Dosar nr. 18507/318/2010
R O M A N I A
Cod operator 2445
JUDECATORIA TARGU JIU
JUDETUL GORJ
Sentinta civila nr. 39
Sedinta publica de la 11 Ianuarie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE JANETA POPESCU
Grefier ALINA-MARIA GHIMIS Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantii E C si E M, in contradictoriu cu parata P M - C, avand ca obiect actiune in constatare.
La apelul nominal, facut in sedinta publica, a raspuns pentru reclamanti procurator A A, lipsa fiind parata.
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care, constatand ca nu mai sunt cereri prealabile de formulat, exceptii de invocat sau probe de administrat si ca potrivit art. 68 C. pr. civ mandatarul nu poate sa puna concluzii, instanta retine cauza in vederea pronuntarii.
INSTANTA
Prin cauza inregistrata pe rolul Judecatoriei Tg-Jiu, sub nr. 18507/318/2010, reclamantii E C si E M au chemat in judecata pe parata P M- C, solicitand instantei ca prin sentinta ce se va pronunta sa se constate intervenita vanzarea cumpararea dintre parti asupra unui teren in suprafata de 839 m.p. situat in Tg-Jiu, str. L nr. 2, jud. Gorj, invecinat la N - cu B V, Eu G si U M, la S - str. Lainici si rest proprietate vanzator, la E - str. C.- tin S si la V - S G si rest proprietate, pronuntarea unei sentinte care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare, precum si sa se constate ca reclamantii sunt proprietarii imobilului P+1 edificat pe acest teren, construit din caramida, compus din sufragerie, trei dormitoare, baie si trei holuri, aflat la stadiul " la rosu", cu obligarea la cheltuieli de judecata.
In motivare au aratat ca la data de 10 februarie de 2008 au incheiat cu parata un antecontract de vanzare cumparare privind terenul de mai sus, teren pe care vanzatoarea il dobandise anterior conform contractului de vanzare cumparare 6103/02.11.2007, intabulat prin incheierea O.C P. I .../21007, platind ca pret suma de 50.000 lei imprumutati de la reclamanti si pe care trebuia sa-i restituie pana in luna decembrie 2007.
Reclamantii arata ca intrucat parata nu a mai putut sa le restituie imprumutul le-a oferit spre vanzare terenul in contul datoriei si astfel la data de 10.02.2008 au convenit asupra acestei intelegeri, semnand un antecontract in care s-a considerat achitat pretul de 50.000 lei.
Reclamantii mai sustin ca dupa semnarea promisiunii de vanzare s-au deplasat la locul terenului si au intrat efectiv in posesia lui, intelegandu-se ca dupa sarbatorile de Pasti sa se prezinte la un birou notarial pentru incheierea actului autentic, aspect care nu s-a mai realizat datorita refuzului nejustificat al paratei.
Se mai sustine de catre reclamanti ca in repetate randuri i-au solicitat paratei prezentarea la notariat si ca in luna iunie 2008 au inceput edificarea unui imobil pe acest teren, fara insa a detine o autorizatie de constructie, intrucat pentru aceasta din urma ar fi avut nevoie de existenta unui act autentic.
S-a mai precizat ca imobilul P+1 are o suprafata de 280,37 m.p. si a fost construit de reclamanti in regie proprie, se afla fara geamuri si fara tencuiala, construindu-l cu convingerea ca sunt proprietarii terenului.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 111 C. pr. civ., art. 5 Titlul 10 din L 247/2005, art. 274 C. pr. civ si s-a solicitat judecarea in lipsa, conform art. 242 alin. 2 C. pr. civ.
In dovedirea actiunii s-au depus copia contractului de vanzare - cumparare nr. 6103/02.11.2007, incheierea nr. 33280/21007 a O.C.P.I, copia antecontractului de vanzare - cumparare din 10.02.2008, copia dovezii privind imprumutul si chitanta privind achitarea taxei de timbru.
S-au solicitat proba cu interogatoriul, proba testimoniala si s-au depus acte si expertize extrajudiciare.
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine ca in luna octombrie 2007 intre parti a avut loc o conventie de imprumut in cadrul careia reclamantii au dat cu titlu de imprumut paratei suma de 50.000 lei, cu obligatia ca aceasta sa-i restituie, dupa ce va contracta un imprumut bancar, respectiv, pana la data de 15.12.2007. Cu aceasta suma imprumutata parata a cumparat terenul din Tg-Jiu, str. Lainici, nr. 2, ce face obiectul prezentului litigiu.
Ulterior, parata nu a mai restituit reclamantilor imprumutul si astfel, la data de 10.02.2008 partile au convenit, conform actului sub semnatura privata, instrainarea terenului cumparat de parata, catre reclamanti, avand ca pret, suma imprumutata.
In speta, desi intr-o forma imperfecta, deoarece vointa initiala a partilor nu a fost de a incheia o conventie de vanzare - cumparare s-a incheiat la data de 10.02.2008 o promisiune de vanzare, iar nu o vanzare.
Se considera astfel deoarece, desi potrivit disp. art. 1295 C civ vanzarea cumpararea este un contract consensual ( vinderea este perfecta din moment ce partile s-au invoit ) vanzarea - cumpararea terenurilor constituie o exceptie de la aceasta regula.
In acest sens, potrivit art. 2 Titlul X din L 247/2005 terenurile pot fi dobandite ( instrainate) prin acte juridice intre vii, sub sanctiunea nulitatii absolute, numai daca actul a fost incheiat in forma autentica.
Altfel spus, contractul de vanzare - cumparare al terenului este un contract solemn si el este considerat a fi valabil incheiat, numai atunci cand a fost incheiat in forma autentica.
Potrivit disp. art. 5 alin. 2 Titlul X din L 247/2005 in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, una din parti refuza indeplinirea obligatiei, cealalta parte se poate adresa instantei de judecata, care, in functie de ansamblul probator poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic.
Particularitatea spetei consta insa in faptul ca partile, prin antecontract au realizat numai o promisiune de vanzare a terenului cu pretul constand in contravaloarea imprumutului nerambursat, dar au stabilit ca data de incheiere a contractului de vanzare - cumparare, in forma ceruta de lege, deci in forma solemna, data de 01.08.2008.
Astfel, sustinerile reclamantilor in sensul ca s-au inteles cu parata sa se prezinte la notariat pentru incheierea actului autentic dupa sarbatorile Pascale care, este de notorietate, ca sunt in anotimpul de primavara, respectiv, lunile aprilie - mai, nu pot fi retinute, fiind contrazise de inscrierile din antecontract in care este stabilita data de 01.08.2008. In acest context, in cadrul actiunii in constatare, cu pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, instanta, fata de disp. art. 111 C. pr. civ, si disp. art. 948 C. civ., rap. la art. 962-965 C. civ, privind conditiile generale de valabilitate a contractelor, va aprecia conditiile de valabilitate ale contractului de vanzare - cumparare, raportat la data de 01.08.2008, deoarece aceasta este data la care partile au inteles sa realizeze un contract valabil.
Din analiza extrasului de carte funciara rezulta ca parata a inscris in cartea funciara nr. 33280/06.11.2007 terenul in litigiu, dobandit prin contractul de vanzare - cumparare nr. 6103/2007, iar la data de 23.04.2008 se noteaza in cartea funciara interdictia de instrainare, demolare, inchiriere sau grevare a terenului, in favoarea Volksbank Romania, conform cererii 15294 conexata cu 15296/23.04.2008.
Astfel, se constata ca reclamantii nu au notat in cartea funciara promisiunea lor de vanzare - cumparare, iar pana la data la care au convenit sa se incheie in mod valabil contractul (01.08.2008), bunul nu mai putea fi instrainat ca urmare a interdictiei instituite in 23.04.2008.
Se retine ca aceasta atitudine pasiva a reclamantilor a condus la posibilitatea inscrierilor in cartea funciara a altor acte de interdictie sau de instrainare, anterior inscrierii realizate de reclamanti, care se noteaza cu litigiul, abia dupa luna ianuarie 2009, respectiv, dupa inscrierea interdictiei de instrainare.
Din moment ce promisiunea de vanzare cumparare dintre parti nu a fost inscrisa in cartea funciara, ea nu este opozabila decat intre acestea, iar nu si tertilor, respectiv, creditorului care a notat interdictia. Fata de aceasta situatie, si vazand si disp. art. 963 si art. 1310 C. civ, potrivit carora numai lucrurile care sunt in circuitul civil pot face obiectul vanzarii daca asupra lor nu exista vreo interdictie, coroborate cu disp. art. 1295 alin. 2 C .civ, raportat la art. 1740 C. civ, care recunosc privilegiul creditorului care a efectuat formele de publicitate imobiliara, instanta apreciaza ca la momentul convenit de parti pentru incheierea valabila a vanzarii (01.08.2008) bunul nu mai putea face obiectul acestei conventii, fiind deja inregistrata din aprilie 2008 interdictia instrainarii sau grevarii lui.
Din aceste motive si vazand si dip. art. 948 C civ, raportat la art. 1295 C .civ, instanta considera ca cererea pentru constatarea valabilitatii vanzarii cumpararii in litigiu nu este intemeiata, la data stabilirii de parti pentru incheierea valabila a conventiei nefiind indeplinite conditiile legale privind posibilitatea de instrainare a bunului ce face obiectul antecontractului, interdictia consemnata in cartea funciara schimband situatia juridica a imobilului, inainte de data convenita pentru vanzare.
Fata de cele retinute si de textele legale invocate, instanta urmeaza sa respinga cererea pentru validarea vanzari cumpararii terenului si pronuntarea unei sentinte care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
In ce priveste insa situatia constructiilor, instanta apreciaza cererea ca fiind intemeiata. Astfel, desi reclamantii nu detin autorizatie de constructie, instanta apreciaza ca aceasta are relevanta majora numai ca act administrativ. Din depozitiile martorilor, coroborate cu facturile si bonurile fiscale si cu expertiza extrajudiciara prezentata de reclamant, rezulta ca dupa incheierea antecontractului, reclamantii au intrat in posesia terenului si au inceput constructia unui imobil casa de locuit P+1.
Din ansamblul probator administrat rezulta cu certitudine ca reclamantii sunt constructorii acestui imobil, ca acestia au contractat lucrarile in nume personal, au procurat materialele si au asigurat cele necesare muncitorilor pentru efectuarea lucrarilor, in perioada iunie - noiembrie 2008, fara ca parata sa aiba vreo opozitie sau vreo contributie la aceste lucrari.
Fata de aceasta situatie de fapt, instanta apreciaza ca in speta este situatia constructorului neproprietar al terenului si care construieste pe terenul altei persoane. Astfel, instanta apreciaza ca sunt indeplinite conditiile prev. de art. 111 C. pr. civ cu privire la constructie, reclamantii, in calitate de constructori pe un teren ce nu le apartine si avand posesia imobilului, nu au posibilitatea unei actiuni in realizare, ci doar a unei cereri in constatare a dreptului lor, care este grevat pe o situatie de fapt a realizarii constructiei in nume personal.
Din motivele expuse si vazand si disp. art. 111 C pr. civ, instanta va admite acest capat de cerere si va constata ca reclamantii, in calitate de constructori in nume propriu, sunt proprietarii imobilului P +1, situat in Tg-Jiu, str. L, nr. 2.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite in parte actiunea formulata de reclamantii E C si E M, domiciliati in N, sat H, jud. Gorj, in contradictoriu cu parata P M - C, domiciliata in B, bl. 7, sc. 1, ap. 4, jud. Gorj.
Constata ca reclamantii sunt proprietarii imobilului P+1 edificat pe terenul situat in Tg-Jiu, str. L, nr. 2, jud. Gorj.
Respinge cererea privind validarea vanzarii -cumpararii incheiate intre parti, avand ca obiect terenul in suprafata de 839 m.p.situat in Tg-Jiu, str. L, nr. 2, invecinat la N - cu B V, E G si U M, la S - str. L si rest proprietate vanzator, la E - str. C.- tin S si la V - S G si rest proprietate.
Cu apel, in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica de la 11 ianuarie 2011, la Judecatoria Tg-Jiu.
Presedinte,
JANETA POPESCU Grefier,
ALINA-MARIA GHIMIS
Red. J.P. /Teh. G.A.M.
5ex./21 Ianuarie 2011 1