Dosar nr. 7100/318/2011 operator 2445
R O M A N I A
JUDECATORIA TARGU JIU;GORJ
SECTIA CIVILA
SENTINTA CIVILA Nr. 6295
Sedinta publica de la 07 Iulie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE LILIANA-MARIA CRUCERU
Grefier MIHAELA SIRBU
Pe rol fiind pronuntarea asupra dezbaterilor ce au avut loc in sedinta publica din 04.07.2011, in cauza civila privind pe reclamanta ... si pe paratii Fundatia " ... si ..., - in calitate de presedinte al Fundatiei " ..." si chemata in garantie Fundatia Casa de Cultura a Sindicatelor prin lichidator judiciar .... ,avand ca obiect pretentii.
Mersul dezbaterilor si sustinerile partilor au fost consemnate in incheierea de amanare a pronuntarii din data de 04.07.2011, ce face parte din prezenta sentinta, cand instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera , a amanat pronuntarea la 07.07.2011.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care , instanta, deliberand pronunta urmatoarea sentinta.
INSTANTA
In motivare arata ca partile au convenit transmiterea folosintei unui spatiu in suprafata de 270 mp , proprietatea reclamantei cu termen prelungit pana in 31.12.2011, conform actului aditional incheiat la data de 18.11.2010, ca pretul chiriei este de 1480 Euro lunar, iar parata a manifestat o conduita prejudiciabila prin incetarea platilor, ca s-a incercat solutionarea litigiului pe cale amiabila ca au fost emise facturi, fiind calculate si penalitati conform contractului si daune conform art. 14 pct.II alin. ultim din contractul de inchiriere, ca prin refuzul nejustificat al paratilor sa-si execute obligatiile, rezilierea contractului si evacuarea paratilor se face in baza art. 24 si 25 din legea 114/1996, invederand ca s-a indeplinit procedura prealabila prev. de art. 720/1 C.p.c.
In drept isi intemeiaza actiunea pe art. 24 pct.b, art. 25 din legea 114/1996, art. 998, 999 , 1453 cod civil si 274 C.p.c, solicitand judecata in lipsa.
In dovedire depune la dosar situatia debitelor si penalitatilor , facturile fiscale, notificare BEJ ..., notificari catre parati pentru a se achita chiria, contract de inchiriere si act aditional aferent.
Reclamanta formuleaza cerere de reducere si esalonare pe o perioada de 24 de luni a taxei de timbru, atasand un set de acte din care rezulta situatia veniturilor si cheltuielilor si facturile achitate.
Prin incheierea nr. 1828/06.06.2011 se admite in parte cererea si se dispune reducerea taxei de timbru cu 50% , respectiv, suma de 1773,39 lei , cu respingerea cererii de esalonare a platii.
Paratii depun intampinare prin care arata ca au fost indusi in eroare cu privire la calitatea de proprietar a reclamantei si pentru faptul ca toti ceilalti chiriasi au incheiat un contract similar cu reclamanta, ca in cursul anului 2010 au fost instiintati de lichidatorul judiciar ..... sa incheie un contract de inchiriere , specificandu-i-se ca s-a deschis procedura falimentului debitoarei ..., ca s-au conformat vazand toate actele aratate ,ca vor formula plangere penala pentru inselaciune si evaziune fiscala impotriva reclamantei, fiindca nu avea nici un drept asupra imobilului, ca reclamanta a deconectat-o de la energia electrica , solicitand instantei pe calea ordonantei sa fie reconectata, ca au facut numeroase imbunatatiri la spatiul folosit, desi au hotarare judecatoreasca de reconectare la energia electrica , reclamanta refuza punerea in executare, ca parata nu mai poate folosi spatiul, intrucat prin atitudinea reclamantei s-a creat o stare de pericol, solicitand verificarea legalei timbrari a cererii, invocand exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului ..., exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei , in ceea ce priveste evacuarea , iar cu privire la rezilierea si obligarea la plata chiriei si penalitatilor, reclamanta nu a asigurat folosinta spatiului, ca lichidatorul judiciar a solicitat instantei evacuarea chiriasilor , ce au contract cu reclamanta, ca 80 mp nu a mai fost folositi inca din 2010 din cauza starii deplorabile, ca acea chirie a fost platita pana cand au fost instiintati, ca reclamanta nu are nici un drept de a inchiria imobilul, formuland cerere reconventionala pentru imbunatatiri in cuantum de 30 000 lei , atasand sentinta 1045/2010, adresa 5131/2010, 5738/2010, 2190/2011, 306/2010, contractul de inchiriere 6135/2010 , s.c 4147/2011 si procesul verbal ale executorului judecatoresc.
In cauza se administreaza proba cu inscrisuri, respectiv, inscrisurile depuse de reclamanta si consemnate in incheierea din 06 iunie 2011, existente la filele 62-90, parata precizeaza ca nu intelege sa timbreze cererea reconventionala, formuland cerere de chemare in garantie a ... prin lichidator judiciar .....
Reclamanta depune taxa de timbru aferenta cererii, cerere de recuzare a completului de judecata, solutionata prin respingerea acesteia prin incheierea 33R/21.06.2011, depunand factura GDR nr. ... si ordinul de plata din 08.06.2011.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Reclamanta, in calitate de locator, incheie un contract de inchiriere spatiu nr.2/29.01.2010, cu parata, in calitate de locatar, cu valabilitate pe perioada 01.01.2010-31.12.2010, spatiu avand o suprafata de 270 mp fiind situat in ... . Partile au convenit ca pret 1480 euro cu plata in primele 10 zile ale lunii in curs, in caz contrar va suporta 0,05% /zi intarziere cu titlu de penalitati. Au mai contractat ca in cazul incalcarii contractului de inchiriere de catre locatar, acesta va plati locatorului o suma egala cu balanta chiriei pentru restul termenului contractului de inchiriere. La art. 5 din contract, locatorul garanteaza ca are drept de dispozitie asupra spatiului si ca are dreptul sa-l inchirieze.
Prin sentinta 1045/22.09.2010, Tribunalul Gorj-sectia comerciala dispune printre alte masuri, deschiderea procedurii simplificata a falimentului ..., dispune ridicarea dreptului de administrare debitoarei si sigilarea bunurilor debitoarei. Lichidatorul .... prin adresa cu nr... notifica parata prin care ii aminteste ca aceasta a optat in incheierea unui nou contract de inchiriere cu iar in cazul in care nu se va mai opta pentru inchirierea spatiului, va trebui sa-l evacueze.
Parata incheie cu reclamanta actul aditional nr.2 in data de 18.11.2010 prin care convin prelungirea contractului de inchiriere initial pana in data de 31.12.2011 cu aceleasi clauze ca si in contract insa cu incepere din 01.01.2011.
Lichidatorul judiciar al fundatiei ..., revine cu adresa catre parata prin care ii aduce la cunostinta ca adunarea creditorilor a votat continuarea inchirierii spatiilor, astfel incat va fi asteptat in data de 03.12.2010 in vederea incheierii unui astfel de contract, urmand sa achite chirie in cuantum de 1480 euro aferenta lunii decembrie 2010 indicand contractul 15/28.12.2007 si act aditional ... cu valabilitate pana la 31.12.2010, in caz contrar va formula actiune in evacuare cu costuri suplimentare pentru parata. In acest sens, parata, in calitate de locatar, incheie cu lichidatorul judiciar, in calitate de locator, contractul de inchiriere cu incepere din 01.01.2011 pe o perioada de un an.
De partea cealalta, reclamanta intocmeste facturi fiscale pe lunile octombrie 2010-aprilie 2011 in cuantum total de 40201,6 lei (filele 63-67) semnate de ambele parti. Potrivit contractului de inchiriere si actului aditional aferent, penalitatile de intarziere sunt de 0,05%/zi intarziere, respectiv, suma de 7756, 94 lei.
Cu toate ca instanta a solicitat lichidatorului judiciar relatii pentru a comunica daca paratii au platit chirie pentru spatiul din incinta ... din momentul in care a fost numit lichidator judiciar prin sentinta 1045/2010, daca platile din octombrie 2010 privitoare la chirie s-au efectuat catre ..... in calitate de lichidator judiciar sau catre ... si daca au cunostinta de existenta unui litigiu privind imobilul ... , respectiv, daca s-a pus in discutie faptul ca acest imobil ar apartine ... si nu , acesta a ignorat solicitarile instantei , neraspunzand si nedepunand nici un inscris in acest sens in decurs de mai multe termene de judecata .
Desi parata formulase cerere reconventionala, in sensul obligarii reclamantei la plata imbunatatirilor aduse spatiului inchiriat, aceasta a precizat ca nu timbreaza cererea, motiv pentru care, in baza art.20 din Legea 146/1997, instanta va admite exceptia de netimbrare a cererii reconventionale si va anula cererea reconventionala ca netimbrata. In acelasi sens se va solutiona si cererea de chemare in garantie formulata de parata impotriva chematului in garantie ...... intrucat parata, desi legal citata cu mentiunea de a timbra, aceasta nu a depus taxa de timbru aferenta cererii.
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active , instanta constata ca obiectul prezentei actiuni este plata chiriei, a penalitatilor aferente, daune interese, reziliere contract si evacuare ca urmare a neexecutarii contractului de inchiriere. Astfel, contractul de inchiriere (locatiune) este contractul translativ de folosinta. Nefiind un contract translativ de proprietate acesta nu este obligatoriu sa fie incheiat de catre proprietar, fiind posibila locatiunea bunului altuia. In acest sens este si practica judiciara care a retinut ca un astfel de contract isi pastreaza valabilitatea intrucat contractul are caracterul unui act de administrare (art.1411 c.civ., art.711 pct.9 c.pc teoria proprietarului aparent, Hotararea ...). Pe de alta parte, in cazul in care chiriasul nu isi executa contractul, locatorul poate cere executarea silita sau rezilierea contractului in privinta locatarului rau platnic cu consecinta evacuarii acestuia din spatiul inchiriat.
Calitatea procesuala presupune justificarea dreptului sau obligatia unei persoane de a participa ca parte in cadrul procesului civil. Aceasta calitate procesuala nu se raporteaza cu necesitate la raportul juridic dedus judecatii, ci la dreptul de a reclama in justitie si la obligatia de a raspunde fata de pretentiile formulate prin actul de investire al instantei.
In consecinta, se va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active .
Referitor la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului ... in calitate de presedinte al ..., instanta urmeaza sa respinga aceasta exceptie intrucat reclamanta nu l-a chemat in judecata in calitate de persoana fizica ci in calitate de presedinte a persoanei juridice ce a incheiat contractul de inchiriere si actul aditional la acest contract, hotarare ce trebuie sa-i fie opozabila.
Pe fondul cauzei, instanta retine ca partile au incheiat contract de inchiriere spatiu cu nr.2/29.01.2010 si act aditional la acest contract. Pretul chiriei este de 1480 euro cu plata unei penalitati de 0,05%/zi intarziere, iar valabilitatea contractului fiind pana la 31.12.2011. Avand in vedere ca aceste acte isi pastreaza valabilitatea asa cum s-a aratat mai sus, constatand ca paratul nu a facut dovada platii facturilor insusite la plata prin semnatura, in baza art. 1410 si urm. Cod civil, instanta urmeaza sa oblige parata ..., persoana juridica ce a incheiat contractul de inchiriere, la executarea obligatiei principale respectiv, chiria pentru lunile octombrie 2010-aprilie 2011 in cuantum de 40201,6 lei. Potrivit contractului, partile au inserat o clauza privind plata unor penalitati in cuantum de 0,05%/zi intarziere, respectiv, suma de 7756,94 lei, clauza penala pentru intarzierea executarii obligatiei principale(plata chiriei). Intotdeauna solicitarea executarii obligatiei principale se poate cumula cu daunele moratorii pentru executarea cu intarziere a obligatiei principale (penalitati de intarziere), motiv pentru care va obliga paratul la plata sumei de 7756,94 lei.
Se retine ca reclamanta, in calitate de locator a incheiat contractul de inchiriere cu parata, in calitate de locatar, anterior incheierii contractului de inchiriere intre aceeasi parata, in calitate de locatar pentru acelasi spatiu cu lichidatorul judiciar Consulting Company IPURL , in calitate de locator, urmand ca cei doi locatori sa-si descotoroseasca socotelile privind proprietatea asupra spatiului.
Instanta nu poate avea in vedere sustinerea paratilor in sensul ca reclamanta nu si-a indeplinit obligatia principala de asigurare a folosintei imobilului, intrucat asa cum rezulta din cuprinsul s.c nr. 4147/2011, reclamanta a fost obligata la reconectarea paratei la reteaua de curent electric , ca urmare a unei situatii existente la data de 04.05.2011, dupa data formularii prezentei actiuni, respectiv, 20.04.2011. Cu privire la faptul ca din suprafata de 270 mp inchiriata, 80 mp nu au putut fi folositi datorita starii degradante in care se afla, se constata ca parata nu a facut nici o dovada in acest sens.
Instanta constata ca in contractul incheiat de parti la art.14 pct II alin.5, se prevede ca locatarul va plati locatorului o suma egala cu balanta chiriei pentru restul termenului contractului de inchiriere. Aceasta reprezinta tot o clauza penala ca modalitate de evaluare a prejudiciului suferit de locator in caz de neexecutare a obligatiei principale. Intrucat aceasta clauza (daune - interese) are menirea sa inlocuiasca obligatia principala, nu se poate cumula cu aceasta. In consecinta, locatorul, in caz de neexecutare poate cere, fie indeplinirea obligatiei principale atunci cand aceasta a devenit exigibila si nu a fost executata de debitor, fie clauza penala (daune-interese) potrivit art.1068 c.civ. Chiar daca contractul de inchiriere a fost insusit de parti, in baza art.969 c.civ, conventiile legal facute au putere de lege intre parti, ori , asa cum s-a aratat anterior, reclamanta nu poate cumula plata chiriei si penalitatilor de intarziere cu plata daunelor interese, motiv pentru care nu se vor acorda. Se are in vedere scopul acestei actiuni, respectiv, si capetele de cerere privind rezilierea contractului si evacuarea paratilor din spatiul inchiriat.
Referitor la rezilierea contractului de inchiriere si actului aditional la acesta si evacuarea paratilor din spatiul inchiriat, constatand ca parata nu si-a indeplinit obligatia principala de plata a chiriei, instanta va admite aceste capete de cerere si va dispune rezilierea contractului de inchiriere incheiat de parti cu nr. 2/29.01.2010 si a actului aditional la acest contract cu nr. 264/18.11.2010 si evacuarea paratilor din spatiul ce face obiectul contractului de inchiriere incheiat de parti cu nr. 2/29.01.2010 si actului aditional la acest contract cu nr. 264/18.11.2010.
Potrivit art.274 C.p.c cheltuielile de judecata se vor plati de cel ce cade in pretentii , la cererea celui ce castiga procesul, in limitele admisibilitatii actiunii.
Instanta va lua act ca reclamanta solicita cheltuieli pe cale separata astfel incat, instanta nu se va pronunta asupra acestor cheltuieli.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite exceptia de netimbrare a cererii reconventionale.
Anuleaza ca netimbrata cererea reconventionala formulata de parata ... , cu sediul in ...
Admite exceptia de netimbrare a cererii de chemare in garantie .
Anuleaza ca netimbrata cererea de chemare in garantie a ... , prin lichidator judiciar ....., cu sediul in ....
Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului.
Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului ... in calitate de presedinte al ...
Admite in parte actiunea formulata de reclamanta ... , in contradictoriu cu paratii ..., cu sediul in ... si ... - in calitate de presedinte al ...
Obliga parata ... la plata sumei de 47958,54 lei , actualizata la data platii efective catre reclamanta, reprezentand chirie si penalitati pe perioada octombrie 2010- aprilie 2011.
Dispune rezilierea contractului de inchiriere incheiat de parti cu nr. 2/29.01.2010 si a actului aditional la acest contract cu nr. 264/18.11.2010.
Dispune evacuarea paratilor din spatiul ce face obiectul contractului de inchiriere incheiat de parti cu nr. 2/29.01.2010 si actului aditional la acest contract cu nr. 264/18.11.2010.
Ia act ca reclamanta solicita cheltuieli de judecata pe cale separata.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 07.07.2011.
Presedinte,
LILIANA-MARIA CRUCERU Grefier,
MIHAELA SIRBU