R O M A N I A
TRIBUNALUL BACAU
SECTIA COMERCIALA SI CONTENCIOS ADMINISTRATIV
DECIZIE Nr. 487
Sedinta publica de la 12 Noiembrie 2010
Instanta constituita din:
PRESEDINTE C.D.
Judecator L.S.
Judecator O.G.P.
Grefier M.A.
Pe rol judecarea cauzei Comercial privind pe recurent COOP. M.U. si pe intimat S.C. N.C. S.R.L. REPREZENTATA DE N.V.C. - ADMINISTRATOR, avand ca obiect pretentii
Dezbaterile asupra fondului au avut loc in sedinta din data de 9.11.2010 cand, din lipsa de timp pentru deliberare a fost amanata pronuntarea pentru termenul din data de 12.11.2010, cand?????
TRIBUNALUL
deliberand
Deliberand asupra cererii de recurs de fata, retine urmatoarele:
OBIECT: sentinta civila nr. 52/25.01.2010 pronuntata de Judecatoria Buhusi in dosarul nr. */2009 prin care s-a admis actiunea comerciala avand ca obiect pretentii formulata de creditoarea SC N.C. Srl, reprezentata de N.V.C. in contradictoriu cu debitoarea SCM „U.”, s-a dispus obligarea debitoarei la plata catre creditoare a sumei de 31140,65 lei, reprezentand pretentii, si2840 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
RECURENT: SCM U.
MOTIVE DE RECURS:
1. instanta de judecata a retinut si a citat in mod gresit prevederile articolului 2 din contractul de inchiriere nr 413/11.03.2003, in sensul ca a introdus in textul citat cuvantul trebuie care nu exista in cuprinsul articolului, dar si prin omiterea textului a expresiei propuse din fonduri proprii, ceea ce a condus la o interpretare eronata a acestui articol din contract.
2. retinerea instantei este gresita in ceea ce priveste faptul ca art 6.3 din contract este in contradictie cu art 2, avand in vedere faptul ca exista o diferenta intre notiunea de amenajare si cea de modificare.
3. instanta in mod gresit a retinut faptul ca parata a acceptat tacit imbunatatirile, aceasta in fapt necunoscand valoarea acestor lucrari pana la data de 30.09.2008
4. s-a retinut in mod gresit faptul ca aceste amenajari erau necesare, expertul neexprimand o asemenea opinie.
5. expertiza s-a efectua in mod gresit pentru intreaga suprafata de 115 m2 , desi suprafata inchiriata era doar de 78m2
6. afirmatia instantei referitoare la acceptarea tacita si la posibilitatea de reziliere a contractului este eronata, avand in vedere faptul ca nu poate fi acuzata de rea-credinta, rezilierea putand fi apreciata drept un abuz de drept
7. invocarea articolului 492 Cod civil nu este corecta, avand in vedere faptul ca locatarul este un detentor precar
8. nu s-a facut dovada indeplinirii conditiilor imbogatirii fara justa cauza
9. instanta a ignorat clauza contractuala referitoare la faptul ca locatarul si-a asumat obligatia de a executa pe propria cheltuiala lucrari de amenajare si modernizare
10. actiunea este prescrisa
ASPECTE PROCEDURALE
Intimata nu a formulat intampinare, dar s-a prezentat in instanta pentru a-si face aparari.
Cererea a fost legal timbrata.
Au fost depuse la dosar inscrisuri: extras Registrul comertului, copie Monitor Oficial al Romaniei nr 1080 bis/30.11.2005, copie decizie nr 1817/13.03.2001.
ANALIZA INSTANTEI
Analizand cererea de recurs prin prisma motivelor invocate si a actelor si lucrarilor dosarului, instanta retine urmatoarele:
In fapt, intre SCM U., in calitate de locator si Sc N.C. Srl, in calitate de chirias, s-au stabilit raporturi comerciale prin incheierea contractului de inchiriere nr 413/11.03.2003 avand ca obiect suprafata de 115 m2 situata in Buhusi, in vederea desfasurarii activitatii de comert, partile stabilind ca locatarul sa amenajeze spatiul inchiriat si sa obtina toate avizele si aprobarile necesare desfasurarii activitatii propuse din fonduri proprii. Ulterior partile au incheiat contractul de inchiriere nr 157/26.01.2006 privind suprafata de 78 m2, diferenta de 37 m2 fiind inchiriata catre PF S.V., prin contractul nr 165/26.01.2006.
Din raportul de expertiza instanta de recurs retine faptul ca in spatiul inchiriat locatarul a efectuat o serie de lucrari de amenajare pentru desfasurarea unei activitati comerciale - respectiv cea de bar, anterior spatiul avand destinatie de brutarie, lucrari care au constat in: inlocuire tamplarie interioara, exterioara, executare pardoseli din gresie, executare placaje din faianta in cele doua grupuri sanitare, executare zugraveli interioare cu var lavabil, executare tavane false din rigips, executare izolatie fonica, executare bar pentru servire, executare instalatie electrica, executare si montare instalatii si obiecte sanitare in doua grupuri sanitare, montare chiuveta in sala barului, executare instalatie de aerisire, executare instalatie de apa si rezervoare.
In drept, potrivit dispozitiilor articolului 1429 Cod civil
„Locatarul:
1. trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat sau arendat ca un bun proprietar si numai la destinatia determinata prin contract; iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa circumstante;”
Cu privire la motivele 1-3, 5,6,9 invocate in cererea de recurs, fata de contractul incheiat intre parti, si fata de obligatiile asumate, instanta de recurs retine ca nu sunt intemeiate, instanta de fond analizand in mod legal si temeinic raporturile juridice stabilite intre locatar si locator, chiriasul avand dreptul la despagubiri pentru sporul de valoare adus spatiului prin imbunatatirile necesare si utile efectuate si confirmate pe baza de acte justificative. Contractul a fost incheiat la data de 11.03.2003, locatarul folosind spatiul o perioada de 5 ani de zile, lucrarile de amenajare fiind efectuate in cursul anului 2003. Avand in vedere data efectuarii lucrarilor si perioada inchiriata instanta de recurs constata ca s-a apreciat in mod corect faptul ca a existat un acord tacit din partea proprietarului, acesta avand dreptul de a solicita sistarea lucrarilor sau rezilierea contractului in cazul in care nu ar fi acceptat amenajarea spatiului inchiriat. Mai mult decat atat prin actul aditional la contractul de inchiriere nr 413 partile au stabilit faptul ca in caz de vanzare a spatiului amenajarile sau modernizarile facute de locatar vor fi suportate de cumparator care va vira sumele incasate catre locator care la randul sau le va vira locatarului; avand in vedere faptul ca partile au stipulat o clauza referitoare la sarcina achitarii contravalorii imbunatatirilor instanta de recurs apreciaza faptul ca proprietarul a avut cunostinta de efectuarea lucrarilor si a acceptat amenajarea spatiului, neputand invoca dupa o perioada de 5 ani de zile lipsa consimtamantului, neexistand niciun act din care sa rezulte faptul ca s-a opus.
In ceea ce priveste sustinerile recurentului referitoare la faptul ca locatarul si-a asumat obligatia de a amenaja spatiul din fonduri proprii,instanta de recurs retine ca aceasta clauza nu poate conduce la exonerarea proprietarului de despagubire a locatarului pentru sporul de valoare adus imobilului, lucrarile efectuate reprezentand de fapt imbunatatiri aduse spatiului de care se bucura proprietarul la incetarea contractului de inchiriere. Lucrarile realizate de catre chirias au fost impuse de profilul de activitate si au constat in amenajari ale spatiului pentru ca acesta sa corespunda cat mai bine scopului pentru care a fost inchiriat, prin efectuarea acestora neaducandu-se nicio modificare de structura sau de destinatie, fiind in fapt tot un spatiu comercial, pentru a fi necesar acordul scris al proprietarului.
Din raportul de expertiza si din inscrisurile depuse la dosarul cauzei instanta retine faptul ca intimata a realizat lucrari prin care a dus spatiul intr-o stare corespunzatoare folosintei, fata de scopul inchirierii, aducand un spor de valoare imobilului, fiind indreptatit la recuperarea contravalorii imbunatatirilor cu caracter necesar si util, pentru a nu se realiza o imbogatire fara justa cauza a proprietarului.
In ceea ce priveste critica referitoare la efectuarea expertizei pentru intreaga suprafata de 115 m2 , din examinarea raportului de expertiza si a suplimentului la raport, instanta de recurs retine ca nu este intemeiata, expertul analizand doar imbunatatirile realizate asupra spatiului folosit de locatar, in suprafata de 78 m2.
Cu privire la motivul 10, referitor la incidenta prescriptiei dreptului la actiune instanta de recurs retine ca nu este intemeiat avand in vedere momentul de la care se calculeaza termenul de 3 ani. Dreptul la despagubiri se naste de la data incetarii contractului de inchiriere, prin ajungere la termen sau in alte conditii prevazute de lege, deoarece, pana la incetarea raporturilor locative, chiriasul fiind cel care se foloseste de acest spor de valoare. Neputandu-se naste in favoarea chiriasului un drept cert actual si determinat, cu privire la valoarea lucrarilor executate la imobil inainte de incetarea contractului de locatiune, instanta de recurs retine faptul ca termenul de prescriptie trebuie calculat de la data de 1.08.2006 data la care s-a adus la cunostinta locatarului rezilierea contractului. Avand in vedere faptul ca actiunea a fost formulata la data de 24.12.2008, fata de termenul general de prescriptie, instanta retine ca acest termen nu s-a implinit, locatarul exercitandu-l in mod legal.
Cu privire la motivele 4,7,8 din cererea de recurs instanta retine ca sunt intemeiate in parte avand in vedere urmatoarele:
Temeiul in drept retinut de instanta de fond si anume accesiunea imobiliara artificiala nu corespunde situatiei de fapt stabilite, pretentiile locatarului la despagubiri pentru sporul de valoare adus imobilului avand la baza contractul incheiat intre parti, cauza reprezentand-o astfel raspunderea contractuala, nefiind incidente dispozitiile art 492 Cod civil.
In ceea ce priveste caracterul necesar al lucrarilor efectuate, instanta de recurs retine faptul ca din amenajarile realizate asupra spatiului inchiriat doar o parte din lucrari se incadreaza in notiunea de imbunatatiri necesare si utile, existand si o serie de lucrari cu caracter voluptoriu care nu pot fi puse in sarcina proprietarului si anume: placi ceramice, in valoare de 1913,55 lei, placaje ceramica in valoare de 1153,62 lei, tavane false, in valoare de 4039,6 lei, zid de caramida, in valoare de 1494,5 lei, blat, in valoare de 365 lei. Instanta de recurs retine ca nu sunt intemeiate nici pretentiile constand in cheltuielile directe si indirecte efectuate cu manopera si nici obligatiile fiscale reprezentand TVA, avand in vedere faptul ca aceste obligatii revin in mod direct contribuabilului, putand fi de altfel recuperate in baza raportului cu statul, si fata de gradul de amortizare in timp a investitiei. Daca s-ar admite teza potrivit careia chiriasul ar putea cere contravaloarea imbunatatirilor ce exced cheltuielilor locative s-ar crea o imbogatire fara justa cauza a acestuia din urma intrucat la sfarsitul locatiunii valoarea imbunatatirilor va fi inferioara prin uzura morala si fizica de care a profitat chiriasul, fara vreun profit direct in patrimoniul proprietarului. Fata de aceste considerente, din suma stabilita de dna expert ca reprezentand contravaloarea cheltuielilor si anume 24460,9 lei se va reduce valoarea lucrarilor cu caracter voluptoriu, enumerate mai sus, fiind intemeiate pretentiile doar pentru valoarea de 15495,2 lei, reprezentand cheltuieli necesare si utile care au facut posibila folosinta normala si civilizata a spatiului.
Avand in vedere aceste motive, fata de dispozitiile articolului 312 Cod pr cv instanta va admite recursul, va modifica in parte sentinta civila nr 52/25.01.2010 pronuntata de Judecatoria Buhusi in dosarul nr */2009, in sensul ca va admite in parte actiunea si va obliga parata SCM U. la plata catre reclamanta Sc N.C. Srl a sumei de 15495,28 lei, cu titlu de despagubiri.
In ceea ce priveste cheltuielile de judecata, fata de solutia instantei de recurs, fata de valoarea pretentiilor admise si fata de dispozitiile art 274 Cod pr cv instanta va obliga pentru fond parata SCM U. la plata sumei de 1040 lei reprezentand cheltuieli de judecata, iar pentru recurs va obliga intimata la plata catre recurenta a sumei de 524,8 lei, reprezentand taxa timbru aferenta pretentiilor inlaturate, urmand a compensa cheltuielile de judecata datorate reciproc de parti, pana la concurenta sumei celei mai mici, pentru ca in final recurenta sa plateasca intimatei suma de 515,9 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DISPUNE
Admite recursul formulat de recurenta SCM U. in contradictoriu cu intimata SC N.C. SRL
Modifica in parte sentinta civila nr 52/25.01.2010 pronuntata de Judecatoria Buhusi n dosarul nr */2009, in sensul ca admite in parte actiunea si obliga parata SCM U. la plata catre reclamanta SC N.C. SRL a sumei de 15495,28 lei, cu titlu de despagubiri si 1040 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Obliga intimata la plata catre recurenta a sumei de 524,8 lei, reprezentand cheltuieli de judecata efectuate in recurs.
Compenseaza cheltuielile de judecata datorate reciproc de parti pana la concurenta sumei celei mai mici, si in final obliga recurenta la suma de 515,9 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Irevocabila.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 12.11.2010.
Presedinte, Judecator , Judecator ,