contradictoriu cu SC.T. SA., SC.B. SA., SC.M. SA., pentru obligarea acestor societati comerciale la incheierea unui contract de vanzare - cumparare privind apartamentul din Bacau. In consecinta, la data de 22.07.21997 SC. T. SA. a intocmit si procesul de predare –primire a apartamentul situat in BACAU catre reclamantii R.G.M. si R.T., acestia fiind astfel de buna credinta.
Un alt motiv invocat atat de reclamantii-parata, cat si de catre paratii-reclamanti in sustinerea nulitatii absolute a contractelor de vanzare cumparare vizeaza neindeplinirea conditiei de validitate ca vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut, problema cunoscuta in doctrina si practica judiciara ca vanzare a lucrului altuia.
Este de principiu ca pentru incheierea unui contract este necesar sa fie titularul dreptului care instraineaza, in caz contrar vanzatorul neputand transmite cumparatorului dreptul care face obiectul contractului. Ca atare, chiar daca instrainarea unui bun se face intre un vanzator care nu este proprietarul bunului si un tert in calitate de cumparator, bunul respectiv nu iese din patrimoniul adevaratului proprietar care ramane liber a dispune de el.
In ceea ce priveste actul de instrainare intre vanzatorul pretins proprietar si tertul comparator, anularea lui, atata timp cit conventia nu este lovita de nulitate absoluta, nu poate fi ceruta decat de persoana care au participat la incheierea actului sau succesorii lor.
Astfel, chiar daca ar fi fost incheiate de catre un vanzator neproprietar contractele isi pastreaza valabilitatea, nefiind nule absolut de vreme ce au fost incheiate cu buna credinta cel putin din partea cumparatorilor, motiv pentru care instanta apreciaza drept neintemeiate ambele cereri, principala si reconventionala, si sub acest aspect.
De asemenea, atat reclamantii-parati, cit si de catre paratii-reclamanti in sustinerea nulitatii absolute a contractelor de vanzare comparare, au invocat cauza ilicita, motiv ce conduce la nulitatea absoluta pentru neindeplinirea conditiilor esentiale prevazute de art. 948 C.civ. .
Potrivit art.968 Cod civil cauza este ilicita cand este prohibita de legi, cand este contrara bunelor moravuri si ordinii publice.
In legislatia civila nu numai ca nu este interzisa vanzarea bunului altuia, dar, asa cum rezulta din dispozitiile art.1895 si urm. Cod civil titlu translativ de proprietatea care emana de la un neproprietar este una din conditiile cerute pentru a se dobandi proprietatea prin uzucapiune de 10-20ani.
Nu trebuie inteles, insa ca adevaratul proprietar se afla la discretia celor ce doresc sa dispuna de bunurile sale.
Prin vanzarea bunului sau catre alta persoana, adevaratul proprietar nu isi pierde dreptul.
Daca bunul se afla in posesia altei persoane, adevaratul proprietar poate recurge la actiunea in revendicare, iar daca stapaneste bunul, va opune cu succes dreptul sau de proprietate celui ce invoca drept titlu actul incheiat cu un neproprietar.
Cauza celor doua conventii de vanzare-cumparare incheiate de paratii –reclamanti si reclamantii parati nu sunt nici contrare bunelor moravuri sau ordinii de drept, deci conventiile respective nu sunt lovite de nulitate absoluta, astfel ca reclamantii, respectiv paratii nu puteau, nici sub acest aspect, solicita cu temei constatarea nulitatii.
In cauza pendinte, avand in vedere ca titlurile de proprietate invocate de parti, sunt doua contracte de vanzare cumparare, dar provenite de la vanzatori diferiti, SC. M. SA., respectiv SC. T. SA., instanta apreciaza ca pentru a transa litigiul dintre parti trebuie comparate cele doua titluri de proprietate si a se acorda preferabilitate unuia dintre ele, dupa ce se va stabili in prealabil care dintre cele doua contracte de vanzare cumparare provine de la adevaratul proprietar, cu valorificarea si a dispozitiilor irevocabile din s.civ. nr.5712/1996-fl.73dosar, mentinuta prin d.civ. nr. 2103/16.12.1998 pronuntata de catre Curtea de Apel Bacau in dos.civ. nr.3931/1998, astfel intrata in puterea lucrului judecat.
Cu privire la cererea introductiva formulata de catre reclamantii-paratii R.G.M. si R.T. privind rectificarea CF. nr.37286, in sensul radierii dreptului de proprietate al paratilor M.O., M.A. asupra apartamentului situat in Bacau, instanta, fata de respingerea cererii privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr.1302/01.03.1993 intervenit intre parati si SC.M. SA.BACAU, avand ca obiect apartamentul situat in Bacau, a respins-o pentru urmatoarele considerente:
Potrivit temeiului juridic invocat, actiunea in rectificarea cartii funciare presupune intotdeauna o verificare de fond a dreptului, care se realizeaza in cursul cercetarilor judecatoresti, fiindca aceasta operatiune juridica nu se poate dispune decat in baza unei hotarari prin care se solutioneaza litigiul privitor la dreptul inscris, spre deosebire de plangerea impotriva inscrierii in cartea funciara care are ca scop verificarea conditiilor formale ale actului in baza caruia s-a dispus operatiunea.
Reclamantii solicita rectificarea cartii funciare si invoca ca si motiv al rectificarii tocmai nelegalitatea contractului de vanzare-cumparare detinut de parati si intabulat, astfel ca urmeaza sa se verifice daca situatia juridica de carte funciara mai corespunde cu continutul cartii funciare, respectiv una din cele 4 situatii enumerate de in art.34 din legea nr.7/1996, in speta - inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a facut inscrierea nu a fost valabil - insa numai dupa ce in prealabil se analizeaza temeinicia actiunii in nulitatea contractului de vinzare-cumparare al paritilor, intabulat in CF. nr .37286 .
Intr-adevar, prin actiunea completatoare reclamantii-parati au investit instanta si cu o actiune in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare nr.1302/01.03.1993 intervenit intre parati si SC.M. SA. BACAU, avand ca obiect apartamentul situat in Bacau, insa, pentru considerentele anterior prezentate, aceasta a fost respinsa, ceea ce atrage in consecinta si respingerea ca nefondata a actiunii reclamantilor-parati in rectificarea cartii funciare nr.37286.
Impotriva sentintei au declarat recurs reclamantii R.G.M. si R.T. pentru urmatoarele considerente:
- gresit s-a retinut buna credinta a partilor din contractul de vanzare cumparare nr. 1302/01.03.1993.
- in calitatea sa de director tehnic la SC M. SA si membru al comitetului director intimatul M.A. avea cunostinta de situatia juridica a blocului de locuinte care era construit de SC B. SA si SC A. SA si cu minime verificari putea sa cunoasca protocolul din care rezulta ca numai SC B. SA putea sa incheie contracte preliminare pentru apartamente din imobilul situat in Bacau.
- este evidenta reaua credinta a presupusei vanzatoare SC M. SA care la data incheierii contractului stia ca legea nu-i permitea sa vanda astfel de locuinte intrucat art. 1 din Dl nr. 61/1990 ii interzicea acest lucru , stabilind competente in acest sens pentru unitatile specializate , organizate de primarii ( in cazul de fata R. Bacau transformat ulterior in T. SA Bacau).
- reaua credinta a vanzatoarei rezulta si din protocolul incheiat de aceasta in anul 1991 cu SC B. SA si SC A. SA, prin care s-a stabilit fara echivoc faptul ca numai constructorul SC B. SA urma sa incheie contractele de vanzare-cumparare, deci stia ca nu are calitatea de proprietara si nu poate sa vanda.
Prin intampinare intimata-parata SC T. SA a solicitat respingerea recursului, aratand ca in raport de contractul de vanzare-cumparare definitiva pentru apartamentul din Bacau, fostul R. Bacau ( actualul SC T. SA) a avut doar calitatea de prestator de servicii.
Intimatii-parati M.O. si M.A. au formulat intampinare prin care au solicitat mentinerea in tot a sentintei, aratand ca nu sunt aplicabile dispozitiile art. 8 din Legea nr. 85/1992 si ale art. 1 din DL nr. 61/1990 deoarece locuinta a fost construita din fondul propriu de investitii al SC M. SA si din banii angajatilor, fiind vorba de o locuinta de serviciu. Au mai aratat intimatii ca protocolul trilateral din 1991 este nul absolut deoarece nu are data si numar de inregistrare , reclamantii sunt de rea credinta de vreme ce au un contract fals , antedatat si au cunoscut viciile lucrului.
Prin incheierea din 19.09.2011 instanta a calificat calea de atac in prezenta cauza ca fiind apelul, avand in vedere dispozitiile art. 282, art. 2821 Cod procedura civila si valoarea bunului care face obiectului cererii formulata pe cale principala, privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare.
In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri.
Prin incheierea din 21.02.2012 a fost respinsa cererea formulata de intimata parata pentru administrarea de probe cu privire la procedura inscrierii in fals, motivat de faptul ca teza probatorie dezvoltata in argumentarea acestei solicitari se circumscrie unei cereri care, nefiind dedusa judecatii printr-o declaratie de apel, nu poate fi repusa in discutie in aceasta cale de atac.
La termenul din 26.03.2012 instanta a respins cererea formulata de intimata parata privind inscrierea in fals intrucat falsul reclamat de aceasta se refera la inscrisuri ce au stat la baza incheierii contractului de vanzare cumparare nr. 2434/22.07.1997, care a facut obiectul cererii reconventionale pe care a formulat-o la fond iar instanta nu este in masura sa administreze probe in sensul celor solicitate de intimata deoarece aceasta nu a formulat apel impotriva solutiei primei instante, de respingere a cererii reconventionale ca nefondata.
Analizand actele si lucrarile dosarului retine urmatoarele:
Raportat la probele administrate in cauza, corect a retinut prima instanta ca actiunea formulata de reclamanti este nefondata sub aspectul motivului de nulitate absoluta constand in reaua credinta a partilor din contractul de vanzare cumparare nr. 1302/01.03.1993.
Aparenta de proprietate creata de vanzatoarea SC M. SA prin autorizatia de constructie nr. 42/04.09.1990 coroborata cu incheierea la o data ulterioara contractului a protocolului din 30.08.1993, privind efectuarea de catre SC B. SA a operatiunilor de precontractare definitiva si de incasare a contravalorii apartamentelor, sustine concluzia primei instante privind buna credinta a cumparatorilor. Pe de alta parte, pentru a se retine ca vanzarea cumpararea este fondata pe o cauza ilicita, astfel cum au solicitat apelantii reclamanti este necesar sa se stabileasca reaua credinta a tuturor partilor contractante or, apararea formulata de acestia cu privire la posibilitatea de a cunoaste cu diligente minime situatia juridica a blocului in care este situat apartamentul in litigiu si continutul protocolului din anul 1991, nu pune in discutie buna credinta a cumparatoarei M.O. la incheierea contractului.
Prin decizia civila nr. 2103/16.12.1998 pronuntata in dosarul nr. 3931/1998 , Curtea de Apel Bacau a retinut cu privire la apartamentul care face obiectul contractului in litigiu ca nu-i este aplicabil regimul juridic prevazut de dispozitiile art. 7 alin. 7 Legea nr. 85/1992 conform carora unitatile economice sau bugetare pot sa detina si sa construiasca din fonduri proprii locuinte de serviciu, destinate inchirierii salariatilor acestora cu contract de inchiriere accesoriu la contractul de munca iar modul de administrare si eventuala instrainare a acestor locuinte se stabileste de consiliile de administratie, respectiv de conducerile unitatilor.
Aceste statuari ale instantei au intrat in puterea lucrului judecat si se opun cu valoare absoluta partilor (art. 1200 alin. 4 raportat la art. 1202 alin. 2 Cod civil), asa incat intimatii-parati nu pot pretinde ca in prezenta cauza sa se realizeze o noua analiza a constatarilor jurisdictionale din continutul deciziei civile nr. 2103/16.12.1998 cu privire la regimul juridic al locuintei care face obiectul contractului. In consecinta nu pot fi primite apararile formulate de intimatii-parati in sensul ca locuinta care a facut obiectul contractului in litigiu nu se afla sub incidenta dispozitiilor Decretului-lege nr. 61/1990 si ale Legii nr. 85/1992 deoarece ar fi fost construita din fondurile de investitii ale societatii si din banii angajatilor,fiind o locuinta de serviciu.
Potrivit dispozitiilor art. 19 din Legea nr. 85/1992 orice contract incheiat cu nerespectarea dispozitiilor Decretului - lege nr. 61/1990 este lovit de nulitate absoluta.
Criticile formulate de apelantii-reclamanti sunt intemeiate in ceea ce priveste sanctiunea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare nr. 1302/01.03.1993 pentru nerespectarea regimului stabilit de dispozitiile Decretului lege nr. 61/1990 sub aspectul titularului dreptului de a efectua vanzarea locuintelor aflate sub incidenta acestui act normativ. In acest sens urmeaza a avea in vedere ca la articolul 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 se prevede in mod expres ca locuintele construite din fondurile statului pot fi vandute catre populatie in conditiile prezentului decret-lege de intreprinderile pentru vanzarea locuintelor si oficiile specializate. SC M. SA, vanzatoarea din contractul nr. 1302/01.03.1993, nu este o unitate specializata in sensul art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 , ceea ce atrage nulitatea absoluta a contractului incheiat cu nerespectarea acestor dispozitii, conform art. 19 din Legea nr. 85/1992.
Pe cale de consecinta, ca urmare a constatarii nevalabilitatii titlului care a stat la baza inscrierii in cartea funciara a dreptului de proprietate al intimatilor parati asupra apartamentului din Bacau, in temeiul dispozitiilor art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 urmeaza a dispune rectificarea Cartii funciare nr. 37286 a Unitatii Administrativ Teritoriale Bacau, in sensul radierii dreptului de proprietate al intimatilor parati.
Fata de cele ce preced, vazand si prevederile art. 296 Cod procedura civila, va admite apelul declarat de apelantii-reclamanti si va schimba in parte sentinta civila apelata in sensul ca va admite actiunea formulata de reclamanti, astfel cum a fost completata.
Va mentine celelalte dispozitii ale sentintei apelate, referitoare la solutionarea exceptiilor si a cererii reconventionale.