Civil - rezolutiune contract Hotarare nr. 6965 din data de 09.07.2010
pronunțată de Judecatoria Targu-Mures

Deliberand asupra cauzei civile de fata, retine:
Prin cererea de chemara in judecata inregistrata pe rolul Judecatoriei Targu Mures in data de 3.4.2009 reclamanta KG V a solicitat instantei ca, in contradictoriu cu paratii NI si KE, prin hotararea pe care o va pronunta sa se dispuna: rezilierea contractului de inchiriere incheiat de notarul public sub nr. 997/04.04.2008, avand ca obiect imobilul situat in Tg Mures , str. R nr. 19, ap. II , jud. Mures, inscris in CF. Nr. 2728/II sub nr. top. 4684/a/2/1/2/1/II, 4684/a/2/1/2/2/1/II compus din 1 camera, bucatarie, bucatarie de vara, cu cota de participare ½ parte fata de intregul imobil din culpa exclusiva a paratilor, respectiv pentru neplata chiriei in cuantum de 3.260,02 lei la termenele fixate din contract, pentru perioada octombrie 2008 pana in prezent si suma de 600,44 lei cu titlu de daune pentru acoperirea prejudiciilor suferite ca urmare a neexecutarii culpabile a obligatilor de catre parate (187 lei reprezentand impozit pe venit chirie pentru perioada octombrie - ianuarie 2009, precum si utilitati (apa, gaz etc.), in suma de 413,,44 lei (pentru aceeasi perioada a rezultat un total de 3.860,46 lei la care sa se adauge dobanda legala aferenta; evacuarea paratilor din imobilul obiect al contractului de inchiriere incheiat la notarul public sub nr. 997/04.04.2008, ca urmare a neexecutarii culpabile a obligatilor acestora; cu cheltuieli de judecata.
In motivare reclamanta a aratat ca in calitate de mandatar al proprietarilor KT si KK, in baza procurii autentificate sub nr. 1307/2005 la BNP Holbach Stefan a incheiat cu paratii NI si KE, in calitate de locatari un contract de inchiriere in forma autentica nr. 997/4.4.2008, avand ca obiect darea in folosinta a imobilului situat in Tg. Mures str. R nr. 19, ap. II, incepand cu data de 5.5.2008. Partile au stabilit prin contract termenul contractului pentru o perioada de 5 ani si ca paratii sa plateasca, cu titlu de chirie, suma de 165 Euro/luna, platibil in lei la cursul BNR din ziua platii, pana la data de 5 a fiecarei luni. Incepand cu luna octombrie 2008 si pana in prezent paratii au refuzat sa plateasca chiria stipulata in contract , in suma totala de 3.260,02 lei rezultata din calcularea cursului de schimb euro - lei, pentru perioada octombrie 2008-februarie 2009. In acelasi timp, cu toate ca nu a obtinut contravaloarea chiriei, reclamanta a fost obligata sa achite la organele fiscale impozitul pe chirie (venit) aferent perioadei octombrie 2008-ianuarie 2009, in suma totala de 187 lei si pentru evitarea debransarii de la retea de utilitati publice a imobilului si a sumei de 413,44 lei, reprezentand utilitati apa, gaz etc. neachitate de catre parati
Reclamanta a mai aratat ca in conditiile in care nici pana in luna februarie a anului 2009, paratii nu au inteles sa-si onoreze obligatiile asumate prin contract, s-a procedat la comunicarea catre acestia a mai multor notificari scrise, adresate atat la domiciliile acestora cat si la adresa ce face obiectul contractului de inchiriere, pentru neexecutarea culpabila a obligatilor asumate de catre parti.
In drept s-au invocat dispozitiile art. 112 si urm. Cod procedura civila si ale art. 1439, art. 1429 alin. 2 Cod civil.
Paratii NI si KE au formulat intampinare in data de 26.5.2009 (f. 22-23), solicitand respingerea ca nefondate a sustinerilor reclamantei, intrucat din dovezile pe care le vor depune la dosar va rezulta ca s-a achitat atat chiria, cat si contravaloarea utilitatilor, in ciuda faptului ca reclamanta in mod abuziv a taiat gazul. Paratii au mai cerut instantei obligarea reclamantei la restituirea banilor investiti.
In data de 20.5.2009 s-a depus la dosar precizare de actiune (f. 23-24) de catre reclamanta prin care s-a solicitat evacuarea paratilor din apartamentul nr. I pe care l-au ocupat in mod abuziv.
Prin cererea in discutie reclamanta a invederat ca a platit suma de 413,44 lei, reprezentand utilitati apa, gaz neachitate de catre parati, iar paratii nu au achitat chiria lunara stabilita prin contract pentru apartament pe ultimele 8 luni in suma de 1320 euro si nici facturile emise de E.on Gaz in valoare de 1800 lei, Aquaserv in valoare de 400-500 lei si Salubriserv. Reclamanta a subliniat ca paratii nu au permis persoanelor angajate ale SC Electrica Transilvania Sud SA sa citeasca contoarele din curtea imobilului, chiar si cand s-au prezentat organele de politie au fost agresivi si violenti, afirmand ca intentioneaza sa vanda casa pentru mai multe milioane de euro. Apartamentul a fost modernizat , dar a devenit de nelocuit, iar paratii au amenintat ca vor distruge casa in caz de evacuare fortata. Cu toate ca exista un contract de inchiriere pentru apartamentul nr. II al imobilului situat in Tg. Mures, str. R nr. 19, paratii au ocupat fara niciun drept si apartamentul nr. I, impunandu-se astfel evacuarea lor din ambele apartamente.
Paratii au formulat in data de 6.10.2009 note de sedinta (f. 33-37), in care au aratat ca cele invocate de reclamanta reprezinta calomnii si acuzatii mincinoase la adresa lor, reclamanta fiind cea care este de rea-credinta, deoarece dupa trei luni de la inchirierea locuintei, dupa ce a vazut ca paratii au realizat o serie de imbunatatiri la imobil si curtea aferenta, i-a obligat sa paraseasca locuinta si a cerut si obtinut intreruperea furnizarii gazului. Paratii au aratat ca s-au mutat in apartamentul nr. I in baza intelegerii avute cu reclamanta inainte de incheierea contractului, pentru ca partea inchiriata nu este nici la momentul actual functional. Paratii au invederat ca plata chiriei s-a facut in doua transe si a fost achitata pana in decembrie 2008, iar cheltuielile la utilitati sunt platite la zi, exceptand facturile de energie electrica, a caror contravaloare a fost esalonata potrivit aprobarii primite de la furnizor. Paratii au mai precizat ca au procedat la schimbarea contoarelor electrice, intrucat exista pericolul izbucnirii unui incendiu din cauza starii instalatiilor.
Prin cererea reconventionala (f. 38-39) depusa la dosar in data de 6.10.2009 paratii-reclamanti au solicitat obligarea reclamantilor la despagubiri in valoare de 2.500.000 lei pentru calomniile, acuzatiile mincinoase si jignirile aduse si pentru lipsirea de posibilitatea de a folosi gazul in locuinta.
Instanta, in sedinta publica din 12.10.2009 (f. 43) a pus in vedere paratilor-reclamanti sa precizeze obiectul pretentiilor invocate prin cererea reconventionala.
Paratii-reclamanti au depus precizare la actiunea reconventionala (f. 54-59) la data de 2.12.2009, prin care au aratat ca despagubirile pe care le solicita se ridica la suma de 25.000 lei. Paratii au aratat ca solicita acoperirea daunelor morale produse, prin jignirile care li s-au adus de concubinul reclamantei, dl. Mihaly Peter care i-a fortat prin expresii jignitoare sa paraseasca imobilul. Paratii au aratat ca in afara de aceste daune mai solicita daune materiale in valoare de 25000 lei. Pentru realizarea investitiilor la imobilul inchiriat, paratii au contractat un imprumut in valoare de 25000 lei de la Casa de Ajutor Reciproc al Pensionarilor.
In sedinta publica din 7.12.2009 la dosarul cauzei, a fost depusa de catre reclamantii KT si sotia KK precizare de actiune (f. 73-75) prin care au solicitat: obligarea paratilor sa lase in deplina proprietate si posesie apartamentul I situat in Tg. Mures pe strada R nr. 19; constatarea rezilierii de drept a contractului de inchiriere autentificat sub nr. 997/04.04.2008 de BNP Asociati Gurghian-Ispas, pentru neexecutarea obligatiei contractuale de plata a chiriei, evacuarea paratilor din apartamentul nr. II; obligarea paratilor la plata chiriei restante pe luna aprilie 2008 si din luna octombrie 2008 pana la zi, in total 2310 euro, precum si in continuare pana la data evacuarii acestora din apartament; obligarea paratilor si la plata contravalorii energiei electrice restante in suma de 1459 lei, precum si a sumei de 187 lei, reprezentand impozit pe venit din chirii pentru perioada octombrie-ianuarie 2009, precum si in viitor pana la evacuarea acestora, cu cheltuieli de judecata.
In motivare s-a aratat in ciuda faptului ca obiectul contractului l-a format doar apartamentul nr. II, paratii ocupa la ora actuala intreg imobilul, fara a plati nimic, reclamantii fiind astfel indreptatiti sa ceara evacuarea paratilor din apartamentul nr. II, precum si revendicarea apartamentului nr. I pe care il ocupa in mod abuziv si obligarea acestora la plata chiriei si a tuturor utilitatilor.
In sedinta publica din 1 februarie 2010 (f. 95) instanta a constatat ca calitatea de reclamanti o au KT si sotia KK, avand in vedere ca acestia sunt proprietarii imobilului inchiriat si tinand cont ca doamna KG V a actionat ca mandatara a proprietarilor atat la incheierea contractului, cat si la promovarea cererii de chemare in judecata.
La solicitarea instantei, in data de 19 martie 2010, paratii-reclamanti au depus la dosar precizari (f. 148-151) legate de investitiile invocate si la a caror contravaloare au solicitat a fi obligati reclamantii-parati. Astfel, paratii-reclamanti au aratat ca solicita obligarea reclamantilor la urmatoarele: contravaloarea materialelor si a manoperei folosite la realizarea terasei de o suprafata de 40 mp, legarea platformei la canalizare si ridicarea unui acoperis in valoare totala de 11200 lei; suma de 480 lei platita pentru curatarea tuturor spatiilor aferente curtii interioare a imobilului; sumei de 550 de lei pentru saparea gradinii in suprafata de 250 mp, astuparea unei fose vechi de 40 de ani in curte ce constituia un real focar de infectie cu ajutorul a sase persoane care au fost platiti cu 150 lei, in timp ce transportul materialelor a costat 160 le; cheltuieli de mutare in apartament, respectiv cheltuieli de transport in suma de 120 lei, plus ajutorul a sase persoane 250; cheltuieli cu rebransarea gazului si legarea tuturor utilitatilor in valoare de 2600 lei; cheltuieli rebransare curent electric 2000 lei; suma de 5597 lei reprezentand chiria platita in avans pana in luna decembrie 2008 intrucat chiria nu este justificata in conditiile in care paratii-reclamanti au stat fara utilitati din luna iunie 2008 pana in martie 2009 si din august 2009 pana in noiembrie 2009; cheltuieli fortate de imprejurari create de proprietar, respectiv trei radiatoare in valoare de 450 lei si plita electrica cu doua ochiuri in suma de 150 lei, achizitionate in perioada in care nu au avut gaz; suma de 4500 lei platita in plus pentru caldura la factura de energie electrica; valoarea majorarilor de intarziere calculate pentru neachitarea la termen a ratelor ce trebuiau platite in baza contractului de imprumut incheiat cu CAR a Pensionarilor, pretentie justificata intrucat in loc sa plateasca ratele imprumutului, paratii-reclamanti au fost impinsi de situatia creata de proprietar la cheltuieli neprevazute. Paratii-reclamanti au concluzionat ca totalul pretentiilor invocat fata de reclamanti este de 30747 lei.
In data de 28 aprilie 2010 s-a depus la dosar, prin registratura instantei, cererea (f. 110) formulata de mandatara reclamantilor KG V, prin care aceasta a solicitat rezilierea contractului, intrucat paratii si-au incalcat obligatiile contractuale.
In data de 3 iunie 2010 s-au depus la dosar notele de sedinta (f. 195) de catre mandatara reclamantilor, aceasta aratand ca dupa cum s-a putut constata cu ocazia cercetarii la fata locului paratii-reclamanti folosesc ambele apartamente, iar modificarile facute la apartamentul nr. I pentru care nu au contract reprezinta nu numai incalcarea punctului 7 si 10 din contract, ci si o infractiune. Reclamantii au subliniat ca schimbarea bransamentului de gaze si electrica nu are nici un suport real, intrucat aceste modificari nu se pot face decat in baza unui proiect si cu aprobarile furnizorilor de utilitati.
Paratii-reclamanti au depus la dosar concluzii scrise in data de 9 iunie 2010 (f. 214-217) si in data de 1 iulie 2010 (f. 231-232) reiterand apararile formulate prin actele depuse la dosar. Paratii au subliniat ca martorii au declarat mincinos, cele aratate de constructor nefiind adevarate, intrucat la fundatia terasei au fost folosite toate resturile de caramida si moloz care au ramas dupa acesta.
Reclamantii-parati au depus la dosar concluzii scrise in data de 9 iunie 2010 (f. 222-223) si 11 iunie 2010 (f. 227-230), prin care au solicitat admiterea cererii principale si respingerea ca nefondata a actiunii reconventionale. Legat de pretentiile paratilor-reclamanti s-a aratat ca niciuna dintre materialele invocate a fi folosite nu a fost dovedita cu acte de cumparare, actiunea nefiind probata cu nimic, decat cu un martor care declara ca a fost platit cu 50 de lei pe zi de lucru. Reclamantii au accentuat ca potrivit punctului 15 din contract investitiile facute de locatar nu vor fi rambursate de catre locator, acestea urmand sa ramana proprietarului. Din declaratia martorilor rezulta ca apartamentul la momentul inchirierii a fost pus la punct, nefiind necesara curatarea gradinii sau a curtii, iar in privinta investitiilor, cu toate ca paratii au cunoscut ca este nevoie de acceptul proprietarilor, acestia au insistat sa faca aceste lucrari fara incuviintarile necesare.
In cauza instanta a incuviintat proba cu inscrisuri, cu actele depuse la dosar, proba cu interogatoriul paratilor-reclamanti (f. 189-190), cercetare la fata locului (f. 194) si proba testimoniala, fiind ascultati martorii Moldovan Alexandrina (f. 205), Kaffai Geza (f. 206) si Detesan Cristi (f. 207).
Analizand actele si lucrarile dosarului in ceea ce priveste cererea principala, instanta retine ca in data de 4 aprilie 2008 s-a incheiat contractul de inchiriere autentificat la BNP Gurghian Ispas sub nr. 997 (f. 7), intre locatorii KT si sotia KK, reprezentati de mandatara KG V, in baza procurii de administrare nr. 1307/25.8.2005 (f. 6) pe de o parte si chiriasii NI si KE, pe de alta parte.
Potrivit pct. 1 din contract reclamantii-parati au inchiriat imobilul situat in Targu Mures, str. R, nr. 19, ap. II, inscris in CF nr. 2728/II Targu Mures, compus din 1 camera, bucatarie, bucatarie de vara cu cota de participare de ½ fata de intregul imobil, precum si partile din indiviziune fortata, respectiv intrarea, curtea si gradina.
Paratii-reclamanti s-au obligat sa plateasca in schimbului dreptului de folosinta o chirie lunara de 165 euro, platibil in lei, la cursul BNR din ziua platii pana la data de 5 a fiecarei luni. Conform intelegerii partilor consemnata la pct. 3 si 4 din contract termenul inchirierii a fost stabilit la cinci ani, incepand cu data de 1.5.2008.
Prin clauzele stabilite la pct. 7-15 partile au stabilit principalele obligatii ale locatarului, printre acestea numarandu-se si aceea de a plati chiria la termenul stabilit in contract.
La aceeasi adresa din Targu Mures, str. R nr. 19, reclamantii-parati mai detin in proprietate apartamentul nr. I (f. 157-160), inscris in CF nr. 124268-C1-U1 Targu Mures, care este compus din 2 camere, bucatarie, camara cu cota de participare de ½ parte fata de intregul imobil inscris cu suprafata totala de 486 mp in CF colectiv 2728, in indiviziune fortata fiind intrarea, curtea si gradina. Dupa cum reiese din schita de dezmembrare depusa la fila 166 din dosar, pana in 1971 cele doua apartamente au constituit o unitate locativa unica, dupa care au fost dezmembrate si reevidentiate astfel cum rezulta din cartile funciare aratate.
Din recunoasterea paratilor rezulta ca acestia au ocupat si apartamentul nr. I, imprejurare constatata si de instanta cu ocazia cercetarii la fata locului (f. 194).
Examinand in drept cererea principala, instanta retine ca, potrivit dispozitiilor art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996 (dispozitii similare regasindu-se si in art. 1439 alin. 2 Cod civil), rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se poate face si la cererea proprietarului, atunci cand chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv sau nu a respectat clauzele contractuale.
Prin raspunsul la pct. 1 din interogatoriu (f. 189) paratii-reclamanti au aratat ca au platit chiria anticipat pana in luna decembrie 2008 inclusiv si de atunci nu au mai achitat mandatarei reclamantilor-parati nicio suma de bani cu acest titlu. Instanta va inlatura ca neintemeiate apararile paratilor in sensul platii chiriei pana in luna decembrie 2008, intrucat, desi in cuprinsul raspunsului dat la interogatoriu au sustinut ca din documentele depuse la dosar rezulta achitarea chiriei, acestia nu au putut produce nicio dovada in acest sens. Plata in avans a chiriei nu reiese nici din contract, in cuprinsul acestuia nefacandu-se nicio mentiune cu privire la achitarea anticipata a contravalorii folosintei locuintei.
Potrivit recunoasterii paratilor acestia au inchiriat apartamentul nr. II, insa nu au fost multumiti cu conditiile de locuit la acea data si s-au inteles cu mandatara reclamantilor ca vor renova partea inchiriata, iar provizoriu vor locui in apartamentul nr. I. Instanta nu poate primi sustinerea paratilor-reclamanti legata de intelegerea privind schimbarea temporara a obiectului inchirierii, intrucat asa cum recunosc chiar acestia in pct. 3 din interogatoriu, apartamentul nr. II a fost modernizat anterior incheierii contractului de inchiriere, fiind montat parchet, faianta, gresie, sistem de incalzire centrala, usi moderne, geamuri termopan. Aspectele legate de renovarea apartamentului II sunt confirmate si declaratia martorului Kaffai Geza (f. 206) care a relatat ca a realizat personal pana in luna martie 2008 lucrarile de reamenajare la apartamentul nr. II, zugravind toata locuinta, instaland o toaleta noua, montand noi usi. Martorul a mentionat ca a curatat si gradina aferenta si a taiat lemnele din spatele imobilului si le-a pus in ordine. Potrivit celor invederate de martor "spatiul era pus la punct", avea contor electric si de gaze separat, numai ca nu era inca mobilat.
Afirmatiile paratilor-reclamanti cu privire la intelegerea ca pana la reamenajarea locuintei inchiriate sa locuiasca in apartamentul nr. I nu este verosimila nici pentru ca acestia nu au aratat in concret care sunt schimbarile pe care doreau sa le faca la imobil si din situatia de fapt nu reiese ca ar fi inceput realizarea unor "renovari". Or, chiar presupunand ca li s-a permis sa locuiasca in apartamentul I, aceasta era doar o solutie temporara, pana cand vor pregati pentru locuire apartamentul nr. II, prin urmare intelegerea partilor cu privire la aceasta situatie tranzitorie trebuia sa se materializeze in actiuni de reamenajare a locuintei de catre paratii-reclamanti.
In acelasi timp, apararea paratilor este contrazisa si de notificarea nr. 469/26.9.2008 trimisa prin BEJ Soos-Pop de reclamantul KT, prin care li s-a pus in vedere paratilor-reclamanti ca in termen de 3 zile sa elibereze apartamentul nr. I din imobilul situat in Targu Mures, str. R, nr. 19, pe care l-au ocupat in mod abuziv in locul apartamentului nr. II care a format obiectul contractului de inchiriere.
Fata de aceste considerente, instanta retine ca reclamantii-parati, in calitate de locatori, au indeplinit obligatia ce le incumba, de a preda chiriasilor locuinta in stare normala de folosinta, insa locatarii nu au executat principala lor obligatie contractuala, de a achita contravaloarea chiriei, mai mult au ocupat in afara de imobilul care formeaza obiectul inchirierii si apartamentul alaturat asupra caruia nu au niciun drept.
Instanta observa ca prin notificarea din 5.3.2009 (depusa la f. 133-134 de catre paratii-reclamanti) expediata paratilor-reclamanti de reclamantii-parati pin mandatar, locatorii au invocat rezilierea unilaterala a contractului de inchiriere nr. 994/7.4.2008 in temeiul art. 18 din contract, ca urmare a nerespectarii obligatiilor contractuale de catre locatari, incepand cu data de 25.3.2009. Prin aceeasi notificare reclamantii-parati au solicitat plata chiriei restante pentru lunile octombrie 2008-februarie 2009, a sumei de 187 lei, cu titlu de impozit pe venit din chirie si a sumei de 413,44 , reprezentand restante la furnizorul utilitatii de apa.
Instanta observa ca la pct. 18 din contract partile au inserat dispozitia potrivit careia in caz de neexecutare a obligatiilor asumate de locatari, proprietarul va putea cere rezilierea contractului si trece la evacuarea chiriasului fara somatie, punere in intarziere sau judecata. Astfel, fata de clauzele contractuale exprese care instituie un pact comisoriu energic, de ultim grad, dispozitie derogatorie de la prevederile art. 1201 Cod civil, in sensul ca inlatura rolul instantei in pronuntarea rezilierii contractului, vazand si dispozitiile art. 969 Cod civil, potrivit cu care conventiile legal facute au putere de lege intre parti, prevederile art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, probele administrate in cauza care atrag incidenta pactului comisoriu, atitudinea culpabila a paratilor, precum si imprejurarea ca este indiferenta cauza neachitarii cotelor de intretinere, instanta apreciaza intemeiata cererea reclamantilor, motiv pentru care va constata intervenita rezilierea de drept a contractului de inchiriere incheiat intre parti incepand de 25.3.2009, data de la care reclamantii au inteles sa dea eficienta pactului comisoriu de gradul IV stipulat in art. 18 din contract.
Fata de considerentele mai sus aratate si solutia ce urmeaza a fi pronuntata cu privire la soarta contractului, instanta retine ca paratii-reclamanti nu mai pot invoca in beneficiul lor existenta unui titlu locativ care sa justifice ramanerea acestora in apartament, masura evacuarii fiind conditionata de rezilierea contractului de inchiriere si vazand si dispozitiile art. 480 din Codul civil, potrivit carora, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv si perpetuu care confera titularului, exercitiul liber si nestingherit al tuturor prerogativelor sale - posesia, folosinta si dispozitia - afara de cazul in care dreptul este dezmembrat prin vointa acestuia din urma, dar si ale art. 25 alin. 1 din Legea nr. 114/1996, instanta apreciaza ca cererea reclamantilor-parati este intemeiata si din acest punct de vedere. Totodata, cum paratii-reclamanti nu justifica niciun titlu pentru ocuparea apartamentului nr. I, instanta urmeaza a admite cererea de evacuare a paratilor-reclamanti si din aceasta locuinta.
Vazand ca paratii-reclamantii nu au achitat chiria datorata incepand cu luna octombrie 2008, tinand cont si de prevederile art. 25 din Legea nr. 114/1996 potrivit carora chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contractul de inchiriere, pana la data executarii efective a hotararii de evacuare, instanta va dispune obligarea paratilor-reclamanti la plata chiriei restante incepand cu luna octombrie 2008 pana in luna noiembrie 2009 inclusiv, in contravaloarea in lei, la data platii efective, a sumei de 2310 euro si in continuare, din decembrie 2009, la echivalentul in lei a sumei de 165 euro lunar, pana la data parasirii efective a locuintei.
Instanta urmeaza a respinge solicitarea reclamantilor-parati de a obliga paratii-reclamanti la plata chiriei si pentru luna aprilie 2008, in conditiile in care potrivit intelegerii partilor paratii aveau obligatia de a achita chirie incepand cu luna mai 2008. Faptul ca paratii s-au mutat in apartament inaintea datei de incepere a raporturilor contractuale, imprejurare care reiese chiar din declaratia martorului propus de catre parati, nu este de natura sa modifice obligatia de plata in lipsa unei intelegeri derogatorii intre parti. In lipsa unor stipulatii contrare in contract si cum din declaratia martorului Detesan Cristi (f. 207) reiese ca mandatara reclamantilor a fost de fata in zilele in care paratii s-au mutat in locuinta, ajutand chiar la luarea in folosinta a locuintei prin mutarea mobilei sale dintr-o camera in alta, instanta prezuma ca reclamantii au inteles sa permita ocuparea apartamentului de catre parati, chiria fiind datorata de acestia numai din mai 2009, nu si pentru lunile ramase din aprilie 2008. De altfel, in cele doua notificari aratate mai sus, adresate paratilor-reclamanti, reclamantii au facut referire la neachitarea chiriei incepand din octombrie 2008, fara sa invoce neplata unor sume datorate pentru perioada anterioara, inclusiv pentru zilele din luna aprilie 2008. Mai mult, suma restanta solicitata de catre reclamanti, in cuantum de 2310 euro, este echivalentul chiriei incepand cu luna octombrie 2008 pana in noiembrie 2009, fara a include, chiar si partial chiria pe luna aprilie 2008.
In afara de chiria restanta, reclamanti au mai solicitat, prin cererea lor precizata (f. 73-74) obligarea paratilor si la plata sumei de 1259 lei, reprezentand contravaloarea anergiei electrice. Din dovada depusa la dosar de paratii-reclamanti (f. 76) rezulta ca in data de 9.12.2009 acestia aveau o restanta fata de furnizorul de energie electrica in suma de 641,57 lei. Din chitantele de plata de la filele 201-206 din dosar reiese ca la data pronuntarii hotararii paratii au un sold de achitat pentru energia electrica in suma de 437,88 lei, obligatii de plata scadente pana la 14.5.2010.
Avand in vedere ca potrivit pct. 12 din contractul de inchiriere paratii au avut obligatia sa achite si cheltuielile curente aferente imobilului, printre care si cea legata de furnizarea energiei electrice si cum in cazul neachitarii obligatiei de plata de catre paratii-reclamanti in urma rezilierii contractului, reclamantii, in calitate de proprietari, ar fi obligati sa suporte restantele in cauza, sub sanctiunea curgerii majorarilor de intarziere si chiar a debransarii de la energia electrica a locuintei, instanta apreciaza ca cererea de obligare a paratilor la contravaloarea serviciilor in cauza catre reclamanti este admisibila si justificata pana la concurenta sumei care a rezultat din inscrisurile administrate, respectiv 437,88 lei.
Legat de cererea de obligare a paratilor-reclamanti si la plata sumelor platite de reclamantii-parati cu titlu de impozit pentru darea in folosinta a locuintei in suma de 187 lei, instanta retine ca este o sarcina a proprietatii suportarea impozitului datorat in urma inchirierii locuintei, obligatie fiscala care este independenta de comportamentul chiriasului si de modul de executare al contractului de inchiriere, fiind platibil de proprietar cat timp contractul se afla in fiinta. In caz de neplata a chiriei, proprietarul are la dispozitie mijloace legale de constrangere a chiriasului sa execute obligatia asumata, mijloace de care in speta s-au si folosit reclamantii prin exercitarea actiunii. Cum raportul de drept fiscal se naste intre proprietar si stat, in masura in care contractul de inchiriere se desfiinteaza inainte de termen si s-au facut plati de catre proprietar in mod anticipat, in temeiul actului prin care se constata incetarea raporturilor locative, in masura in care nu a incasat chirie pentru perioada pentru care a achitat impozit pentru cedarea folosintei locuintei, acesta va putea solicita restituirea impozitului platit fara cauza juridica. Pentru aceste motive instanta urmeaza a respinge aceasta componenta a cererii reclamantilor.
In ceea ce priveste pretentiile invocate de paratii-reclamanti prin cererea reconventionala formulata si precizata potrivit inscrisului de la fila 148-151 din dosar, instanta urmeaza in continuare sa analizeze fiecare investitie sau cheltuiala invocata de parati.
Astfel, legat de cheltuielile suportate de paratii-reclamanti in legatura cu mutarea lor in locuinta ("120 lei taxi marfa, plus baietii care au descarcat 250 lei"), instanta aduce la cunostinta paratilor ca aceste sume nu sunt legate de obligatiile ce se nasc din contractul de inchiriere, locatorul neputand fi tinut sa asigure pe cheltuiala sa instalarea chiriasului in locuinta data in folosinta.
In ceea ce priveste cheltuielile de rebransare a gazului si legarea tuturor utilitatilor in suma de 2.600 lei si cele privind rebransarea la energia electrica si montarea unor instalatii noi in cuantum de 2.000 lei, instanta retine ca desi li s-a pus in vedere, paratii nu au depus la dosar acte justificative (facturi, chitante etc.) privind efectuarea unor asemenea cheltuieli. In afara de faptul ca paratii-reclamanti nu au probat existenta acestor plati, acestia nu au facut dovada prin mijloace de proba a imprejurarilor care au facut necesara rebransarea la utilitatile mentionate sau schimbarea instalatiilor - elemente de fapt extrem de relevante, intrucat paratii nu ar putea obtine rambursarea cheltuielilor decat daca degradarile sau intreruperea furnizarilor de utilitati s-au produs independent de culpa lor.
Avand in vedere ca toate aceste imprejurari au ramas la nivelul unor simple afirmatii, nefiind sprijinite de mijloace de proba, tinand cont de prevederile art. 129 alin. 1 Cod procedura civila care instituie obligatia dovedirii de catre parti sustinerilor facute in cursul judecatii, instanta va respinge ca neintemeiate pretentiile aratate si cele legate de restituirea chiriei platite cat au locuit fara gaz din luna iunie 2008 pana in martie 2009, costul celor trei radiatoare in suma de 450 lei, a plitelor electrice in valoare de 150 lei si a consumului in plus cat timp au locuit fara gaz in locuinta in cuantum de 2.500 lei. Cum paratii-reclamanti nu au dovedit existenta realizarii unor "plati neprevazute" pe care au fost nevoiti sa le achite in locul proprietarilor, instanta va respinge si pretentiile de despagubire invocate fata de reclamantii-parati in suma de 3.000 lei, reprezentand penalitatile pe care paratii le-au avut de suportat ca urmare a restituirii cu intarziere a ratelor la creditul contractat.
Nici cheltuielile legate de saparea gradinii la indicarea proprietarei cu 4 persoane, care au implicat costuri in suma de 550 lei, nu a fost probata in niciun fel de catre paratii-reclamanti.
Paratii-reclamanti au mai invocat ridicarea unei terase de 40 mp cu platforma betonata, grosime de 35 cm si legarea platformei la canalizare, lucrare care cu manopera si materiale a fost evaluata de catre acestia la suma de 11.200 lei. Instanta a constatat personal existenta lucrarilor in cauza cu ocazia cercetarii la fata locului. Cererea de obligarea a reclamantilor-parati la contravaloarea materialelor folosite si a manoperei este insa neintemeiata pentru motivele ce urmeaza. Astfel, potrivit art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999 chiriasul are dreptul la despagubiri pentru sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile efectuate cu aprobarile prevazute de lege, confirmate pe baza de acte justificative.
In primul rand, instanta observa ca paratii-reclamanti nu au depus la dosar nici un act privind cheltuielile suportate cu achizitionarea materialelor necesare realizarii lucrarii.
In al doilea rand, trebuie observat ca pentru ridicarea copertinei si extinderea terasei, in afara de acordul proprietarului, era necesara, potrivit art. 3 alin. 1 lit. a coroborata cu art. 11 din Legea nr. 50/1991 obtinerea unei autorizatii de construire. In conditiile in care constructia a fost ridicata fara obtinerea autorizatiei, ea este ilegala, nemaiavand importanta daca exista sau nu acordul proprietarului.
In al treilea rand, trebuie retinut ca sunt cheltuieli necesare cele facute pentru insasi conservarea bunului si efectuarea de reparatii capitale, in timp ce cheltuielile utile conduc la sporirea valorii bunului. Nu intra in sfera celor doua notiuni cheltuielile si lucrarile care nu sunt neaparat folositoare oricarei persoane si care pot fi ridicate de catre cel care le-a efectuat. Extinderea terasei si ridicare copertinei nu reprezinta nici o cheltuiala necesara, intrucat investitia nu a fost necesara pentru conservarea bunului principal, locuinta si nici o cheltuiala utila, in conditiile in care, pe de o parte, lucrarile nu au fost efectuate cu aprobarile necesare, neputand profita proprietarului, iar pe de alta parte, proprietarul a invederat si cu ocazia cercetarii la fata locului ca nu doreste sa pastreze lucrarile facute de paratii-reclamanti.
Avand in vedere ca lucrarile analizate au fost facute fara autorizatie de construire si nu pot fi calificate necesare sau utile, paratii-reclamanti nu sunt indreptatiti la rambursarea sumelor alocate pentru efectuarea lor.
In fine, nici pretentia privind curatarea tuturor spatiilor aferente curtii interioare a imobilului timp de 6 zile cu ajutorul remunerat a 4 persoane, la care s-au folosit 10 saci de gunoi de 150 l, in valoare de 480 lei, nu poate fi primita, intrucat din declaratia martorului Kaffai Geza (f. 206) rezulta ca locuinta a fost predata in stare normala de folosinta, dupa curatarea gradinii si taierea si aranjarea lemnelor din spatele imobilului, nefiind astfel justificate de paratii-reclamanti cheltuieli afirmate. Curatenia facuta in timpul extinderii terasei nu cade in sarcina proprietarului caruia nu ii profita aceste lucrari, iar "strangerea lemnelor si curatarea gradinii", aspecte invederate de martorul Detesan Cristi (f. 207), in conditiile in care chiriasii au dobandit potrivit contractului un drept de folosinta si asupra gradinii reprezinta cheltuieli de intretinere si reparatii ale imobilului ce trebuie suportate de acestia potrivit pct. 7 din contract.
Pentru toate aceste considerente instanta apreciaza ca pretentiile invocate de paratii-reclamanti sunt neintemeiate, urmand sa respinga ca atare cererea reconventionala dedusa judecatii.
Avand in vedere ca cererea principala urmeaza a fi admisa, in temeiul art. 274 alin. 1 Cod procedura civila, paratii-reclamanti, ca parti cazute in pretentii, vor fi obligati, proportional cu partea admisa din cererea reclamantilor, la plata catre reclamantii-parati a sumei de 1625,8 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, cheltuieli efectuate de reclamantii-parati in timpul si in legatura cu cauza de fata, potrivit actelor de la dosar (f. 14-15, 208).