Contracte

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Buhusi sub nr.326/199/2009, reclamanta Z.C. a chemat in judecata pe paratii C.Z., I.G.si V., solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare nr.358/12.04.2007.
Prin intampinare paratul C.Z. a inovat execeptia inadmisibilatii si exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantei.
Prin incheierea din 10.09.2008 instanta de fond a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei retinand ca actiunea in constatarea nulitatii absolute poate fi invocata de oricine.
Prin sentinta civila nr. 407 din 21.05.2009 instanta de fond a respins exceptia inadmisibilitatii actiunii si actiunea ca nefondata si a obligat reclamanta sa plateasca paratului C.Z. suma de 1000 lei si paratilor I.G. si I.V. suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta sentinta civila de mai sus prima instanta a retinut urmatoarele:
Prin contractul de schimb autentificat sub nr.816/1999 la BNP „A.G.”, paratul C.Z. a dobandit dreptul de proprietate asupra unui imobil situat in intravilanul localitatii Buhusi, compus din suprafata de 670 mp teren, o casa din chirpici in suprafata construita de 71,20 mp, o magazie cu beci, un garaj din PFL in suprafata construita de 15 mp.
La data de 09.06.1999 paratul C.Z. vinde reclamantei – sora sa, cota indiviza de ½ din imobilul mentionat (contract de vanzare cumparare autentificat sub nr.1960/09.06.1999 la BNP „M.L.).
Prin sentinta civila nr.257/18.04.2006 a Judecatoriei Buhusi a fost admisa actiunea pentru iesire din indiviziune formulata de reclamantul (parat in prezenta cauza) C.Z. impotriva paratei (reclamanta in prezenta cauza) Z.C., s-a dispus iesirea partilor din indiviziune, imobilul a fost atribuit reclamantului si a fost obligat acesta din urma la plata unei sulte de 31.467 lei catre copartas, in termen de 60 de zile de la data ramanerii definitive a hotararii.
La data de 12.04.2007 paratul C.Z. instraineaza intreg imobilul paratilor I.G.si V. in schimbul pretului de 50.000 lei, conform contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.358/12.04.2007 la BNP „N.”, contract care face obiectul actiunii in constatare nulitate absoluta.
Avand in vedere ca o astfel de actiune poate fi promovata de orice persoana interesata si ca scopul urmarit de reclamant este de a readuce bunul in patrimoniul comun, instanta considera ca legea permite aceasta cale de protejare a unui pretins drept de proprietate. Mai mult decat atat, inadmisibilitatea actiunii este o exceptie de fond, dirimanta si absoluta, constand in lipsirea totala a reclamantului de posibilitatea de a recurge la actiunea civila pe o anumita cale, atunci cand legea prevede pentru acea procedura speciala conditii suplimentare de exercitiu a actiunii. Dat fiind ca in situatia de fata, legea nu impune o conditie speciala de exercitare a actiunii in constatarea nulitatii absolute, instanta a respins exceptia inadmisibilitatii invocate de paratul C.Z. ca nefondata.
Pe fondul cauzei, instanta a retinut ca reclamanta a invocat, in principiu, doua motive de nulitate absoluta: 1) frauda la lege, deoarece atat vanzatorul, cat si cumparatorul au fost de rea-credinta, cunoscand ca este si ea proprietara cotei de ½ din imobil; 2) pretul achitat de cumparatori este mai mare decat cel trecut in contractul de vanzare cumparare.
In ceea ce priveste primul motiv de nulitate, instanta a considerat ca pentru a fi incident principiul „fraus omnia corrumpit” este necesar ca contractul sa fie incheiat de catre un vanzator care nu este proprietarul lucrului vandut, individual determinat, in frauda dreptului adevaratului proprietar si cu complicitatea cumparatorului, care este la randul sau, de rea-credinta.
Este adevarat ca paratul C.Z. si-a justificat calitatea de proprietar exclusiv al imobilului in fata notarului public, pe baza contractului de schimb autentificat sub nr.816/17.05.1999, insa nu este suficient pentru a se retine reaua sa credinta, ca atitudine intelectiva a unei persoane care savarseste un fapt sau un act contrar legii, pe deplin constienta de caracterul ilicit al conduitei sale. Aceasta deoarece, in momentul vanzarii paratul C.Z. era si se considera pe sine proprietar exclusiv al imobilului in temeiul sentintei civile nr.257/2006 a Judecatoriei Buhusi. Este posibil ca paratul C. sa nu fi prezentat sentinta civila sus mentionata pentru ca nu achitase sulta la care fusese obligat, dar acesta nu este un motiv de nulitate absoluta, cu atat mai mult cu cat imediat dupa incasarea pretului, paratul a consemnat la CEC suma de 28.467 lei la dispozitia reclamantei; prin urmare, esential este ca, la data incheierii contractului, paratul C.Z. avea convingerea ferma si manifesta ca este proprietarul exclusiv al imobilului instrainat, fiind lipsit de relevanta faptul ca ulterior, sentinta civila nr.257/2006 a Judecatoriei Buhusi a fost desfiintata prin decizia civila nr.960/R a Tribunalului Bacau, ca urmare a promovarii unui recurs peste termen.
In ceea ce priveste pe paratii I., instanta a retinut ca acestia nu aveau cum sa afle, cu minime diligente, ca paratul vanzator nu era proprietarul exclusiv al imobilului, date fiind si dezavantajele regimului de transcriptiuni-inscriptiuni (contract nr.1960/1999 fiind trecut intr-un astfel de registru) care nu permite cercetarea istoricului unei proprietati ca in registrul actual de carte funciara.
Pe de alta parte paratii I. s-au increzut in actele oficiale emise – extrasul de carte funciara 1142/2007, certificatul de atestare fiscala nr.9679/10.04.2007, astfel ca nu exista nici un indiciu ca nu ar tranzactiona cu adevaratul proprietar, cu atat mai mult cu cat valabilitatea actului a fost cercetata si de notarul public. Instanta nu exclude posibilitatea ca paratii I. sa fi cunoscut si sentinta de partaj si astfel se explica afirmatia paratului I.G. catre martora S.T. ca „numitul C. ii spusese ca va trebui sa-i dea reclamantei Z. suma de 15.000 de euro, reprezentand partea ei de imobil”, dar asta nu dovedeste reaua lor credinta.
De altfel, chiar daca s-ar admite ca atat paratul vanzator, cat si paratii cumparatori au incheiat contractul, stiind de dreptul de coproprietate al reclamantei, contractul nu ar fi lovit de nulitate absoluta, deoarece nu sunt aplicabile regulile privitoare la vanzarea cumpararea lucrului altuia, ci regulile proprii starii de indiviziune. Cu alte cuvinte, paratul C.Z. avand o cota indiviza de ½ din imobil, soarta contractului de vanzare-cumparare va depinde de rezultatul partajului, care se rejudeca conform deciziei Tribunalului nr.960/R/2007: daca bunul este atribuit la partaj copartasului instrainator, contractul ramanand valabil si dreptul cumparatorului se considera retroactiv, iar daca bunul cade in lotul celuilalt copartas, actul de instrainare va fi desfiintat retroactiv. Prin urmare, reclamanta isi poate valorifica, in mod deplin, dreptul de coproprietate indiviza, in cadrul actiunii de iesire din indiviziune, astfel ca instanta nu poate retine ca motiv de nulitate frauda la lege.
Referitor la cel de al doilea motiv de nulitate, ca pretul platit ar fi fost mai mare, instanta a retinut ca Legea nr.241/2005 nu sanctioneaza cu nulitatea absoluta contractul care ar cuprinde un alt pret decat cel real, ci prevede doar ca ascunderea unei surse impozabile constituie infractiunea de evaziune fiscala, sanctiune de care sunt pasibile cele doua parti.
Instanta a considerat ca pretul prevazut in contract este real si serios, iar faptul ca este mai mic decat valoarea de circulatie a imobilului nu o afecteaza pe reclamanta, cata vreme in cadrul partajului se stabileste, pe baza unei expertize de specialitate valoarea pe care o are imobilul la data partajului.
Impotriva sentintei civile nr. 407/21.05.2009 pronuntata de Judecatoria Buhusi a declarat recurs Z.C.solicitand admiterea recursului si modificarea hotararii instantei de fond in sensul admiterii actiunii constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare.
In motivarea recursului, sintetizand motivele, se arata urmatoarele:
1. in mod gresit instanta de fond a retinut ca nu exista o frauda la lege si fraudarea intereselor legitime ale recurentei. Reaua credinta a paratului C.Z. si fraudarea intereselor reclamantei rezultand din urmatoarele imprejurari : la incheierea contractului din data de 12.04.2007 C.Z. a infatisat la notar ca act de proprietate contractul de schimb din 1999 act ce este anterior sentintei de partaj ce ar fi trebuit sa fie prezentat notarului, cartea funciara a imobilului a fost deschisa tot de C.Z. si a putut sa duca acolo ce acte i-a convenit, paratii I. au fost pe deplin constienti de situatia imobilului, despre aceasta relatand martora S.T. si chiar daca nu ar fi stiut nimic si-a asumat riscul.
2. instanta de fond a privat reclamanta de o proba admisa, respectiv efectuarea unei adrese la Banca Comerciala Carpatica.
3. gresit a retinut instanta de fond ca reclamanta este sora lui C.Z., intrucat aceasta a fost concubina acestuia.
4. gresit instanta de fond sustine nelegal faptul ca problema indicata de reclamanta prin actiune se poate rezolva pe calea partajului, intrucat acesta s-a suspendat pana la solutionarea prezentului dosar.
5. instanta de fond gresit nu a retinut ca motiv de nulitate pretul imobilului, intrucat paratul I.a recunoscut intr-o discutie cu martora S.T. si fiica lui Z.C.faptul ca a platit mai mult decat este specificat in contractul de vanzare cumparare, numai ca nu a avut posibilitatea sa dovedeasca reclamanta acest aspect si cu acte.
Intimatii I.G. si I.V. au depus intampinare solicitand respingerea recursului ca nefondat, ei fiind de buna credinta iar declaratia martorei S.T. referitoare la pretul din contract trebuie inlaturata (dispozitiile art.1191 cod civil) intrucat acest martor a fost incuviintat pentru a se dovedi buna credinta.
Intimatul C.Z. a depus intampinare prin care solicita respingerea recursului ca nefondat. Faptul ca instanta retine calitatea reclamantei de sora a paratului este irelevanta in speta intrucat nulitatea actului de vanzare cumparare nu este conditionata de calitatea partilor, respectiv dupa cum sunt rude sau concubini. Principiul fraus omnia corumpit isi regaseste aplicabilitatea in contextul intrunirii cumulative a doua conditii: vanzatorul nu este proprietarul lucrului individual determinat pe care il vinde si este de coniventa cu cumparatorul ceea ce in speta de fata nu s-a dovedit. Nici sustinerile referitoare la pret nu au fost dovedite, proba testimoniala cu martora S.T. fiind incuviintata numai cu privire la buna credinta.
In recurs nu s-au administrat probatorii noi.
Analizand sentinta civila recurata prin prisma motivelor de recurs tribunalul constata urmatoarele:
In ceea ce priveste al doilea motiv de recurs tribunalul retine ca reclamanta nu a fost privata de o proba ce i-a fost admisa de instanta intrucat ceea ce urma sa se dovedeasca in urma raspunsului la adresa facuta catre Banca Comerciala Carpatica se poate retine si din inscrisurile depuse la dosar, filele 86,87,125 -146 dosar fond respectiv situatia financiara a paratului pe perioada martie –mai 2007.
Ultimile inscrisuri (aflate la filele 125-146 dosar fond) fiind depuse la termenul din 2.04.2009, iar la termenul ulterior instanta de fond a constatat ca nu se mai impune revenirea cu adresa la Banca Comerciala Carpatica. In consecinta reclamantei nu i s-a incalcat dreptul la un proces echitabil si nici dreptul la aparare.
In ceea ce priveste motivul numarul trei de recurs, tribunalul retine ca retinerea gresita de catre instanta de fond a calitatii reclamantei de sora a paratului C.Z. desi nu are relevanta in solutionarea cauzei de catre instanta de fond, intrucat aceasta nu a avut in vedere la pronuntarea hotararii recurate calitatea reclamantei de sora a paratului.
Motivul de recurs numarul unu si patru sunt nefondate intrucat faptul ca dosarul in care se solutioneaza partajul a fost suspendat pana la solutionarea prezentei cauze nu exclude ceea ce a retinut instanta de fond ,in mod corect, ca in cauza sunt aplicabile regulile proprii ale starii de indiviziune in ceea ce priveste soarta contractului de vanzare cumparare a carei nulitate absoluta se solicita a se constata. Recurenta-reclamanta nefiind prejudiciata intrucat aceasta isi valorifica dreptul sau de coproprietate in cadrul actiunii de partaj, asa cum corect s-a retinut de catre prima instanta.
In speta de fata este vorba de vanzarea unui bun indiviz de catre unul din coproprietari, iar in conceptia dominanta in doctrina si in practica judiciara s-a apreciat ca, pana la partaj, actul de dispozitie juridica este afectat de o conditie rezolutorie, aceasta rezultand, indirect, din dispozitia legala care consacra efectul retroactiv al partajului (art.786 cod civil).
In ceea ce priveste motivul numarul cinci de recurs tribunalul retine ca sustinerile cu privire la faptul ca s-ar fi platit un pret mai mare decat cel prevazut in contract nu este motiv de nulitate absoluta a contractului, astfel ca declaratia martorei S.T. nu are relevanta in prezenta cauza(in ceea ce priveste cuantumul pretului).
Fata de cele retinute mai sus tribunalul, avand in vedere si dispozitiile art. 312 alin.1 cod procedura civila urmeaza sa respinga recursul ca nefondat.