Nu este posibila compararea titlurilor de proprietate pe care ambele parti sustin ca le detin asupra aceluiasi imobil, in cadrul actiunii in evacuare, ci aceasta se poate realiza numai intr-o actiune in revendicare. Actiunea in evacuare este inadmisibila fata de partea care invoca un drept de proprietate.
Prin sentintei nr. 4182/9 decembrie 2008, pronuntata de Tribunalul Dolj, in dosarul nr. 10992/63/2008, s-au respins actiunea formulata de reclamanta SC R SA si cererea reconventionala formulata de parata SC G SRL.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut ca potrivit documentatiei tehnice cadastrale intocmita in vederea inscrierii in Cartea Funciara si a situatiei de lucrari, imobilul, situat la parterul blocului P4, aflat la intersectia strazilor Siloz si Spaniei in Craiova, reprezentand spatiu comercial, are o suprafata de 88,64 mp, fiind compus din sala de vanzare, depozit si grup sanitar, a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 946 incheiat la data de 5 aprilie 2002, intre SC G SRL si SC R SA BUCURESTI (fosta V SA), nefiind identificat nici un alt spatiu cu destinatia depozit in suprafata de 22 mp, care sa fi facut obiectul contractului de inchiriere nr. 106, incheiat intre acelasi parti la data de 1.11.2001.
In ceea ce priveste cererea reconventionala, instanta de fond a apreciat ca aceasta este lipsita de interes, in conditiile in care, desfiintarea retroactiva a actului, ca efect al nulitatii, este obiectiv imposibila in cazul contractului de inchiriere, iar exceptiile inadmisibilitatii actiunii in evacuare si a lipsei calitatii procesuale active a reclamantei SC R SA BUCURESTI (fosta V SA), sunt neintemeiate.
Impotriva sentintei pronuntata de Tribunalul Dolj, a declarat apel, in termen legal, SC R SA BUCURESTI, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
In motivele de apel, apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI, a invocat faptul ca instanta de fond, prin sentinta pronuntata, a incalcat principiul disponibilitatii actiunii civile, intrucat, prin cererea promovata, a investit instanta cu o actiune in evacuare, prin care se valorifica un drept de creanta, izvorat din contractul de inchiriere nr. 106, incheiat la data de 1.11.2001, iar nu cu o cerere in revendicare prin care se valorifica un drept real, cum in mod eronat a retinut instanta de fond.
De asemenea, a mai invocat apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI, ca cele doua spatii, in suprafata de 24 mp ce a facut obiectul contractului de inchiriere si in suprafata de 88,19 mp, ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare, au o situatie juridica distincta, contractul de inchiriere fiind incheiat din anul 2001 pana in anul 2008, in mod succesiv si continuu, desi contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat in 2002, astfel incat nu se poate retine ca este vorba de acelasi imobil.
Curtea a apreciat ca apelul este nefondat, pentru urmatoarele considerente:
Astfel, la data de 5 aprilie 2002, intre apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI (fosta V SA), in calitate de vanzator si SC G SRL CRAIOVA (fosta SC E COM SRL), in calitate de cumparator, a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat prin incheierea nr. 946 la BNP Popa Eugenia, avand ca obiect imobilul situat in Craiova, str. Siloz-Spaniei la parterul blocului P4, reprezentand spatiu comercial, in suprafata de 88,19 mp, compus din sala de vanzare - 61,04 mp, depozit 22 mp si grup sanitar 5,59 mp, terenul aferent nefacand obiectul contractului.
Anterior, la data de 1.11.2001, intre aceleasi parti, respectiv apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI (fosta V SA), in calitate de locator si SC G SRL (succesoare a SC ELECTRO COM SRL) in calitate de locatar, a fost incheiat contractul de inchiriere nr. 164bis, ce a avut ca obiect imobilul in suprafata de 24 mp cu destinatie comert, situat in Craiova, str. Siloz la parterul blocului P4. Acest contract de inchiriere a fost prelungit succesiv de catre parti, ultimul, nr. 106 fiind incheiat la data de 27.04.2007, al carui termen expira la data de 30.04.2008.
Prin actiunea introductiva, apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI, a solicitat evacuarea intimatei parate SC G SRL din imobilul in suprafata de 24 mp, cu destinatie comert, situat in Craiova la intersectia str. Siloz - Spaniei (Obor)la parterul blocului P4.
In ceea ce priveste obiectul contractului de inchiriere, sustinerile partilor sunt contradictorii. Astfel, apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI, sustine ca obiectul contractului de inchiriere il reprezinta imobilul in suprafata de 24 mp situat in Craiova la intersectia str. Siloz - Spaniei (Obor)la parterul blocului P4, in timp ce referitor la acesta, intimata parata SC G SRL, sustine ca a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare autentificat prin incheierea nr. 946 la BNP Popa Eugenia, din data de 5 aprilie 2002, facand parte din suprafata de 88,19 mp.
Din examinarea documentatiei tehnice intocmita de SC G SA cu ocazia intabularii dreptului de proprietate al intimatei parate SC G SRL in cartea funciara (filele 32-38 dosar nr. 10992/63/2008 al Tribunalului Dolj) privind imobilul ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare, autentificat prin incheierea nr. 946 la BNP Popa Eugenia, din data de 5 aprilie 2002, precum si a raportului de evaluare intocmit de SC CONSARH SRL, pentru stabilirea valorii de piata cu ocazia vanzarii, Curtea a constatat ca singurul spatiu comercial aflat la parterul blocului P4, situat la intersectia strazilor Siloz cu Spaniei, este cel in suprafata de 88,19 mp, compus din sala de vanzare, depozit si grup sanitar, care a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare autentificat prin incheierea nr. 946 la BNP Popa Eugenia, din data de 5 aprilie 2002, si care se invecineaza la E - cu casa scarii si cu alt spatiu apartinand SC F SRL, iar la N, S si V - cu imobilul apartinand Consiliului Local al Municipiului Craiova .
Astfel, din toate documentatiile tehnice invocate, intocmite de specialisti, constructori si evaluatori, Curtea a constatat ca, apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI, nu a facut dovada, potrivit dispozitiilor art. 1169 Cod civil, a existentei materiale a unui alt spatiu comercial la parterul blocului P4 situat in Craiova la intersectia str. Siloz - Spaniei (Obor), in suprafata de 24 mp, in afara celui de 88,19 mp, ce a facut obiectul vanzarii, cum in mod corect a retinut si instanta de fond. Diferenta intre suprafata de 88,63 mp, constatata in documentatia cadastrala si cea de 88,19 mp, mentionata in contractul de vanzare-cumparare autentificat prin incheierea nr. 946 la BNP Popa Eugenia, din data de 5 aprilie 2002, rezulta din faptul ca, prima reprezinta amprenta pe sol a constructiei, in care este inclusa si suprafata ocupata de peretii acesteia, iar cea de a doua reprezentand suprafata utila, ca rezultat al diferentei dintre suprafata construita si cea ocupata de pereti si care nu are nici o legatura si nu justifica nici cum existenta suprafetei de 24 mp, ce pretinde apelanta reclamanta ca a facut obiectul contractului de inchiriere. De altfel, apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI nu a putut preciza unde se afla amplasat acest spatiu de 24 mp la parterul blocului P4, ce a facut obiectul contractului de inchiriere nr. 106, incheiat la data de 1.11.2001 si nici nu a depus vreun inscris (schita, etc.) din care sa poata fi identificat. Or, potrivit dispozitiilor art. 1312 Cod civil, clauzele neclare se interpreteaza contra locatorului.
In aceste conditii, cata vreme intimata parata SC G SRL a invocat existenta unui drept de proprietate asupra imobilului, din care apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI a solicitat evacuarea sa, Curtea a constatat ca nu este posibila compararea titlurilor de proprietate pe care ambele parti sustin ca le detin asupra aceluiasi imobil, in cadrul actiunii in evacuare, ci aceasta se poate realiza numai intr-o actiune in revendicare.
Din aceasta perspectiva, apar ca fiind nefondate criticile apelantei reclamante SC R SA BUCURESTI referitoare la faptul ca instanta de fond a incalcat principiul disponibilitatii, intrucat aceasta s-a pronuntat numai asupra obiectului cererii, retinand ca nu exista un alt spatiu comercial, decat cel care a facut obiectul vanzarii, deci obiectul inchirierii nu exista, fara insa sa examineze conditiile actiunii in revendicare si sa compare cele doua titluri de proprietate. O actiune in evacuare, nu este posibila, fata de partea care opune un drept de proprietate asupra aceluiasi imobil. Faptul ca intimata parata SC G SRL a continuat sa incheie contractul de inchiriere pentru acest spatiu poate fi justificat prin eroarea in care s-a aflat, dar care nu constituie motiv intemeiat pentru evacuarea sa din imobil.
1