Titlu: pretentii
Domeniu asociat: plati
Dosar nr. 10750/318/2010 operator 2445
R O M A N I A
JUDECATORIA TARGU JIU
JUDETUL GORJ
SENTINTA CIVILA Nr. 1419/2011
Sedinta publica de la 16 Februarie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE LILIANA-MARIA CRUCERU
Grefier MIHAELA SIRBU
Pe rol fiind pronuntarea asupra dezbaterilor ce au avut loc in sedinta publica din 07.02.2011, in cauza civila privind pe reclamanta ... si pe parata ..., avand ca obiect pretentii, cand instanta pentru a da posibilitatea partilor sa depuna la dosar concluzii scrise a amanat pronuntarea la data de 14.02.2011, iar ulterior , avand nevoie de timp pentru a delibera a amanat pronuntarea la data de 16.02.2011.
La apelul nominal facut in sedinta publica au lipsit partile.
Procedura legal indeplinita, din ziua dezbaterilor.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, se constata depus la dosar in data de 15.02.2011 raportul de expertiza extrajudiciara dupa care , deliberand instanta pronunta urmatoarea sentinta.
INSTANTA
Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Tg-Jiu in data de 28.06.2010, sub nr. 10750/318/2010, reclamanta ... a chemat in judecata pe parata ...., solicitand obligarea paratei la plata chiriei aferente terenului in suprafata de 224,21 mp proprietatea sa, ocupat de catre parata , de la data de 18 iunie 2008 si pana in prezent , la valoarea chiriei practicate in zona , suma actualizata in raport de rata dobanzii legale pana la data platii efective, cu obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
In fapt s-a aratat ca prin decizia civila nr. 219/18.06.2008 pronuntata de Curtea de Apel Craiova in dosarul nr. 13158/1/2005 a fost admis apelul declarat de reclamanta impotriva s.c nr. 158/20.05.2003 pronuntata de Tribunalul Gorj , a fost admisa in parte actiunea promovata in contradictoriu cu Primaria Tg-Jiu si Consiliul Local Tg-Jiu , s-a dispus restituirea in natura fata de reclamanta a suprafetei de 224,21 mp teren situat in Tg-Jiu, str. ..., concesionat prin contractul nr. 3945/18 mai 1994 catre ...., reclamanta subrogandu-se in drepturile concedentului , ca decizia Curtii de Apel Craiova a ramas irevocabila in urma deciziei civile nr. 2241/27.02.2009 a ICCJ in dosarul nr. 7544/1/2008 prin care se respinge recursul declarat , ca in cursul acestui an si-a intabulat dreptul de proprietate cu privire la acest teren , ca de la data pronuntarii deciziei Curtii de Apel Craiova a notificat parata sa-i achite contravaloarea chiriei aferente terenului ocupat si sa se prezinte la negocieri pentru incheierea unui contract de inchiriere cu noul proprietar, insa fara nici un rezultat , promovand astfel prezenta actiune. Mai arata reclamanta ca asa cum rezulta din contractul de concesiune incheiat de Primaria Tg-Jiu cu parata , pretul concesiunii este de 0,33/m.p/zi, ca pentru perioada solicitata ar rezulta o valoare totala de 54456 lei , urmand ca in urma unui raport de expertiza pe care il vor solicita sa se efectueze in dosar sa de determine pretul exact al chiriei , in raport de zona unde se afla amplasat terenul si de valoarea de piata a chiriei practicata in zona.
In dovedire depune in copie decizia nr. 219/18.06.2008 pronuntata de Curtea de Apel Craiova in dosarul nr. 13158/1/2005, incheierea nr. 343/06.01.2010 emisa de OCPI Gorj, extras de carte funciara pentru informare, adresa Bancpost catre reclamanta din 08 aprilie 2010, plan de amplasament si delimitare a imobilului, adresa nr. 11418/23.03.2010 contractul de concesiune nr. 3945/18.05.1994, procura judiciara, notificarile din 28.05.2009 ,25.06.2009, 23.02.2010, 01.04.2010, raspuns la adresa nr. 107590/08.04.2010, contract de inchiriere , adresa 5251/A-484/15.02.2010, adresele nr. 110118/11 mai 2010, 106438/19.03.2010, taxa de timbru aferenta cererii si imputernicire avocatiala.
In drept isi intemeiaza cererea pe disp. art. 969, 1411, 1429 cod civil, art.43 cod comercial, art.274 C.p.c, art.7201 C.p.c.
Parata depune intampinare prin care solicita respingerea cererii ca neintemeiata si obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata , aratand ca la data de 18.05.1994, parata in calitate de concesionar a incheiat cu Primaria Tg-Jiu, in calitate de concedent ,contractul de concesiune nr. 3945/18.05.1994 transcris in registrul de transcriptiuni sub nr. 761/16.02.1998 pentru o perioada de 99 de ani , suprafata fiind de 458 mp, ca reclamanta a revendicat imobilul nationalizat al tatalui sau pronuntandu-se s.c 158/2003, d.c 494/203, decizia 626/2007, decizia 219/2008. S-a mai mentionat ca reclamanta nu a dorit niciodata sa negocieze chiria aferenta terenului concesionat , datorita proastei comunicari , ca in perioada 18.06.2008-24.06.2010 reclamanta nu a solicitat paratei sa-i achite sumele datorate conform contractului de concesiune , fiind impiedicati sa efectueze plata , ca sunt deschisi in a achita reclamantei chiria conform contractului de concesiune. Mai arata ca valoarea chiriei se stabileste intre parti, iar instanta nu se poate substitui acestora si nu poate stabili o alta valoare peste contractul de concesiune, ca se opun efectuarii unei expertize tehnice de evaluare deoarece nu se poate aplica chiria in functie de zona unde se afla amplasat terenul, ci in baza contractului valabil existent.
La solicitarea paratei, cu acordul reclamantei s-au acordat mai multe termene de judecata pentru solutionarea amiabila a litigiului.
In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri, respectiv, adresa din 25.11.2009 emisa de ICCJ, decizia nr. 2241/27.02.2009 pronuntata de ICCJ in dosarul nr. 7544/1/2008, incheierea din 13.02.2009 pronuntata de ICCJ in acelasi dosar, raport de expertiza tehnica efectuat de Curtea de Apel Craiova in dosarul nr. 13158/1/2005, decizia 4950/15 iunie 2007 emisa de ICCJ in dosarul nr. 8255/I/2006, decizia nr. 219/18 iunie 2008 a Curtii de Apel Craiova, contract de concesiune nr. 3945/18.05.1994, proba cu expertiza tehnica de specialitate contabila efectuata de expert ..., expert ce raspunde la obiectiunile formulate in cauza.
Reclamanta depune concluzii scrise , iar parata depune note de sedinta intitulate adresa la care ataseaza raport de expertiza extrajudiciara asa cum s-a discutat in sedinta din data de 07.02.2011.
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
Autorul reclamantei a detinut teren in Tg-Jiu, insa in baza Decretului 92/1950 la pozitia 144 , aceste bunuri au fost nationalizate. Pe terenul revendicat s-a aflat o constructie ce a fost demolata. Municipiul Tg-Jiu incheie cu parata un contract de concesiune nr. 3945/18.05.1994, avand ca obiect un teren de 459 mp , durata fiind 99 de ani , iar pretul de 258 000 000 lei , ce va fi indexat cu rata inflatiei ori de cate ori este cazul, sau se vor aplica prevederile unor eventuale noi acte normative. Acest pret urma sa fie achitat in 25 de ani. Obiectivul principal a constat in construirea sediului bancar prin demolarea casei existente pe teren. Acest contract de concesiune a fost inscris in registrul de transcriptiuni sub nr. 761/16.02.1998 pentru transcriere.
Reclamanta si-a revendicat bunurile nationalizate, iar dupa mai multe cicluri procesuale , prin decizia 219/2008 Curtea de Apel Craiova- sectia civila a decis ca reclamanta este mostenitoarea autorului ... , ce a detinut un teren de 330 mp si o constructie ce in prezent a fost demolata. Din acest teren, 224,21 mp este proprietate privata a municipiului Tg-Jiu si s-a concesionat paratei. In baza art.7 si 14 din legea 10/2001 s-a dispus restituirea in natura catre reclamanta a suprafetei de 224,21 mp concesionat prin contractul 3945/1994 catre parata, reclamanta subrogandu-se in drepturile concedentului. S-a mai constatat ca reclamanta este indreptatita la despagubiri conform Titlului VII din Legea 247/2005, in cuantum de 24912,67 lei pentru diferenta de 105,78 mp teren si de 292996,60 lei pentru constructia demolata , sume ce vor fi actualizate la data platii in raport de data de 05.12.2002. Actiunea fata de parata s-a respins pe motiv ca nu avea calitate procesuala pasiva, deoarece detinea terenul ca detentor , iar constructia ce a existat pe teren a fost demolata anterior Legii 10/2001. Aceasta decizie a ramas irevocabila prin decizia 2241/2009 a ICCJ-sectia civila prin care s-au respins recursurile Consiliului Local Tg-Jiu si Primariei Tg-Jiu prin Primar.
A retinut Inalta Curte particularitatea cauzei in sensul ca edificiul aflat pe terenul in litigiu nu apartine unitatii detinatoare a terenului, respectiv, Municipiul Tg-Jiu, care sa se poata prevala de dispozitiile art.10 din legea 10/2001, ci unui tert, respectiv, paratei care nu se opune restituirii terenului catre reclamanta. S-a mai retinut ca parata este o persoana juridica de drept privat care nu are calitate de proprietar al terenului, pe care s-a edificat cladirea bancii, in cauza fiind vorba despre un contract de concesiune. ICCJ aminteste de pozitia procesuala exprimata de parata ... prin intampinare si notele scrise , motivand ca acest contract de concesiune isi va produce in continuare efectele, singurul element modificat fiind persoana concedentului , subrogarea operand de drept in temeiul prevederilor art. 14 din Legea 10/2001.
Urmare acestui litigiu, reclamanta a inceput sa notifice parata in sensul de a purta negocieri. In acest sens sunt notificarile si raspunsurile paratei existente la filele 11, 19-24, 28. Partile si-au inaintat modele de contracte de inchiriere care nu au fost materializate prin semnarea unuia dintre acestea( fila 25si 29-30).
In toata aceasta perioada de timp parata a fost de acord cu incheierea contractului de inchiriere( fila 21). Partile ajung la o intelegere pentru perioada 18.06.2008-31.03.2010, respectiv, suma de 45571 lei. Aceasta concluzie rezulta din proiectele de contracte de inchiriere ce le-au propus partile. Nu se poate retine ca parata nu are nicio cupa in incheierea contractului , deoarece asa cum s-a aratat mai sus, a fost de acord cu incheierea acestui contract atat inainte de pornirea litigiului cat si in cursul judecatii, solicitand mai multe termene pentru negocieri.
Conform art. 942 cod civil, " contractul este acordul intre doua sau mai multe persoane spre a constitui sau a stinge intre ei un raport juridic". Acest act juridic produce efectele urmarite de parti, in conformitate cu dispozitiile legii civile, efecte ce constau in nasterea, modificarea ori stingerea raporturilor juridice civile.
Cauza de fata reprezinta o situatie atipica. In temeiul art. 7 si 14 din Legea 10/2001, desi parata ramane in continuare detentor, reclamanta preia contractul de concesiune cu renegocierea clauzelor contractuale, parata neputand sa se opuna. Este adevarat ca in negocierea partilor nu se poate interveni, insa instanta constata ca pe de-o parte partile sunt de acord cu incheierea contractului, iar pe de alta parte acest contract este obligatoriu de incheiat potrivit legii si titlului executoriu. Nu sunt de neglijat nici dispozitiile art. 25 alin.5 si 6 din legea 10/2001, care prevad ca " proprietarii carora, prin procedurile administrative prevazute de prezenta lege, le-au fost restituite in natura imobilele solicitate vor incheia cu detinatorii actuali ai acestora un protocol de predare-preluare, in mod obligatoriu, in termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive a deciziei/dispozitiei de restituire, termen dupa care, daca protocolul nu a fost semnat, se va incheia in prezenta executorului judecatoresc un proces-verbal de constatare unilaterala a preluarii imobilului" , iar "decizia sau, dupa caz, dispozitia prevazuta la alin. (4) trebuie pusa in executare in termen de 3 ani de la data primirii ei de catre persoana indreptatita".Retine instanta ca desi hotararea este definitiva de la data de 18.06.2008, parata a tergiversat solutionarea amiabila a litigiului si nu a efectuat nici o plata catre reclamanta , desi aceasta indicase si contul in care trebuia efectuata plata.
Cum dreptul reclamantei nu este un drept iluzoriu , instanta nu poate sa nu intervina in a sanctiona aceasta atitudine procesuala a paratei care nu poate fi considerata de buna-credinta. Se are in vedere faptul ca desi s-au acordat numeroase termene in solutionarea amiabila a litigiului, instanta acordand credibilitate paratei, aceasta, prin atitudinea avuta, nu a urmarit decat eventual trecerea acestui termen de prescriptie.
Cu privire la pretul chiriei, instanta retine ca prin HCL 308/2006, s-au stabilit preturi de concesionare si inchiriere a terenurilor proprietatea municipiului Tg-Jiu. Aceste preturi au fost actualizate prin HCL 317/25.10.2010.Activitatea bancara se asimileaza activitatii de prestari servicii, deoarece efectueaza operatiuni care reprezinta servicii financiare,ce pentru zona A (teren fiind situat in zona centrala) reprezinta 14,63 lei /mp/luna. Potrivit adresei 11418/23.03.2010 emisa de Primaria Tg-Jiu( fila13), valoarea taxei de concesiune pe trimestrul I 2010 este de 0,33 lei /mp/zi.
Instanta retine ca pentru perioada 18.06.2008-31.03.2010 partile au fost de acord cu plata sumei de 45571 lei. Din data de 01.04.-31.10.2010 pretul este de 11,57 lei /mp/luna , iar dupa inmultirea matematica 224,21mp x 11,57 lei/mp/ luna x 7 luni = 7.433,33 lei, suma totala este de 7.433,33 lei. Pentru perioada 01.11.2010 si pana la data pronuntarii ( 3 luni si 1/2) chiria este in cuantum de 11.480,66 lei, calculata astfel: 224,21mp x 14,63 lei/mp/luna x 3,5 luni = 11.480,66 lei.
Acest calcul este in corelatie cu contractul de concesiune , dar si cu titlu executoriu. Instanta a avut in vedere considerentele deciziei 2241/2008 a ICCJ prin care s-a retinut cu putere de lucru judecat ca acel contract de concesiune isi va produce in continuare efectele, singurul element modificat fiind persoana concedentului, subrogarea operand de drept in temeiul prevederilor art. 14 din Legea 10/2001. Pe de alta parte valoarea lunara in prezent a chirie este de aproximativ de 763 EURO, deci in concordanta si cu solicitarile reclamantului .Aceste sume nu sunt actualizate , urmand ca la data platii efective sa fie actualizate cu indicele de inflatie.De altfel nici calculul paratei din raportul de expertiza extrajudiciara prezentat si reclamantei anterior solicitarii instantei, nu este diferit, ceea ce difera reprezinta termenul de derulare al contractului, in sensul ca desi contractul s-a incheiat pe 99 de ani, plata urma sa se faca pe 25 de ani, reclamanta solicitand plata lunara pe parcursul celor 99 de ani.
Cum instanta nu a fost sesizata in a se pronunta cu privire la acest aspect si nici sa fie obligata parata sa incheie un nou contract , instanta poate doar sa intervina in a sanctiona atitudinea paratei care desi ar fi trebuit sa plateasca aceasta suma de bani catre primarie, aceasta nu a inaintat nici o plata pana in prezent. Nu poate fi retinut ca si concludent raportul de expertiza efectuat in cauza de expert ..., intrucat contine numeroase erori: nu s-a calculat chirie pe luna noiembrie 2008, actualizarea s-a facut cu indicele preturilor de consum preturi alimentare , perioada de referinta raportandu-se la data de 31.12.2010, a retinut ca bancile desfasoara activitati in domeniul vanzare diverse produse cu amanuntul sau en-gross, a aplicat incepand cu data de 01 ian.2010 tariful prevazut de HCL 317/25.10.2010 pentru actualizarea HCL 308/2006, cu toate ca aceasta actualizare este aplicabila cu data de 01.11.2010, data cu care tariful pentru domeniul prestari servicii este de 14,63 lei/mp.luna x 224,21mp = 3.280,19 lei/luna ( aproximativ 766 euro/luna) , la actualizarea sumelor cu indicele de inflatie se utilizeaza ca regula generala, pentru beneficiari persoane fizice... (care de fapt este media pentru marfuri alimentare, nealimentare si servicii) dat fiind faptul ca acesti beneficiari utilizeaza sumele atat pentru marfuri cat si servicii, neavand un domeniu restrans cum au persoanele juridice (obiect de activitate principal).
Acesta a si fost motivul pentru care instanta a apreciat ca revenirea cu adresa la expert in sensul de a calcula chiria conform contractului de concesiune era inutila. In cauza de fata parata este un debitor contractual care nu si-a executat obligatiile, astfel incat va raspunde pentru prejudiciul cauzat, prejudiciul ce este previzibil prin insasi contractul de concesiune incheiat anterior. Este adevarat ca reclamanta, persoana fizica , nu poate incheia un contract de concesiune, insa potrivit deciziei 2241/2008 a ICCJ aceasta i-a locul Primariei Tg-Jiu in baza art. 14 din Legea 10/2001. Nu pot fi retinute ca pertinente sustinerile paratei din intampinare, in sensul ca neplata chiriei se datoreaza proastei comunicari cu reclamanta si ca aceasta nu a solicitat nicio plata, deoarece prin notificarile inaintate reclamanta a cerut sistarea platii catre primarie si inaintarea sumei catre reclamanta, indicand contul bancar(filele 19,22).
Instanta aminteste partilor ca si reclamantul trebuie sa inteleaga faptul ca terenul sau isi mareste valoarea si datorita constructiei ridicate in 1994 de catre parata. Nici parata nu trebuie sa neglijeze faptul ca atunci cand a construit cladirea, a trebuit sa demoleze constructia existenta pe teren, neputand invoca buna-credinta, trebuind sa depuna minime diligente pentru a afla cine este proprietarul constructiei , intrucat autorizatia de constructie a fost emisa dupa anul 1989, respectiv , in anul 1994.
Fata de cele aratate mai sus, tinand cont de faptul ca reclamanta solicita plata chiriei pana in prezent actualizata cu indicele de inflatie, ca sumele aratate anterior sunt in concordanta cu contractul de concesiune , dar si cu aprecierea reclamantei asupra cuantumului chiriei lunare prevazut in modelul de contract de inchiriere inaintat paratei, in baza art. 942 si urm. Cod civil, art.1411 si urm. Cod civil , instanta urmeaza sa admita in parte actiunea, sa oblige parata la plata sumei de 64485,19 lei reprezentand contravaloarea chirie pe perioada 18.06.2008-16.02.2011 catre reclamanta, suma ce se compune astfel: 45571,20 lei pe perioada 18.06.2008-31.03.2010, 7433,33 lei pe perioada 01.04.2010-31.10.2010 si 11480,66 lei pe perioada 01.11.2010-16.02.2011 , sume ce vor fi actualizate cu indicele de inflatie la data platii efective.
Vazand si disp. art. 274 C.p.c, potrivit carora cel ce cade in pretentii va fi obligat la plata cheltuielilor de judecata, instanta va obliga parata la plata sumei de 4119 lei catre reclamanta , reprezentand cheltuieli de judecata, conform chitantelor existente la dosar. PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite in parte actiunea formulata de reclamanta ... ,cu domiciliul in ... impotriva paratei ..., cu sediul in ...
Obliga parata la plata sumei de 64485,19 lei reprezentand contravaloarea chirie pe perioada 18.06.2008-16.02.2011 catre reclamanta, suma ce se compune astfel: 45571,20 lei pe perioada 18.06.2008-31.03.2010, 7433,33 lei pe perioada 01.04.2010-31.10.2010 si 11480,66 lei pe perioada 01.11.2010-16.02.2011 , sume ce vor fi actualizate cu indicele de inflatie la data platii efective.
Obliga parata la plata sumei de 4119 lei catre reclamanta , reprezentand cheltuieli de judecata.
Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din 16 Februarie 2011, la Judecatoria Tg-Jiu.
Presedinte,
LILIANA-MARIA CRUCERU Grefier,
MIHAELA SIRBU