Procedura civila. Proces echitabil in sensul art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului. Principiul egalitatii armelor in procesul civil. Efectuarea de imbunatatiri in timpul casatoriei la imobilul proprietate a unuia dintre soti. Efecte. Dr...

Conform jurisprudentei organelor de la Strasbourg principiul egalitatii armelor in procesul civil cere ca "fiecare parte la un astfel de proces sa beneficieze de o posibilitate rezonabila de a-si expune cauza in fata instantei in conditii care sa nu o dezavantajeze in mod semnificativ vis-a-vis de partea adversa (cauza Nielsen, Comisia CEDO, dec. din 6 martie 1982, plangerea nr. 8231/1978).
Limitarea numarului martorilor audiati la un numar de 2 pentru fiecare parte nu poate fi asimilata unei incalcari a dreptului reclamantilor la aparare, in virtutea rolului activ, instanta putand aprecia asupra oportunitatii suplimentarii acestei probe. Se retine ca prin incheierea din 24.03.2008 instanta de fond a respins motivat cererea reclamantilor de suplimentare a probei testimoniale cu inca 2 martori, proba prin care se tindea la dovedirea lucrarilor de imbunatatire aduse de reclamanta si sotul sau la imobilul in litigiu, instanta apreciind ca proba nu mai este utila in conditiile in care fusese deja audiat martorul S.I. care a efectuat personal lucrarile de reparatie.
Participarea reclamantei E.I. la efectuarea unor imbunatatiri sau reparatii la imobilul proprietatea sotului sau - imbunatatiri care nu avut ca efect schimbarea structurii imobilului si extinderea lui cu constructii noi ce vor depasi 50% din vechea constructie - nu duce la schimbarea naturii juridice a acestui imobil, transformandu-l din bun propriu in bun comun.
Numai in situatia lucrarilor ce au ca finalitate o transformare esentiala a bunului putem vorbi de o transformare si a naturii juridice a acestuia.

         Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 7597/212/2006 reclamantii E.D. si E.I. au chemat in judecata pe paratul P.M. solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate ca reclamanta are o cota de contributie la realizarea de extinderi, imbunatatiri si reparatii aduse imobilului situat in municipiul Constanta, strada G. nr. 22, jud. Constanta, proprietatea reclamantului E.D., ceea ce confera un drept de proprietate asupra imobilului mentionat si un drept de superficie pe teren; sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare cu clauza de habitatie viagera autentificat sub nr. 454/24.02.2005 incheiat cu paratul; sa dispuna repunerea partilor in situatia anterioara in sensul dobandirii de catre reclamanti  a dreptului de proprietate asupra imobilului, fara restituirea  vreunei sume de bani din pretul fictiv inserat in act; sa dispuna evacuarea neconditionata a paratului din imobil; sa oblige paratul la plata cheltuielilor de judecata.
In sustinerea cererii s-a aratat ca reclamantii au efectuat lucrari la imobilul  vechi preluat de reclamant in urma partajului efectuat cu prima sotie, lucrari care au transformat imobilul  intr-o locuinta noua si au constat in construirea unei camere de baie si o chiuveta cu apa curenta in curte, pe un perete placat cu faianta, au schimbat doua usi la intrarea in casa si hol, au introdus instalatii de gaze, centrala termica pe gaze, instalatie de calorifere in trei camere si pe hol, au construit un garaj din caramida si BCA, tencuit interior si exterior, au construit gard in curte, au reparat acoperisul, au separat instalatia electrica de cea din restul imobilului care a revenit fostei sotii, au refacut partial tencuielile afectate de lucrari, zugraveli complete.
 S-a precizat ca aceste lucrari de extinderi si imbunatatiri au fost de natura sa transforme partial imobilul si sa creeze un grad de confort superior, astfel ca E.I. a dobandit un drept de coproprietate pe imobil si drept de superficie pe teren, in cote care, data fiind existenta casatoriei, nu trebuie determinate. La realizarea acestor lucrari au utilizat suma de 30.000.000 lei, bun propriu al reclamantei E.I., suma de 60.000.000 lei pretul autoturismului bun comun realizat cu cote egale de contributie, precum si veniturile din inchirieri sezoniere, de cel putin 40.000.000 lei pe fiecare vara.
Au aratat reclamantii ca in vara anului 2004 o furtuna puternica a distrus acoperisul casei si, intrucat nu aveau bani pentru o astfel de reparatie, a aparut nepotul lui E.D., paratul din actiune, care s-a oferit sa avanseze suma necesara reparatiilor, cu conditia sa-i vanda imobilul la pretul de 2.000.000.000 lei, stabilit ca o favoare pentru ei in februarie 2005. El urma sa achite jumatate de pret si pentru restul sa incheie act de vanzare cu clauza de habitatie viagera si intretinere completa, pana la sfarsitul vietii. Profitand de starea de sanatate precara a lui E.D. - afectat psihic si surd - l-a dus la medicul legist pentru a obtine un act care sa-i ateste starea de sanatate psihica, act afectat de majore neregularitati si facut, evident pentru a contracara actiuni viitoare ale reclamantilor.
S-a mai precizat ca in locul actului complex, paratul a sustinut ca in prima faza trebuie sa incheie un act de vanzare cumparare cu clauza de habitatie viagera,  cu pretul care - sustinea el - trebuie neaparat introdus in act numai pentru plata taxelor notariale minime - de 1.295.000.000 lei, cu clauza de habitatie viagera pentru reclamanti  pe tot imobilul, pe durata vietii acestora.
Acest act trebuia inlocuit la data la care ar fi putut plati jumatate din pretul imobilului stabilit si un contract de imprumut, prin care paratul se obliga sa predea in rate suma de 350.000.000 lei necesara pentru refacerea acoperisului, pentru ca, in situatia in care nu ar fi putut completa pretul imobilului, sa poata recupera suma astfel avansata. Dupa ce paratul ar fi obtinut suma necesara platii a jumatate din imobil, trebuia ca actul initial sa fie completat cu clauza de intretinere viagera pentru reclamanti.
Reclamantii au mai sustinut ca au primit in rate, din suma mentionata in contractul de imprumut, numai 290.000.000 lei, (ramanand si astazi o restanta de 60.000.000 lei) utilizati la repararea acoperisului, cu mesteri adusi tot de parat si la preturi contractate tot de acesta, sub pretext ca se ocupa de reclamanti; tot din aceasta suma, plus economiile reclamantilor, au mai efectuat urmatoarele lucrari, cerute de parat sub pretextul modernizarii imobilului: montat trei geamuri mari si unul mic tip termopan, inchis partial o veranda cu geamuri tip termopan, inlaturat un zid interior al dependintelor si transformat doua camari mai mici in baie complet utilata (separata de cea din curte), marit tot prin inlaturarea unui zid interior si inaltat zidurile bucatariei, dotari cu instalatie de apa, gaze, cu gresie si faianta, montat gresie in hol, parchet laminat in trei camere.
S-a mai aratat ca, separat de contractul de imprumut, exista doua chitante de plata in rate a sumei, insa prima chitanta a fost intocmita la o alta data decat cea mentionata in ea, respectiv in luna februarie 2005, intr-un singur exemplar si inlocuita cu alta, deoarece paratul a sustinut ca trebuie sa fie concordanta intre ea si actul autentic de imprumut, iar semnatarii sunt rudele sale.
Au mai mentionat reclamantii ca paratul nici nu avea de unde achita mai mult, pentru ca - asa cum au aflat ulterior chiar de la el - singura lui avere era o garsoniera vanduta cu suma de 200.000.000 lei. Nesocotind chiar clauzele contractuale din actul fictiv, paratul a ocupat imobilul, desi numai reclamantii aveau dreptul sa locuiasca acolo, iar E.I., prin violenta, a fost determinata sa paraseasca locuinta la 9 iunie 2006.
S-a apreciat ca, in conditiile aratate, actul este lovit de nulitate, astfel:
- urmare nesocotirii drepturilor proprii ale reclamantei E.I., asupra imobilului, aceasta nu si-a dat consimtamantul la vanzare in calitate de coproprietar si a fost indusa in eroare cu promisiunea unui contract viitor de intretinere completa, separat de plata a jumatate din pretul real al imobilului - niciodata efectuata, precum si cu dreptul de habitatie, singurul inclus in act dar nerespectat in ce o priveste pe aceasta, prin alungarea din imobil, dar si prin cauza imorala si ilicita a actului, menita a-i spolia;
- in ceea ce il priveste pe E.D., prin vicierea consimtamantului urmare afectarii partiale a discernamantului, a dolului, prin pretul fictiv niciodata achitat, promisiunea unui contract viitor de intretinere completa, separat de plata a jumatate din pretul real al imobilului - niciodata efectuata, prin cauza imorala si ilicita a actului, menita a-i spolia, prin indicarea unui pret subdimensionat al imobilului, care sa dea impresia ca este corespunzator valorii sale reale de circulatie.
In drept, s-au invocat disp. art. 948, 953, 960, 966, 1294, 1303, 1361 si urm. Cod civil, art. 30, 31 din Codul familiei.
Paratul a formulat intampinare, solicitand respingerea cererii.
Prin sentinta civila nr.6593/14.04.2008 a fost respinsa actiunea reclamantilor ca nefondata.
Apelul declarat de reclamanti impotriva acestei sentinte a fost respins ca nefondat prin deciziei civil nr. 231/02.04.2009 pronuntata de Tribunalul Constanta.
Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, in esenta, ca prima instanta a respectat dreptul la aparare al ambelor parti si a dat eficienta principiului egalitatii armelor in procesul civil, ambele parti avand posibilitatea sa administreze probe cu inscrisuri, martori, interogatorii. Respingerea unora din intrebarile adresate de reclamanti martorilor paratului si a probei cu inscrisuri in dovedirea solvabilitatii financiare a paratului, ca nefiind pertinente cauzei nu sunt de natura sa afecteze legalitatea sentintei.
S-a mai retinut ca, imbunatatirile aduse de reclamanta E.I. la imobilul dobandit de reclamantul E.D. anterior casatoriei cu reclamanta nu ii confera acesteia din urma un drept de coproprietate asupra locuintei, situatie in care nu se poate retine ca, actul de vanzare-cumparare cu clauza de habitatie incheiat  de sotul sau cu paratul P.M. este lovit de nulitate pentru lipsa consimtamantului reclamantei la incheierea contractului de vanzare-cumparare.
Referitor la consimtamantul exprimat de reclamantul E.D. la incheierea contractului de vanzare-cumparare s-a retinut ca acesta nu a fost afectat de vicii discernamantul sau la momentul perfectarii contractului fiind pastrat in totalitate conform expertizei medico-legale depuse la dosarul notarial, anterior incheierii actului a carei nulitate solicita.
Instanta de apel a apreciat ca nefondata cererea de evacuare a intimatului parat din imobil retinand ca, acesta in calitate de proprietar al bunului este indreptatit sa foloseasca locuinta in propriul sau interes.
Impotriva acestei decizii in termen legal au declarat recurs reclamantii E.D. si E.I. care au criticat-o pentru nelegalitate, conform art. 304 pct. 8 si 9 Cod proc.civila sub urmatoarele aspecte:
1. Procedura desfasurata in fata primei instante nu a fost echitabila intrucat instanta a refuzat sa puna intrebari esentiale martorilor audiati la propunerea  reclamantilor, iar la ultimul termen de judecata, desi s-a solicitat amanarea cauzei pentru lipsa de aparare a reclamantilor, instanta a inteles sa acorde cuvantul pe fond si sa dispuna numai amanarea pronuntarii solutiei, incalcand astfel dreptul reclamantilor la aparare.
2. Instantele de fond si de apel nu au analizat corect cererea reclamantei E.I. de a se constata ca prin masivele lucrari efectuate la imobilul dobandit de sotul ei, anterior casatoriei, bunul s-a transformat intr-un imobil nou, reclamanta devenind coproprietara acestuia. Lipsa consimtamantului sau la vanzarea bunului aflat in coproprietate cu sotul sau E.D. se impunea a fi sanctionata prin anularea contractului de vanzare-cumparare.
3. Consimtamantul reclamantului E.D. a fost viciat la incheierea contractului de vanzare-cumparare, iar paratul a utilizat manopere dolosive pentru a-l determina pe reclamant sa ii vanda locuinta si terenul aferent, scopul fiind acela de a-l spolia pe reclamant, de averea sa, prin fixarea unui pret subdimensionat, care niciodata nu a fost platit.
4. In mod gresit s-a respins cererea de evacuare a paratului din imobil, in conditiile in care prin contractul de vanzare-cumparare s-a recunoscut acestora dreptul de a locui in intregul imobil pe toata perioada vietii.
5. Paratul nu a achitat niciodata pretul locuintei intrucat nu dispune de mijloacele materiale necesare, si pentru a ascunde acest fapt a continuat manoperele dolosive, incercand sa intocmeasca la un notar un alt act de vanzare-cumparare, pe care reclamantii nu l-au acceptat, si in care se modificau clauzele esentiale cu privire la pretentii, si cu privire la dreptul de habitatie care era restrans la o parte din locuinta.
Ambele parti au depus la dosar concluzii scrise.
In temeiul art. 305 C.pr.civ. in recurs s-a completat proba cu inscrisuri.
Analizand legalitatea hotararii recurate in raport de criticile reclamantilor se constata urmatoarele:
1. Critica ce vizeaza nerespectarea dreptului de aparare al reclamantilor in fata primei instante si caracterul inechitabil al procedurii ca urmare a nerespectarii principiului egalitatii armelor in procesul civil se retine a fi vadit nefondata si urmeaza a fi respinsa.
Conform jurisprudentei organelor de la Strasbourg principiul egalitatii armelor in procesul civil cere ca "fiecare parte la un astfel de proces sa beneficieze de o posibilitate rezonabila de a-si expune cauza in fata instantei in conditii care sa nu o dezavantajeze in mod semnificativ vis-a-vis de partea adversa (cauza Nielsen, Comisia CEDO, dec. din 6 martie 1982, plangerea nr. 8231/1978).
Acest principiu cere ca o parte participanta la proces sa aiba posibilitatea sa se familiarizeze cu probele de la dosarul cauzei, si de asemenea sa aiba posibilitatea sa isi exprime punctul de vedere cu privire la existenta, continutul si autenticitatea acestor probe, la nevoie in scris (CEDO, Kremor si altii contra Republica Ceha, hotararea din 3 martie 2000).
De asemenea, in lumina acestui principiu instanta are obligatia de a da posibilitatea partilor de a combate argumentele invocate de partea adversa si de a acorda ambelor parti un drept comparabil de acces la dosar.
Din analiza lucrarilor dosarului de fond, Curtea retine ca procedura desfasurata in fata acestei instante a avut un caracter echitabil, corespunzator tuturor acestor exigente impuse de art. 6 din CEDO.
Astfel se retine ca reclamantii au avut posibilitatea si au administrat, asemenea paratului, proba cu inscrisuri, cu martori si interogatorii. Limitarea numarului martorilor audiati la un numar de 2 pentru fiecare parte nu poate fi asimilata unei incalcari a dreptului reclamantilor la aparare, in virtutea rolului activ, instanta putand aprecia asupra oportunitatii suplimentarii acestei probe. Se retine ca prin incheierea din 24.03.2008 instanta de fond a respins motivat cererea reclamantilor de suplimentare a probei testimoniale cu inca 2 martori, proba prin care se tindea la dovedirea lucrarilor de imbunatatire aduse de reclamanta si sotul sau la imobilul in litigiu, - instanta apreciind ca proba nu mai este utila in conditiile in care fusese deja audiat martorul S.I. care a efectuat personal lucrarile de reparatie.
De asemenea, respingerea unor intrebari adresate de reclamanti martorilor cu privire la starea de solvabilitate a paratului la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare nu poate avea semnificatia unei incalcari a dreptului la aparare al reclamantilor, cat timp instanta nu a fost investita cu o actiune in rezolutiunea contractului pentru neplata pretului, iar acest aspect nu avea relevanta in raport de cauzele de nulitate a contractului de vanzare cumparare invocate de reclamanti.
Referitor la sustinerea reclamantilor conform careia instanta de fond nu le-a acordat un termen pentru aparare, desi aveau avocat angajat, se retine ca aceasta este nefondata.
Conform dispozitiilor art. 156 C.pr.civ., instanta de judecata va da un termen pentru lipsa aparare temeinic motivata, iar cand refuza amanarea judecatii  pentru acest motiv, va amana, la cererea partii, pronuntarea in vederea depunerii de concluzii scrise.
In speta, se retine ca reclamantii au fost asistati pe tot parcursul derularii procesului in fata primei instante, inclusiv la momentul administrarii probelor, iar la termenul de judecata din 24.03.2008, desi toate probele incuviintate de instanta fusesera administrate, aparatorul reclamantilor a solicitat acordarea unui nou termen de judecata pentru a completa proba cu inscrisuri in combaterea declaratiilor martorilor paratului audiati al acel termen.
Instanta a incuviintat aceasta cerere de amanare, si fata de vechimea dosarului a acordat termen de o saptamana, la 31.03.2008. Se retine ca inscrisurile au fost depuse la dosar si comunicate in termen util parti adverse la data de 25.03.2008, situatie in care cererea de acordare a unui nou termen pentru aparare, formulata de reclamanti la data de 31.03.2008 a fost apreciata de instanta ca nejustificata.
Conform art. 156 C.pr.civ. s-a amanat pronuntarea timp de 7 zile pentru a da posibilitate reclamantilor sa isi exprime  in scris concluziile.
In raport de aceste considerente se retine ca procedura desfasurata in fata primei instante a avut un caracter echitabil, criticile recurentilor fiind nefondate.
2. Instanta de apel a retinut in mod judicios faptul ca reclamanta E.I. nu a avut calitatea de coproprietar al imobilului litigios, situatie in care lipsa consimtamantului sau la incheierea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 454/24.02.2005 nu determina nulitatea actului juridic.
Conform dispozitiilor art. 30 alin. (1) C.fam., bunurile dobandite in timpul casatoriei sunt bunuri comune, per a contrario, bunurile dobandite inainte de casatorie constituie bunuri proprii ale fiecarui sot.
In speta este de necontestat faptul ca imobilul in litigiu a fost dobandit de reclamantul E.D. anterior casatoriei cu reclamanta E.I., prin contractul de vanzare-cumparare nr. 5648/1965, iar prin sentinta civila nr. 3617/15.06.1988 a Judecatoriei Constanta, in urma divortului reclamantului s-a dispus partajul bunului cu prima sotie, si i s-a atribuit in deplina proprietate imobilul ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 454/24.02.2005 compus din cota de 1/2 din 312 m.p. teren si corpurile de constructie - casa de locuit, garaj si anexa.
Participarea reclamantei E.I. la efectuarea unor imbunatatiri sau reparatii la imobilul proprietatea sotului sau - imbunatatiri care nu avut ca efect schimbarea structurii imobilului si extinderea lui cu constructii noi ce vor depasi 50% din vechea constructie - nu duce la schimbarea naturii juridice a acestui imobil, transformandu-l din bun propriu in bun comun.
Numai in situatia lucrarilor ce au ca finalitate o transformare esentiala a bunului putem vorbi de o transformare si a naturii juridice a acestuia.
Ori, in speta, in mod judicios au retinut instantele de fond si de apel, nu ne aflam intr-o  asemenea situatie, lucrarile de imbunatatire si de reparatii descrise in expunerea de motive a cererii de chemare in judecata - schimbat usi la intrare in casa si hol, montat solar pentru incalzirea apei in baie, introdus instalatie de gaze si centrala termica pe gaze, reparat instalatie electrica si construit gard, construit WC in curte - nu au fost de natura sa atraga transformarea esentiala a constructiei, ci numai sporirea valorii acesteia, chiar reclamantii aratand ca rezultatul imbunatatirilor aduse a fost crearea unui grad sporit de confort. De altfel o parte din aceste lucrari au fost efectuate de numitul A.C., in schimbul permisiunii de a folosi garajul situat in curtea imobilului litigios.
Prin urmare, Curtea retine ca numai sporul de valoare adus imobilului, prin imbunatatiri si reparatii constituie bunul comun al recurentilor, neputandu-se retine ca imobilul instrainat a devenit proprietatea comuna a sotilor reclamanti.
In conditiile in care recurenta reclamanta nu are calitate de coproprietar al imobilului vandut paratului P.M., se retine ca la perfectarea contractului de vanzare-cumparare nu era necesar si consimtamantului sau, contractul nefiind lovit de nulitate pentru lipsa consimtamantul recurentei reclamante, cum eronat se sustine.
3. In referire la reclamantul E.D., Curtea retine ca niciuna din cauzele de nulitate a actului de vanzare-cumparare nr. 454/24.02.2005 vicierea consimtamantului reclamantului prin afectarea partiala a discernamantului si prin dol, pretul fictiv, cauza imorala si ilicita a actului, data de indicarea unui pret care nu corespunde valorii reale a imobilului, nu au fost dovedite in cauza.
Consimtamantul constituie o conditie esentiala, de fond si generala a actului juridic civil care consta in hotararea de a incheia un act juridic civil, manifestata in exterior. Pentru a fi valabil consimtamantul trebuie sa provina de la o persoana cu discernamant.
Aceasta conditie decurge din caracterul constient al actului juridic civil; subiectul de drept civil - in speta vanzatorul - trebuie sa aiba puterea de a aprecia, de a discerne efectele juridice care se produc in baza manifestarii sale de vointa.
In speta se retine ca existenta consimtamantului nealterat de lipsa discernamantului este dovedita cu expertiza medico-legala psihiatrica intocmita la data de 24.02.2005 anterior incheierii contratului de vanzare-cumparare, din care rezulta ca vanzatorul E.D. are discernamantul pastrat pentru incheierea de acte civile si nu prezinta tulburari psihice.
Expertiza a fost intocmita de o comisie formata din 3 medici (medic primar legist, medic primar psihiatru si medic specialist psihiatru) si nu a fost contestata de vreuna dintre parti.
Referitor la critica ce vizeaza nulitatea contractului de vanzare-cumparare ca urmare a afectarii consimtamantului de viciul dolului, instanta de apel a retinut ca in cauza nu au fost administrate probe concludente conform art. 960 alin. (2) C.civil cu privire la mijloacele viclene folosite de parat pentru a-l determina pe reclamant sa incheie contract de vanzare-cumparare.
Desi, reclamantii au sustinut ca au fost indusi in eroare de catre parat, si au incheiat contractul de vanzare-cumparare in urma unor manopere dolosive nu au indicat niciodata in ce au constat aceste fapte dolosive, din probatoriul administrat rezultand cu certitudine vointa reclamantului de a instraina nepotului  sau  locuinta ce fusese afectata in urma unor fenomene meteorologice de o intensitate deosebita.
De altfel, imprejurarea conform careia vointa recurentului reclamant a fost aceea de a instraina imobilul paratului P. rezulta si din interogatoriul dispus in apel la propunerea reclamantului.
Reclamantul confirma faptul ca la momentul perfectarii contractului de vanzare-cumparare nr.454/24.02.2005, partile au convenit instrainarea in aceasta modalitate - pretul si conventia de habitatie viagera, - urmand ca la momentul la care s-ar fi putut plati 1/2 din pret, actul sa fie inlocuit cu un altul, care sa consemneze vointa partilor si "pe care sa nu-l poata ataca copii lui E.D. din prima lui casatorie". Prin urmare partile au convenit in cunostinta de cauza cu privire la incheierea contractului de vanzare-cumparare cu clauza de habitatie, scopul fiind acela de a nu permite copiilor lui E.D. din prima casatorie sa conteste vanzarea in cazul decesului autorului lor.
Inscrisul nou depus in recurs - proiectul de contract intocmit in anul 2006, - nu reprezinta o dovada a manoperelor dolosive folosite de parat la incheierea contractului de vanzare-cumparare din data de 24.02.2005, - conventia nu este anterioara sau concomitenta cu actul a carui nulitate s-a solicitat, - ci exprima vointa partilor intr-un moment ulterior perfectarii contractului de vanzare-cumparare, reclamantii E.D. si E.I. actionand in calitate de beneficiari ai unei clauze de habitatie viagera asupra imobilului, iar nu in calitate de proprietari.
4. Imprejurarea ca paratul nu a achitat integral pretul imobilului sau ca acesta nu dispune de venituri suficiente pentru plata pretului la momentul perfectarii actului de vanzare-cumparare nu sunt de natura sa afecteze valabilitatea actului juridic in raport de dispozitiile art. 948 C.civil, ci constituie un element ce poate fi valorificat eventual intr-o actiune in rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare pentru neplata pretului, cerere ce nu a facut obiectul dezbaterii in prezenta cauza.
Neplata pretului nu poate fi echivalenta cu caracterul fictiv al pretului, asa cum retine  instanta de apel.
Pretul este sincer si serios atunci cand partile l-au stabilit nu in mod fictiv, ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate. Pretul este fictiv cand din intentia partilor - exprimata in actul secret - rezulta ca nu este datorat. In cauza se retine ca partile au stabilit un pret de 1 295 000 000 lei vechi, din care reclamantii confirma primirea unei parti - 350 mil. lei vechi; suma ce ulterior a fost imprumutata noului proprietar pentru efectuarea lucrarilor de reparare a cladirii, conform contractului de imprumut autentificat sub nr. 455/24.02.2005 incheiat de B.N.P. J.B. Prin urmare, la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare partile au convenit asupra unui pret al vanzarii si nu au incheiat nici un act secret in care sa consemneze ca pretul nu este datorat. Sanctiunea neplatii pretului din contract este rezolutiunea contractului pentru neexecutare culpabila a obligatiilor contractului, iar nu nulitatea actului.
Referitor la caracterul derizoriu al pretului, instanta de apel a retinut in mod judicios ca nu poate fi retinut in cauza  fata de situatia reala a acestui imobil - casa se afla intr-o stare de degradare, ca urmare a afectarii acoperisului in urma unei furtuni, cumparatorul asumandu-si obligatia de a o face locuibila pentru reclamanti; vanzatorii reclamanti si-au rezervat un drept de habitatie viagera pe intregul imobil, terenul aferent locuintei se afla in indiviziune, si nu in ultimul rand, nu trebuie neglijata relatia de rudenie dintre parti.
In raport de aceste elemente se retine ca intre pretul stabilit prin contract de 1 295 000 000 lei vechi si suma de 2 mild. lei vechi, cat pretind recurentii ca valora imobilul la data incheierii contractului de vanzare-cumparare, nu exista o disproportie vadita care sa afecteze insasi valabilitatea  contractului de vanzare-cumparare.
De altfel in practica judiciara s-a retinut ca actul de vanzare-cumparare este , in principiu, valabil, chiar daca pretul este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului vandut, intrucat partile sunt libere sa determine pretul sub (peste) valoarea lucrului, iar echivalenta este relativa, fiind raportata nu numai la valoarea bunului vandut, dar si la subiectivismul partilor (T.S., dec. nr. 1640/1977, in Repertoriu de practica judiciara 1975-1980, pag.86; dec. nr. 1831/1989 in RRD nr. 3/1990, pag.64).
5. Curtea retine a fi fondata critica recurentilor reclamanti ce vizeaza modalitatea de solutionare a cererii de evacuare a paratului P.M. din imobilul litigios.
Din analiza contractului autentificat sub nr. 454/24.02.2005 de BNP J.B., Curtea retine ca acesta este un act juridic complex ce include atat o conventie de vanzare-cumparare, cat si o conventie de constituire a unui drept de habitatie in imobilul instrainat.
Prin conventia de habitatie viagera, partile au convenit ca vanzatorul D.E. si sotia sa, E.G.I. sa beneficieze de un drept de habitatie viagera in intregul imobil instrainat cumparatorului parat, fara plata vreunei chirii.
Dreptul de habitatie este un drept real imobiliar ce are ca obiect o casa de locuit si permite titularului (sau titularilor sai) sa posede, sa foloseasca locuinta respectiva, proprietatea altei persoane, in scopul satisfacerii nevoilor sale de locuit si ale familie sale. Dreptul de abitatie are un caracter indivizibil, ceea ce presupune ca in ipoteza in care a fost constituit in favoarea mai multor beneficiari - in speta, sotilor E.D. si E.I., nudul proprietar nu va putea cerere la decesul unuia dintre soti restrangerea dreptului de abitatie.
Conform disp. art. 572 C.civil, titularul dreptului de abitatie va putea ocupa locuinta impreuna cu familia sa, si va putea chiar inchiria partea din casa care ii prisoseste.
Prin urmare nudul proprietar nu poate ocupa, in lipsa acordului beneficiarului dreptului de abitatie, partea din casa care ii prisoseste acestuia, cat timp dreptul poarta asupra intregului imobil.
In consecinta, in conditiile in care prin contractul autentificat sub nr. 454/24.02.2005 de BNP J.B., s-a instituit in beneficiul recurentilor reclamanti un drept de habitatie cu privire la intregul imobil instrainat paratului P.M., iar ulterior acestei conventii partile nu s-au mai inteles asupra restrangerii acestui drept doar la o anumita camera din locuinta, nudul proprietar nu justifica un drept legal pentru ocuparea locuintei in timpul vietii beneficiarilor dreptului de habitatie.
 In concluzie, constatandu-se ca paratul a ocupat o parte din imobilul in litigiu fara acordul beneficiarilor dreptului de habitatie, urmeaza sa se admita recursul reclamantilor, si  in baza art. 312 C.pr.civ. se vor modifica in parte decizia si sentinta recurate, in sensul admiterii cererii reclamantilor si evacuarii paratului P.M. din locuinta in litigiu.
In baza art. 274 C.pr.civ., obliga intimatul parat la 518 lei cheltuieli de judecata reprezentand onorariu de avocat si taxa judiciara de timbru aferente cererii de evacuare.