Hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. Conditii.
- art.1669 Cod civil
SENTINTA CIVILA NR.1202 DIN 24.05.2012 Deliberand asupra cauzei civile de fata constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 02.04.2012 sub nr./269/2012 reclamantul SN a chemat-o in judecata pe parata EO, solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de instrainare a terenului arabil situat in extravilanul comunei Curcani, jud. Calarasi, in suprafata de 4986 mp.
In motivarea actiunii a aratat ca in fapt, la data de 4.10.2011, a incheiat cu parata o chitanta de mana prin care aceasta consimtea sa ii vanda terenul mai sus mentionat. Cu ocazia perfectarii acestui act a platit si suma de 2000 lei reprezentand pretul vanzarii. Prin acelasi act, partile s-au obligat sa indeplineasca toate formalitatile necesare si prealabile incheierii actului de vanzare cumparare in forma autentica intr-un termen de 30 de zile. Desi a solicitat paratei acest lucru de mai multe ori, s-a lovit de refuzul acesteia.
In drept a invocat art.5 din Titlul X al Legii 247/2005.
In dovedire a solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu si martori si a depus in copie inscrisuri: chitanta, copie carte de identitate reclamant si parata, certificat de mostenitor nr.56/2011 de pe urma defunctului ND, titlu de proprietate nr.15849/06/10/1994 si certificat fiscal.
Cererea a fost legal timbrata.
Desi legal citata, parata nu a formulat intampinare si nu s-a prezentat in fata instantei.
In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri si cu martorul NI, propus de reclamant. In ceea ce priveste proba cu interogatoriul paratei, instanta va face aplicarea art.225 C.pr.civ.
In temeiul art.32 din Legea 146/1997 instanta a solicitat din partea Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Oltenita un certificat de sarcini.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
La data de 4.10.2011 intre parti s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare sub forma unei chitante de mana, avand ca obiect terenul arabil situat in extravilanul comunei Curcani, jud. Calarasi, in suprafata de 4986 mp.
Din acest antecontract rezulta ca pretul stabilit a fost de 2000 lei si ca acesta a fost achitat in intregime de reclamant la momentul semnarii antecontractului.
In antecontractul de vanzare-cumparare s-a prevazut ca perfectarea actelor la notariat sa se realizeze in termen de 30 de zile de la data semnarii chitantei.
Parata a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in litigiu prin succesiune legala de pe urma defunctului ND, conform certificatului de mostenitor nr.56/2011. La randul sau, autorul paratei a beneficiat de reconstituirea dreptului de proprietate, conform titlului de proprietate nr. 15849/06/10/1994.
Instanta retine de asemenea ca potrivit certificatului fiscal depus la dosarul cauzei, parata nu figureaza cu debite neachitate. Totodata din certificatul de sarcini aflat la dosarul cauzei rezulta ca in ceea ce priveste suprafata de teren ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti, acesta nu figureaza inscris in cartea funciara, iar pe numele paratei nu au fost gasite sarcini.
In conditiile spetei, vazand prevederile art.102 din Legea 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale: art.1244, art. 1270, art. 1179, art. 1516 al.2 pct.3 si art. 1669 din noul Cod civil.
Potrivit dispozitiilor art. 1244 C.civ. "in afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara."
Potrivit art.1669 C.civ., "cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite."
In baza art. 1270 C.civ., "contractul valabil incheiat are putere de lege intre partile contractante.
In plus, art. 1516 al.2 pct.3 din Codul civil stabileste ca "atunci cand, fara justificare, debitorul nu isi executa obligatia si se afla in intarziere, creditorul poate, la alegerea sa si fara a pierde dreptul la daune-interese, daca i se cuvin:
3. sa foloseasca, atunci cand este cazul, orice alt mijloc prevazut de lege pentru realizarea dreptului sau".
Trebuie retinut si faptul ca in conformitate cu dispozitiile art. 1179 din Codul civil, orice contract trebuie sa indeplineasca toate conditiile esentiale de validitate, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita si morala.
Analizand situatia de fapt expusa prin prisma dispozitiilor legale incidente in speta, instanta constata cererea reclamantului intemeiata pentru urmatoarele argumente :
Pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare in conditiile art. 1669 C.civ., instanta trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil incheiat intre parti care sa fie dovedit in conditiile dreptului comun, daca exista refuzul nejustificat al partii actionate in instanta de incheia contractul in forma prevazuta de lege, daca reclamantul si-a indeplinit obligatiile asumate prin antecontractul incheiat si daca promitentul - vanzator este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumparator nu este incapabil de a dobandi acel bun la data pronuntarii hotararii.
Instanta constata ca actul juridic incheiat intre parti este un antecontract de vanzare - cumparare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren arabil ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind incheiat in forma prevazuta de art. 1179 C.civ., ci a dat nastere doar unui drept de creanta in patrimoniul reclamantului si a creat in sarcina partilor obligatia de a face, respectiv de a incheia in termen de 30 de zile de la data semnarii chitantei contractul de vanzare - cumparare in forma autentica.
Instanta apreciaza ca antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti intruneste conditiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita prevazute de art. 1179 din Codul civil, fiind obligatoriu intre partile contractante in baza art.1270 din Codul civil.
In ceea ce priveste refuzul partii actionate in instanta de incheia contractul in forma prevazuta de lege, instanta retine ca prin antecontractul de vanzare - cumparare partile au stabilit sa incheie actul in forma autentica in termen de 30 de zile de la data semnarii chitantei de mana. Imposibilitatea perfectarii contractului in forma autentica este confirmata prin declaratia martorului audiat in cauza, care confirma ca parata s-a dezinteresat de perfectarea actelor, dar si prin atitudinea paratei care nu a depus intampinare si nu s-a prezentat in fata instantei pentru a-si preciza pozitia si a raspunde la interogatoriu, desi a fost citata cu aceasta mentiune. Neindeplinirea obligatiei contractuale asumate de parata, in sensul de a intocmi documentatia cadastrala, reiese implicit si din imprejurarea ca OCPI a inaintat la dosarul cauzei certificat de sarcini, iar nu extras de carte funciara.
Instanta retine si faptul ca reclamantul si-a indeplinit obligatia contractuala de a plati pretul, achitand inca de la incheierea antecontractului intreaga suma inscrisa in acesta, respectiv 2000 de lei, aspect confirmat si de martor.
In cauza, parata promitenta - vanzatoare are calitatea de proprietar asupra terenului ce a facut obiectul antecontractului, astfel cum s-a retinut in paragrafele precedente.
In calitate de proprietar, parata si-a achitat la zi creantele bugetare, nefigurand cu debite neachitate, iar terenul ce face obiectul antecontractului nu este grevat de sarcini, asa cum s-a retinut la stabilirea situatiei de fapt. Instanta arata si faptul ca reclamantul promitent - cumparator nu se afla intr-o situatie de incapacitate de a dobandi imobilul in discutie.
Fata de aceste imprejurari, instanta urmeaza sa admita cererea reclamantului, prezenta hotarare urmand a tine loc de act autentic de vanzare-cumparare incheiat intre EO in calitate de vanzatoare si SN in calitate de cumparator, avand ca obiect terenul extravilan arabil situat in com. Curcani, jud. Calarasi, compus din:
- suprafata de 3100 mp situata in tarlaua nr, parcela nr, avand ca vecinatati _;
- suprafata de 800 mp situata in tarlaua nr., parcela nr., avand ca vecinatati _;
- suprafata de 1086 mp situata in tarlaua nr., parcela nr., avand ca vecinatati _
in total 4986 mp pentru pretul de 2000 RON.
Conform art.77/1 al.6 din Legea nr.571/2003(Codul fiscal) cu modificarile si completarile ulterioare, in termen de 30 de zile de la ramanerea definitiva si irevocabila a prezentei hotarari aceasta se va comunica organului fiscal competent.
Conform art.54 din Legea 7/1996, in termen de 3 zile de la ramanerea definitiva si irevocabila a prezentei hotarari, aceasta se va comunica Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Oltenita.
In baza art. 274 din Codul procedura civila si avand in vedere principiul disponibilitatii, instanta va lua act ca reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecata.