Revendicare imobiliara. Invocarea de catre parati a uzucapiunii in paralizarea actiunii in revendicare.

Prin cererea  inregistrata pe rolul acestei instante la data de 2.08.2006, reclamantii FN si FD au
chemat in judecata pe paratii Municipiul Bucuresti prin Primar General si CR, solicitand instantei
ca prin hotararea ce o va pronunta sa se constate nulitatea absolute a deciziei C.P.M.B.
nr.723/4.06.1975, pentru frauda la lege si sa se dispuna obligarea paratului CR, in urma compararii
 titlurilor de proprietate, sa lase in deplina proprietate si linistita posesie reclamantilor
apartamentul situat in Bucuresti.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca sunt proprietarii apartamentului conform actului
de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1723/18.02.1972, apartament achitat integral de acestia.
 Se arata ca in anul 1974 reclamantii au plecat legal din tara, in interes de serviciu, iar dupa
expirarea vizei de sedere nu s-au mai intors, motiv pentru care apartamentul a trecut in
 proprietatea statului, fara plata cu data de 6.12.1974, in baza Decretului nr. 223/1974 si a
Deciziei CPMB nr. 723/4.06.1975, decizie ce nu a fost niciodata comunicata reclamantilor.
Reclamantii au aratat ca trecerea imobilului in proprietatea statului fara comunicarea deciziei
administrative de preluare a imobilului s-a facut cu incalcarea Decretului nr.223/1974, care 
prevederea obligativitatea comunicarii deciziei, pentru ca persoana indreptatita sa o poata ataca
in termen legal in justitie, conform dispozitiilor art. 4 alin. 2 din decret. In consecinta, prin
 necomunicarea deciziei, aceasta nu a putut produce efecte juridice, intrucat persoanele vizate
nu au fost puse in pozitia de a-si exercita accesul la justitie in conditiile legii, care permiteau
 sa supuna controlului judecatoresc actul administrativ ilegal. Aplicarea dispozitiilor Decretului
nr.223/1974 nu poate constitui decat o preluare fara titlu valabil, prin incalcarea ordinii
constitutionale, astfel ca si actele subsecvente emise sunt nule si ca atare lipsite de efecte
juridice.
In ceea ce priveste capatul 2 de cerere, reclamantii au aratat ca instanta urmeaza a compara
titlurile reclamantilor si al paratilor care provin de la autori diferiti. Aplicand principiul
nimeni nu poate transfera ceea ce nu are, titlul de proprietate al reclamantilor fiind transcris
in registrul de inscriptiuni- transcriptiuni imobiliare la nr.542/18.02.1972 este preferabil titlului
 paratilor, al caror titlu  provine de la Statul Roman care la randul sau nu a detinut imobilul
cu titlu valabil.
La data de 1.09.2006, paratul CR a depus la dosar intampinare prin care a solicitat respingerea
cererii de chemare in judecata. Totodata, paratul a invocat prin intampinare exceptia
inadmisibilitatii actiunii in revendicare, intemeiata pe prevederile art. 480 si 481 Cod civil,
actiunea avand ca obiect restituirea unui imobil din categoria celor cu regim juridic reglementat
 prin lege speciala de reparatie, respectiv Legea nr. 10/2001 modificata prin Legea nr. 247/2005,
 exceptie respinsa de instanta prin incheiere interlocutorie. Pe fondul cauzei, paratul a aratat
ca a cumparat prin act autentic apartamentul in cauza si nu a avut nici un motiv a se indoi de
justul titlu al statului sau de a suspecta perturbarea stabilitatii juridice a bunurile din circuitul
 civil, nici nu i-a incumbat obligatia de a controla legalitatea modului de dobandire a bunului
de catre stat. Astfel, imobilul a fost instrainat legal iar decizia CPMB nr.723/1975 reprezentand
titlul valabil al statului, a ramas definitiv chiar si in conditiile in care reclamantii nu au
transmis adresa la care ar fi putut fi comunicat actul de preluare si de trecere in proprietatea
statului, pentru a proceda la inaintarea unei plangeri in instanta potrivit art.4 din Decretul nr.
223/1974. A mai invocat paratul dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilului pe calea
uzucapiunii de scurta durata.
La termenul de judecata din 20.09.2006, reclamantii au formulat cerere de chemare in judecata a
altor persoane, in conformitate cu dispozitiile arr.57-59 Cod proc.civ. a numitei CC, sotia paratului
 CR, cerere pe care la termenul din 1.11.2006 au calificat-o ca fiind o cerere de intregire a
 cadrului procesual pasiv ales initial in conditiile art.132 Cod proc.civ.
 Prin sentinta civila nr. 3173/09.05.2007 instanta a respins actiunea precizata ca neantemeiata.
Avand in vedere caracterul actiunii in revendicare, instanta a proceda la analiza conditiilor
uzucapiunii invocate de paratii persoane fizice in paralizarea actiunii in revendicare cat si la
verificarea criteriilor impuse de doctrina in situatii similare, cand partile prezinta titluri
 de la autori diferiti, din aceasta perspectiva urmand a se pronunta si asupra primul capat de
cerere avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a deciziei CPMB nr.723/1975, prin considerente
 comune cu cele privind revendicare, luand in considerare finalitatea actiunii formulate de
reclamanti.
Cu privire la legalitatea decretului nr.223/1974, a fost unanim recunoscuta atat in practica (Decizii
 de speta, ex. Decizia ICCJ  nr. 421/2005 a sectiei civile si de proprietate intelectuala) cat si
in doctrina, ipoteza neconstitutionalitatii acestui act normativ in raport de Constitutia in vigoare
 (1965) la data adoptarii decretului de nationalizare. In ce priveste categoria juridica in care se
 incadreaza imobilul, instanta retine incidenta dispozitiilor art. 2 alin. 1 lit. i din legea nr.
10/2001- prin imobile preluate in mod abuziv se inteleg si orice alte imobile preluate fara titlu
valabil sau fara respectarea dispozitiilor legale in vigoare la data preluarii, precum si cele
preluate fara temei legal prin acte de dispozitie ale organelor locale ale puterii sau ale
administratiei de stat. Din intreg probatoriul administrat, instanta a retinut ca apartamentul  a
fost preluat in mod abuziv, Decretul de nationalizare aducand atingere dreptului de proprietate in
raport cu dispozitiile Constitutiei din anul 1965 valabila la data emiterii decretului, care prevedea
 la art.12 ca terenurile si constructiile pot fi expropriate numai pentru lucrari de interes obstesc
 si cu plata unei juste despagubiri iar in conformitate cu art.36, dreptul de proprietate personala
 era ocrotit de lege.
Chiar daca, asa cum s-a aratat mai sus, trecerea imobilului in proprietatea statului a avut loc in
mod abuziv, cu toate acestea, instanta a respins actiunea in revendicare, retinand ca in favoarea
paratilor opereaza cu succes exceptia de fond a uzucapiunii scurte de 10-20 ani, mod originar de
dobandire a proprietatii care creaza  o prezumtie absoluta in ceea ce priveste dreptul de proprietate
 in raport cu titlul ca mod de dobandire a proprietatii care instituie numai o prezumtie relativa de
proprietate.
 Astfel daca inainte de 22 decembrie 1989, termenul prescriptiei achizitive nu a putut in mod
obiectiv sa curga, regimul politic si ordinea de drept stirbita in acea perioada (1975-1989)
echivaland cu o cauza de forta majora care i-a impiedicat pe reclamanti sa exercite vreun act
 sau fapt de exercitare a dreptului de proprietate, fara a-si pune in pericol siguranta persoanei,
 dupa  anul 1990, acestia au avut acces liber la justitie pentru revendicarea apartamentului cat si
 legile speciale de reparatie nr. 112/1995 (art. 27 )si respectiv Legea nr. 10/2001.
In consecinta, termenul de prescriptie a inceput sa curga cel mai tarziu la data de 1
ianuarie 1990 fara a mai afectat de vreo cauza de intrerupere sau suspendare, de la aceasta data
paratii continuandu-si posesia neviciata (inceputa de altfel in anul 1975 ca atribut al proprietatii)
 pana la la data introducerii prezentei actiuni in revendicare cand le-au fost cunoscute viciile
titlului autorului lor, statul.
Potrivit art. 1895 cod civil, cel care castiga cu buna credinta si prtintr-o justa cauza un
 nemiscatort determinat va prescrie proprietatea acestuia prin zece ani, daca proprietarul locuieste
 in circumscriptia tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul si prin douazeci ani daca
locuieste in afara acestei circumscriptii.
Situatia dedusa judecatii fiind atipica si neincadrandu-se in ipotezele art. 1895 cod civil cu
privire la domiciliul proprietarului, instanta retine ca reclamantii, cetateni germani, au domiciliul
 stabil in Germania astfel cum rezulta din cererea de chemare in judecata.
Insa dupa anul 1990, cand au incetat restrictiile de orice natura, accesul pe teritoriul tarii a fost
 neingradit, iar instanta nu a apreciat echitabil sa ia in considerare termenul de prescriptie cel
mai lung de 20 de ani, doar pentru ca reclamantii au introdus cererea la data de 2.08.2006 si sa nu
 dea posibilitatea paratilor a-si valorifica posesia exercitata cu buna credinta pe parcursul a 31
 de ani din 1975 si respectiv de 16 ani din anul 1990.
Chiar daca nu ar fi operabila uzucapiunea scurta in ce ii priveste pe parati si analizand actiunea in
 revendicare in functie de criteriile clasice, pe de o parte posesia indelungata a paratilor
 paralizeaza actiunea in revendicare, dupa un prim criteriu – in pari causa melior est causa
possidentis.
Pe de alta parte, dupa criteriul preferabilitatii titlurilor autorilor, chiar daca titlul statului,
 asa cum s-a aratat este lovit de nulitate, in favoarea paratilor functioneaza principiul error
comunis facit jus, in virtutea efectelor caruia, in caz de instrainare de catre proprietarul aparent,
 adevaratul proprietar nu are decat a sanctiona proprietarul aparent, statul, in functie de buna sau
 reaua credinta a acestuia cu privire la restituirea pretului primit sau a valorii de circulatie.
Dreptul de proprietate dobandit printr-un act juridic oneros de la un proprietar aparent, de catre
 o persoana care a actionat cu buna credinta, este protejat. Cand eroarea cumparatorului cu privire
la calitatea de proprietar a vanzatorului intruneste conditiile unei erori comune si invincibile,
dreptul de proprietate dobandit este protejat chiar si in raporturile cu adevaratul proprietar,
 in temeiul principiului ocrotirii bunei credinte.
In cauza sunt indeplinite toate conditiile, respectiv este vorba de un act de transmitere a
proprietatii cu titlu oneros, asupra unui bun privit ut singuli, paratii dobanditori au fost de buna
credinta in sensul art. 1899 alin. 2 cod civil, a existat o eroare comuna privitoare la calitatea
 instrainatorului de proprietar aparent  
Astfel, paratii au dobandit proprietatea bunuri prin cumparare de la stat in anul 1975 nefiind
incidente astfel in ceea ce priveste nici prevederile Legii 112/1995 si nici prevederile Legii
10/2001, instanta apreciaza in favoarea acestora opereaza buna credinta la dobandirea bunului
functionand pe deplin in aceasta situatie teoria proprietarului aparent, imprejurarile fiind de
asa natura incat paratii nu aveau posibilitatea sa prevada ca titlul statului ar fi fost viciat.
Asa cum rezulta din actele dosarului acestia nu au avut cunostinta de modalitatea in care statul
ar fi preluat apartamentul, potrivit deciziei CPMB prin care s-a admis cererea de cumparare
formulata de parati, rezultand ca apartamentul face parte din Fondul Locativ de Stat.
Avand in vedere faptul ca in balanta s-ar pune securitatea raporturilor juridice si proprietatea,
instanta a aplicat in aceasta speta rationamentul Curtii Europene a Drepturilor Omului, exprimat
 in cauza „Raicu contra Romaniei” (hotarire din 19.10.2006), potrivit caruia diminuarea vechilor
atingeri nu trebuie sa creeze noi prejudicii disproportionate, urmand ca instantele nationale sa
 analizeze daca in spetele asupra spre judecata in fata acestora in functie de circumstantele
speciale ale fiecaruia, se justifica derogarea de la principiul securitatii raporturilor juridice
astfel incat persoanele care si-au dobandit cu buna credinta bunurile, sa nu fie aduse in situatia
de a suporta ponderea responsabilitatii statului care a confiscat in trecut aceste bunuri.
In consecinta, fara a nega caracterul abuziv al preluarii apartamentului in proprietatea statului,
decizia de preluare in proprietatea statului fiind emisa in baza unui act normativ abuziv si contrar
 legilor proprietatii, instanta a acordat preferinta titlului paratilor, in favoarea carora buna
credinta nu a fost rasturnata prin nici o proba, fiind de altfel evidenta, avand in vedere anul
dobandirii, iar pe de alta parte, prescriptia achizitiva de scurta durata invocata pe cale de
exceptie de catre paratii persoane fizice, care a fost implinita prin posesia efectiva indelungata,
 neintrerupta si sub nume de proprietar a acestora.
Pentru toate considerentele aratate in precedent, instanta a respins actiunea reclamantilor ca
neintemeiata.
Solutia a fost schimbata in parte de instanta de apel, care a apreciat ca atunci cand se deduce
judecatii o actiune in constatarea nulitatii absolute a titlului statului aceasta nu se subsumeaza
actiunii in revendicare, o atare solutie contravenind principiului disponibilitatii in procesul
civil, procedand la analizarea nulitatii deciziei de preluare a imobilului, a carei nulitate
absoluta a si constatat-o. Solutia astfel pronuntata a fost mentinuta de instanta de recurs.