Revendicare imobiliara Decizie nr. 834 din data de 25.10.2011
pronunțată de Tribunalul Bacau

Pronuntand sentinta civila nr.2867/30.11.2010 Judecatoria Moinesti a admis actiunea formulata de reclamantii N.P., N.G., D.B. prin procurator N.P., in calitate de mostenitori ai defunctului N.P. in contradictoriu cu paratul C.I.
A luat act ca reclamantii si-au restrans petitul actiunii la suprafata de 606 mp.
A obligat paratul sa lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 606 mp teren identificata pe schita anexa a expertizei topo pe conturul 100-32-31-20-303-100.
A stabilit granita dintre proprietatile reclamantilor si paratului pe aliniamentul 301-302-303 din anexa 2 conform aceleiasi schite anexe a raportului de expertiza topo.
A obligat paratul la plata catre reclamant a sumei de 2701,7 lei cheltuieli de judecata, reprezentand 1500 lei onorariu avocat si 1201,7 lei onorarii experti.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, a retinut judecatoria ca:
„Prin DC nr.323/R/2009 pronuntata de Tribunalul Bacau , Sectia Civila, a fost trimisa la rejudecare cererea prin care reclamantul N.P. a chemat in judecata civila paratul C.I. solicitand in contradictoriu cu acesta obligarea paratului sa-i lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de teren pe care acesta o ocupa abuziv, stabilirea liniei de hotar intre cele doua proprietati, precum si obligarea paratului sa-si ridice gardul construit intre cele doua proprietati, sau ridicarea de catre reclamant pe cheltuiala paratului, cerere inregistrata sub nr.3329/260/2009 pe rolul judecatoriei Moinesti.
Fata de concluziile raportului de expertiza, reclamantii in baza art.132 alin.2 pct.2 Cod proc. civila, au precizat catimea obiectului cererii, respectiv revendicarea terenului in suprafata de 606 mp si stabilirea liniei de hotar.
Actiunea este legal timbrata cu 28 lei taxa de timbru si 0,5 lei timbru judiciar, iar in motivare se arata ca reclamantul este proprietarul suprafetei de 3752 mp teren arabil si fanat situat in comuna P., punctul T., megiesit cu C.I., B.S., B.M., tulpina N.N. si drum satesc. La data de 15 mai 2006 executorul judecatoresc B.E. a efectuat la cerere punerea in posesie asupra terenului dobandit de reclamant prin iesirea din indiviziune conform sentintei civile 4165/14.12.2000 si a constatat in urma masuratorii ca parte din suprafata de teren, pe o latime de 10 metri, este ocupata de parat. Acesta a devenit proprietar prin cumpararea suprafetei de 1800 mp teren de la reclamant, insa dupa spusele acestuia initial paratul avea o latime de 15 m la strada, iar ulterior a extins terenul in latime si l-a micsorat in lungime, cu scopul de a poseda mai mult teren la strada.
Actiunea este intemeiata in drept pe dispozitiile art. 480 Cod civil.
Paratul depune intampinare prin care solicita respingerea actiunii in revendicare ca nefondata, insa este de acord cu stabilirea liniei de hotar intre cele doua proprietati.
Intampinarea este intemeiata in drept pe dispozitiile art. 115 Cod procedura civila.
In cauza au fost depuse acte, s-a atasat dosarul 3981/2004, s-au audiat martori, s-a efectuat raport de expertiza topo, probatorii din analiza carora instanta retine urmatoarele:
Prin D.C. nr.323/R/2009 pronuntata de Tribunalul Bacau, Sectia Civila a fost casata cu rejudecare SC nr.72/15.01.2008 a Judecatoriei Moinesti deoarece solutia primei instante se bazeaza pe concluziile unei expertize tehnice care nu lamureste situatia de fapt.
Astfel s-a considerat ca este necesara o alta expertiza tehnica cadastrala care sa lamureasca situatia de fapt.
La data de 16.12.2009 (fila 34 dosar), reclamantul a decedat si au fost introdusi in cauza mostenitorii acestuia: N.P., N.G., B.D. prin procurator N.P.
Prin sentinta civila nr. 4165/14.12.2000 a Judecatoriei Moinesti, N.P. primeste in urma unei iesiri din indiviziune, lotul al V-lea care cuprinde suprafata de 3752 mp teren arabil si fanat situata in punctul T., megiesita cu suprafata de 1800 mp proprietatea, la vremea aceea, tot a reclamantului.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub numarul 1646/ 27.09.200, reclamantul a vandut paratului suprafata de 1800 mp teren identificata cu numerele cadastrale 127 si 128, sola 53, parcela 1479/9 situata in extravilanul comunei P., cu vecinii B.S., N.A., drum acces si drum comunal cu dimensiunile mentionate in fisele bunului imobil si schitele de plan avizate de OJCGC Bacau, anexe ce fac parte integranta din contractul sus mentionat.
Din depozitia martorului B.C. (fila 65 prima judecare a cauzei), rezulta ca suprafata instrainata de catre reclamant la momentul vanzarii nu era ingradita, insa ulterior a fost facut un gard. Ulterior paratul a modificat granitele scurtand suprafata din lungime si dubland latimea, transformand-o astfel dintr-un dreptunghi cu lungime mare aproape intr-un patrat. Arata in continuare martorul ca exista o portiune care se surpa si pe care paratul a vrut sa construiasca o fantana, tubulatura pentru aceasta fantana fiind depozitata initial in partea mlastinoasa iar ulterior in interiorul ingraditurii.
Martora E.M. (fila 70) relateaza ca initial a dorit sa cumpere terenul care este actualmente in proprietatea paratului, si arata ca erau doua locuri de casa. Reclamantul a vandut paratului 10 prajini, la sosea. In 2002 cand a vrut sa cumpere suprafata ramasa, gardul era modificat, retras din lungime si ocupat in latime la drum tot terenul, reclamantului ramanandu-i la sosea doar o suvita de 2 m.
La rejudecare, instanta s-a conformat limitelor rejudecarii si a dispus o noua expertiza topo cadastrala, cu urmatoarele obiective: identificarea cu schite si megiesi a urmatoarelor terenuri: 1800 mp teren fanete extravilan din TP nr. 219278/ 29.06.1996, aflat in tarlaua 53, parcela 1474/9 cu vecinii: B.S., N.A. pe doua laturi si drum; 3752 mp teren proprietate reclamant N.P. conform sentintei civile nr. 4165/20000 a Judecatoriei Moinesti, teren asupra caruia a fost incheiat procesul-verbal de punere in posesie nr. 112/15.05.2006. Sa precizeze expertul daca se regasesc in teren semnele de hotar aplicate de catre executor cu ocazia punerii in posesie; delimitarea limitelor posesiei actuale a paratului, intocmind schita pentru aceasta, raspunzand daca se suprapune cu terenurile mai sus aratate; sa precizeze expertul daca in teren se regasesc urmele unui gard anterior, va delimita terenul inconjurat de acest gard, intocmind schite; stabilirea liniei de hotar intre proprietatea reclamantului si a paratului si stabilirea costurilor pentru edificarea unui gard despartitor.
Prima concluzie desprinsa de expert in urma masuratorilor in teren (fila 43 dosar) este aceea ca, desi reclamantul a fost proprietarul unei suprafete de 1800 mp, teren cu o latime de 15,80 la drum, in documentele cadastrale nr.142 si 143/13.03.2001 (anexe la contractul de vanzare-cumparare nr.1649/27.09.2001) terenul vandut este identificat cu o latime totala la drum de 24,01 si o suprafata calculata de 2488,35, vanzandu-se un teren cu o latime mai mare cu 8,21 m si o suprafata mai mare de 688,35 m.
S-au admis obiectiunile partilor la raportul de expertiza initial si s-a stabilit ca la refacerea expertizei sa se stabileasca cu certitudine daca paratul ocupa teren apartinand reclamantilor.
Terenul cuprins in TP 219278/1996, deci acelasi teren cu cel vandut paratului, este identificat de catre expert pe aliniamentul punctelor: 16-35-34-39-300-301-302-303-16 in schita cuprinsa in anexa 2 la raportul de expertiza. Terenul de 606 m.p. revendicat este identificat pe aliniamentul punctelor: 100-32-31-20-303-100 din aceeasi anexa si se observa ca excedeaza limitelor terenului cuprins in TP 219278/1996 (16-35-34-39-300-301-302-303-16 din aceeasi anexa 2). Cum terenul vandut prin contractul de v-c 1469/2001 este tocmai terenul reconstituit prin TP 219278/1996 (situatie specificata expres in cadrul contractului citat), rezulta clar ca terenul de 606 m.p. revendicat nu este cuprins in contractul de v-c 1469/2001 (titlul paratului) intrucat se afla pe un alt amplasament decat cel aferent TP 219278/1996 .
Astfel, nu s-a mai impus revenirea la expert asa cum a solicitat aparatorul reclamantilor si cel al paratului.
Aparatorul paratului a solicitat o contraexpertiza dupa inceperea dezbaterilor, o data cu cuvantul pe fondul cauzei si conform art.167 alin. 2 Cod proc civila cererea nu poate fi primita de catre instanta.
Actiunea in revendicare este acea actiune reala-petitorie prin care proprietarul, care a pierdut posesia bunului sau, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar.
Reclamantii s-au conformat prevederilor art. 1169 Cod civil in sensul ca „cel ce face o propunere inaintea judecatii trebuie sa o dovedeasca”, adica au facut dovada proprietatii exclusive asupra terenului revendicat si a faptului ca paratii le ocupa fara drept o suprafata din acesta.
Art. 480 Cod civil arata ca proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele prevazute de lege iar art. 481 Cod civil statueaza ca nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire.
Astfel, art. 1 alin. 1) din Primul Protocol la Conventia Europeana a Drepturilor Omului prevede urmatoarele: „Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international”.
Prin contractul de vanzare-cumparare nr. 1649/2001 defunctul reclamant a vandut paratului doar suprafata de 1.800 m.p. cuprinsa in T.P.219278/1996, nu si alta suprafata de teren, situatie consemnata in cadrul contractului de vanzare-cumparare nr.:l649/2001
Dreptul paratului conferit de contractul nr.1469/2001 este cel stabilit prin T.P.219278/1996 deoarece contractul este actul subsecvent acestui titlu de proprietate ce constituie act originar.
Numerele cadastrale incluse in contract, respectiv 127 si 128 dau o nota de eroare evidenta si dincolo de cuprinsul contractului, intrucat cuprind o suprafata de 2.488,35 m.p. deci mult mai mare decat terenul de 1.800 m.p. indicat in contract si in T.P. 219278/1996 si pe alte aliniamente decat terenul din titlul aratat.
Conventia partilor de vanzare nu cuprinde si terenul de 606 m.p. revendicat, teren ce excedeaza suprafetei de 1.800 m.p. inscrisa in TP 219278/1996, titlu ce constituie act originar de proprietate fata de contractul 1469/‘2001. Acest contract nu poate exceda limitelor stabilite prin TP 219278/1996. Conventia intre parti a fost aceea de a se vinde doar terenul de 1.800 m.p. inscris in TP 219278/1996 deoarece s-a consemnat expres in cadrul contractului de vanzare-cumparare nr. 1469/2001: „partile convin vanzarea terenului de 1.800 m.p. dobandit de catre vanzator prin reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor in baza Legii 18/1991 conform TP 219278/1996”.
Faptul ca numerele cadastrale 127 si 128 cuprind mai mult teren decat cel vandut in realitate nu are relevanta, fiind in mod evident rodul unei erori de masurare, deoarece conventia partilor a fost ca vanzarea sa se faca doar pentru 1.800 m.p. inscris in TP 219278/1996. deci pentru o latime la strada de 15.8 m si nu pentru o latime de 24.01 m.
Dupa cum rezulta din anexa 2 la expertiza, terenul de 606 m.p. revendicat nu se suprapune cu terenul din TP 219278/1996, doar acesta din urma fiind vandut paratului prin contractul nr.1469/2001.
Inscrierea in Cartea Funciara nu are efect de opozabilitate fata de terti decat cu privire la drepturile reale consemnate in cuprinsul unui act de proprietate, pe care paratul nu il detine pentru terenul de 606 m.p. revendicat. Paratul stapaneste dincolo de aliniamentele vandute.
Nu se va face aplicarea art.225 Cod.pr.civ. fata de refuzul paratului de a se prezenta la interogatoriu deoarece instanta la rejudecarea cauzei a incuviintat o noua expertiza topo in conformitate cu art.315 Cod proc civila.
Potrivit art. 977 din Codul civil, interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor contractante, iar atunci cand acestea nu au prevazut in contract suficiente elemente pentru identificarea bunului vandut instanta este chemata sa suplineasca aceste omisiuni.
Actiunea in granituire reprezinta o operatie de determinare prin semne exterioare a limitelor dintre doua proprietati vecine.
Actiunea exercitata cu scopul stabilirii traseului real pe care trebuie sa il urmeze hotarul este intemeiata pe dispozitiile art. 584 din Codul civil.
De aici rezulta ca, menita fiind sa apere dreptul de proprietate, granituirea se poate dispune atat in cazul inexistentei unei delimitari intre proprietati, cat si in situatia in care astfel de semne exterioare exista dar sunt contestate de parti.
Fata de limitele dreptului care este stabilit prin sentinta civila nr.4165/2000 si de limitele dreptului paratului stabilite prin contractul 1469/2001, limite care la randul lor sunt identice cu limitele fixate de TP 219278/1996 si considerand ca asupra terenului revendicat de 606 m.p., paratul nu detine nici un drept real valabil, acest teren nefiind vandut de catre N.P. paratului prin contractul de vanzare-cumparare nr. 1649/2001, urmeaza sa se admita actiunea formulata, sa fie obligat paratul sa lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata pe care o stapaneste fara titlul de proprietate, conform expertizei si sa se stabileasca granita dintre proprietatile reclamantilor si cea a paratului pe aliniamentul stabilit conform aceleiasi schite anexa la raportul de expertiza topo.
In considerarea art. 274 Cod procedura civila, raportat la faptul ca paratul a cazut in pretentii, acesta va fi obligat la plata catre reclamant a cheltuielilor de judecata, reprezentand onorariu avocat, onorarii experti”.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal, motivat prin declaratia de recurs, legal timbrat (f.4), intemeiat pe dispozitiile art.304 pct.8 si 9 cpc, a declarat recurs d-l I.C., solicitand casarea sentintei pronuntate de Judecatoria Moinesti si, pe fond, respingerea actiunii formulate de intimatul-reclamant.
In motivarea recursului, s-a aratat, in esenta, ca prima instanta a dat o interpretare gresita contractului de vanzare-cumparare si actului aditional acestuia, neavand in vedere ca inscrierea din registrul de transcriptiuni-inscriptiuni are efecte erga omnes si nici imprejurarea ca, in urma masuratorilor efectuate, executorul judecatoresc efectueaza punerea in posesie asupra suprafetei de 3752 mp, corespunzator celei atribuite prin hotararea de partaj succesoral, negasind diferente de teren care sa fie ocupate de alte persoane, aceeasi situatie de fapt fiind atestata si de catre expertul din cadrul procesului de partaj.
S-a aratat, de asemenea, in motivele de recurs ca prima instanta nu a observat reaua-credinta a reclamantului care a incercat pe orice cale sa obtina modificarea unilaterala a contractului de vanzare-cumparare in conditiile in care pretul convenit la acea a fost achitat, apreciind in mod gresit expertiza efectuata in cauza, care nu a fost clarificatoare, nestabilind cu certitudine daca recurentul ocupa sau nu din terenul reclamantului.
In recurs nu au fost administrate probe, la dosar fiind depuse concluzii scrise de catre mostenitorii reclamantului defunct N. A. P., prin reprezentantul lor conventional, d-l avocat L.C. (f.22-24).
Examinand actele si lucrarile dosarului, Tribunalul retine urmatoarele:
Prin titlul de proprietate nr.219278/29.06.1996 emis de Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Bacau (f.25 dosar 3981/2004 al Judecatoriei Bacau) reclamantului defunct N. A. P. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafetei totale de 7264 mp teren situat pe teritoriul comunei P., judetul Bacau, din care 1800 mp in tarlaua 53 parcela 1474/9.
Solutionand actiunea de partaj succesoral inregistrata sub nr.1645/1999 prin sentinta civila nr.4165/14.12.2000 Judecatoria Monesti a atribuit mostenitorului N.P. lotul 5 incluzand suprafata de 3752 mp teren arabil si fanat situat la pct. „T. I”, in imediata vecinatate a suprafetei de 1.800 mp din titlul sau de proprietate (f.2,3 dosar 3955/R/2006 al Judecatoriei Moinesti).
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1649/27.09.2001 de BNP Balan M. din Moinesti, N. A. P. vinde lui C. I. I., necasatorit, suprafata de 1.800 mp, identificata cu numerele cadastrale 127 si 128 (s.n.), teren fanete situat in sola 53, parcela 1474/9, avand ca vecini: B.S., N.A., drum acces, drum comunal, cu dimensiunile mentionate in fisele bunului imobil si in schitele de plan avizate de OJCGC Bacau, nr.142 si 143/2001 (s.n.), anexe care fac parte integranta din contract (f.37 dosar 3955/R/2006 al Judecatoriei Moinesti).
Aceste schite de plan (f.40-43 dosar 3955/R/2006 al Judecatoriei Moinesti) au fost intocmite, insa, pentru suprafata totala de 2.488,35 mp (1.214,78 mp + 1273,57 mp), raportul de expertiza intocmit de d-l D. L. evidentiind faptul ca s-a vandut un teren cu o latime mai mare cu 8,21 m si o suprafata mai mare cu 688,35 mp decat suprafata de 1.800 mp inscrisa in TP nr.219278/1996 (f.43 dosar 3329/260/2009).
Actiunea defunctului reclamant N.P. prin care a solicitat anularea schitelor respective a fost respinsa prin sentinta civila nr.2132/14.09.2004 pronuntata de Judecatoria Moinesti in dosar nr.3981/2004 (f.18,19 dosar 3955/R/2006 al Judecatoriei Moinesti), ceea ce inseamna ca intentia vanzatorului a fost de a vinde, din suprafata totala pe care o avea in proprietate la acel moment, mai mult decat suprafata de 1.800 mp inscrisa in TP nr. 219278/29.06.1996, mentionarea in contract doar a acestei suprafete neputand avea ca efect admiterea actiunii in revendicare, vanzatorul fiind tinut de obligatia de garantare a cumparatorului pentru evictiune: quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio (cine trebuie sa garanteze nu poate sa evinga) – art.1337-1339 Cod civil.
In consecinta, in temeiul art.304 pct.8 si 312 alin.(1) Cpc, Tribunalul a admis recursul, a modificat in tot sentinta recurata si, in rejudecare, a respins actiunea ca nefondata.